对于拥有地段良好土地的人来说，大楼经营（租户大楼投资）是兼具高收益性与继承对策的投资手法，备受关注。本文面向投资者・业主，解说大楼经营的4种风格・与租赁住宅经营的区别・空置风险等经营风险。
什么是大楼经营？4种经营风格
大楼经营是向租户（事业者）出租建筑并获得租金收入的不动产投资。与住宅租赁经营相比，单价高，但容易受景气变动影响。
①医疗专门大楼
多个诊疗科诊所入驻的专门大楼，以都市地区为中心增加中。租户间容易联动，患者也容易确保，但退租后下一租户难以确保也是课题。
②商业大楼
物贩・饮食・娱乐等商业租户入驻的大楼。地段条件好的话，销售稳定的租户会持续入驻，稳定收益值得期待。
③办公室大楼
以办公室利用为主要目的的大楼，与租赁住宅相比，预期长期租借，经营容易稳定是其特点。低楼层・地下设置咖啡厅或便利店的情况也很多。
④与住宅的复合大楼
低层为租户・中高层为住宅的复合型大楼。六本木新城等大型设施也采用这种形式，通过租户与住宅复合化，可以分散空置风险。
把握大楼经营与租赁住宅经营的区别
| 项目 | 大楼经营 | 租赁住宅经营 |
|---|---|---|
| 地段条件 | 都市中心・车站附近・大马路沿线必须 | 住宅区・交通便利性 |
| 租金单价 | 高（坪单价基准） | 较低 |
| 合同期间 | 长期居多 | 2年更新为一般 |
| 建筑劣化 | 较快（人流出入多） | 相对较慢 |
| 景气影响 | 容易受到 | 相对稳定 |
大楼租金不分楼层整体设定的情况较多，构成让租户容易承租的结构。
大楼经营中的主要风险及对策
①空置风险
因景气恶化・事业撤退・支店整合导致租户退租时的空置风险，减收冲击比租赁住宅更大。到下一租户确定前，只有维护费和税金持续发生。
对策：严格入住审查・租户投资组合多样化・精细化地段选定
②竞争大楼导致竞争激化
近年来高规格大楼接连建造，与现有大楼的差异化不可或缺。需要持续在设备・设计・空调・概念上投资进行差异化。
③高额初期投资与维护费
大楼建设・取得需要大规模初期投资，财务计划左右经营命运。长期现金流计划不可或缺。
常见问题（FAQ）
- Q. 大楼经营个人也能开始吗？
- A. 由于初期投资大，仅限于资产规模・财务能力・地段条件齐备的情况。通常多为土地业主活用现有土地的情况。
- Q. 大楼经营中特别重要的地段条件是什么？
- A. 都市地区・步行可达车站・大马路沿线这3点是基本条件。在没有需求的地区，经营无法成立。
- Q. 租户大楼的空室率多少合适？
- A. 一般认为10〜15%以下为健康。超过时会影响收益性，早期招募租户非常重要。
- Q. 大楼经营与继承对策有什么关系？
- A. 有压缩继承税评估额的效果，可以同时实现土地有效活用和继承对策，因此多被地主・资产家选择。
