商辦經營風險與收支｜2026東京空置率、殖利率、造價

商辦大樓經營（日文稱「ビル經營」），是指將整棟建築物出租給企業使用、以租金為主要收益的不動產投資形式。這是一套完全植根於日本《借地借家法》、日本稅制與日本商辦市場慣例的制度，與台灣、香港常見的商用不動產持有方式在法律結構與稅務邏輯上有本質差異——這一點會在後文逐一對照說明。截至2026年7月，東京商業區平均空置率為1.95%、平均租金為每坪23,287日圓（約合新台幣4,890元，以下同，匯率概算1日圓≈0.21新台幣，基準日2026年8月，僅供參考），丸之內、大手町A級商辦大樓的預期殖利率則在2026年4月時點為3.2%。從數字來看，商辦經營的風險並不在於「空置率是幾%」，而是集中在兩個具體問題上：一個樓層的空置，會造成多少租金損失？以及，各項支出上漲了多少？本文鎖定兩類讀者——手上已持有土地的地主與資產家，以及正在考慮購入整棟商辦大樓的投資人——以第一手數據呈現造價、租金、殖利率與稅務，協助讀者判斷「自建、購買，還是只出租土地」三者之間該如何選擇。

本文重點

截至2026年7月，東京商業區平均空置率為1.95%，平均租金每坪23,287日圓（約新台幣4,890元），但新建大樓空置率高達11.37%，既有大樓僅1.78%，兩者差距懸殊。
A級辦公大樓的預期殖利率，東京為3.2〜3.8%，地方主要城市為4.0〜5.2%（2026年4月時點）。
根據日本政府統計反推，RC（鋼筋混凝土）造造價約每平方公尺41.0萬日圓（約每坪135.5萬日圓，約合新台幣28.4萬元），若總樓地板面積300坪，造價約4.1億日圓（約新台幣8,610萬元）。
若可出租有效面積200坪、以東京平均租金計算，滿租情境下年租金約5,589萬日圓（約新台幣1,174萬元）；若其中一個樓層50坪空置一年，將損失約1,397萬日圓（約新台幣293萬元），相當於年租金收入的四分之一。
租金須課徵消費稅、無法適用住宅用地稅賦優惠、辦公室用RC造法定耐用年數為50年——商辦經營與住宅出租經營，從制度根本上就是兩套不同的遊戲規則。

用數字掌握商辦經營市況（2026年最新）

首先用數字確認目前的市場狀況。結論先講：東京辦公室市場正處於空置率下降、租金上升的階段，而大阪、名古屋的空置率則是東京的1.6〜1.8倍。即使同樣是「商辦經營」，地點不同，前提條件也完全不同——這一點，對於習慣台北、香港單一市場思維的投資人而言，格外需要留意。

東京、大阪、名古屋的空置率與每坪租金

根據日本辦公室市場的標準指標——三鬼商事（Miki Shoji，日本大型商辦仲介公司）辦公室市場數據（2026年7月時點），三大都市圈的數字如下：

商業區	平均空置率	平均租金（日圓／坪・月）	與上月比較（空置率）
東京（都心5區）	1.95%	23,287日圓（約新台幣4,890元）	下降0.04個百分點
大阪	3.24%	13,411日圓（約新台幣2,816元）	上升0.17個百分點
名古屋	3.59%	13,343日圓（約新台幣2,802元）	上升0.10個百分點

東京的空置率已連續4個月下降，平均租金較去年同期上漲11.38%（增加2,380日圓，約新台幣500元）。相對地，大阪因新建大樓竣工加上企業縮編退租而出現大型解約，名古屋則受企業搬遷至新大樓後留下二次空置的影響，兩地空置率都呈上升趨勢。東京的租金約是大阪、名古屋的1.7倍，即使樓地板面積相同，收入等級也完全不同。對照台灣，這種價差幅度大致相當於台北市信義計畫區與二線城市商辦租金的落差，但日本的地域集中度更高——東京一地就集中了全國最主要的優質商辦需求。

東京都心5區的分區數據

不能簡單地說「只要是東京就安全」。即使同屬都心5區，各區的空置率與租金仍有明顯落差：

行政區	平均空置率	平均租金（日圓／坪・月）
千代田區	1.23%	24,914日圓（約新台幣5,232元）
中央區	2.95%	21,351日圓（約新台幣4,484元）
港區	2.18%	23,571日圓（約新台幣4,950元）
新宿區	2.08%	20,237日圓（約新台幣4,250元）
澀谷區	1.11%	26,224日圓（約新台幣5,507元）

空置率最低的是澀谷區，僅1.11%，租金也是5區中最高，達每坪26,224日圓（約新台幣5,507元）。相對地，中央區空置率2.95%、租金21,351日圓。租金越高的行政區，空置率反而越低——這個關係非常明確，說明企業租戶之間的競爭，並非單純的價格競爭，而是地段與硬體規格的競爭。

新建大樓11.37%與既有大樓1.78%的差距，代表什麼

細看東京商業區整體1.95%空置率的內部結構：新建大樓的空置率高達11.37%，既有大樓則僅1.78%。這超過6倍的差距，直接點出了商辦經營風險究竟藏在哪裡。

既有大樓幾乎已被租滿，但新建大樓仍有一成以上空置，原因在於剛完工的大型大樓，仍在陸續招租、逐步填滿的過程中。反過來說，接下來要興建的大樓，很可能一開始就必須面對竣工後的空置期。從竣工到滿租，這段可能長達數個月甚至一年的期間，資金該如何調度，應該是事業計畫最先納入考量的課題——這一點與台灣新建商辦、豪宅型辦公室常見的「預售期就已鎖定承租戶」模式不同，日本新建商辦多半是先建後招租，空置期是常態而非例外。

商辦經營與住宅出租經營的制度與數字差異

「商辦租金比較高」、「比住宅更容易受景氣影響」——這類憑感覺的差異說法很常見。但實際上真正左右最終到手金額的，是稅制與租約制度上的差異。這也是許多地主最終選擇商辦經營的真正理由。

用7個項目看制度比較

項目	商辦經營（辦公室・店鋪）	住宅出租經營
預期殖利率（2026年4月時點）	東京丸之內・大手町3.2%／池袋3.8%／大阪梅田4.0%／仙台5.0%	東京城南單身套房3.6%／家庭房型3.7%
法定耐用年數（SRC造・RC造）	辦公室用50年／店鋪用・醫院用39年／餐飲用41年	住宅用47年
定額法折舊率	50年＝0.020／39年＝0.026／41年＝0.025	47年＝0.022
租金消費稅	課稅（辦公室、店鋪等出租）	免稅（住宅出租）
不動產取得稅（房屋）	非住宅4%	住宅3%
固定資產稅的住宅用地優惠	不適用	小規模住宅用地課稅標準降為1/6（都市計畫稅降為1/3）
主流租約形態	可選擇定期建物租賃／租期通常較長	一般以「普通借家」、2年一約為主

單看預期殖利率，東京城南住宅出租的3.6〜3.7%，其實高於丸之內・大手町辦公室的3.2%。也就是說，商辦經營並不是「因為殖利率比較高」才被選擇的投資標的，真正的理由在於後面會談到的租約自由度，以及土地使用方式的更多選擇空間。

租金是否課徵消費稅，牽動資金調度與行政負擔

住宅出租免課消費稅，但辦公室、店鋪等事業用建物的出租，屬於課稅交易。這是原本經營住宅出租、轉而投入商辦經營的地主，最容易在一開始踩到的坑——台灣的房屋租賃並沒有對應的消費稅（加值型營業稅）課徵邏輯，這是日本商辦制度特有的一道門檻。

成為課稅銷售，代表業主有義務將收取的消費稅繳納給國稅局，但另一方面，建築費、修繕費當中所含的消費稅，也可以進行進項稅額扣除。以數億日圓等級的建築費來說，這筆消費稅金額絕不容忽視。究竟要以個人名義持有，還是以法人持有；是否要選擇成為「課稅事業者」，都是動工前就該與稅理士（日本的稅務士）確認清楚的課題。此外，若是店鋪與住宅併設的建物，僅住宅部分免稅，因此租金必須合理區分住宅部分與店鋪部分。

事業用土地沒有住宅用地優惠，但23區有另一項減免

固定資產稅的住宅用地優惠（小規模住宅用地課稅標準降為1/6）僅適用於住宅用地。商辦大樓的基地屬於非住宅用地，無法適用此優惠。固定資產稅的標準稅率為1.4%，都市計畫稅的稅率上限為0.3%，東京23區也採0.3%。

不過，東京23區內另有一項救濟措施：「小規模非住宅用地固定資產稅・都市計畫稅減免」，令和8年度（2026年度）也持續實施，內容如下：

減免額：對象土地中200平方公尺以內的部分，固定資產稅・都市計畫稅減免2成
土地要件：同一畫地內非住宅用地面積須在400平方公尺以下
適用對象：個人、資本額或出資額在1億日圓以下的法人等
申辦方式：須提出申請（令和7年度已受理減免者，無需重新申請）

由於有「同一畫地400平方公尺以下」的條件限制，大型大樓不適用此措施。但對中小型大樓的業主而言，若忘記申請，等於每年白白損失一筆本可省下的稅金。

用殖利率與耐用年數，區分4種商辦經營型態

商辦經營大致可分為4種型態：醫療專用大樓、商業大樓、辦公大樓，以及住辦混合大樓。選擇哪一種並非單純的個人偏好問題，而是取決於3個判斷軸：預期殖利率、法定耐用年數，以及退租後重新招租的難易度。

4種型態的判斷總表

型態	可參照的預期殖利率（2026年4月時點）	法定耐用年數（SRC造・RC造）	退租後重新招租	裝修與復原負擔
醫療專用大樓	「不動產投資家調查」中無獨立分類，可參考辦公室水準	醫院用39年（折舊率0.026）	設備特殊性高，可替代租戶有限	租戶端B工程（承租戶自費裝修工程）負擔重，退租時的復原範圍容易引發爭議
商業大樓	市中心高級專賣店銀座3.3%／郊區型購物中心東京5.0%	店鋪用39年（0.026）／餐飲用41年（0.025）※木造內裝占比超過30%者為34年	取決於地段的可替代性，銀座與郊區的招租難度差異極大	原則以「還原毛胚」（スケルトン返し，即恢復至無裝修的結構體狀態）為主，餐飲業排水、排氣設備的復原費用難以預估
辦公大樓	東京丸之內・大手町3.2／日本橋3.4／虎之門3.5／澀谷3.5／港南3.7／西新宿3.7／池袋3.8，大阪梅田4.0／名古屋4.3／福岡4.5／仙台5.0	辦公室用50年（0.020）	用途通用性高，招租相對容易	復原範圍已定型化，估價容易
住辦混合大樓	整棟住宅出租：東京城南單身套房3.6／家庭房型3.7	依主要用途判定，住宅用47年（0.022）	用途分散，較不易同時發生空置	住宅部分適用「原狀回復準則」（原状回復ガイドライン），事業部分則視契約而定，形成雙軌制度

醫療專用大樓：比起殖利率，更該看「退租後找不找得到下一位」

多科別診所進駐的專用大樓，科別之間容易互相轉介，病患來源也相對穩定，這是它的優勢。開業醫師通常不會輕易搬遷，因此租約傾向長期化——這些都是業界向來的共識。

問題出在退租之後。診所的內裝與設備專業性高，若找不到同科別的接手租戶，往往必須經過大規模改裝才能招到下一位租戶。法定耐用年數方面，醫院用為39年，也比辦公室用的50年短11年。若考慮投資醫療專用大樓，該看的不是預期殖利率有多高，而是該地區的診所開業需求還能持續幾年。

商業大樓：銀座3.3%與郊區購物中心5.0%的差距，是地段可替代性的差距

商業店鋪的預期殖利率，市中心高級專賣店代表地段銀座為3.3%，已連續3期持平；郊區型購物中心的東京則為5.0%。這1.7個百分點的差距，可以直接理解為「有沒有替代地段」的差距。

想在銀座開店的租戶，沒有銀座以外的選項可選——所以較低的殖利率（＝較高的價格）才能夠成立。郊區型商業設施的替代候選地多，租戶的議價能力強，投資人自然要求較高的殖利率作為補償。若考慮投資商業大樓，建議先問自己一個問題：「我的土地，對租戶來說是不是無可取代的地點？」

辦公大樓：租約愈長，一旦解約，收入衝擊愈大

辦公大樓的用途通用性高，復原範圍也已定型化，是4種型態中經營狀況最容易預測的一種。法定耐用年數也以辦公室用的50年最長，換算下來每年的折舊費用相對較低。

但另一方面，由於單一租戶的承租面積通常較大，一旦有租戶解約，收入衝擊也會相對可觀。租戶數愈少的大樓，收入下滑就愈呈現「階梯式」的大幅跳動。這一點，我們會在後段「把商辦經營風險換算成金額」章節具體試算。

住辦混合大樓：空置風險分散，但制度變成雙軌

低樓層作為商辦、中高樓層作為住宅出租的混合型大樓，因為辦公需求與住宅需求不太可能同時下滑，收入波動相對可控。這也是許多地主最先考慮的型態。

不過，住宅部分租金免消費稅，事業部分則須課稅，會計處理因此變成雙軌。租約設計上，實務上通常也會將住宅部分設為普通借家、事業部分設為定期建物租賃，分開處理。管理上的工夫，肯定比單一用途的大樓來得更多。

要花多少錢，能留下多少錢

接下來才是本文的核心。我們將依序用實際數字計算造價、租金收入、NOI（淨營運收益）、收益價格與折舊。使用的僅有政府統計與市場數據，不套用任何對自己有利的假設。

造價：RC造每坪約135.5萬日圓，總樓地板面積300坪約需4.1億日圓

日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）的「建築開工統計調查報告」（令和7年〔2025年〕全年份）總括表中，列出了依結構別劃分的開工樓地板面積與預定工程費。以此反推每平方公尺單價，結果如下：

結構	開工樓地板面積（令和7年）	預定工程費	每平方公尺單價	每坪單價
鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）	1,075,557平方公尺	5,160.0億日圓	約48.0萬日圓	約158.6萬日圓（約新台幣33.3萬元）
鋼筋混凝土造（RC）	18,436,686平方公尺	75,549.9億日圓	約41.0萬日圓	約135.5萬日圓（約新台幣28.4萬元）
鋼骨造（S）	33,833,513平方公尺	125,643.4億日圓	約37.1萬日圓	約122.8萬日圓（約新台幣25.8萬元）
非居住用建築物合計	36,475,920平方公尺	141,857.3億日圓	約38.9萬日圓	約128.6萬日圓（約新台幣27.0萬元）

※以上單價為所有用途的平均值。實際上會依用途、等級、樓層數、地盤條件而有很大差異，不能取代正式估價，僅供事業計畫初期評估、避免抓錯數量級之用。若想進一步了解依結構別劃分的明細，也可參考〈造價每坪單價與明細的思考方式〉一文。

以此單價計算，若興建總樓地板面積300坪（約992平方公尺）的RC造大樓，造價約需4.1億日圓（約新台幣8,610萬元）（135.5萬日圓／坪 × 300坪＝ 4.065億日圓）。

另外，根據建築開工統計令和7年全年份數據，所有建築物的開工樓地板面積為9,585萬平方公尺，較前一年減少6.7%；非居住用建築物則為3,648萬平方公尺，減少7.0%。開工量減少、但預定工程費卻增加的結構，正好直接反映出建材與人力單價上漲的現況。

建築資材物價指數（全國平均建築維修）走勢圖，顯示較2020年上漲約1.3倍 — 建築資材物價指數（全國平均建築維修）走勢。2024年較2020年上漲約1.3倍（資料來源：Xymax不動產綜合研究所（ザイマックス不動産総合研究所）〈出租商辦大樓經營的支出增加現況〉，2025年2月3日）

從滿租租金到NOI

以總樓地板面積300坪、可出租有效面積200坪（可租比約67%）的大樓為例，以東京商業區平均租金每坪23,287日圓計算：

項目	金額（年）	計算依據
滿租假設租金	約5,589萬日圓（約新台幣1,174萬元）	200坪 × 23,287日圓 × 12個月
空置損失（假設出租率95%）	−約279萬日圓（約新台幣59萬元）	滿租假設租金 × 5%
實際總收入	約5,310萬日圓（約新台幣1,115萬元）	滿租假設租金 − 空置損失
營運費用（委託管理、水電、修繕、保險、稅捐）	−約1,328萬日圓（約新台幣279萬元）	假設為實際總收入的25%
NOI（淨營運收益）	約3,982萬日圓（約新台幣836萬元）	實際總收入 − 營運費用

這裡要提醒的是，愈是本身已持有土地的地主，愈容易高估殖利率。若只把4.1億日圓的建築費當作分母，表面殖利率會高達13.6%；但若把土地時價3億日圓也算進去，總投資額變成7.1億日圓，表面殖利率降為7.9%，若以NOI為基礎計算，更只剩5.6%。若不把土地的機會成本納入考量，就會誤判這門生意的真實獲利能力。關於殖利率的定義與使用區分，我們在〈表面殖利率與實質殖利率的計算方法〉一文中有完整整理。

用預期殖利率反推收益價格

將NOI除以預期殖利率，就能得出收益價格的參考值。即使同樣是約3,982萬日圓的NOI，套用的殖利率不同，算出的結果也會有很大落差。

採用的殖利率	收益價格	定位
3.5%	約11.4億日圓（約新台幣2.39億元）	相當於虎之門A級大樓水準，屬大型優良大樓等級
4.5%	約8.8億日圓（約新台幣1.85億元）	相當於地方主要城市A級大樓水準
5.5%	約7.2億日圓（約新台幣1.51億元）	屋齡、規模或地段條件較弱時

「不動產投資家調查」中的預期殖利率，統計對象是各地區的A級大樓（規模大、設備水準高的大樓）。若把這個殖利率直接套用在總樓地板面積300坪等級的中小型大樓上，會嚴重高估其價值。上述3個案例，主要用意是讓讀者感受到：殖利率只要變動1個百分點，價格就可能相差2億日圓以上——這種敏感度，才是評估時該掌握的重點。

折舊：RC造・辦公室用，每年約820萬日圓

以建物取得價額4.1億日圓、RC造辦公室用（法定耐用年數50年，定額法折舊率0.020）計算，折舊費如下：

辦公室用（50年・0.020）：4.1億日圓 × 0.020 ＝每年約820萬日圓（約新台幣172萬元）
店鋪用・醫院用（39年・0.026）：4.1億日圓 × 0.026 ＝每年約1,066萬日圓（約新台幣224萬元）
餐飲用（41年・0.025）：4.1億日圓 × 0.025 ＝每年約1,025萬日圓（約新台幣215萬元）
住宅用（47年・0.022）：4.1億日圓 × 0.022 ＝每年約902萬日圓（約新台幣189萬元）

辦公室用與店鋪用之間的差距，每年約246萬日圓（約新台幣52萬元）。即使是同一棟建築物，只要用途不同，每年可認列的必要經費也會不同。另外，平成10年（1998年）4月1日以後取得的建物，折舊方法僅限定額法（直線法）一種。若想了解折舊觀念本身，也可參考〈建物折舊的計算方法〉一文。

把商辦經營的風險換算成金額

運用前面提到的數字，就能把「風險很高」這種抽象的說法，轉換成具體的金額。我們認為，所謂的風險管理，就是預先掌握這些金額。

空置風險：一個樓層50坪空置一年，損失約1,397萬日圓

假設前述200坪的大樓，以50坪 × 4個樓層的方式出租。若其中1個樓層空置一年，減少的租金收入為：50坪 × 23,287日圓 × 12個月＝約1,397萬日圓（約新台幣293萬元），恰好是滿租假設租金5,589萬日圓的四分之一。

這正是商辦經營與住宅出租經營之間決定性的差異。一棟20戶的公寓，即使空1戶，收入也只下滑5%；但一棟只有4個租戶的大樓，只要空1個，收入就會掉25%。租戶數愈少，收入下滑就愈呈階梯狀、跳動幅度也愈大。就算市場整體空置率是1.95%，自己名下這棟大樓的空置率，實際上永遠只會落在0%或25%這兩個極端之一。台灣投資人若習慣以「多戶分散」的住宅收租邏輯來評估商辦，很容易低估這種集中式風險。

正因如此，在規劃分區、分層招租的階段，就該先確認「一個區塊空置時，收入會掉幾%」。招租的具體做法，可參考〈滿租經營的招租實務〉一文。

支出上升風險：委託管理費上漲1.2倍，火災保險費上漲1.5倍

只看收入很容易忽略支出端的上升。根據Xymax不動產綜合研究所（ザイマックス不動産総合研究所）2025年2月公布的報告，比較2020年與2024年，各項目的變化如下：

支出項目	較2020年（2024年）	參考指標
委託管理費（人力成本）	約1.2倍	日本國土交通省〈建築維護保全人力費〉
修繕費・資本性支出（材料）	約1.3倍（電力・通信用金屬電纜約1.5倍）	建設物價調查會〈建築資材物價指數〉
事業用電力	1.3〜1.5倍	日本銀行〈企業物價指數〉
都市天然氣	1.3〜1.5倍	日本銀行〈企業物價指數〉
火災保險費	約1.5倍	日本銀行〈企業服務價格指數〉

出租商辦大樓經營近一年支出結構圖，顯示修繕費與資本性支出項目有超過6成業主回答增加 — 近一年支出結構調查（n=98）。所有項目均有4成以上業主回答「有增加」，修繕費・資本性支出項目更超過6成業主回答增加（資料來源：Xymax不動產綜合研究所〈出租商辦大樓經營的支出增加現況〉，2025年2月3日）

根據同一份報告，2024年針對大樓業主進行的調查中，感覺近一年收入有增加的比例為37%，但感覺支出有增加的比例卻高達66%。支出上升的速度快過收入上升，這就是目前出租商辦經營的現實。前面NOI試算中，我們將營運費用設定為實際總收入的25%，但規劃時應假設這個比率未來會繼續走高。

競爭風險：規格競賽發生在供給端

新建大樓11.37%的空置率，並不代表新大樓經營得很辛苦，而是意味著：在既有大樓已經被填滿到僅剩1.78%空置的情況下，租戶仍有空間往規格更高的新大樓移動。

耐震性能、空調個別控制、電力容量、公共空間設計、緊急發電機——這些都是既有大樓事後很難迎頭趕上的項目。持續投資差異化雖然必要，但想在每一個項目都贏過新大樓並不現實。與其面面俱到，不如把「自己的大樓被選中的理由」聚焦在一到兩個重點上，集中資金投入，反而更容易看到成效。

出場風險：殖利率差0.1個百分點，價值差3,160萬日圓

以前面提到NOI約3,982萬日圓的大樓為例，假設出售時採用的殖利率從3.5%變動到3.6%，僅僅0.1個百分點，收益價格就會從約11.38億日圓降到約11.06億日圓，下跌約3,160萬日圓（約新台幣664萬元）。若殖利率變動達1個百分點，價值落差更會超過2億日圓。

租金與空置率都沒有變化，價格卻會變動——這就是與利率環境、投資人心理連動的出場風險的真面目。第54回「不動產投資家調查」中，回答「將積極進行新投資」的比例維持在93%的高水準，但只要這種積極態度出現轉變，預期殖利率就會上升、價格就會下跌。實務上的因應方式，就是不要把出售時機鎖定在單一時間點。

用租約形態自我保護：定期借家與事業用定期地上權的區分運用

商辦經營中最強大的風險管理工具，其實就是租約本身。日本《借地借家法》（租地租屋法）依照選擇的租約類型不同，會大幅改變業主未來能採取的選項。這是一套完全屬於日本法律體系的獨特制度——台灣的《土地法》、《民法》租賃篇雖然也保障承租人，但並沒有與「定期建物租賃」、「事業用定期地上權」完全對應的制度設計，這也是台港投資人在評估日本商辦時最容易誤判的領域之一。

3種租約類型比較

租約類型	法律依據	期間與要件	對業主的意義
普通借家	《借地借家法》第28條	拒絕續約或提出解約，須有「正當理由」	若想為改建或自用而要求租戶遷出，門檻很高
定期建物租賃（定期借家）	同法第38條	第1項＝須以公證書等書面形式訂約。第3項＝事前有義務交付並說明「不予續約、期滿即終止」的書面。第5項＝若未履行此說明義務，「不續約」的約定即屬無效。第6項＝租期1年以上者，須於期滿前1年至6個月間發出終止通知	可確保期滿時終止租約，業主能自行規劃改建、都更的時程
事業用定期地上權	同法第23條	第1項＝存續期間30年以上未滿50年。第2項＝10年以上未滿30年。第3項＝以上兩者均須以公證書訂立。目的須為專供事業用建物所有（不含居住用）	不興建建物、僅出租土地，業主無須負擔建築費，期滿後土地將以空地狀態返還

定期借家最容易被忽略的，是第38條第3項與第5項的組合規定。只要沒有交付事前說明書面，「不予續約」這項最關鍵的約定就會失效。即使契約書上寫著「定期借家」，只要程序沒有走完整，仍會被視為普通借家。這一點不該全權交給仲介公司，業主本人也必須親自確認。

自己興建，還是只出租土地

要負擔4.1億日圓建築費自行興建大樓，還是透過事業用定期地上權只出租土地？這個判斷可以用以下幾個軸來釐清：

資金與借款能力：自建的話，前提是要能承擔數億日圓等級的借款；只出租土地則完全不需負擔建築費。
收益規模：自建的話，租金收入直接歸自己所有，但空置風險與修繕費也全部由自己承擔；只出租土地，地租雖然比建物租金小，但波動也小得多。
遺產稅規劃效果：如後文所述，「貸家」與「貸家建付地」的評估價值折減，只在自己興建建物並出租時才適用。若只出租土地，則會被評估為「貸宅地」，計算方式不同。
到期年限：事業用定期地上權的期間，只能選擇30年以上未滿50年，或10年以上未滿30年其中一種。現在能不能先決定好「下一代要如何運用這塊土地」，是關鍵的分歧點。

稅金與資金流向：取得時、持有時、繼承時

取得時：不動產取得稅，房屋（非住宅）稅率4%

取得時須繳納的不動產取得稅稅率與優惠措施如下（以東京都為例）：

項目	內容	期限
稅率：土地／房屋（住宅）	3%	平成20年（2008年）4月1日〜令和9年（2027年）3月31日
稅率：房屋（非住宅）	4%	同上
宅地・比照宅地土地的課稅標準	以價格乘以1/2計算	至令和9年（2027年）3月31日止
免稅點（令和8年〔2026年〕4月1日以後取得）	土地16萬日圓／房屋（新建・增建・改建）66萬日圓／房屋（其他買賣等）34萬日圓	―

令和8年（2026年）3月31日以前取得者，免稅點原為土地10萬日圓、房屋（新建等）23萬日圓、房屋（其他）12萬日圓，因此令和8年4月1日以後取得的部分，免稅點已大幅調高。不動產取得稅的計算步驟，詳見〈不動產取得稅的計算與減輕措施〉一文。

持有時：固定資產稅、都市計畫稅與23區的減免

持有期間須繳納固定資產稅（標準稅率1.4%）與都市計畫稅（0.3%）。如前所述，住宅用地優惠不適用，但在東京23區內，若同一畫地的非住宅用地面積在400平方公尺以下，其中200平方公尺以內部分的稅額可減免2成。這項制度須主動申請，建議先確認自己是否符合要件。

繼承時：「貸家」與「貸家建付地」能讓評估價值降到多少

商辦經營之所以一直受到地主與資產家青睞，最大的理由就在於這項「遺產稅評估價值壓縮」的效果——這是日本遺產稅制度中一項極具代表性的優惠設計，與台灣遺產稅單純以公告現值、房屋評定現值計算的方式完全不同。計算公式如下：

貸家（出租建物）＝固定資產稅評估額 − 固定資產稅評估額 × 借家權比例 × 出租比例
貸家建付地（出租建物所在基地）＝作為自用地的價值 − 作為自用地的價值 × 借地權比例 × 借家權比例 × 出租比例

借家權比例由各地區國稅局長訂定，可在「財產評估基準書」中查詢，令和8年（2026年）分東京都等地區同樣訂為30%。借地權比例則以路線價圖上的記號表示：A＝90%、B＝80%、C＝70%、D＝60%、E＝50%、F＝40%、G＝30%。

以下試算：土地面積300平方公尺（自用地評估額3億日圓，借地權比例70%），其上興建固定資產稅評估額2億日圓的大樓，並滿租出租的情況：

項目	評估前	計算式	評估後
建物（貸家）	2億日圓（約新台幣4,200萬元）	2億日圓 ×（1 − 30% × 100%）	1億4,000萬日圓（約新台幣2,940萬元）
土地（貸家建付地）	3億日圓（約新台幣6,300萬元）	3億日圓 ×（1 − 70% × 30% × 100%）	2億3,700萬日圓（約新台幣4,977萬元）
土地（適用小規模宅地特例）	2億3,700萬日圓（約新台幣4,977萬元）	相當於200平方公尺部分的1億5,800萬日圓，減額其50%＝7,900萬日圓	1億5,800萬日圓（約新台幣3,318萬元）
合計	5億日圓（約新台幣1.05億元）	―	2億9,800萬日圓（約新台幣6,258萬元）

約壓縮2億日圓（約新台幣4,200萬元），比例上大約是4成。不過，小規模宅地特例中的「貸付事業用宅地等」（200平方公尺以內減額50%）是有條件的。不動產出租業、停車場業、準事業雖然都適用，但前提是必須持續收取相當對價，若是以「使用借貸」（無償或象徵性出借）方式出租的土地則不適用。此外，繼承開始前3年內才新提供作為出租事業使用的宅地，原則上也不適用。換句話說，「在繼承前夕才臨時興建」這種操作，在制度上是行不通的。

以上僅為理解制度架構所做的試算。實際申報時，金額會因路線價、各種修正率、出租比例，以及與其他優惠併用的關係而有所不同，個別判斷仍請洽詢稅理士。

我們在商辦經營諮詢中，最先確認的事

接到商辦經營諮詢時，我們最先詢問的並不是殖利率，而是「這棟大樓，將由誰、經營多少年」。

數字的計算，就如前文所示，只要前提條件齊全，任何人都做得到。但竣工10年後，要把空出來的那個樓層重新填滿，靠的不是計算公式，而是人。察覺租戶業績變化的徵兆、提早掌握退租跡象、預先準備好下一組候選租戶——能不能做到這一連串動作，會讓即使是同地段、同規格的大樓，出租率也產生落差。

我們認為，人財（人才）才是最大的資產。這個理念放在商辦經營上，意味著不該把管理公司當成一項要壓低的成本，而該把它當成能夠匯集情報的夥伴關係來經營。最先掌握租戶企業擴租計畫或搬遷考量的，正是每天出入大樓現場的那些人。委託管理費雖然較2020年上漲了約1.2倍，但我們更在意的是：這筆費用是否換來了一套能讓現場情報確實往上傳遞的體制。

另一件我們會確認的事，是業主有沒有把出場方式鎖死在單一選項上。出售、改建、傳承給下一代、轉換為事業用定期地上權——無論最終選擇哪一條路，只要租約形態一開始就固定為普通借家，這些選項本身就會消失。正因如此，我們建議從一開始的設計階段，就把定期建物租賃納入考量。與其把短期租金收益極大化，不如保留「10年後仍有選擇餘地」的狀態——這樣做，最終反而更能守住資產。

總結

截至2026年7月，東京商業區平均空置率1.95%、平均租金每坪23,287日圓（約新台幣4,890元）；大阪為3.24%、13,411日圓（約2,816元），名古屋為3.59%、13,343日圓（約2,802元）——不同城市之間，前提條件差異極大。
新建大樓空置率11.37%，對比既有大樓僅1.78%。接下來要興建的大樓，資金計畫必須把竣工後隨即而來的空置期算進去。
RC造造價每坪約135.5萬日圓（約新台幣28.4萬元），總樓地板面積300坪約需4.1億日圓（約新台幣8,610萬元）。以可出租有效面積200坪、東京平均租金計算，滿租假設年租金約5,589萬日圓（約新台幣1,174萬元），NOI約3,982萬日圓（約新台幣836萬元），可作為參考基準。
一個樓層50坪空置一年，減收約1,397萬日圓（約新台幣293萬元），相當於滿租租金的四分之一。管理空置風險時，請用「金額」而非「百分比」來思考。
租金消費稅的有無、住宅用地優惠適用與否、法定耐用年數（辦公室用50年・店鋪用39年・住宅用47年）、租約形態——商辦經營與住宅出租經營，從制度本身就是兩套不同的系統。
遺產稅評估價值可透過貸家、貸家建付地、小規模宅地特例大幅降低，但前提是必須持續收取相當的對價。

常見問題（FAQ）

Q. 商辦經營的殖利率基準大概是多少？: A. 2026年4月時點，A級辦公大樓的預期殖利率，東京部分丸之內・大手町3.2%、日本橋3.4%、虎之門3.5%、池袋3.8%；地方主要城市部分大阪梅田4.0%、名古屋・橫濱4.3%、福岡4.5%、仙台5.0%。不過這是大型優良大樓的水準，中小規模大樓的交易殖利率通常更高（也就是價格較低）。
Q. 商辦大樓的空置率，多少算合理？: A. 截至2026年7月，東京商業區平均空置率為1.95%，若僅看既有大樓則為1.78%。在市場平均已跌破2%的環境下，把自己大樓的空置率拿去跟市場平均比較，其實意義不大。租戶數較少的大樓，只要空出一個區塊，跌幅就可能超過20%，因此建議不要用百分比管理，而是用「每個區塊的年減收金額」來管理。
Q. 興建商辦大樓，每坪造價大約多少？: A. 根據「建築開工統計調查報告」（令和7年全年份）計算，RC造約每平方公尺41.0萬日圓（約每坪135.5萬日圓，約新台幣28.4萬元），SRC造約每平方公尺48.0萬日圓（約每坪158.6萬日圓，約新台幣33.3萬元），鋼骨造約每平方公尺37.1萬日圓（約每坪122.8萬日圓，約新台幣25.8萬元）。這是所有用途的平均值，實際上會因用途、等級、樓層數、地盤條件而有很大差異。
Q. 商辦大樓的租金，需要課徵消費稅嗎？: A. 需要。住宅出租免稅，但辦公室、店鋪等事業用建物的出租屬於課稅交易。若為店鋪與住宅併設的建物，僅住宅部分免稅，因此須將租金合理區分為住宅部分與店鋪部分。
Q. 商辦經營能讓遺產稅評估額降低多少？: A. 貸家的評估方式為：固定資產稅評估額 ×（1 − 借家權比例30% × 出租比例）；貸家建付地為：自用地評估額 ×（1 − 借地權比例 × 借家權比例30% × 出租比例）。以借地權比例70%、價值3億日圓（約新台幣6,300萬元）的土地，加上固定資產稅評估額2億日圓（約新台幣4,200萬元）的建物為例，若再適用小規模宅地特例（貸付事業用宅地等最高200平方公尺減50%），合計評估額約為2億9,800萬日圓（約新台幣6,258萬元），約壓縮4成。但前提是必須持續收取相當的對價。
Q. 個人也能開始經營商辦大樓嗎？: A. 以總樓地板面積300坪的RC造大樓為例，光是建築費就達4.1億日圓（約新台幣8,610萬元）等級的規模，因此更適合已持有土地、且具備借款能力與長期現金流規劃的投資人。也可以選擇不自行興建，透過事業用定期地上權只出租土地，這種方式則不需負擔建築費。
Q. 只要簽訂定期借家契約，租期屆滿就一定能要求租戶遷出嗎？: A. 只要程序完備，租約會在期滿時終止。但若沒有依照《借地借家法》第38條第3項交付事前說明書面，「不予續約」的約定將依同條第5項規定歸於無效。此外，若租期為1年以上，須於期滿前1年至6個月間發出終止通知。

引用與參考資料

以下資料均為日本政府機關、日本央行及日本不動產專業機構所公布的一手資料，連結維持原始日文網址（多為政府網站或PDF），機構名稱以日文原名並附繁體中文譯註。