일본에서 '빌딩 경영'이란 오피스·상가 등 상업용 건물을 사업자에게 임대하여 임대료 수익을 얻는 부동산 투자를 가리킨다. 이는 한국의 상가·오피스 임대 사업과 기본 구조는 비슷하지만, 세제와 계약 제도, 그리고 결정적으로 전세(전세권) 제도가 존재하지 않는다는 점에서 일본 특유의 리스크 구조를 갖는다 — 이 글에서 이 차이를 하나씩 짚어간다. 2026년 7월 기준 도쿄 비즈니스 지구는 평균 공실률 1.95%·평균 임대료 평당(3.3㎡, 한국의 '평'과 동일 단위) 23,287엔(약 21.4만원, 2026년 8월 중순 환율 100엔=920원 기준 환산, 이하 동일)이며, 마루노우치·오테마치의 A클래스 빌딩 기대수익률은 2026년 4월 기준 3.2%다. 숫자로 보면 빌딩 경영의 리스크는 '공실률이 몇 %인가'가 아니라, 한 층이 공실이 되었을 때 얼마의 임대료 손실이 발생하는가와 지출이 얼마나 올랐는가로 귀결된다. 이 글은 이미 토지를 보유한 지주·자산가와, 한 동짜리 임대빌딩 취득을 검토 중인 투자자를 대상으로, 건축비·임대료·수익률·세금을 1차 자료 수치로 제시하고 '신축／매입／토지만 임대' 중 무엇을 선택할지 판단할 수 있도록 정리한 것이다.
이 글의 핵심
- 2026년 7월 기준 도쿄 비즈니스 지구의 평균 공실률은 1.95%, 평균 임대료는 평당 23,287엔(약 21.4만원)이며, 신축 빌딩 11.37%와 기존 빌딩 1.78% 사이에 큰 차이가 있다.
- A클래스 오피스의 기대수익률은 도쿄에서 3.2~3.8%, 지방 주요 도시에서 4.0~5.2%다(2026년 4월 기준).
- 건축비는 국가 통계를 역산하면 RC조(철근콘크리트조)로 ㎡당 약 41.0만엔(약 377만원)(평당 약 135.5만엔, 약 1,247만원)이며, 연면적 300평이면 약 4.1억엔(약 37.7억원)이 기준치가 된다.
- 임대 유효면적 200평, 도쿄 평균 임대료 기준이면 만실 가정 연간 임대료는 약 5,589만엔(약 5.14억원). 한 층 50평이 1년간 공실이 되면 약 1,397만엔(약 1.29억원)으로, 연 수입의 4분의 1이 사라진다.
- 임대료에 소비세(한국의 부가가치세에 해당)가 부과되고, 주택용지 특례를 쓸 수 없으며, 사무실용 RC조의 법정내용연수는 50년인 등, 임대주택 경영과는 제도 자체가 다르다.
빌딩 경영의 시장 동향을 숫자로 파악한다(2026년 최신)
먼저 지금 시장이 어떤 상황인지 숫자로 확인해 보자. 결론부터 말하면, 도쿄의 오피스 시장은 공실률이 낮아지고 임대료가 오르는 국면에 있으며, 오사카·나고야는 공실률이 도쿄의 1.6~1.8배 수준이다. 같은 '빌딩 경영'이라도 입지에 따라 전제조건이 완전히 달라진다는 뜻이다. 서울의 강남·CBD 오피스 시장에 익숙한 한국 투자자라면, 일본은 도시 간 격차가 이 정도로 크다는 점을 먼저 유념할 필요가 있다.
도쿄·오사카·나고야의 공실률과 평당 임대료
오피스 시장의 표준 지표인 미키상사(三鬼商事, Miki Shoji — 일본의 대표적인 오피스 시장 조사기관)의 오피스 마켓 데이터(2026년 7월 기준)에 따르면, 3대 도시권의 수치는 다음과 같다.
| 비즈니스 지구 | 평균 공실률 | 평균 임대료(엔／평·월) | 전월 대비(공실률) |
|---|---|---|---|
| 도쿄(도심 5구) | 1.95% | 23,287엔(약 21.4만원) | 0.04포인트 하락 |
| 오사카 | 3.24% | 13,411엔(약 12.3만원) | 0.17포인트 상승 |
| 나고야 | 3.59% | 13,343엔(약 12.3만원) | 0.10포인트 상승 |
도쿄는 4개월 연속 공실률이 하락했고, 평균 임대료는 전년 동월 대비 11.38%(2,380엔, 약 2.2만원) 상승했다. 반면 오사카는 신축 빌딩 준공과 사무실 축소에 따른 대형 해지, 나고야는 신축 빌딩으로의 이전에 따른 2차 공실 영향으로 두 도시 모두 공실률이 오르고 있다. 도쿄의 임대료는 오사카·나고야의 약 1.7배로, 같은 연면적의 빌딩이라도 수입의 자릿수 자체가 달라진다.
도쿄 도심 5구의 구별 데이터
'도쿄니까 안전하다'고 단정할 수 없다. 같은 도심 5구 안에서도 공실률과 임대료에는 다음과 같은 차이가 있다.
| 구 | 평균 공실률 | 평균 임대료(엔／평·월) |
|---|---|---|
| 지요다구 | 1.23% | 24,914엔(약 22.9만원) |
| 주오구 | 2.95% | 21,351엔(약 19.6만원) |
| 미나토구 | 2.18% | 23,571엔(약 21.7만원) |
| 신주쿠구 | 2.08% | 20,237엔(약 18.6만원) |
| 시부야구 | 1.11% | 26,224엔(약 24.1만원) |
공실률이 가장 낮은 곳은 시부야구로 1.11%이며, 임대료도 26,224엔(약 24.1만원)으로 5구 중 가장 높다. 반대로 주오구는 공실률 2.95%, 임대료 21,351엔(약 19.6만원)이다. 임대료가 높은 구일수록 공실률이 낮다는 관계가 뚜렷하게 나타나며, 테넌트 유치 경쟁은 가격 경쟁이 아니라 입지와 스펙 경쟁의 양상을 띠고 있다.
신축 11.37%와 기존 1.78%의 차이가 의미하는 것
도쿄 비즈니스 지구 전체 공실률 1.95%의 내역을 보면, 신축 빌딩의 공실률은 11.37%, 기존 빌딩은 1.78%다. 6배 이상 벌어지는 이 차이는 빌딩 경영의 리스크가 어디에 있는지를 단적으로 보여준다.
기존 빌딩은 거의 다 채워져 있다. 그런데도 신축 빌딩에서 10% 넘게 공실이 나오는 이유는, 막 공급된 대형 빌딩이 순차적으로 테넌트를 모으는 중이기 때문이다. 뒤집어 말하면, 앞으로 지을 빌딩은 준공 직후 공실을 떠안은 상태에서 시작할 가능성이 높다는 뜻이다. 준공부터 만실 가동까지 몇 개월에서 1년 사이의 자금 조달을 어떻게 할 것인가는 사업계획의 첫머리에 놓아야 할 논점이다.
빌딩 경영과 임대주택 경영의 차이를 제도와 숫자로 비교한다
'빌딩 경영은 임대료가 높다', '주택보다 경기에 좌우된다'는 식의 감각적인 차이는 자주 언급된다. 하지만 실제로 수익을 좌우하는 것은 세제와 계약 제도의 차이다. 이 점이야말로 지주들이 빌딩 경영을 선택하는 진짜 이유이기도 하다. 참고로 한국에서는 상가 임대에도 부가가치세 10%가 부과되는 구조가 일본의 소비세 과세와 유사하지만, 세율 체계와 감가상각·취득세 등 세부 제도는 서로 다르므로 단순 비교는 금물이다.
7개 항목으로 보는 제도 비교
| 항목 | 빌딩 경영(사무실·상점) | 임대주택 경영 |
|---|---|---|
| 기대수익률(2026년 4월 기준) | 도쿄 마루노우치·오테마치 3.2%／이케부쿠로 3.8%／오사카 우메다 4.0%／센다이 5.0% | 도쿄 조난(城南) 원룸 3.6%／패밀리 3.7% |
| 법정내용연수(SRC조·RC조) | 사무실용 50년／상점용·병원용 39년／음식점용 41년 | 주택용 47년 |
| 정액법 상각률 | 50년=0.020／39년=0.026／41년=0.025 | 47년=0.022 |
| 임대료 소비세 | 과세(사무실·상점 등의 임대) | 비과세(주택 임대) |
| 부동산취득세(가옥) | 비주택 4% | 주택 3% |
| 고정자산세 주택용지 특례 | 적용 없음 | 소규모 주택용지는 과세표준 1/6(도시계획세는 1/3) |
| 주류 계약 형태 | 정기건물임대차(定期建物賃貸借) 선택 가능／계약기간이 긴 편 | 보통임대차·2년 갱신이 일반적 |
기대수익률만 놓고 보면, 마루노우치·오테마치 오피스의 3.2%보다 도쿄 조난 지역 임대주택의 3.6~3.7%가 더 높게 나온다. 빌딩 경영은 '수익률이 높아서 선택하는' 투자가 아니다. 선택하는 이유는 뒤에서 다룰 계약의 자유도와 토지 활용 선택지의 폭에 있다.
임대료에 소비세가 부과되는지에 따라 자금 운용과 행정 부담이 달라진다
주택 임대는 소비세가 비과세이지만, 사무실·상점 등 사업용 건물의 임대는 과세 거래다. 임대주택 경영에서 넘어온 투자자가 가장 먼저 걸려 넘어지는 지점이 여기다. 한국의 부가가치세 체계에서도 주거용 임대는 면세, 상가 임대는 과세로 나뉘는 구조 자체는 비슷하지만, 일본의 소비세율(10%)과 인보이스 제도, 매입세액공제 실무는 한국의 부가가치세 신고 방식과 세부 절차가 다르므로 현지 세리사(税理士, 일본의 세무사)와 별도로 확인해야 한다.
과세 매출이 된다는 것은, 받은 소비세를 납부할 의무가 생기는 동시에 건축비나 수선비에 포함된 소비세를 매입세액공제 받을 수 있다는 뜻이기도 하다. 수억 엔대 건축비에 대한 소비세는 무시할 수 없는 금액이다. 개인 명의로 보유할지 법인 명의로 보유할지, 과세사업자를 선택할지 여부는 착공 전에 세리사와 반드시 조율해야 할 논점이다. 참고로 상점 등이 병설된 주택의 경우 주택 부분만 비과세가 되므로, 임대료를 주택 부분과 상점 부분으로 합리적으로 구분해야 한다.
사업용 토지에는 주택용지 특례가 없다. 다만 도쿄 23구에는 감면 제도가 있다
고정자산세(固定資産税, 한국의 재산세에 해당하는 일본의 보유세)의 주택용지 특례(소규모 주택용지는 과세표준을 1/6로 축소)는 주택 부지에만 적용된다. 테넌트 빌딩의 부지는 비주택용지로 분류되어 이 특례를 쓸 수 없다. 고정자산세의 표준세율은 1.4%, 도시계획세(都市計画税, 한국에는 직접 대응하는 세목이 없는 일본 특유의 지방세)는 제한세율 0.3%이며, 도쿄 23구도 0.3%다.
다만 도쿄 23구 안에는 별도의 구제 제도가 있다. 소규모 비주택용지에 대한 고정자산세·도시계획세 감면으로, 레이와(令和) 8년도(2026년도)에도 시행된다. 내용은 다음과 같다.
- 감면액: 대상 토지 중 200㎡까지의 부분에 부과되는 고정자산세·도시계획세의 20%
- 토지 요건: 하나의 필지(一画地) 내 비주택용지 면적이 400㎡ 이하일 것
- 대상자: 개인, 자본금 또는 출자금 1억엔(약 9.2억원) 이하의 법인 등
- 절차: 신청 필요(레이와 7년도(2025년도)에 이미 감면을 받은 경우 재신청 불필요)
필지 400㎡ 이하라는 조건이 있어 대형 빌딩은 대상에서 제외된다. 중소규모 빌딩 오너에게는 신청을 잊으면 매년 놓치게 되는 금액이다.
4가지 경영 스타일을 수익률과 내용연수로 구분한다
빌딩 경영에는 의료전문 빌딩·상업 빌딩·오피스 빌딩·주거복합 빌딩이라는 4가지 스타일이 있다. 무엇을 선택할지는 취향 문제가 아니라 기대수익률·법정내용연수·퇴거 후 재임대 난이도라는 세 가지 축으로 결정된다.
4가지 스타일 판단표
| 스타일 | 참고할 수 있는 기대수익률(2026년 4월 기준) | 법정내용연수(SRC조·RC조) | 퇴거 후 재임대 | 인테리어·원상회복 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 의료전문 빌딩 | 부동산투자가조사에 별도 구분 없음. 오피스 수준을 참고 | 병원용 39년(상각률 0.026) | 설비의 특수성이 높아 대체 테넌트가 제한적 | 테넌트 측 B공사(B工事, 테넌트가 비용을 부담하는 인테리어 공사) 부담이 크고, 퇴거 시 복구 범위를 둘러싼 분쟁이 잦음 |
| 상업 빌딩 | 도심형 고급 전문점 긴자 3.3%／교외형 쇼핑센터 도쿄 5.0% | 상점용 39년(0.026)／음식점용 41년(0.025) ※목조 인테리어 30% 초과 시 34년 | 입지 대체 가능성에 좌우. 긴자와 교외는 난이도 차이가 큼 | 스켈레톤 반환(スケルトン返し, 골조 상태로 되돌려 반환)이 기본. 음식점은 배수·배기 복구비를 예측하기 어려움 |
| 오피스 빌딩 | 도쿄 마루노우치·오테마치 3.2／니혼바시 3.4／도라노몬 3.5／시부야 3.5／미나미 3.7／니시신주쿠 3.7／이케부쿠로 3.8, 오사카 우메다 4.0／나고야 4.3／후쿠오카 4.5／센다이 5.0 | 사무실용 50년(0.020) | 범용성이 높아 비교적 쉽게 정해짐 | 원상회복 범위가 정형화되어 있어 견적이 용이 |
| 주거복합 빌딩 | 임대주택 한 동: 도쿄 조난 원룸 3.6／패밀리 3.7 | 주된 용도로 판정. 주택용 47년(0.022) | 용도를 분리함으로써 공실 동시 발생을 피하기 쉬움 | 주택 부분은 원상회복 가이드라인(原状回復ガイドライン, 일본 국토교통성이 정한 임대주택 원상회복 기준)의 영역, 사업용 부분은 계약에 따라 이중 구조가 됨 |
의료전문 빌딩: 수익률보다 '다음 테넌트가 정해지는가'를 본다
여러 진료과가 입주하는 전문 빌딩은 테넌트 간 연계가 쉽고 환자 방문이 안정적이라는 강점이 있다. 개업의는 쉽게 이전하지 않으므로 계약이 장기화되기 쉽다. 여기까지는 예전부터 흔히 말해온 내용이다.
문제는 퇴거 이후다. 진료소의 인테리어와 설비는 특수성이 높아, 같은 진료과의 후속 테넌트가 나타나지 않으면 대규모 개보수 없이는 다음 테넌트가 정해지지 않는다. 법정내용연수도 병원용은 39년으로, 사무실용 50년보다 11년 짧다. 의료전문 빌딩을 검토한다면 기대수익률의 높고 낮음이 아니라, 그 지역의 진료소 개업 수요가 앞으로 몇 년 지속될지를 살펴봐야 한다.
상업 빌딩: 긴자 3.3%와 교외형 쇼핑센터 5.0%의 차이는 입지 대체 가능성의 차이
상업 점포의 기대수익률은 도심형 고급 전문점인 긴자가 3.3%로 3분기 연속 보합, 교외형 쇼핑센터인 도쿄가 5.0%다. 1.7포인트의 차이는 그대로 '대체 입지가 있는가 없는가'의 차이라고 생각하면 된다.
긴자에 출점하고 싶은 테넌트는 긴자 이외를 선택할 수 없다. 그래서 낮은 수익률(＝높은 가격)이 성립한다. 교외형은 대체 후보가 많아 테넌트의 협상력이 강하기 때문에 투자자는 더 높은 수익률을 요구한다. 상업 빌딩을 검토할 때는 '내 토지가 테넌트에게 대체 불가능한 장소인가'를 가장 먼저 물어볼 것을 권한다.
오피스 빌딩: 계약이 긴 만큼, 해지 1건의 수입 감소가 크다
오피스 빌딩은 용도의 범용성이 높고 원상회복 범위도 정형화되어 있어, 4가지 스타일 중 운영을 가장 예측하기 쉬운 형태다. 법정내용연수도 사무실용 50년으로 가장 길어, 연간 감가상각비는 작아진다.
반면 테넌트 1개당 계약 면적이 크기 때문에, 해지가 한 건 발생했을 때의 수입 감소액이 크다는 특성이 있다. 테넌트 수가 적은 빌딩일수록 수입은 계단식으로 떨어진다. 이 점은 뒤에서 '공실 리스크를 금액으로 환산한다'에서 구체적으로 계산한다.
주거복합 빌딩: 공실 리스크는 분산되지만 제도가 이중 구조가 된다
저층을 테넌트, 중상층을 주거로 하는 복합 빌딩은 오피스 수요와 주택 수요가 동시에 침체되기 어려우므로 수입 변동을 억제할 수 있다. 지주들이 가장 먼저 검토하는 형태이기도 하다.
다만 주택 부분의 임대료는 소비세 비과세, 사업용 부분은 과세가 되어 회계가 이중 구조가 된다. 계약도 주택 부분은 보통임대차, 사업용 부분은 정기건물임대차로 나누어 설계하는 것이 실무적이다. 관리 부담은 단일 용도 빌딩보다 확실히 늘어난다.
얼마가 들고, 얼마가 남는가
여기서부터가 본론이다. 건축비·임대료 수입·NOI(순영업이익)·수익가격·감가상각을 실제 숫자로 순서대로 계산해 나간다. 사용하는 것은 국가 통계와 시장 데이터뿐이며, 유리한 전제는 두지 않는다.
건축비: RC조로 평당 약 135.5만엔, 연면적 300평이면 약 4.1억엔
국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT — 일본의 국토·인프라·교통·관광 담당 부처)의 건축착공통계조사보고(레이와 7년(2025년) 연간분) 총괄표에는 구조별 착공 바닥면적과 예정 공사비가 실려 있다. 여기서 ㎡당 단가를 계산하면 다음과 같다.
| 구조 | 착공 바닥면적(레이와 7년) | 예정 공사비 | ㎡당 단가 | 평당 단가 |
|---|---|---|---|---|
| 철골철근콘크리트조(SRC) | 1,075,557㎡ | 5,160.0억엔(약 4.75조원) | 약 48.0만엔(약 442만원) | 약 158.6만엔(약 1,459만원) |
| 철근콘크리트조(RC) | 18,436,686㎡ | 75,549.9억엔(약 69.5조원) | 약 41.0만엔(약 377만원) | 약 135.5만엔(약 1,247만원) |
| 철골조(S) | 33,833,513㎡ | 125,643.4억엔(약 115.6조원) | 약 37.1만엔(약 341만원) | 약 122.8만엔(약 1,130만원) |
| 비주거용 건축물 계 | 36,475,920㎡ | 141,857.3억엔(약 130.5조원) | 약 38.9만엔(약 358만원) | 약 128.6만엔(약 1,183만원) |
※이 단가는 전체 용도의 평균이다. 용도·등급·층수·지반 조건에 따라 크게 달라지므로 실제 견적을 대신할 수 없다. 어디까지나 사업계획 초기 검토 단계에서 자릿수를 벗어나지 않기 위한 기준치로 활용하기 바란다. 구조별 세부 내역을 더 자세히 확인하고 싶다면 건축비 평당 단가와 내역 이해하기도 함께 참고하라.
이 단가로 연면적 300평(약 992㎡)의 RC조 빌딩을 지으면 약 4.1억엔(약 37.7억원)이라는 계산이 나온다(평당 135.5만엔×300평＝4.065억엔).
참고로 건축착공통계 레이와 7년 연간분에서는 전체 건축물의 착공 바닥면적이 9,585만㎡로 전년 대비 6.7% 감소, 비주거용은 3,648만㎡로 7.0% 감소했다. 착공은 줄었는데 예정 공사비는 늘었다는 구도가, 자재비와 인건비 단가 상승을 그대로 보여준다.
만실 임대료에서 NOI까지
연면적 300평, 임대 유효면적 200평(렌터블비 약 67%)의 빌딩을 도쿄 비즈니스 지구 평균 임대료인 평당 23,287엔(약 21.4만원)으로 임대했을 경우를 계산한다.
| 항목 | 금액(연간) | 계산 근거 |
|---|---|---|
| 만실 가정 임대료 | 약 5,589만엔(약 5.14억원) | 200평×23,287엔×12개월 |
| 공실 손실(가동률 95% 가정) | △약 279만엔(약 2,567만원) | 만실 가정 임대료×5% |
| 실효총수입 | 약 5,310만엔(약 4.89억원) | 만실 가정 임대료−공실 손실 |
| 운영비(관리위탁·수도광열·수선·보험·공조공과) | △약 1,328만엔(약 1.22억원) | 실효총수입×25%로 가정 |
| NOI(순영업이익) | 약 3,982만엔(약 3.66억원) | 실효총수입−운영비 |
여기서 주의해야 할 점은, 이미 토지를 보유한 지주일수록 수익률을 과대평가하기 쉽다는 것이다. 건축비 4.1억엔만을 분모로 하면 표면수익률은 13.6%가 되지만, 토지 시가를 3억엔(약 27.6억원)으로 잡으면 총투자액은 7.1억엔(약 65.3억원), 표면수익률은 7.9%, NOI 기준으로는 5.6%까지 떨어진다. 토지의 기회비용을 넣지 않고 판단하면 사업의 실제 수익력을 잘못 읽게 된다. 참고로 한국의 상가·건물 투자에서도 이미 보유한 토지의 기회비용을 누락하는 함정은 똑같이 존재한다 — 다만 일본에서는 토지 시가와 노선가(路線価, 상속·증여세 산정용 도로별 기준지가)가 별도로 공시되어 있어, 기회비용 계산 시 참조할 수 있는 공적 지표가 한국의 공시지가 체계와는 다르다. 수익률의 정의와 구분 사용에 대해서는 표면수익률과 실질수익률 계산법에서 정리했다.
기대수익률로 수익가격을 역산한다
NOI를 기대수익률로 나누면 수익가격의 기준치가 나온다. 같은 NOI 약 3,982만엔(약 3.66억원)이라도 적용하는 수익률에 따라 답이 크게 달라진다.
| 적용 수익률 | 수익가격 | 포지션 |
|---|---|---|
| 3.5% | 약 11.4억엔(약 104.9억원) | 도라노몬 A클래스 빌딩 상당. 대형 우량 빌딩 수준 |
| 4.5% | 약 8.8억엔(약 81.0억원) | 지방 주요 도시 A클래스 상당 |
| 5.5% | 약 7.2억엔(약 66.2억원) | 준공 연수·규모·입지에 약점이 있는 경우 |
부동산투자가조사(不動産投資家調査)의 기대수익률은 각 지역 A클래스 빌딩(대형이고 설비 수준이 높은 빌딩)을 대상으로 한 수치다. 연면적 300평급 중소형 빌딩에 이 수익률을 그대로 적용하면 가격을 크게 과대평가하게 된다. 여기서 제시한 3가지 사례는, 수익률이 1포인트만 움직여도 가격이 2억엔(약 18.4억원) 이상 달라진다는 민감도를 확인하기 위한 것으로 봐 주기 바란다.
감가상각: RC조·사무실용이면 연간 약 820만엔
건물 취득가액 4.1억엔(약 37.7억원), RC조 사무실용(법정내용연수 50년, 정액법 상각률 0.020)으로 계산하면 감가상각비는 다음과 같다.
- 사무실용(50년・0.020): 4.1억엔×0.020＝연 약 820만엔(약 7,544만원)
- 상점용·병원용(39년・0.026): 4.1억엔×0.026＝연 약 1,066만엔(약 9,807만원)
- 음식점용(41년・0.025): 4.1억엔×0.025＝연 약 1,025만엔(약 9,430만원)
- 주택용(47년・0.022): 4.1억엔×0.022＝연 약 902만엔(약 8,298만원)
사무실용과 상점용의 차이는 연간 약 246만엔(약 2,263만원)이다. 용도가 다르면 같은 건물이라도 매년의 필요경비가 달라진다. 참고로 헤이세이(平成) 10년(1998년) 4월 1일 이후 취득한 건물의 상각 방법은 정액법뿐이다. 감가상각의 개념 자체를 확인하고 싶다면 건물 감가상각 계산법도 참고하라.
빌딩 경영의 리스크를 '금액'으로 환산한다
지금까지의 숫자를 활용하면 '리스크가 높다'는 추상적인 말을 구체적인 금액으로 바꿀 수 있다. 우리는 리스크 관리란 이 금액을 미리 알아두는 것이라고 생각한다.
공실 리스크: 한 층 50평이 1년간 공실이 되면 약 1,397만엔
앞서의 200평 빌딩을 50평×4개 층으로 임대하고 있다고 가정하자. 한 층이 1년간 공실이 되었을 때의 수입 감소는 50평×23,287엔×12개월＝약 1,397만엔(약 1.29억원)이다. 만실 가정 임대료 5,589만엔(약 5.14억원)의 정확히 4분의 1에 해당한다.
이것이 빌딩 경영과 임대주택 경영의 결정적인 차이다. 20세대 아파트에서 1세대가 공실이 되어도 수입은 5%밖에 떨어지지 않지만, 4개 테넌트짜리 빌딩에서 하나가 비면 25%가 떨어진다. 테넌트 수가 적을수록 수입은 계단식으로, 큰 폭으로 떨어진다. 시장 전체 공실률이 1.95%라도 내 빌딩의 공실률은 0% 아니면 25%, 둘 중 하나가 되는 것이다.
그렇기 때문에 구획 설계 단계에서 '한 구획이 비었을 때 몇 % 떨어지는가'를 미리 확인해 둘 가치가 있다. 테넌트 유치의 구체적인 진행 방법은 만실 경영을 위한 테넌트 모집 실무에서 다루고 있다.
지출 상승 리스크: 관리위탁비 1.2배, 화재보험료 1.5배
수입만 들여다보면 놓치기 쉬운 것이 지출 측의 상승이다. 자이맥스 부동산종합연구소(ザイマックス不動産総合研究所, Xymax Real Estate Institute)가 2025년 2월에 발표한 리포트에 따르면, 2020년과 2024년을 비교한 각 항목의 변화는 다음과 같다.
| 지출 항목 | 2020년 대비(2024년) | 참조 지표 |
|---|---|---|
| 관리위탁비(인건비) | 약 1.2배 | 국토교통성 「건축보전 인건비」 |
| 수선비·자본적지출(자재) | 약 1.3배(전력·통신용 금속케이블은 약 1.5배) | 건설물가조사회 「건축자재 물가지수」 |
| 사업용 전력 | 1.3~1.5배 | 일본은행 「기업물가지수」 |
| 도시가스 | 1.3~1.5배 | 일본은행 「기업물가지수」 |
| 화재보험료 | 약 1.5배 | 일본은행 「기업向 서비스 가격지수」 |
같은 리포트에서는 2024년에 실시한 빌딩 오너 조사에서, 최근 1년간 수입이 증가했다고 느낀 비율이 37%였던 데 비해 지출이 증가했다고 느낀 비율은 66%에 달했다. 수입 상승보다 지출 상승이 더 빠르다는 것이 지금 임대빌딩 경영의 현실이다. 앞서의 NOI 시산에서 운영비를 실효총수입의 25%로 놓았지만, 이 비율은 앞으로 오르는 방향으로 움직일 것을 전제로 계획을 세우기 바란다.
경쟁 리스크: 스펙 경쟁은 공급 측에서 일어나고 있다
신축 빌딩 공실률 11.37%라는 숫자는 새 빌딩이 고전하고 있다는 뜻이 아니다. 기존 빌딩이 1.78%까지 채워진 상황에서, 테넌트가 신축 고스펙 빌딩으로 이동할 여지가 남아 있다는 뜻이다.
내진 성능, 개별 공조 제어, 전원 용량, 공용부 디자인, 비상용 발전기. 이런 항목들은 기존 빌딩이 나중에 따라잡기 어려운 부분이다. 차별화를 위한 지속적인 투자는 필요하지만, 모든 항목에서 신축을 이기려 하는 것은 현실적이지 않다. 자신의 빌딩이 선택받는 이유를 한두 가지로 좁혀 그곳에 자금을 집중하는 편이 결과로 이어진다.
출구 리스크: 수익률 0.1포인트 차이가 3,160만엔
앞서 NOI 약 3,982만엔(약 3.66억원)이었던 빌딩에서, 매각 시 적용되는 수익률이 3.5%에서 3.6%로 0.1포인트 움직였다고 하자. 수익가격은 약 11.38억엔(약 104.7억원)에서 약 11.06억엔(약 101.8억원)으로 약 3,160만엔(약 2.91억원) 하락한다. 1포인트가 움직이면 2억엔(약 18.4억원) 이상이다.
임대료도 공실률도 변하지 않았는데 가격이 움직인다. 이것이 금리 환경과 투자자 심리에 연동되는 출구 리스크의 정체다. 제54회 부동산투자가조사에서는 '신규 투자를 적극적으로 행한다'는 응답이 93%로 높은 수준을 유지하고 있지만, 이 자세가 바뀌면 기대수익률이 상승하고 가격은 내려간다. 매각 시점을 한 시점으로 못 박지 않는 것이 실무적인 대책이 된다.
계약 형태로 지킨다: 정기차가(定期借家)와 사업용 정기차지(事業用定期借地)를 구분해 활용한다
빌딩 경영에서 가장 강력한 리스크 관리 수단은 계약서 그 자체다. 차지차가법(借地借家法, 일본의 토지·건물 임대차를 규율하는 특별법으로 한국의 상가건물 임대차보호법에 해당하는 위치에 있지만 조문 구조와 보호 범위는 다르다)은 어떤 계약 유형을 선택하느냐에 따라 오너가 앞으로 취할 수 있는 선택지를 크게 바꾼다. 이 부분은 임대주택 경영에서는 그다지 의식되지 않는 영역이다. 한국의 상가건물 임대차보호법이 임차인의 계약갱신요구권(최대 10년)을 폭넓게 보장하는 것과 달리, 일본은 '정기차가'라는 계약 유형을 선택하면 오너가 기간 만료 시점에 확실하게 계약을 종료시킬 수 있다는 점이 결정적으로 다르다.
3가지 계약 유형 비교
| 계약 유형 | 근거 조문 | 기간·요건 | 오너에게의 의미 |
|---|---|---|---|
| 보통차가(普通借家) | 차지차가법 28조 | 갱신 거절·해지 통보에는 '정당한 사유'가 필요 | 재건축이나 자가 사용을 위해 명도를 요구하는 문턱이 높음 |
| 정기건물임대차(定期建物賃貸借, 정기차가) | 동법 38조 | 1항＝공정증서 등 서면 계약이 필요. 3항＝사전에 '갱신 없이 기간 만료로 종료된다'는 내용을 기재한 서면을 교부하여 설명할 의무. 5항＝이 설명을 결여하면 갱신 없음 조항은 무효. 6항＝기간 1년 이상인 경우 만료 1년 전부터 6개월 전까지 종료 통지 필요 | 기간 만료로 확실하게 종료시킬 수 있음. 재건축·재개발 시기를 스스로 설계 가능 |
| 사업용 정기차지권(事業用定期借地権) | 동법 23조 | 1항＝존속기간 30년 이상 50년 미만. 2항＝10년 이상 30년 미만. 3항＝모두 공정증서에 의할 것이 필요. 오로지 사업용 건물 소유 목적(주거용은 제외) | 건물을 짓지 않고 토지만 임대. 건축비 부담 없이 기간 만료 시 나대지로 돌아옴 |
정기차가에서 놓치기 쉬운 것이 38조 3항과 5항의 조합이다. 사전 설명 서면을 교부하지 않은 것만으로도 '갱신 없음'이라는 핵심 조항이 무효가 된다. 계약서에 정기차가라고 적혀 있어도, 절차를 밟지 않았다면 보통차가로 취급된다. 이 부분은 중개회사에 맡기지 말고 오너 스스로 확인해 두어야 할 지점이다.
직접 지을 것인가, 토지만 임대할 것인가
4.1억엔(약 37.7억원)의 건축비를 부담하여 직접 빌딩을 지을 것인가, 사업용 정기차지권으로 토지만 임대할 것인가. 이 판단은 다음의 축으로 정리할 수 있다.
- 자금과 대출 여력: 직접 지을 경우 수억 엔대 대출이 전제가 된다. 토지만 임대하면 건축비가 들지 않는다. 여기서 한국 투자자가 특히 유념해야 할 점이 있다. 한국의 상가·오피스 투자에서는 전세(전세권) 보증금을 활용해 임대인이 무이자에 가까운 자금을 조달하는 관행이 널리 쓰이지만, 일본에는 전세 제도 자체가 존재하지 않는다. 일본의 임대차는 (임차인이 지급하는) 시키킨(敷金, 한국의 보증금에 해당하되 통상 월세의 6~12개월분으로 액수가 작음)과 레이킨(礼金, 임차인이 임대인에게 지급하는 반환 불가 사례금)이 중심이며, 임대인 입장에서 임차인 자금을 지렛대로 활용할 방법이 거의 없다. 즉 일본에서 빌딩을 신축·매입할 때의 레버리지는 은행 차입이 사실상 전부이며, 전세 보증금과 같은 무이자 자금원은 처음부터 존재하지 않는다는 전제로 자금 계획을 세워야 한다.
- 수익의 크기: 직접 지으면 임대료 수입이 그대로 들어오지만, 공실 리스크와 수선비도 전부 본인 부담이다. 토지만 임대하면 지대(地代)는 건물 임대료보다 작아지는 대신 변동이 적어진다.
- 상속 대책의 효과: 뒤에서 다루듯, 대가(貸家, 임대건물)와 대가건부지(貸家建付地, 임대건물이 서 있는 토지)의 평가 감액은 본인이 건물을 지어서 임대하고 있는 경우에 적용된다. 토지만 임대하는 경우는 대택지(貸宅地)로서의 평가가 되어 계산 방법이 달라진다.
- 출구까지의 기간: 사업용 정기차지권은 30년 이상 50년 미만, 또는 10년 이상 30년 미만 중 하나다. 다음 세대가 그 토지를 어떻게 쓸지를 지금 결정할 수 있는지 여부가 갈림길이 된다.
세금과 자금 흐름: 취득 시·보유 시·상속 시
취득 시: 부동산취득세는 가옥(비주택) 4%
취득 시 부과되는 부동산취득세의 세율과 특례는 다음과 같다(도쿄도의 경우).
| 항목 | 내용 | 기한 |
|---|---|---|
| 세율: 토지／가옥(주택) | 3% | 헤이세이 20년(2008년) 4월 1일~레이와 9년(2027년) 3월 31일 |
| 세율: 가옥(비주택) | 4% | 상동 |
| 택지·택지준용토지의 과세표준 | 가격에 1/2를 곱함 | 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 |
| 면세점(레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득) | 토지 16만엔(약 147만원)／가옥(신축·증축·개축) 66만엔(약 607만원)／가옥(기타 매매 등) 34만엔(약 313만원) | ― |
레이와 8년(2026년) 3월 31일 이전 취득에서는 면세점이 토지 10만엔(약 92만원)·가옥(신축 등) 23만엔(약 212만원)·가옥(기타) 12만엔(약 110만원)이었으므로, 레이와 8년 4월 1일 이후 취득분부터 크게 인상된 셈이다. 취득세 계산 절차는 부동산취득세 계산과 경감 조치에서 자세히 설명하고 있다.
보유 시: 고정자산세·도시계획세와 23구의 감면
보유 기간에는 고정자산세(표준세율 1.4%)와 도시계획세(0.3%)가 부과된다. 앞서 설명했듯 주택용지 특례는 쓸 수 없지만, 도쿄 23구 안에서 하나의 필지에 속한 비주택용지가 400㎡ 이하라면 200㎡까지의 부분에 대해 세액이 20% 감면된다. 신청이 필요한 제도이므로 요건에 해당하는지 한 번 확인해 볼 것을 권한다.
상속 시: 대가와 대가건부지로 평가액이 어디까지 낮아지는가
빌딩 경영이 지주·자산가들에게 선택받아 온 가장 큰 이유가 바로 이 상속세 평가 압축이다. 산식은 다음과 같다. 참고로 한국의 상속세는 기준시가·감정가액을 기초로 하며, 일본처럼 '임대 중인 건물·토지'라는 이유만으로 평가액을 별도 산식으로 감액하는 명시적 제도(차가권비율·차지권비율에 의한 감액)는 한국 상속세법 체계에는 직접적으로 존재하지 않는다. 이 차이는 일본에서 빌딩 경영이 상속 대책으로 특히 널리 활용되는 배경이기도 하다.
- 대가(貸家)＝고정자산세 평가액−고정자산세 평가액×차가권비율(借家権割合)×임대비율
- 대가건부지(貸家建付地)＝자용지(自用地, 임대하지 않고 직접 사용하는 경우의 토지 평가 기준)로서의 가액−자용지로서의 가액×차지권비율(借地権割合)×차가권비율×임대비율
차가권비율은 국세국장이 정하는 비율로, 재산평가기준서에서 확인한다. 레이와 8년(2026년)분도 도쿄도를 비롯해 30%로 되어 있다. 차지권비율은 노선가도(路線価図)의 기호로 표시되며, A: 90%, B: 80%, C: 70%, D: 60%, E: 50%, F: 40%, G: 30%다.
토지 300㎡(자용지 평가액 3억엔(약 27.6억원), 차지권비율 70%)에 고정자산세 평가액 2억엔(약 18.4억원)의 빌딩을 지어 만실로 임대하고 있는 사례로 계산한다.
| 항목 | 평가 전 | 계산 | 평가 후 |
|---|---|---|---|
| 건물(대가) | 2억엔(약 18.4억원) | 2억엔×(1−30%×100%) | 1억4,000만엔(약 12.9억원) |
| 토지(대가건부지) | 3억엔(약 27.6억원) | 3억엔×(1−70%×30%×100%) | 2억3,700만엔(약 21.8억원) |
| 토지(소규모택지등의 특례 적용) | 2억3,700만엔(약 21.8억원) | 200㎡ 상당분 1억5,800만엔(약 14.5억원)의 50%＝7,900만엔(약 7.27억원) 감액 | 1억5,800만엔(약 14.5억원) |
| 합계 | 5억엔(약 46억원) | ― | 2억9,800만엔(약 27.4억원) |
약 2억엔(약 18.4억원), 비율로 4할의 압축이다. 다만 소규모택지등의 특례 중 대부사업용택지등(貸付事業用宅地等, 200㎡까지 50% 감액)에는 조건이 있다. 부동산 대부업·주차장업·준사업도 대상이 되지만, 상당한 대가를 계속해서 받고 있어야 한다는 것이 요건이며, 사용대차(무상 또는 명목상의 대가로 빌려주는 경우)로 임대 중인 토지는 대상에서 제외된다. 또한 상속 개시 전 3년 이내에 새로 대부사업 용도로 제공된 택지는 원칙적으로 대상이 되지 않는다. '상속 직전에 짓는다'는 발상은 통하지 않는다는 뜻이다.
다만 이들은 제도의 구조를 이해하기 위한 시산이다. 실제 신고에서는 노선가, 각종 보정률, 임대비율, 다른 특례와의 병용 관계에 따라 금액이 달라진다. 개별 판단은 세리사와 상담하기 바란다.
우리가 빌딩 경영 상담에서 가장 먼저 확인하는 것
빌딩 경영 상담을 받을 때, 우리가 가장 먼저 여쭤보는 것은 수익률이 아니다. '이 빌딩을 누가, 몇 년 동안 운영할 것인가'다.
숫자 계산은 지금까지 보여드린 대로 전제만 갖추어지면 누구나 할 수 있다. 하지만 준공 10년 후 비게 된 한 층을 채우는 것은 계산식이 아니라 사람이다. 테넌트의 실적 변화를 알아차리고, 퇴거의 조짐을 빨리 포착하며, 다음 후보를 미리 준비해 둔다. 이 일련의 움직임이 가능한지 여부에 따라 같은 입지·같은 스펙의 빌딩이라도 가동률은 달라진다.
우리는 인재(人財, 단순한 '인력'이 아니라 '재산으로서의 사람'이라는 뜻을 담은 이나(INA)의 표현)야말로 가장 큰 자산이라고 생각한다. 빌딩 경영에서 이 사고방식이 의미하는 것은, 관리회사를 비용으로 깎아 내리는 대상이 아니라 정보가 모이는 파트너 관계로 만드는 것이다. 테넌트 기업의 증평 계획이나 이전 검토를 가장 먼저 알 수 있는 위치에 있는 것은 일상적으로 빌딩을 드나드는 사람들이다. 관리위탁비는 2020년 대비 약 1.2배가 되었지만, 그만큼 현장에서 정보가 올라오는 체계를 갖추었는지를 우리는 살펴본다.
또 하나 확인하는 것은 출구를 하나로 정해 놓지 않았는가 하는 점이다. 매각, 재건축, 다음 세대로의 승계, 사업용 정기차지로의 전환. 무엇을 선택하든, 계약 형태가 보통차가로 굳어 있으면 선택지 자체가 사라진다. 그렇기 때문에 정기건물임대차를 초기 설계 단계부터 넣어둘 것을 권한다. 단기적인 임대료를 극대화하기보다, 10년 후에도 선택할 수 있는 상태를 남겨두는 편이 결과적으로 자산을 지킨다.
정리
- 2026년 7월 기준 도쿄 비즈니스 지구는 평균 공실률 1.95%·평균 임대료 평당 23,287엔(약 21.4만원). 오사카 3.24%·13,411엔(약 12.3만원), 나고야 3.59%·13,343엔(약 12.3만원)으로, 도시에 따라 전제조건이 크게 다르다.
- 신축 빌딩의 공실률 11.37%에 비해 기존 빌딩은 1.78%. 앞으로 지을 빌딩은 준공 직후의 공실을 반영한 자금 계획이 필요하다.
- 건축비는 RC조로 평당 약 135.5만엔(약 1,247만원), 연면적 300평이면 약 4.1억엔(약 37.7억원). 임대 유효면적 200평·도쿄 평균 임대료 기준 만실 가정 연간 임대료는 약 5,589만엔(약 5.14억원), NOI는 약 3,982만엔(약 3.66억원)이 기준치다.
- 한 층 50평이 1년간 공실이 되면 약 1,397만엔(약 1.29억원)의 수입 감소로, 만실 임대료의 4분의 1에 해당한다. 공실률은 %가 아니라 금액으로 관리하기 바란다.
- 임대료의 소비세, 주택용지 특례의 유무, 법정내용연수(사무실용 50년·상점용 39년·주택용 47년), 계약 형태. 빌딩 경영과 임대주택 경영은 제도 자체가 다르다.
- 상속세 평가는 대가·대가건부지·소규모택지등의 특례로 크게 낮아지지만, 상당한 대가를 계속해서 받고 있어야 한다는 것이 전제다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 빌딩 경영 수익률의 기준은 어느 정도인가요?
- A. 2026년 4월 기준 A클래스 오피스의 기대수익률은 도쿄에서 마루노우치·오테마치 3.2%, 니혼바시 3.4%, 도라노몬 3.5%, 이케부쿠로 3.8%, 지방 주요 도시에서 오사카 우메다 4.0%, 나고야·요코하마 4.3%, 후쿠오카 4.5%, 센다이 5.0%다. 다만 이는 대형 우량 빌딩 수준이며, 중소규모 빌딩은 이보다 높은 수익률(＝낮은 가격)로 거래된다.
- Q. 테넌트 빌딩의 공실률은 어느 정도가 적정한가요?
- A. 2026년 7월 기준 도쿄 비즈니스 지구의 평균 공실률은 1.95%이며, 기존 빌딩만 놓고 보면 1.78%다. 시장 평균이 2%를 밑도는 환경에서는 자사 빌딩의 공실률을 시장 평균과 비교하는 것 자체에 큰 의미가 없다. 테넌트 수가 적은 빌딩은 한 구획만 비어도 20% 이상 떨어지므로, %가 아니라 '구획당 연간 수입 감소액'으로 관리할 것을 권한다.
- Q. 빌딩 건축의 평당 단가는 얼마인가요?
- A. 건축착공통계조사보고(레이와 7년 연간분)에서 산출하면, RC조는 ㎡당 약 41.0만엔(약 377만원, 평당 약 135.5만엔·약 1,247만원), SRC조는 ㎡당 약 48.0만엔(약 442만원, 평당 약 158.6만엔·약 1,459만원), 철골조는 ㎡당 약 37.1만엔(약 341만원, 평당 약 122.8만엔·약 1,130만원)이다. 전체 용도의 평균값이며 용도·등급·층수·지반 조건에 따라 크게 달라진다.
- Q. 테넌트 빌딩의 임대료에 소비세가 부과되나요?
- A. 부과된다. 주택 임대는 비과세이지만, 사무실·상점 등 사업용 건물의 임대는 과세 거래다. 상점 등이 병설된 주택의 경우 주택 부분만 비과세가 되므로, 임대료를 주택 부분과 상점 부분으로 합리적으로 구분한다.
- Q. 빌딩 경영을 하면 상속세 평가액이 어느 정도 낮아지나요?
- A. 대가는 고정자산세 평가액×(1−차가권비율 30%×임대비율), 대가건부지는 자용지 평가액×(1−차지권비율×차가권비율 30%×임대비율)로 평가한다. 차지권비율 70%인 토지 3억엔(약 27.6억원)과 고정자산세 평가액 2억엔(약 18.4억원)의 건물이라면, 소규모택지등의 특례(대부사업용택지등은 200㎡까지 50% 감액)까지 적용해 합계 약 2억9,800만엔(약 27.4억원)이 되어 약 4할의 압축이 된다. 다만 상당한 대가를 계속해서 받고 있어야 한다는 것이 요건이다.
- Q. 빌딩 경영은 개인도 시작할 수 있나요?
- A. 연면적 300평의 RC조로 건축비만 약 4.1억엔(약 37.7억원)이라는 규모가 되므로, 이미 토지를 보유하고 있고 대출 여력과 장기 현금흐름 계획이 갖추어져 있는 경우에 현실적인 선택지가 된다. 직접 짓지 않고 사업용 정기차지권으로 토지만 임대하는 방법도 있으며, 이 경우에는 건축비 부담이 없다.
- Q. 정기차가 계약으로 해두면 기간 만료 시 반드시 퇴거시킬 수 있나요?
- A. 절차를 밟았다면 기간 만료로 종료된다. 다만 차지차가법 38조 3항의 사전 설명 서면을 교부하지 않으면, 갱신 없음이라는 조항은 같은 조 5항에 의해 무효가 된다. 또한 기간이 1년 이상인 경우에는 만료 1년 전부터 6개월 전까지 종료 통지를 해야 한다.
인용·참고자료
- 미키상사(三鬼商事, Miki Shoji) 「도쿄 비즈니스 지구 오피스 마켓」(2026년 7월 기준)
- 미키상사(三鬼商事, Miki Shoji) 「오사카 비즈니스 지구 오피스 마켓」(2026년 7월 기준)
- 미키상사(三鬼商事, Miki Shoji) 「나고야 비즈니스 지구 오피스 마켓」(2026년 7월 기준)
- 일본부동산연구소(日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute) 「제54회 부동산투자가조사」(2026년 4월 현재／2026년 5월 27일 공표)
- 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「건축착공통계조사보고(레이와 7년 연간분)」(레이와 8년 1월 30일)
- 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「건축착공통계조사보고(레이와 7년 연간분) 기자발표자료(Excel 형식·총괄표)」
- 국세청(国税庁, National Tax Agency) 택스앤서 No.2100 「감가상각의 개요」／주요 감가상각자산의 내용연수표
- 국세청(国税庁) 택스앤서 No.2106 「정액법과 정률법에 의한 감가상각」／감가상각자산의 상각률표
- 국세청(国税庁) 택스앤서 No.6226 「주택의 임대」
- 국세청(国税庁) 택스앤서 No.4602 「토지가옥의 평가」
- 국세청(国税庁) 택스앤서 No.4614 「대가건부지의 평가」
- 국세청(国税庁) 재산평가기본통달 제3장 「가옥 및 가옥에 존재하는 권리」(89・93・94)
- 국세청(国税庁) 택스앤서 No.4124 「소규모택지등의 특례」／동 Q&A
- 국세청(国税庁) 「레이와 8년분 재산평가기준서 도쿄도 차가권비율」／노선가도 설명(차지권비율 기호)
- 도쿄도 주세국(東京都主税局, Tokyo Metropolitan Tax Bureau) 「부동산취득세」(도세 Q&A)
- 도쿄도 주세국(東京都主税局) 「고정자산세·도시계획세(토지·가옥)」
- 도쿄도 주세국(東京都主税局) 「소규모 비주택용지에 대한 고정자산세·도시계획세 감면(23구 내)에 대하여」
- e-Gov 법령검색 「차지차가법」(借地借家法, 헤이세이 3년 법률 제90호)
- 자이맥스 부동산종합연구소(ザイマックス不動産総合研究所, Xymax Real Estate Institute) 「임대빌딩 경영에서의 지출 증가 현황」(2025년 2월 3일)
