La gestión de edificios comerciales (biru keiei, ビル経営) es una modalidad de inversión inmobiliaria japonesa que consiste en arrendar un edificio completo, o planta por planta, a empresas —oficinas, comercios, clínicas— para percibir la renta. Es un formato con una estructura de propiedad particular en Japón: mientras que en España o en gran parte de América Latina el mercado de oficinas está dominado por fondos institucionales, aseguradoras o grandes patrimonialistas corporativos, una parte considerable del parque de edificios comerciales japoneses —especialmente en los distritos de negocios de Tokio— pertenece a propietarios de suelo individuales (jinushi, 地主) que heredaron el terreno de su familia o lo adquirieron directamente, y sobre él construyeron su propio edificio, en parte por las ventajas fiscales de sucesión que se explican más adelante. Entender esta dinámica de propiedad individual es la primera clave para un inversor no japonés que se acerca a este mercado: aquí, el pequeño propietario particular compite en el mismo terreno de juego que el inversor institucional, algo sin equivalente directo en el mercado de oficinas de España o América Latina.
A julio de 2026, los distritos de negocios de Tokio registraban una tasa de vacancia media del 1,95% y una renta media de ¥23.287 por tsubo —el tsubo (坪) es la unidad de superficie tradicional japonesa, todavía de uso corriente en el sector inmobiliario y de la construcción, equivalente a unos 3,3 m² (es decir, aprox. USD 155/tsubo al mes, unos USD 47/m², al tipo de cambio de referencia usado en este artículo de 1 USD ≈ ¥150, situación de agosto de 2026)— y el rendimiento esperado de los edificios de oficinas de Clase A en Marunouchi-Ōtemachi se situaba en el 3,2% en abril de 2026. Traducido a cifras, el riesgo de la gestión de edificios comerciales no se resume en «qué porcentaje está vacío», sino en dos preguntas mucho más concretas: cuánto se deja de ingresar cuando una sola planta queda vacía y cuánto han subido los gastos de explotación. Este artículo está dirigido a dos perfiles de lector hispanohablante: propietarios de suelo urbano en Japón —incluidos inversores extranjeros que ya lo poseen— que evalúan construir, e inversores internacionales que consideran adquirir un edificio de alquiler completo. Presentamos coste de construcción, rentas, rendimiento e impuestos con cifras de fuentes primarias japonesas, para poder decidir con criterio entre construir, comprar o simplemente arrendar el terreno.
Los puntos clave de este artículo
- A julio de 2026, la tasa de vacancia media de los distritos de negocios de Tokio es del 1,95% y la renta media de ¥23.287/tsubo (aprox. USD 155/tsubo), con una brecha notable entre los edificios nuevos (11,37%) y los existentes (1,78%).
- El rendimiento esperado de las oficinas de Clase A es del 3,2%-3,8% en Tokio y del 4,0%-5,2% en las grandes ciudades regionales (dato de abril de 2026).
- El coste de construcción, calculado a partir de estadísticas nacionales, es de aprox. ¥410.000/m² en estructura de hormigón armado (RC) —aprox. ¥1.355.000/tsubo, unos USD 9.033/tsubo—; para 300 tsubo de superficie construida esto representa aprox. ¥410 millones (unos USD 2,73 millones).
- Para una superficie arrendable efectiva de 200 tsubo al alquiler medio de Tokio, la renta anual en ocupación plena ronda los ¥55,89 millones (unos USD 372.600). Si una sola planta de 50 tsubo queda vacía un año, la pérdida es de aprox. ¥13,97 millones (unos USD 93.100) —una cuarta parte del ingreso anual.
- El IVA japonés grava el alquiler de uso comercial, no existe la exención de terreno residencial, y la vida útil legal de un edificio de oficinas en RC es de 50 años: el marco fiscal y normativo no tiene nada que ver con el de la gestión de vivienda en alquiler, ni con la fiscalidad inmobiliaria de España o América Latina.
El mercado de la gestión de edificios comerciales en cifras (situación 2026)
Empecemos por establecer dónde está el mercado ahora mismo. En resumen: el mercado de oficinas de Tokio atraviesa una fase de vacancia a la baja y rentas al alza, mientras que en Osaka y Nagoya la vacancia se sitúa entre 1,6 y 1,8 veces el nivel de Tokio. Bajo el mismo término «gestión de edificios comerciales», las condiciones de partida cambian radicalmente según la ubicación —un matiz especialmente relevante para un lector hispanohablante que no tiene una intuición previa sobre la jerarquía entre ciudades japonesas, a diferencia de la que sí tiene, por ejemplo, entre Madrid, Barcelona y Valencia, o entre Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey.
Tasa de vacancia y renta por tsubo en Tokio, Osaka y Nagoya
El indicador estándar del mercado de oficinas, los datos de mercado de oficinas de Miki Shoji (三鬼商事, consultora inmobiliaria japonesa especializada en datos de oficinas, dato de julio de 2026), arroja las siguientes cifras para las tres principales áreas metropolitanas:
| Distrito de negocios | Tasa de vacancia media | Renta media (¥/tsubo/mes) | Variación mensual (vacancia) |
|---|---|---|---|
| Tokio (5 distritos centrales) | 1,95% | ¥23.287 (aprox. USD 155, USD 47/m²) | −0,04 puntos |
| Osaka | 3,24% | ¥13.411 (aprox. USD 89, USD 27/m²) | +0,17 puntos |
| Nagoya | 3,59% | ¥13.343 (aprox. USD 89, USD 27/m²) | +0,10 puntos |
En Tokio, la tasa de vacancia lleva cuatro meses consecutivos a la baja, y la renta media subió un 11,38% interanual (+¥2.380, unos USD 16). En Osaka, en cambio, la entrega de edificios nuevos y las grandes cancelaciones por reducción de superficie empujan la vacancia al alza; en Nagoya, es la vacancia secundaria generada por traslados a edificios nuevos la que produce el mismo efecto. La renta de Tokio es aprox. 1,7 veces la de Osaka o Nagoya: para una misma superficie construida, el ingreso cambia de orden de magnitud según la ciudad. Como referencia para un lector familiarizado con el mercado de Madrid o Ciudad de México: una renta de oficina prime en Tokio de unos USD 47/m²/mes es un nivel comparable —o incluso inferior— al de zonas prime de esas capitales; la diferencia estructural no está tanto en el nivel absoluto de la renta como en el rendimiento, sensiblemente más bajo en Japón para un activo prime, lo que en la práctica se traduce en precios de compra más altos en relación con el alquiler.
Datos por distrito dentro de los 5 distritos centrales de Tokio
Decir solo «Tokio» no basta para asegurar una inversión. Dentro de los mismos 5 distritos centrales, la vacancia y la renta presentan las siguientes diferencias:
| Distrito | Tasa de vacancia media | Renta media (¥/tsubo/mes) |
|---|---|---|
| Chiyoda | 1,23% | ¥24.914 (aprox. USD 166, USD 50/m²) |
| Chūō | 2,95% | ¥21.351 (aprox. USD 142, USD 43/m²) |
| Minato | 2,18% | ¥23.571 (aprox. USD 157, USD 48/m²) |
| Shinjuku | 2,08% | ¥20.237 (aprox. USD 135, USD 41/m²) |
| Shibuya | 1,11% | ¥26.224 (aprox. USD 175, USD 53/m²) |
La tasa de vacancia más baja es la de Shibuya, con 1,11%, que además tiene la renta más alta de los cinco distritos, ¥26.224. En el extremo opuesto, Chūō tiene una vacancia del 2,95% con una renta de ¥21.351. La relación es clara: cuanto más alta la renta de un distrito, más baja su vacancia. Es decir, la competencia entre inquilinos no se libra por precio, sino por ubicación y especificaciones técnicas del edificio. Para un inversor acostumbrado a la lógica de Madrid (barrio de Salamanca frente a la periferia) o de Buenos Aires (Recoleta o Puerto Madero frente a otras zonas), la intuición se traslada directamente: en Tokio, Chiyoda y Shibuya cumplen ese papel de valor refugio.
Lo que significa la brecha entre el 11,37% en edificios nuevos y el 1,78% en los existentes
Si se descompone la tasa de vacancia global del 1,95% de los distritos de negocios de Tokio, la vacancia de los edificios nuevos alcanza el 11,37%, frente a solo el 1,78% de los existentes. Esta diferencia de más de seis veces señala directamente dónde está el riesgo de la gestión de edificios comerciales.
El parque existente está prácticamente completo. Que los edificios nuevos muestren, aun así, más de un 10% de vacancia se debe a que los grandes edificios recién entregados todavía están en fase de captación progresiva de inquilinos. Dicho de otro modo, es muy probable que un edificio que se construya ahora empiece su vida de alquiler con vacancia justo tras la entrega. Cómo financiar la tesorería durante los meses —incluso hasta un año— que separan la entrega de la ocupación plena es una cuestión que debe plantearse desde el inicio del plan de negocio, no descubrirse después. Es un punto que los inversores acostumbrados a la preventa sobre plano en España o América Latina, donde buena parte de la comercialización suele cerrarse antes de la entrega, tienden a subestimar.
Comparar la gestión de edificios comerciales y la gestión de vivienda en alquiler: el marco normativo, no las impresiones
«La gestión de edificios comerciales da más renta», «depende más del ciclo económico que la vivienda»: son impresiones que se repiten a menudo en Japón. Pero lo que de verdad determina cuánto le queda al propietario en el bolsillo son las diferencias de fiscalidad y de régimen contractual. Esta es también la razón real por la que los propietarios de suelo japoneses eligen la gestión de edificios comerciales —una razón estructural, casi invisible para un lector que descubre el sistema japonés desde España o América Latina, donde la fiscalidad del alquiler comercial y la del alquiler residencial, aunque distintas, no generan una brecha de esta naturaleza.
Comparación en 7 puntos
| Punto | Gestión de edificio comercial (oficinas, locales) | Gestión de vivienda en alquiler |
|---|---|---|
| Rendimiento esperado (abril de 2026) | Tokio, Marunouchi-Ōtemachi 3,2% / Ikebukuro 3,8% / Osaka Umeda 4,0% / Sendai 5,0% | Tokio-Jonan, estudio 3,6% / vivienda familiar 3,7% |
| Vida útil legal (estructura SRC/RC) | Oficinas 50 años / locales y hospitales 39 años / restauración 41 años | Vivienda 47 años |
| Tasa de amortización lineal | 50 años = 0,020 / 39 años = 0,026 / 41 años = 0,025 | 47 años = 0,022 |
| IVA sobre la renta | Gravado (alquiler de oficinas, locales, etc.) | Exento (alquiler de vivienda) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles (edificio) | No residencial: 4% | Residencial: 3% |
| Exención de terreno residencial (impuesto sobre bienes inmuebles) | No aplica | Terreno residencial pequeño: base imponible ÷ 6 (impuesto de planificación urbana ÷ 3) |
| Régimen contractual habitual | Se puede optar por arrendamiento de plazo fijo / plazos más largos | Arrendamiento ordinario con renovación cada 2 años, lo habitual |
Si se mira solo el rendimiento esperado, la vivienda en alquiler del sur de Tokio (3,6%-3,7%) supera a las oficinas de Marunouchi-Ōtemachi (3,2%). La gestión de edificios comerciales no es, por tanto, una inversión que se elija «porque el rendimiento es más alto». El motivo está en la libertad contractual que se explica más adelante y en el mayor abanico de usos posibles del terreno.
Que el alquiler lleve IVA cambia la tesorería y la carga administrativa
El alquiler de vivienda está exento de IVA en Japón, pero el alquiler de edificios de uso empresarial —oficinas, locales comerciales— es una operación gravada. Este es el primer punto donde tropieza quien viene de la gestión de vivienda. A diferencia de España, donde el arrendamiento de vivienda también queda fuera del IVA pero el arrendamiento de local de negocio puede quedar sujeto a IVA (y en algunos casos exento con renuncia posible a la exención), en Japón la sujeción al IVA del alquiler comercial es automática, sin opción que ejercer.
Que la facturación esté gravada implica la obligación de ingresar el IVA repercutido, pero también abre el derecho a deducir el IVA incluido en el coste de construcción o en los gastos de reparación —un mecanismo cercano, en su lógica, a la deducción de IVA en una inversión inmobiliaria empresarial en España o México. Sobre un coste de construcción de varios cientos de millones de yenes, el IVA es una cifra que no se puede ignorar. Tener el inmueble a nombre propio o a través de una sociedad, y optar o no por la condición de sujeto pasivo, son decisiones que conviene cerrar con un asesor fiscal japonés antes de construir. Además, en un edificio mixto con vivienda y locales, solo la parte residencial queda exenta, por lo que es necesario repartir la renta de forma razonable entre la parte de vivienda y la parte comercial.
No hay exención de terreno residencial para suelo empresarial, pero los 23 distritos de Tokio tienen una bonificación propia
La exención de terreno residencial del impuesto sobre bienes inmuebles (base imponible dividida entre 6 para terrenos residenciales pequeños) solo se aplica al suelo bajo vivienda. El terreno de un edificio de alquiler comercial se clasifica como suelo no residencial, así que esta exención no aplica. El tipo estándar del impuesto sobre bienes inmuebles es del 1,4%, y el del impuesto de planificación urbana es del 0,3% como tipo máximo —el mismo 0,3% que aplican los 23 distritos de Tokio.
Sin embargo, dentro de los 23 distritos de Tokio existe otro alivio fiscal. Se trata de una bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana para suelo no residencial de pequeña escala, que también se aplica en el ejercicio fiscal Reiwa 8 (2026). Sus condiciones son las siguientes:
- Importe de la bonificación: 20% del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana correspondiente a la parte del terreno hasta 200 m².
- Requisito del terreno: que la superficie de suelo no residencial de una misma parcela sea de 400 m² o menos.
- Beneficiarios: personas físicas, o personas jurídicas con un capital social o aportaciones de ¥100 millones (aprox. USD 666.700) o menos.
- Trámite: requiere solicitud (quienes ya recibieron la bonificación en el ejercicio Reiwa 7 no necesitan volver a solicitarla).
La condición de que la parcela no residencial no supere los 400 m² excluye de hecho a los edificios grandes. Para los propietarios de edificios pequeños y medianos, olvidar la solicitud significa perder cada año un importe nada desdeñable —un dispositivo puramente local, sin equivalente exacto en el impuesto sobre bienes inmuebles de España o de los países latinoamericanos.
Elegir entre 4 estilos de gestión según rendimiento y vida útil
La gestión de edificios comerciales se divide en cuatro estilos: el edificio médico especializado, el edificio comercial, el edificio de oficinas y el edificio mixto con vivienda. Elegir entre ellos no es cuestión de gusto: se decide en función de tres ejes —el rendimiento esperado, la vida útil legal y la dificultad de encontrar un nuevo inquilino tras una salida.
Tabla de decisión de los 4 estilos
| Estilo | Rendimiento esperado de referencia (abril de 2026) | Vida útil legal (SRC/RC) | Reocupación tras salida | Carga de acondicionamiento y reposición |
|---|---|---|---|---|
| Edificio médico especializado | Sin categoría propia en la encuesta de inversores inmobiliarios; se toma como referencia el nivel de oficinas | Uso hospitalario 39 años (tasa 0,026) | Instalaciones muy específicas, pocos inquilinos sustitutos | La obra de acondicionamiento a cargo del inquilino (obra tipo B) suele ser cuantiosa, y el alcance de la restitución al salir es fuente frecuente de disputas |
| Edificio comercial | Tienda de lujo en zona céntrica, Ginza 3,3% / centro comercial de periferia, Tokio 5,0% | Locales 39 años (0,026) / restauración 41 años (0,025) —si el acabado interior en madera supera el 30%, 34 años— | Depende de si la ubicación tiene sustitutos; la dificultad varía mucho entre Ginza y la periferia | Lo habitual es devolver el local «en esqueleto» (sukeruton-gaeshi, スケルトン返し, sin acabados interiores); en restauración, el coste de restitución de desagües y extracción es difícil de anticipar |
| Edificio de oficinas | Tokio: Marunouchi-Ōtemachi 3,2 / Nihonbashi 3,4 / Toranomon 3,5 / Shibuya 3,5 / Kōnan 3,7 / Nishi-Shinjuku 3,7 / Ikebukuro 3,8; Osaka Umeda 4,0 / Nagoya 4,3 / Fukuoka 4,5 / Sendai 5,0 | Oficinas 50 años (0,020) | Uso polivalente, relativamente fácil de recolocar | Alcance de restitución estandarizado, fácil de presupuestar |
| Edificio mixto con vivienda | Edificio residencial completo en alquiler: Tokio-Jonan, estudio 3,6 / vivienda familiar 3,7 | Según el uso principal; vivienda 47 años (0,022) | Separar usos reduce el riesgo de vacancia simultánea | La parte de vivienda se rige por las directrices de restitución del estado original; la parte empresarial depende del contrato —una estructura de dos niveles |
Edificio médico especializado: lo importante no es el rendimiento, sino «si habrá un siguiente inquilino»
Un edificio con varias especialidades médicas facilita la derivación entre profesionales y estabiliza el flujo de pacientes. Los médicos con consulta propia rara vez se trasladan, así que los contratos tienden a ser largos —un patrón que también reconocerá un lector familiarizado con los centros médicos o policlínicas privadas de España o América Latina.
El problema surge tras la salida del inquilino. El acondicionamiento y las instalaciones de una consulta son muy específicos: si no aparece un inquilino sucesor de la misma especialidad, no hay forma de encontrar uno nuevo sin una reforma de gran calado. La vida útil legal también es más corta —39 años para uso hospitalario, frente a los 50 de oficinas—. Si se plantea un edificio médico especializado, no mire primero el rendimiento esperado; mire cuántos años más se espera que dure la demanda de apertura de consultas en esa zona.
Edificio comercial: la diferencia entre Ginza (3,3%) y un centro comercial de periferia (5,0%) mide la sustituibilidad de la ubicación
El rendimiento esperado de los locales comerciales es del 3,3% para las tiendas de lujo del centro de Ginza —estable en las últimas tres encuestas consecutivas— frente al 5,0% de los centros comerciales de periferia en Tokio. Esa diferencia de 1,7 puntos refleja, casi de manera directa, si existe o no una ubicación alternativa.
Una marca que quiere abrir en Ginza no tiene otra opción que Ginza. Eso es lo que permite que se sostenga un rendimiento bajo —es decir, un precio alto—. En la periferia hay muchas ubicaciones alternativas, lo que da más poder de negociación al inquilino y obliga al inversor a exigir un rendimiento más alto. Antes de invertir en un edificio comercial, la primera pregunta debería ser: «para un comerciante, ¿mi terreno es un emplazamiento insustituible?».
Edificio de oficinas: contratos más largos, pero una cancelación pesa más
El edificio de oficinas, por la versatilidad de su uso y por tener un alcance de restitución estandarizado, es el formato más predecible de gestionar entre los cuatro estilos. Su vida útil legal, la más larga con 50 años, también reduce la amortización anual por yen invertido.
En contrapartida, al ser mayor la superficie contratada por inquilino, la caída de ingresos cuando se produce una sola cancelación es más grande. Cuantos menos inquilinos tiene un edificio, más escalonada y brusca es la caída de sus ingresos. Este punto se cuantifica con precisión más adelante, en el apartado sobre cómo traducir el riesgo de vacancia a una cifra en dinero.
Edificio mixto con vivienda: el riesgo de vacancia se reparte, pero el marco normativo se duplica
Un edificio con locales en planta baja y vivienda en las plantas superiores evita que la demanda de oficinas y la demanda de vivienda caigan a la vez, lo que amortigua la variación de ingresos. Suele ser el primer formato que se plantean los propietarios de suelo japoneses que empiezan en esto.
Sin embargo, la renta de la parte de vivienda está exenta de IVA mientras que la parte empresarial está gravada, así que la contabilidad se duplica. El contrato también conviene diseñarlo por separado en la práctica: arrendamiento ordinario para la vivienda, arrendamiento de plazo fijo para la parte empresarial. La carga de gestión aumenta claramente frente a un edificio de uso único.
Cuánto cuesta, cuánto queda
A partir de aquí entramos en el núcleo del artículo. Calculamos, en orden, el coste de construcción, el ingreso por alquiler, el NOI (resultado neto de explotación), el valor de rendimiento y la amortización, con cifras reales. Usamos únicamente estadísticas nacionales y datos de mercado, sin hipótesis convenientes.
Coste de construcción: aprox. ¥1.355.000/tsubo en hormigón armado; unos ¥410 millones para 300 tsubo de superficie construida
El cuadro resumen del Informe de la Encuesta sobre Inicios de Obra en la Construcción (建築着工統計調査報告, año civil Reiwa 7 / 2025) del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) publica la superficie de obra iniciada y el importe previsto de las obras por tipo de estructura. A partir de ahí se puede calcular el precio unitario por m²:
| Estructura | Superficie de obra iniciada (Reiwa 7) | Importe previsto de las obras | Precio unitario por m² | Precio unitario por tsubo |
|---|---|---|---|---|
| Hormigón armado y acero (SRC) | 1.075.557 m² | ¥516.000 millones (aprox. USD 3.440 millones) | aprox. ¥480.000 (aprox. USD 3.200) | aprox. ¥1.586.000 (aprox. USD 10.573) |
| Hormigón armado (RC) | 18.436.686 m² | ¥7.554.990 millones (aprox. USD 50.370 millones) | aprox. ¥410.000 (aprox. USD 2.733) | aprox. ¥1.355.000 (aprox. USD 9.033) |
| Estructura metálica (S) | 33.833.513 m² | ¥12.564.340 millones (aprox. USD 83.760 millones) | aprox. ¥371.000 (aprox. USD 2.473) | aprox. ¥1.228.000 (aprox. USD 8.187) |
| Total edificios no residenciales | 36.475.920 m² | ¥14.185.730 millones (aprox. USD 94.570 millones) | aprox. ¥389.000 (aprox. USD 2.593) | aprox. ¥1.286.000 (aprox. USD 8.573) |
※ Este precio unitario es una media de todos los usos. Varía mucho según el uso, la categoría, el número de plantas y las condiciones del terreno, por lo que no sustituye a un presupuesto real. Utilícelo solo como referencia de orden de magnitud para no errar de escala en la fase inicial del plan de negocio. Para un desglose más detallado por estructura, puede consultar también nuestro artículo precio por tsubo y desglose del coste de construcción.
A este precio, construir un edificio en hormigón armado de 300 tsubo de superficie construida (unos 992 m²) cuesta aprox. ¥410 millones (¥1.355.000/tsubo × 300 tsubo = ¥406,5 millones, unos USD 2,71 millones).
Cabe señalar que, en el año civil Reiwa 7, la superficie total de obra iniciada de todos los edificios fue de 95,85 millones de m², un 6,7% menos interanual, de los cuales 36,48 millones de m² correspondieron a uso no residencial, un 7,0% menos. Que la obra iniciada caiga mientras el importe previsto de las obras sube refleja directamente la subida del precio de los materiales y de la mano de obra.
De la renta en ocupación plena al NOI
Calculamos el caso de un edificio de 300 tsubo de superficie construida, con una superficie arrendable efectiva de 200 tsubo (ratio de eficiencia de aprox. 67%), alquilado a la renta media de los distritos de negocios de Tokio de ¥23.287/tsubo:
| Concepto | Importe (anual) | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Renta teórica en ocupación plena | aprox. ¥55,89 millones (aprox. USD 372.600) | 200 tsubo × ¥23.287 × 12 meses |
| Pérdida por vacancia (ocupación estimada del 95%) | −aprox. ¥2,79 millones (aprox. USD 18.600) | Renta teórica × 5% |
| Ingreso bruto efectivo | aprox. ¥53,10 millones (aprox. USD 354.000) | Renta teórica − pérdida por vacancia |
| Gastos de explotación (gestión delegada, suministros, mantenimiento, seguro, impuestos) | −aprox. ¥13,28 millones (aprox. USD 88.500) | 25% del ingreso bruto efectivo (hipótesis) |
| NOI (resultado neto de explotación) | aprox. ¥39,82 millones (aprox. USD 265.500) | Ingreso bruto efectivo − gastos de explotación |
Aquí conviene prestar atención a un sesgo: cuanto más terreno ya tiene un propietario, más tiende a sobreestimar su rendimiento. Si solo se pone en el denominador el coste de construcción de ¥410 millones, el rendimiento aparente es del 13,6%. Pero si se valora el terreno a su precio de mercado de ¥300 millones (aprox. USD 2 millones), la inversión total asciende a ¥710 millones (aprox. USD 4,73 millones), el rendimiento aparente baja al 7,9%, y sobre base NOI cae hasta el 5,6%. Ignorar el coste de oportunidad del terreno lleva a sobrevalorar la capacidad real del negocio —un sesgo que también conocen los propietarios de suelo fuera de Japón, pero que aquí se manifiesta con especial intensidad porque muchos jinushi japoneses heredan el terreno sin haber calculado nunca su valor de mercado. Sobre la definición del rendimiento aparente y del rendimiento real, y cómo usar cada uno, puede verse nuestro artículo cómo calcular el rendimiento aparente y el rendimiento real.
Del rendimiento esperado al valor de rendimiento (cálculo inverso)
Dividiendo el NOI entre el rendimiento esperado se obtiene una referencia del valor de rendimiento del inmueble. Para un mismo NOI de aprox. ¥39,82 millones, el resultado varía mucho según el rendimiento que se use:
| Rendimiento aplicado | Valor de rendimiento | Posicionamiento |
|---|---|---|
| 3,5% | aprox. ¥1.140 millones (aprox. USD 7,6 millones) | Equivalente a un edificio Clase A en Toranomon; nivel de los grandes edificios de calidad |
| 4,5% | aprox. ¥880 millones (aprox. USD 5,87 millones) | Equivalente Clase A de las grandes ciudades regionales |
| 5,5% | aprox. ¥720 millones (aprox. USD 4,8 millones) | Caso de un inmueble con desventajas de antigüedad, tamaño o ubicación |
El rendimiento esperado que publica la encuesta de inversores inmobiliarios se refiere a los edificios Clase A de cada zona —edificios grandes con instalaciones de alto nivel—. Aplicar ese rendimiento sin más a un edificio mediano de unos 300 tsubo de superficie construida sobrevalora el precio de forma considerable. Los tres casos aquí mostrados sirven, sobre todo, para percibir la sensibilidad: basta con que el rendimiento se mueva un punto para que el precio cambie más de ¥200 millones (más de USD 1,33 millones).
Amortización: aprox. ¥8,2 millones al año para uso de oficinas en hormigón armado
Para un edificio adquirido por ¥410 millones, en hormigón armado y uso de oficinas (vida útil legal de 50 años, tasa de amortización lineal 0,020), la amortización anual se calcula así:
- Uso de oficinas (50 años, 0,020): ¥410 millones × 0,020 = aprox. ¥8,2 millones/año (aprox. USD 54.700/año)
- Uso comercial/hospitalario (39 años, 0,026): ¥410 millones × 0,026 = aprox. ¥10,66 millones/año (aprox. USD 71.100/año)
- Uso de restauración (41 años, 0,025): ¥410 millones × 0,025 = aprox. ¥10,25 millones/año (aprox. USD 68.300/año)
- Uso residencial (47 años, 0,022): ¥410 millones × 0,022 = aprox. ¥9,02 millones/año (aprox. USD 60.100/año)
La diferencia entre uso de oficinas y uso comercial es de aprox. ¥2,46 millones/año (aprox. USD 16.400/año). Para un mismo edificio, el gasto necesario cada año cambia según el uso. Cabe señalar que, para los edificios adquiridos a partir del 1 de abril de la era Heisei 10 (1998), el único método de amortización permitido es el lineal. Para repasar el concepto mismo de amortización, puede consultar también nuestro artículo cómo se calcula la amortización de un edificio.
Traducir el riesgo de la gestión de edificios comerciales a una cifra en dinero
Con las cifras anteriores, podemos convertir la expresión abstracta «esto es arriesgado» en un importe concreto. Entendemos la gestión del riesgo, precisamente, como conocer ese importe de antemano.
Riesgo de vacancia: si una planta de 50 tsubo queda vacía un año, la pérdida es de aprox. ¥13,97 millones
Supongamos el edificio de 200 tsubo anterior, alquilado en cuatro plantas de 50 tsubo cada una. Si una planta queda vacía durante un año, la pérdida de ingresos es 50 tsubo × ¥23.287 × 12 meses = aprox. ¥13,97 millones (aprox. USD 93.100). Es exactamente una cuarta parte de la renta teórica en ocupación plena de ¥55,89 millones.
Esta es la diferencia decisiva entre la gestión de edificios comerciales y la gestión de vivienda en alquiler. Si en un edificio de apartamentos de 20 unidades queda vacía una, el ingreso solo cae un 5%; pero si en un edificio de 4 inquilinos queda vacío uno, cae un 25%. Cuantos menos inquilinos tiene el edificio, más escalonada y en tramos más grandes cae la renta. Aunque la tasa de vacancia de todo el mercado sea del 1,95%, la de su propio edificio será, en la práctica, o bien 0% o bien 25%. Es una lógica de «todo o nada» muy distinta de la de un edificio residencial multifamiliar típico en España o América Latina, donde el impacto de cada unidad vacía es, por definición, mucho más pequeño.
Por eso merece la pena, ya en la fase de diseño de la partición en locales, comprobar «cuánto cae el ingreso si se vacía un módulo». Sobre cómo captar inquilinos de forma concreta, tratamos el tema en la práctica de la captación de inquilinos para lograr la ocupación plena.
Riesgo de aumento de gastos: la gestión delegada sube 1,2 veces, el seguro de incendios 1,5 veces
Mirar solo los ingresos hace que se pase por alto la subida del lado de los gastos. Según un informe publicado en febrero de 2025 por Xymax Real Estate Institute, la variación de cada partida entre 2020 y 2024 es la siguiente:
| Partida de gasto | Variación respecto a 2020 (2024) | Indicador de referencia |
|---|---|---|
| Coste de gestión delegada (mano de obra) | aprox. 1,2 veces | MLIT (国土交通省), «Coste de mano de obra de mantenimiento de edificios» |
| Reparaciones y gasto de capital (materiales) | aprox. 1,3 veces (cable metálico eléctrico/telecom, aprox. 1,5 veces) | Building Cost Information Institute (建設物価調査会), «Índice de precios de materiales de construcción» |
| Electricidad de uso empresarial | 1,3-1,5 veces | Banco de Japón (日本銀行), «Índice de precios al productor» |
| Gas de ciudad | 1,3-1,5 veces | Banco de Japón (日本銀行), «Índice de precios al productor» |
| Seguro de incendios | aprox. 1,5 veces | Banco de Japón (日本銀行), «Índice de precios de servicios a empresas» |
Ese mismo informe recoge que, en una encuesta a propietarios de edificios realizada en 2024, el 37% percibió que sus ingresos habían aumentado en el último año, mientras que el 66% percibió que sus gastos habían aumentado. Los gastos suben más rápido que los ingresos: esa es la realidad actual de la gestión de edificios comerciales en alquiler en Japón. En el cálculo del NOI anterior asumimos que los gastos de explotación eran el 25% del ingreso bruto efectivo, pero conviene planificar asumiendo que ese porcentaje tiende a subir.
Riesgo de competencia: la carrera de especificaciones se libra por el lado de la oferta
La cifra del 11,37% de vacancia en edificios nuevos no significa que los edificios nuevos lo estén pasando mal. Significa que, con el parque existente ocupado casi al 1,78%, todavía queda margen para que los inquilinos se trasladen a edificios nuevos de mayor especificación.
Resistencia sísmica, control individual del aire acondicionado, capacidad eléctrica, diseño de zonas comunes, generador de emergencia: son partidas en las que a un edificio existente le cuesta ponerse al día. Es necesario invertir de forma continua en diferenciación, pero no es realista intentar ganar en todas las partidas frente a lo nuevo. Conviene concentrar el capital en uno o dos motivos por los que su edificio será elegido, en lugar de dispersarlo.
Riesgo de salida: una diferencia de 0,1 puntos de rendimiento equivale a ¥31,6 millones
Tomemos el edificio anterior con un NOI de aprox. ¥39,82 millones y supongamos que, en el momento de la venta, el rendimiento aplicado por el mercado pasa del 3,5% al 3,6%, es decir, sube 0,1 puntos. El valor de rendimiento pasa de aprox. ¥1.138 millones a aprox. ¥1.106 millones, una caída de aprox. ¥31,6 millones (aprox. USD 210.700). Con un movimiento de 1 punto completo, la diferencia supera los ¥200 millones (más de USD 1,33 millones).
Ni la renta ni la vacancia han cambiado, y aun así el precio se mueve. Esta es la verdadera naturaleza del riesgo de salida, ligado al entorno de tipos de interés y al sentimiento inversor. La 54.ª Encuesta de Inversores Inmobiliarios de Japón mantiene un 93% de encuestados que responde que «realizará nuevas inversiones de forma activa», un nivel alto; pero si esa disposición cambia, el rendimiento esperado subirá y el precio bajará. No fijar de antemano un único momento de venta es, en la práctica, la mejor cobertura frente a este riesgo.
Protegerse con el tipo de contrato: cuándo usar arrendamiento de plazo fijo y cuándo derecho de superficie empresarial de plazo fijo
La herramienta más poderosa de gestión de riesgo en la gestión de edificios comerciales es el propio contrato. La Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios (借地借家法, shakuchi shakuya hō, Act on Land and Building Leases) cambia radicalmente, según qué tipo de contrato se elija, las opciones que el propietario podrá tomar en el futuro. Este es un terreno al que apenas se presta atención en la gestión de vivienda en alquiler, y que tampoco tiene un equivalente exacto en la Ley de Arrendamientos Urbanos española ni en la mayoría de los códigos civiles latinoamericanos, donde la protección del inquilino comercial suele articularse de forma distinta.
Comparación de los 3 tipos de contrato
| Tipo de contrato | Artículo de referencia | Plazo y requisitos | Qué significa para el propietario |
|---|---|---|---|
| Arrendamiento ordinario (普通借家) | Art. 28 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios | La negativa a renovar o la solicitud de resolución requieren «causa justa» (正当の事由) | Es muy difícil conseguir el desalojo para reconstruir o para uso propio |
| Arrendamiento de plazo fijo (定期建物賃貸借, teiki shakuya) | Art. 38 de la misma ley | Párr. 1: el contrato debe constar por escrito (p. ej. escritura pública). Párr. 3: obligación de entregar y explicar previamente un documento donde conste que «no habrá renovación y el contrato terminará al vencer el plazo». Párr. 5: si falta esa explicación, la cláusula de no renovación es nula. Párr. 6: si el plazo es de un año o más, hay que notificar la terminación entre 12 y 6 meses antes del vencimiento | Permite terminar el contrato con seguridad al vencer el plazo. El propietario puede planificar por sí mismo el momento de reconstruir o reurbanizar |
| Derecho de superficie empresarial de plazo fijo (事業用定期借地権) | Art. 23 de la misma ley | Párr. 1: duración de 30 a menos de 50 años. Párr. 2: de 10 a menos de 30 años. Párr. 3: en ambos casos, requiere escritura pública. Su finalidad debe ser exclusivamente la posesión de un edificio de uso empresarial (excluye el uso residencial) | Se arrienda solo el terreno, sin construir. El propietario no asume el coste de construcción y, al vencer el plazo, recupera el solar vacío |
Un punto que se pasa por alto con frecuencia en el arrendamiento de plazo fijo es la combinación de los párrafos 3 y 5 del artículo 38. Basta con no entregar el documento de explicación previa para que la cláusula clave —«no hay renovación»— quede sin efecto. Aunque el contrato diga «arrendamiento de plazo fijo», si no se ha seguido el procedimiento se trata como un arrendamiento ordinario. Este es un punto que el propietario debe verificar por sí mismo, sin delegarlo por completo en la inmobiliaria intermediaria.
Construir uno mismo o arrendar solo el terreno
Asumir el coste de construcción de ¥410 millones (aprox. USD 2,73 millones) y construir el edificio uno mismo, o ceder solo el terreno mediante un derecho de superficie empresarial de plazo fijo: esta decisión se puede ordenar según los siguientes ejes.
- Capital y capacidad de endeudamiento: construir presupone, por lo general, un préstamo de varios cientos de millones de yenes. Arrendar solo el terreno no requiere asumir el coste de construcción.
- Magnitud del ingreso: si se construye, la renta del edificio entra íntegra, pero también el riesgo de vacancia y los gastos de reparación corren enteramente por cuenta del propietario. Si solo se arrienda el terreno, la renta del suelo es menor que la renta del edificio, a cambio de mucha menos variabilidad.
- Efecto sobre la planificación sucesoria: como se explica más adelante, la reducción de valoración fiscal de «edificio en alquiler» y «terreno con edificio en alquiler» (貸家建付地) solo se aplica cuando el propietario construye y alquila el edificio por sí mismo. Si solo se arrienda el terreno, la valoración es la de suelo cedido en arrendamiento (貸宅地) y el método de cálculo cambia.
- Horizonte hasta la salida: el derecho de superficie empresarial de plazo fijo es de 30 a menos de 50 años, o de 10 a menos de 30 años. El punto decisivo es si se puede decidir ya cómo usará ese terreno la siguiente generación.
El flujo de impuestos y dinero: en la adquisición, durante la tenencia y en la sucesión
En la adquisición: el impuesto de adquisición de inmuebles sobre el edificio (no residencial) es del 4%
El tipo y las bonificaciones del impuesto de adquisición de inmuebles en el momento de la compra son los siguientes (caso de la Prefectura de Tokio):
| Concepto | Contenido | Vigencia |
|---|---|---|
| Tipo: terreno / edificio (residencial) | 3% | 1 de abril de Heisei 20 (2008) al 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) |
| Tipo: edificio (no residencial) | 4% | Igual periodo |
| Base imponible de suelo urbano y suelo asimilado a urbano | Se multiplica el valor por 1/2 | Hasta el 31 de marzo de Reiwa 9 (2027) |
| Umbral de exención (adquisiciones desde el 1 de abril de Reiwa 8, 2026) | Terreno ¥160.000 (aprox. USD 1.067) / edificio (obra nueva, ampliación, reforma) ¥660.000 (aprox. USD 4.400) / edificio (otras adquisiciones, p. ej. compraventa) ¥340.000 (aprox. USD 2.267) | — |
En las adquisiciones hasta el 31 de marzo de Reiwa 8 (2026), el umbral de exención era de ¥100.000 para terreno (aprox. USD 667), ¥230.000 para edificio nuevo (aprox. USD 1.533) y ¥120.000 para edificio en otros casos (aprox. USD 800), por lo que a partir del 1 de abril de Reiwa 8 (2026) se elevó considerablemente. El procedimiento de cálculo del impuesto de adquisición se explica en detalle en cálculo del impuesto de adquisición de inmuebles y sus reducciones.
Durante la tenencia: impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto de planificación urbana y la bonificación de los 23 distritos de Tokio
Mientras se es propietario, se paga el impuesto sobre bienes inmuebles (tipo estándar 1,4%) y el impuesto de planificación urbana (0,3%). Como se explicó antes, no se puede aplicar la exención de terreno residencial, pero si el terreno no residencial de una misma parcela dentro de los 23 distritos de Tokio es de 400 m² o menos, se bonifica el 20% del impuesto correspondiente a los primeros 200 m². Es un régimen que requiere solicitud, así que conviene comprobar una vez si su inmueble cumple los requisitos.
En la sucesión: cuánto baja la valoración fiscal con «edificio en alquiler» y «terreno con edificio en alquiler»
La razón principal por la que los propietarios de suelo y las familias con patrimonio en Japón han elegido la gestión de edificios comerciales es esta compresión de la valoración a efectos del impuesto de sucesiones. Es una figura sin equivalente directo en el impuesto de sucesiones y donaciones de España ni en los impuestos sucesorios de la mayoría de países de América Latina, donde no existe un descuento automático de este tipo por tener el inmueble arrendado. Las fórmulas son las siguientes:
- Edificio en alquiler (貸家) = valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles − valor catastral × porcentaje de derecho de arrendamiento de edificio × porcentaje de ocupación en alquiler
- Terreno con edificio en alquiler (貸家建付地) = valor como terreno de uso propio − valor como terreno de uso propio × porcentaje de derecho de superficie × porcentaje de derecho de arrendamiento de edificio × porcentaje de ocupación en alquiler
El porcentaje de derecho de arrendamiento de edificio (借家権割合) lo fija el director de la oficina tributaria regional y se consulta en el libro de referencia de valoración patrimonial (財産評価基準書). En el ejercicio Reiwa 8 (2026) sigue siendo del 30% para Tokio, entre otras prefecturas. El porcentaje de derecho de superficie (借地権割合) se indica con una letra en el mapa de valores de referencia (路線価図): A = 90%, B = 80%, C = 70%, D = 60%, E = 50%, F = 40%, G = 30%.
Calculemos un caso: un terreno de 300 m² (valor de uso propio ¥300 millones, aprox. USD 2 millones; porcentaje de derecho de superficie 70%), sobre el que se construye un edificio con valor catastral de ¥200 millones (aprox. USD 1,33 millones) y se alquila en su totalidad.
| Concepto | Antes de la valoración | Cálculo | Después de la valoración |
|---|---|---|---|
| Edificio (edificio en alquiler) | ¥200 millones (aprox. USD 1,33 M) | ¥200 M × (1 − 30% × 100%) | ¥140 millones (aprox. USD 933.300) |
| Terreno (terreno con edificio en alquiler) | ¥300 millones (aprox. USD 2 M) | ¥300 M × (1 − 70% × 30% × 100%) | ¥237 millones (aprox. USD 1,58 M) |
| Terreno (con la exención de terreno de pequeña escala) | ¥237 millones (aprox. USD 1,58 M) | Se reduce el 50% de la porción equivalente a 200 m², ¥158 millones (aprox. USD 1,05 M) → −¥79 millones (aprox. USD 526.700) | ¥158 millones (aprox. USD 1,05 M) |
| Total | ¥500 millones (aprox. USD 3,33 M) | — | ¥298 millones (aprox. USD 1,99 M) |
Una compresión de aprox. ¥200 millones (aprox. USD 1,33 millones), un 40% del valor. Ahora bien, la exención de terreno de pequeña escala en su modalidad de «suelo afecto a actividad de arrendamiento» (貸付事業用宅地等, reducción del 50% hasta 200 m²) tiene condiciones. También se aplica a arrendamiento inmobiliario, aparcamientos y actividades cuasi empresariales, pero el requisito es percibir una contraprestación adecuada de forma continuada; un terreno cedido en préstamo gratuito (使用貸借) queda excluido. Además, por regla general, no se aplica a un terreno que se haya afectado por primera vez a una actividad de arrendamiento dentro de los tres años anteriores al fallecimiento del causante. Es decir, la idea de «construir justo antes de la sucesión» no funciona.
Estos cálculos sirven para entender el funcionamiento del sistema. En una declaración real, el importe cambia según el valor de referencia, los distintos coeficientes correctores, el porcentaje de ocupación en alquiler y la combinación con otras exenciones. Para el caso concreto, consulte siempre a un asesor fiscal japonés.
Lo primero que verificamos cuando nos consultan sobre gestión de edificios comerciales
Cuando nos consultan sobre gestión de edificios comerciales, lo primero que preguntamos no es el rendimiento. Es «quién va a operar este edificio, y durante cuántos años».
El cálculo numérico, como hemos mostrado hasta aquí, lo puede hacer cualquiera si se dan las premisas correctas. Pero llenar una planta que queda vacía diez años después de la entrega no lo resuelve una fórmula: lo resuelven personas. Detectar a tiempo el cambio en los resultados del inquilino, captar pronto las señales de una posible salida, tener ya preparado el siguiente candidato. Que ese conjunto de acciones se ejecute bien o mal marca la diferencia en la ocupación de dos edificios con la misma ubicación y las mismas especificaciones.
En INA&Associates creemos que el activo más valioso son las personas (人財, jinzai, un término japonés que combina «persona» con el carácter de «tesoro», usado en lugar del más neutro 人材 para subrayar que el equipo humano se trata como un activo que se cultiva, no como un recurso que se consume). En la gestión de edificios comerciales, esta idea significa no tratar a la empresa gestora como un coste que se regatea, sino construir con ella una relación de socio donde fluye la información. Quienes primero se enteran de los planes de ampliación o de traslado de las empresas inquilinas son las personas que entran y salen del edificio a diario. El coste de gestión delegada ha subido aprox. 1,2 veces desde 2020, y lo que observamos es si, a cambio de ese coste, se ha construido un sistema por el que esa información sube desde el terreno.
Lo otro que verificamos es si la salida está fijada a una sola opción. Venta, reconstrucción, traspaso a la siguiente generación, cambio a un derecho de superficie empresarial de plazo fijo. Sea cual sea la opción que se elija al final, si el régimen contractual está cerrado en un arrendamiento ordinario, esas opciones desaparecen por sí solas. Por eso recomendamos incorporar el arrendamiento de plazo fijo desde el diseño inicial. Más que maximizar la renta a corto plazo, mantener abiertas las opciones dentro de diez años es, en la práctica, lo que mejor protege el patrimonio.
Resumen
- A julio de 2026, los distritos de negocios de Tokio tienen una vacancia media del 1,95% y una renta media de ¥23.287/tsubo (aprox. USD 155/tsubo). Osaka, 3,24% y ¥13.411 (aprox. USD 89); Nagoya, 3,59% y ¥13.343 (aprox. USD 89): las condiciones de partida cambian mucho según la ciudad.
- La vacancia de los edificios nuevos es del 11,37% frente al 1,78% de los existentes. Un edificio que se construya ahora necesita un plan financiero que incorpore la vacancia inicial tras la entrega.
- El coste de construcción en hormigón armado es de aprox. ¥1.355.000/tsubo (aprox. USD 9.033/tsubo); para 300 tsubo de superficie construida, aprox. ¥410 millones (aprox. USD 2,73 millones). Con 200 tsubo de superficie arrendable efectiva a la renta media de Tokio, la renta anual en ocupación plena ronda ¥55,89 millones (aprox. USD 372.600) y el NOI, ¥39,82 millones (aprox. USD 265.500), como referencia.
- Si una planta de 50 tsubo queda vacía un año, la pérdida es de aprox. ¥13,97 millones (aprox. USD 93.100), una cuarta parte de la renta en ocupación plena. Gestione la vacancia en dinero, no en porcentaje.
- IVA sobre la renta, existencia o no de la exención de terreno residencial, vida útil legal (oficinas 50 años, locales 39 años, vivienda 47 años), régimen contractual: la gestión de edificios comerciales y la gestión de vivienda en alquiler son, en Japón, sistemas normativos distintos, y ninguno de los dos coincide con el marco fiscal español o latinoamericano.
- La valoración a efectos del impuesto de sucesiones baja de forma considerable con las figuras de «edificio en alquiler», «terreno con edificio en alquiler» y la exención de terreno de pequeña escala, pero siempre bajo la condición de percibir una contraprestación adecuada de forma continuada.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- P. ¿Cuál es el rendimiento de referencia en la gestión de edificios comerciales?
- R. A abril de 2026, el rendimiento esperado de las oficinas Clase A es, en Tokio: Marunouchi-Ōtemachi 3,2%, Nihonbashi 3,4%, Toranomon 3,5%, Ikebukuro 3,8%; y en grandes ciudades regionales: Osaka Umeda 4,0%, Nagoya/Yokohama 4,3%, Fukuoka 4,5%, Sendai 5,0%. Estos son niveles de grandes edificios de calidad; los edificios pequeños y medianos se negocian con un rendimiento más alto (es decir, un precio más bajo).
- P. ¿Qué tasa de vacancia se considera adecuada en un edificio de alquiler comercial?
- R. A julio de 2026, la vacancia media de los distritos de negocios de Tokio es del 1,95%, y del 1,78% si se limita a los edificios existentes. En un entorno donde la media de mercado está por debajo del 2%, comparar la vacancia de su propio edificio con la media del mercado tiene poco sentido: en un edificio con pocos inquilinos, la vacancia de un solo módulo ya supone una caída superior al 20%, por lo que recomendamos gestionar en «pérdida anual por módulo vacío» en dinero, no en porcentaje.
- P. ¿Cuál es el precio por tsubo de construir un edificio?
- R. Según el Informe de la Encuesta sobre Inicios de Obra en la Construcción (año civil Reiwa 7 / 2025), es de aprox. ¥410.000/m² en hormigón armado (RC, aprox. ¥1.355.000/tsubo, aprox. USD 9.033/tsubo), aprox. ¥480.000/m² en hormigón armado y acero (SRC, aprox. ¥1.586.000/tsubo, aprox. USD 10.573/tsubo) y aprox. ¥371.000/m² en estructura metálica (aprox. ¥1.228.000/tsubo, aprox. USD 8.187/tsubo). Son medias de todos los usos y varían mucho según el uso, la categoría, el número de plantas y las condiciones del terreno.
- P. ¿Lleva IVA la renta de un edificio de alquiler comercial?
- R. Sí. El alquiler de vivienda está exento, pero el alquiler de edificios de uso empresarial —oficinas, locales— es una operación gravada. En un edificio mixto con vivienda y local, solo la parte residencial está exenta, así que hay que repartir la renta de forma razonable entre la parte de vivienda y la parte comercial.
- P. ¿Cuánto baja la valoración fiscal a efectos del impuesto de sucesiones con la gestión de edificios comerciales?
- R. El «edificio en alquiler» se valora como valor catastral × (1 − 30% de porcentaje de derecho de arrendamiento × porcentaje de ocupación en alquiler); el «terreno con edificio en alquiler», como valor de uso propio × (1 − porcentaje de derecho de superficie × 30% de porcentaje de derecho de arrendamiento × porcentaje de ocupación en alquiler). Para un terreno de ¥300 millones con un 70% de derecho de superficie y un edificio con valor catastral de ¥200 millones, aplicando también la exención de terreno de pequeña escala (suelo afecto a actividad de arrendamiento, reducción del 50% hasta 200 m²), el total baja a aprox. ¥298 millones (aprox. USD 1,99 millones), una compresión de aprox. el 40%. El requisito, en todo caso, es percibir una contraprestación adecuada de forma continuada.
- P. ¿Se puede empezar en la gestión de edificios comerciales siendo particular?
- R. Un edificio en hormigón armado de 300 tsubo de superficie construida ya supone solo en coste de construcción aprox. ¥410 millones (aprox. USD 2,73 millones), así que es una opción realista sobre todo si ya se dispone del terreno y se cuenta con capacidad de endeudamiento y un plan de flujo de caja a largo plazo. También existe la opción de no construir uno mismo y arrendar solo el terreno mediante un derecho de superficie empresarial de plazo fijo, en cuyo caso no hay que asumir el coste de construcción.
- P. Si el contrato es de arrendamiento de plazo fijo, ¿el inquilino se irá sí o sí al vencer el plazo?
- R. Si se ha seguido el procedimiento, el contrato termina al vencer el plazo. Pero si no se ha entregado el documento de explicación previa que exige el párrafo 3 del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, la cláusula de no renovación queda sin efecto por el párrafo 5 del mismo artículo. Además, si el plazo es de un año o más, hay que notificar la terminación entre 12 y 6 meses antes del vencimiento.
Fuentes y referencias
- Miki Shoji (三鬼商事), «Mercado de oficinas del distrito de negocios de Tokio» (dato de julio de 2026)
- Miki Shoji (三鬼商事), «Mercado de oficinas del distrito de negocios de Osaka» (dato de julio de 2026)
- Miki Shoji (三鬼商事), «Mercado de oficinas del distrito de negocios de Nagoya» (dato de julio de 2026)
- Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), «54.ª Encuesta de Inversores Inmobiliarios de Japón» (dato de abril de 2026, publicado el 27 de mayo de 2026)
- MLIT (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism), «Informe de la Encuesta sobre Inicios de Obra en la Construcción (año civil Reiwa 7)» (30 de enero de Reiwa 8 / 2026)
- MLIT (国土交通省), «Informe de la Encuesta sobre Inicios de Obra en la Construcción (año civil Reiwa 7), material de rueda de prensa (Excel, cuadro resumen)»
- National Tax Agency (国税庁, NTA), Tax Answer n.º 2100 «Resumen de la amortización» / Tabla de vidas útiles de los principales bienes amortizables
- NTA (国税庁), Tax Answer n.º 2106 «Amortización por el método lineal y por el método decreciente» / Tabla de tasas de amortización de bienes amortizables
- NTA (国税庁), Tax Answer n.º 6226 «Arrendamiento de vivienda»
- NTA (国税庁), Tax Answer n.º 4602 «Valoración de terrenos y edificios»
- NTA (国税庁), Tax Answer n.º 4614 «Valoración del terreno con edificio en alquiler»
- NTA (国税庁), Circular Básica de Valoración Patrimonial, Capítulo 3 «Edificios y derechos sobre edificios» (arts. 89, 93, 94)
- NTA (国税庁), Tax Answer n.º 4124 «Exención de terreno de pequeña escala» / Preguntas frecuentes sobre la misma exención
- NTA (国税庁), «Libro de referencia de valoración patrimonial del ejercicio Reiwa 8, Prefectura de Tokio, porcentaje de derecho de arrendamiento de edificio» / Explicación del mapa de valores de referencia (símbolos del porcentaje de derecho de superficie)
- Oficina Tributaria Metropolitana de Tokio (東京都主税局), «Impuesto de adquisición de inmuebles» (preguntas frecuentes sobre impuestos metropolitanos)
- Oficina Tributaria Metropolitana de Tokio (東京都主税局), «Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de planificación urbana (terreno y edificio)»
- Oficina Tributaria Metropolitana de Tokio (東京都主税局), «Sobre la bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles y del impuesto de planificación urbana para suelo no residencial de pequeña escala (dentro de los 23 distritos)»
- Buscador de legislación e-Gov (e-Gov法令検索), «Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios» (借地借家法, Ley n.º 90 de Heisei 3 / 1991)
- Xymax Real Estate Institute (ザイマックス不動産総合研究所), «La situación actual del aumento de gastos en la gestión de edificios de alquiler» (3 de febrero de 2025)
