對於擁有地段良好土地的人來說，大樓經營（租戶大樓投資）是兼具高收益性與繼承對策的投資手法，備受關注。本文面向投資者・業主，解說大樓經營的4種風格・與租賃住宅經營的區別・空置風險等經營風險。
什麼是大樓經營？4種經營風格
大樓經營是向租戶（事業者）出租建築並獲得租金收入的不動產投資。與住宅租賃經營相比，單價高，但容易受景氣變動影響。
①醫療專門大樓
多個診療科診所入駐的專門大樓，以都市地區爲中心增加中。租戶間容易聯動，患者也容易確保，但退租後下一租戶難以確保也是課題。
②商業大樓
物販・飲食・娛樂等商業租戶入駐的大樓。地段條件好的話，銷售穩定的租戶會持續入駐，穩定收益值得期待。
③辦公室大樓
以辦公室利用爲主要目的的大樓，與租賃住宅相比，預期長期租借，經營容易穩定是其特點。低樓層・地下設置咖啡廳或便利店的情況也很多。
④與住宅的複合大樓
低層爲租戶・中高層爲住宅的複合型大樓。六本木新城等大型設施也採用這種形式，通過租戶與住宅複合化，可以分散空置風險。
把握大樓經營與租賃住宅經營的區別
| 項目 | 大樓經營 | 租賃住宅經營 |
|---|---|---|
| 地段條件 | 都市中心・車站附近・大馬路沿線必須 | 住宅區・交通便利性 |
| 租金單價 | 高（坪單價基準） | 較低 |
| 合同期間 | 長期居多 | 2年更新爲一般 |
| 建築劣化 | 較快（人流出入多） | 相對較慢 |
| 景氣影響 | 容易受到 | 相對穩定 |
大樓租金不分樓層整體設定的情況較多，構成讓租戶容易承租的結構。
大樓經營中的主要風險及對策
①空置風險
因景氣惡化・事業撤退・支店整合導致租戶退租時的空置風險，減收衝擊比租賃住宅更大。到下一租戶確定前，只有維護費和稅金持續發生。
對策：嚴格入住審查・租戶投資組合多樣化・精細化地段選定
②競爭大樓導致競爭激化
近年來高規格大樓接連建造，與現有大樓的差異化不可或缺。需要持續在設備・設計・空調・概念上投資進行差異化。
③高額初期投資與維護費
大樓建設・取得需要大規模初期投資，財務計劃左右經營命運。長期現金流計劃不可或缺。
常見問題（FAQ）
- Q. 大樓經營個人也能開始嗎？
- A. 由於初期投資大，僅限於資產規模・財務能力・地段條件齊備的情況。通常多爲土地業主活用現有土地的情況。
- Q. 大樓經營中特別重要的地段條件是什麼？
- A. 都市地區・步行可達車站・大馬路沿線這3點是基本條件。在沒有需求的地區，經營無法成立。
- Q. 租戶大樓的空室率多少合適？
- A. 一般認爲10〜15%以下爲健康。超過時會影響收益性，早期招募租戶非常重要。
- Q. 大樓經營與繼承對策有什麼關係？
- A. 有壓縮繼承稅評估額的效果，可以同時實現土地有效活用和繼承對策，因此多被地主・資產家選擇。
