Bürogebäude in Japan: Risiken, Rendite, Baukosten 2026

Dies ist ein japanspezifisches Investmentthema: „Bürogebäude-Management" (ビル経営, biru keiei) bezeichnet in Japan eine eigenständige Anlageklasse ohne exakte Entsprechung im deutschsprachigen Raum – Eigentümer vermieten ein komplettes Gebäude an gewerbliche Nutzer (Büros, Geschäfte, Praxen) und erzielen daraus Mieteinnahmen. Strukturell liegt das näher an einer deutschen Gewerbeimmobilie mit mehreren Mietparteien als an der klassischen Wohnimmobilie mit Indexmiete und Mieterschutzrecht. Zum Stand Juli 2026 liegt die durchschnittliche Leerstandsquote in Tokios zentralen Geschäftsvierteln bei 1,95 % bei einer Durchschnittsmiete von 23.287 JPY pro Tsubo (坪, tsubo – ein traditionelles japanisches Flächenmaß von rund 3,31 m², das im japanischen Immobiliengeschäft bis heute Standard ist; das entspricht etwa 135 EUR pro Tsubo bzw. rund 41 EUR pro m² und Monat, umgerechnet zu einem Kurs von 1 EUR ≈ 172 JPY, Stand 15. August 2026). Für erstklassige Bürogebäude der A-Klasse in den Spitzenlagen Marunouchi und Otemachi lag die erwartete Rendite im April 2026 bei 3,2 %.

Auf den ersten Blick wirken diese Kennzahlen abstrakt. In der Praxis zeigt sich jedoch: Das eigentliche Risiko im japanischen Gewerbeimmobilien-Geschäft liegt nicht in der Frage „Wie hoch ist die Leerstandsquote in Prozent?", sondern darin, wie viel Mietausfall der Leerstand einer einzigen Etage konkret verursacht und wie stark die Betriebskosten in den letzten Jahren gestiegen sind. Dieser Artikel richtet sich an zwei Lesergruppen: an Grundbesitzer und vermögende Privatpersonen, die bereits ein Grundstück in Japan besitzen, sowie an internationale Investoren, die den Erwerb eines kompletten Mietgebäudes erwägen. Wir legen Baukosten, Mieten, Renditen und Steuern anhand von Primärquellen offen, damit Sie fundiert entscheiden können, ob „selbst bauen", „ein bestehendes Gebäude kaufen" oder „nur das Grundstück verpachten" für Ihre Situation die richtige Strategie ist.

Die wichtigsten Punkte dieses Artikels

• Zum Stand Juli 2026 liegt die durchschnittliche Leerstandsquote in Tokios Geschäftsvierteln bei 1,95 % und die Durchschnittsmiete bei 23.287 JPY pro Tsubo (rund 135 EUR/Tsubo bzw. 41 EUR/m² und Monat) – mit einer erheblichen Kluft zwischen Neubauten (11,37 % Leerstand) und Bestandsgebäuden (1,78 % Leerstand).
• Die erwartete Rendite für Büroimmobilien der A-Klasse liegt in Tokio bei 3,2 bis 3,8 % und in den großen Provinzstädten bei 4,0 bis 5,2 % (Stand April 2026).
• Aus amtlichen Baustatistiken zurückgerechnet, liegen die Baukosten für Stahlbeton (RC) bei rund 410.000 JPY/m² (rund 2.380 EUR/m²) bzw. rund 1,355 Mio. JPY/Tsubo (rund 7.880 EUR/Tsubo); für ein Gebäude mit 300 Tsubo (rund 992 m²) Bruttogeschossfläche ergeben sich daraus rund 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR).
• Bei 200 Tsubo vermietbarer Fläche und Tokios Durchschnittsmiete beträgt die bei Vollvermietung angenommene Jahresmiete rund 55,89 Mio. JPY (rund 325.000 EUR). Steht eine einzelne 50-Tsubo-Etage ein Jahr lang leer, entstehen rund 13,97 Mio. JPY (rund 81.200 EUR) Mietausfall – ein Viertel des Jahresertrags.
• Mehrwertsteuerpflicht auf die Miete, keine Grundsteuerermäßigung für Wohngrundstücke, eine gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren für Stahlbeton-Bürogebäude: Das Betriebsmodell für Gewerbeimmobilien unterscheidet sich in Japan grundlegend vom Wohnimmobilien-Mietgeschäft – strukturell eher vergleichbar mit einer Gewerbeimmobilie im DACH-Raum als mit einer klassischen Mietwohnung.

Die Marktlage für Gewerbeimmobilien in Japan in Zahlen (Stand 2026)

Zunächst ein Blick auf die aktuelle Marktlage in konkreten Zahlen. Kurz zusammengefasst: Der Tokioter Büromarkt befindet sich in einer Phase sinkender Leerstandsquoten und steigender Mieten, während Osaka und Nagoya mit Leerstandsquoten aufwarten, die 1,6- bis 1,8-mal so hoch liegen wie in Tokio. Ein und dasselbe Geschäftsmodell „Bürogebäude vermieten" hat je nach Standort völlig unterschiedliche Ausgangsbedingungen – ein Punkt, den Investoren aus dem Ausland, die primär „Japan" statt eine konkrete Stadt im Blick haben, häufig unterschätzen.

Leerstandsquote und Mietniveau pro Tsubo in Tokio, Osaka und Nagoya

Die Standardquelle für Bürodaten in Japan ist Miki Shoji (三鬼商事), ein auf Gewerbeimmobilienvermittlung spezialisiertes Maklerunternehmen, dessen monatliche Büromarktstatistik als Referenzwert der Branche gilt – vergleichbar mit den Marktberichten von JLL oder CBRE für deutsche Bürostandorte, jedoch mit deutlich engmaschigerer monatlicher Veröffentlichung. Die Werte für die drei größten Wirtschaftsräume Japans (Stand Juli 2026):

Geschäftsviertel	Durchschnittliche Leerstandsquote	Durchschnittsmiete (JPY/Tsubo/Monat)	Veränderung zum Vormonat (Leerstandsquote)
Tokio (5 zentrale Bezirke)	1,95 %	23.287 JPY (rund 135 EUR)	−0,04 Punkte
Osaka	3,24 %	13.411 JPY (rund 78 EUR)	+0,17 Punkte
Nagoya	3,59 %	13.343 JPY (rund 78 EUR)	+0,10 Punkte

In Tokio sinkt die Leerstandsquote bereits den vierten Monat in Folge, die Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem Vorjahresmonat um 11,38 % (+2.380 JPY, rund +14 EUR). In Osaka dagegen führten die Fertigstellung neuer Gebäude sowie großflächige Vertragskündigungen im Zuge von Flächenreduzierungen zu einem Anstieg der Leerstandsquote; in Nagoya entstand sekundärer Leerstand durch Umzüge in neu errichtete Gebäude. Die Tokioter Miete liegt beim rund 1,7-Fachen von Osaka und Nagoya – bei identischer Bruttogeschossfläche unterscheidet sich der erzielbare Ertrag damit um eine ganze Größenordnung.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Wer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz kommt, kennt monatliche oder quartalsweise Büromarktberichte etwa von JLL, CBRE oder bulwiengesa für Standorte wie Frankfurt, München oder Wien. Der deutsche Büromarkt zeigte 2025/2026 in vielen Großstädten eher steigende Leerstandsquoten (Homeoffice-Effekt, verhaltene Neuvermietung), während Tokios zentrale Lagen in die entgegengesetzte Richtung laufen: sinkender Leerstand bei steigenden Mieten. Für einen Portfolio-Diversifizierer bedeutet das: Der japanische Büromarkt folgt aktuell einem anderen Zyklus als der mitteleuropäische – ein eigenständiges Argument für eine Beimischung, unabhängig von der Wechselkursfrage.

Leerstand und Miete unterscheiden sich auch innerhalb der 5 zentralen Tokioter Bezirke deutlich

„Tokio" allein ist keine ausreichende Standortangabe für eine belastbare Risikoeinschätzung. Selbst innerhalb der 5 zentralen Bezirke (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) klaffen Leerstandsquote und Miete deutlich auseinander:

Bezirk	Durchschnittliche Leerstandsquote	Durchschnittsmiete (JPY/Tsubo/Monat)
Chiyoda-ku	1,23 %	24.914 JPY (rund 145 EUR)
Chuo-ku	2,95 %	21.351 JPY (rund 124 EUR)
Minato-ku	2,18 %	23.571 JPY (rund 137 EUR)
Shinjuku-ku	2,08 %	20.237 JPY (rund 118 EUR)
Shibuya-ku	1,11 %	26.224 JPY (rund 152 EUR)

Die niedrigste Leerstandsquote hat Shibuya-ku mit 1,11 % – zugleich auch die höchste Miete aller fünf Bezirke mit 26.224 JPY (rund 152 EUR). Chuo-ku dagegen weist mit 2,95 % die höchste Leerstandsquote und mit 21.351 JPY (rund 124 EUR) die niedrigste Miete auf. Je höher die Miete in einem Bezirk, desto niedriger die Leerstandsquote – ein klarer Zusammenhang, der zeigt: Der Wettbewerb um Mieter wird nicht über den Preis ausgetragen, sondern über Lage und Gebäudequalität. Wer in Chiyoda oder Shibuya ein Bürogebäude besitzt, konkurriert kaum über den Mietpreis; wer in einer weniger gefragten Lage baut, muss dagegen aktiv über Ausstattung und Preis punkten.

Was die Kluft zwischen 11,37 % Leerstand bei Neubauten und 1,78 % bei Bestandsgebäuden bedeutet

Schlüsselt man die Gesamt-Leerstandsquote von 1,95 % für die Tokioter Geschäftsviertel weiter auf, zeigt sich: Bei Neubauten liegt die Leerstandsquote bei 11,37 %, bei Bestandsgebäuden dagegen nur bei 1,78 %. Diese mehr als sechsfache Differenz benennt präzise, wo das eigentliche Risiko im Bürogebäude-Geschäft liegt.

Bestandsgebäude sind faktisch vollvermietet. Dass Neubauten trotzdem gut ein Zehntel Leerstand aufweisen, liegt daran, dass gerade erst fertiggestellte Großgebäude sich noch mitten in der Erstvermietungsphase befinden. Umgekehrt bedeutet das: Ein neu errichtetes Gebäude startet mit hoher Wahrscheinlichkeit direkt nach Fertigstellung mit spürbarem Leerstand. Wie die Monate bis zur Vollvermietung – oft sechs Monate bis zu einem Jahr – finanziell überbrückt werden, sollte deshalb der erste Punkt jeder Projektplanung sein, nicht ein Nachgedanke nach der Baufinanzierung.

Bürogebäude versus Wohnimmobilie: der Vergleich über Steuerrecht und Zahlen

„Bürogebäude bringen höhere Mieten", „Bürogebäude reagieren stärker auf die Konjunktur als Wohnimmobilien" – solche gefühlten Unterschiede werden oft genannt. Was den tatsächlichen Ertrag nach Steuern und Kosten bestimmt, sind jedoch Unterschiede im Steuer- und Vertragsrecht. Genau hier liegt auch der eigentliche Grund, warum Grundbesitzer in Japan sich für Gewerbeimmobilien statt für Wohnimmobilien entscheiden.

Der institutionelle Vergleich in 7 Punkten

Kriterium	Gewerbeimmobilie (Büro/Geschäft)	Wohnimmobilie zur Vermietung
Erwartete Rendite (Stand April 2026)	Tokio Marunouchi/Otemachi 3,2 % / Ikebukuro 3,8 % / Osaka Umeda 4,0 % / Sendai 5,0 %	Tokio Jonan, Studio 3,6 % / Familienwohnung 3,7 %
Gesetzliche Nutzungsdauer (Stahl-/Stahlbeton)	Büro 50 Jahre / Geschäft & Krankenhaus 39 Jahre / Gastronomie 41 Jahre	Wohnnutzung 47 Jahre
Abschreibungssatz (linear)	50 Jahre = 0,020 / 39 Jahre = 0,026 / 41 Jahre = 0,025	47 Jahre = 0,022
Mehrwertsteuer auf die Miete	Steuerpflichtig (Vermietung von Büro-/Geschäftsflächen)	Steuerfrei (Wohnraumvermietung)
Grunderwerbsteuer (Gebäude)	Nicht-Wohngebäude 4 %	Wohngebäude 3 %
Grundsteuer-Sonderregelung für Wohngrundstücke	Nicht anwendbar	Kleine Wohngrundstücke: Bemessungsgrundlage 1/6 (Stadtplanungssteuer 1/3)
Vorherrschende Vertragsform	Befristeter Gewerbemietvertrag (定期建物賃貸借) wählbar / tendenziell längere Laufzeiten	Unbefristeter Mietvertrag mit 2-Jahres-Verlängerung üblich

Betrachtet man ausschließlich die erwartete Rendite, liegt die Tokioter Büro-Spitzenlage Marunouchi/Otemachi mit 3,2 % sogar unter der Wohnimmobilienrendite in Tokio-Jonan (3,6 bis 3,7 %). Gewerbeimmobilien werden in Japan also nicht wegen einer höheren Rendite gewählt. Der eigentliche Grund liegt, wie im Folgenden gezeigt, in der vertraglichen Flexibilität und der größeren Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten für das Grundstück.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Dass Gewerbemieten in Japan grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig sind, während Wohnraumvermietung steuerfrei bleibt, ist strukturell nahezu identisch mit der deutschen Regelung: Nach § 4 Nr. 12 UStG ist auch in Deutschland die Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei, während Vermieter bei gewerblichen Mietverhältnissen unter bestimmten Voraussetzungen nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren können, um den Vorsteuerabzug zu sichern. Der Unterschied: In Japan ist die Steuerpflicht bei Gewerbeflächen zwingend, nicht optional – eine Gestaltungsfreiheit wie die deutsche Optionsmöglichkeit gibt es nicht.

Warum die Mehrwertsteuerpflicht auf die Miete Liquidität und Verwaltungsaufwand verändert

Die Vermietung von Wohnraum ist in Japan von der Mehrwertsteuer befreit, die Vermietung von Büro- und Geschäftsflächen dagegen ein steuerpflichtiger Umsatz. Genau hier stolpern Investoren, die aus dem Wohnimmobiliengeschäft kommen, zuerst.

Steuerpflichtige Umsätze bedeuten zwar die Pflicht, die vereinnahmte Mehrwertsteuer abzuführen – gleichzeitig aber auch das Recht, die in Baukosten und Instandhaltungskosten enthaltene Vorsteuer als Vorsteuerabzug geltend zu machen. Bei Baukosten in Höhe mehrerer Hundert Millionen Yen ist die darin enthaltene Mehrwertsteuer ein Betrag, den man nicht ignorieren kann. Ob man das Gebäude privat oder über eine Gesellschaft hält und ob man freiwillig zum umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer optiert, sollte vor Baubeginn mit einem japanischen Steuerberater (zeirishi, 税理士) geklärt werden. Bei einem Gebäude mit kombinierter Laden- und Wohnnutzung ist zudem nur der Wohnanteil steuerfrei; die Miete muss deshalb sachgerecht in einen Wohn- und einen Gewerbeanteil aufgeteilt werden.

Für Gewerbegrundstücke gibt es keine Wohngrundstück-Ermäßigung – aber eine eigene Ermäßigung in den 23 Tokioter Bezirken

Die Grundsteuer-Sonderregelung für Wohngrundstücke (kleine Wohngrundstücke: Bemessungsgrundlage 1/6) gilt in Japan ausschließlich für Grundstücke, auf denen Wohngebäude stehen. Das Grundstück eines Mietbürogebäudes gilt als Nicht-Wohngrundstück, für das diese Ermäßigung nicht greift. Der Regelsteuersatz der Grundsteuer liegt bei 1,4 %, die Stadtplanungssteuer bei maximal 0,3 % – auch in den 23 Tokioter Bezirken bei 0,3 %.

Innerhalb der 23 Tokioter Bezirke gibt es jedoch eine andere Entlastung: eine Ermäßigung von Grundsteuer und Stadtplanungssteuer für kleine Nicht-Wohngrundstücke, die auch im Haushaltsjahr Reiwa 8 (2026) fortgeführt wird. Die Eckpunkte:

• Ermäßigungsbetrag: 20 % der Grundsteuer und Stadtplanungssteuer auf den Grundstücksanteil bis 200 m².
• Grundstücksvoraussetzung: Die Fläche des Nicht-Wohngrundstücks innerhalb eines zusammenhängenden Parzellenverbunds darf 400 m² nicht überschreiten.
• Anspruchsberechtigte: natürliche Personen sowie Kapitalgesellschaften mit einem Grund- oder Stammkapital von höchstens 100 Mio. JPY (rund 581.400 EUR).
• Verfahren: Ein Antrag ist erforderlich (wer die Ermäßigung bereits im Haushaltsjahr Reiwa 7 erhalten hat, muss keinen erneuten Antrag stellen).

Wegen der Bedingung „höchstens 400 m² pro Parzellenverbund" sind große Bürogebäude von dieser Ermäßigung ausgeschlossen. Für Eigentümer kleinerer und mittlerer Gebäude bedeutet ein vergessener Antrag dagegen einen Betrag, der Jahr für Jahr ungenutzt verfällt.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Eine dem japanischen Wohngrundstück-Privileg entsprechende gezielte Ermäßigung für Wohngrundstücke kennt das deutsche Grundsteuerrecht in dieser Form nicht. Nach der deutschen Grundsteuerreform (grundsätzlich anzuwenden seit 2025) richtet sich die Steuerlast primär nach Bodenrichtwert, Grundstücksfläche und dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz – unabhängig davon, ob auf dem Grundstück Wohn- oder Gewerbenutzung stattfindet. Für einen Investor aus dem DACH-Raum bedeutet das: Die japanische Bevorzugung von Wohngrundstücken ist ein aktiver politischer Steuerungsmechanismus zur Förderung von Wohnraum, den es in dieser expliziten Form im deutschen System nicht gibt – und ein Grund, warum viele japanische Grundbesitzer historisch eher Wohnimmobilien als Gewerbeimmobilien bauen, obwohl Letztere teils vertraglich flexibler sind.

Vier Betriebsformen im Vergleich: Rendite, Nutzungsdauer, Wiedervermietung

Für Bürogebäude in Japan gibt es im Wesentlichen vier Betriebsformen: das Fachärztehaus, das Geschäftshaus, das reine Bürogebäude und das Mischgebäude mit Wohnnutzung. Welche Form die richtige ist, ist keine Geschmacksfrage, sondern eine Entscheidung entlang dreier Achsen: erwartete Rendite, gesetzliche Nutzungsdauer und Schwierigkeitsgrad der Wiedervermietung nach Auszug.

Entscheidungsmatrix der vier Betriebsformen

Betriebsform	Referenzrendite (Stand April 2026)	Gesetzliche Nutzungsdauer (Stahl-/Stahlbeton)	Wiedervermietung nach Auszug	Innenausbau- und Rückbaulast
Fachärztehaus	In der Immobilieninvestoren-Umfrage keine eigene Kategorie; Büro-Niveau als Referenz	Krankenhausnutzung 39 Jahre (Satz 0,026)	Hohe Anlagenspezifität, wenige Ersatzmieter verfügbar	Hoher „B-Bauarbeiten"-Anteil beim Mieter; Streitpotenzial über den Rückbauumfang
Geschäftshaus	Innerstädtisches Luxus-Fachgeschäft Ginza 3,3 % / Shopping-Center im Umland (Tokio) 5,0 %	Geschäft 39 Jahre (0,026) / Gastronomie 41 Jahre (0,025); bei über 30 % Holzanteil im Innenausbau 34 Jahre	Abhängig von der Standort-Substituierbarkeit – zwischen Ginza und Randlage besteht ein großer Unterschied	Rückgabe als Rohbau („Skeleton") üblich; bei Gastronomie schwer kalkulierbare Rückbaukosten für Abwasser/Abluft
Reines Bürogebäude	Tokio Marunouchi/Otemachi 3,2 / Nihonbashi 3,4 / Toranomon 3,5 / Shibuya 3,5 / Konan 3,7 / Nishi-Shinjuku 3,7 / Ikebukuro 3,8, Osaka Umeda 4,0 / Nagoya 4,3 / Fukuoka 4,5 / Sendai 5,0	Bürogebäude 50 Jahre (0,020)	Hohe Vielseitigkeit, vergleichsweise leicht zu vergeben	Rückbauumfang standardisiert und gut kalkulierbar
Mischgebäude mit Wohnnutzung	Gesamtes Mietwohnhaus: Tokio-Jonan Studio 3,6 / Familienwohnung 3,7	Nach überwiegendem Verwendungszweck; Wohnnutzung 47 Jahre (0,022)	Nutzungstrennung verhindert gleichzeitigen Leerstand	Wohnanteil folgt den Restaurationsrichtlinien, Gewerbeanteil ist vertragsabhängig – zweigleisige Struktur

Fachärztehaus: Entscheidend ist nicht die Rendite, sondern „findet sich ein Nachfolger?"

Ein Fachärztehaus mit mehreren Praxen unterschiedlicher Fachrichtungen bietet den Vorteil, dass sich Mieter untereinander ergänzen können und der Patientenzustrom stabil bleibt. Niedergelassene Ärzte ziehen selten um, weshalb Mietverträge tendenziell langfristig sind. So weit entspricht das der gängigen Einschätzung.

Das Problem zeigt sich erst nach Auszug: Innenausbau und Anlagen einer Arztpraxis sind hochspezifisch, und ohne einen Nachfolger aus derselben Fachrichtung ist eine Neuvermietung ohne umfangreichen Umbau kaum möglich. Auch die gesetzliche Nutzungsdauer ist mit 39 Jahren für Krankenhausnutzung 11 Jahre kürzer als die 50 Jahre für Büronutzung. Wer ein Fachärztehaus erwägt, sollte weniger auf die Rendite als vielmehr darauf schauen, wie viele Jahre die Nachfrage nach Praxisneugründungen in der jeweiligen Region noch anhalten wird.

Geschäftshaus: 3,3 % in Ginza gegen 5,0 % im Umland – der Unterschied ist Standort-Substituierbarkeit

Die erwartete Rendite für Ladenflächen liegt beim innerstädtischen Luxus-Fachgeschäftsstandort Ginza bei 3,3 % (seit drei Erhebungen unverändert), bei einem Shopping-Center im Umland Tokios dagegen bei 5,0 %. Die Differenz von 1,7 Prozentpunkten entspricht direkt der Frage, ob es eine alternative Lage gibt oder nicht.

Ein Mieter, der in Ginza präsent sein möchte, hat keine gleichwertige Alternative außerhalb von Ginza – deshalb funktioniert dort eine niedrige Rendite (also ein hoher Preis). Bei Standorten im Umland gibt es dagegen zahlreiche Alternativstandorte, die Verhandlungsmacht liegt beim Mieter, und Investoren verlangen entsprechend höhere Renditen. Wer ein Geschäftshaus prüft, sollte sich zuerst fragen: „Ist mein Grundstück für einen Mieter unersetzlich, oder eine von vielen Optionen?"

Reines Bürogebäude: Lange Vertragslaufzeiten bedeuten hohen Mietausfall bei einer einzelnen Kündigung

Bürogebäude sind wegen ihrer hohen Nutzungsvielseitigkeit und standardisierten Rückbauregeln unter den vier Betriebsformen am einfachsten zu kalkulieren. Auch die gesetzliche Nutzungsdauer ist mit 50 Jahren für Büronutzung am längsten, wodurch die jährliche Abschreibung vergleichsweise gering ausfällt.

Gleichzeitig gilt: Weil die vermietete Fläche pro Mieter groß ist, fällt der Mietausfall bei einer einzelnen Kündigung überproportional hoch aus. Je weniger Mieter ein Gebäude hat, desto stufenförmiger und größer die Einschnitte im Ertrag. Diesen Punkt rechnen wir im späteren Abschnitt „Risiken in Euro übersetzen" konkret durch.

Mischgebäude mit Wohnnutzung: Leerstandsrisiko verteilt sich, aber das Regelwerk wird zweischichtig

Ein Gebäude mit Gewerbeflächen in den unteren und Wohnungen in den oberen Etagen federt Ertragsschwankungen ab, weil Büronachfrage und Wohnraumnachfrage selten gleichzeitig einbrechen. Diese Form wird von Grundbesitzern oft zuerst in Erwägung gezogen.

Allerdings: Die Miete des Wohnanteils bleibt mehrwertsteuerfrei, der Gewerbeanteil ist steuerpflichtig – die Buchhaltung wird dadurch zweischichtig. Auch vertraglich ist es in der Praxis sinnvoll, den Wohnanteil als unbefristeten Mietvertrag und den Gewerbeanteil als befristeten Gewerbemietvertrag getrennt zu gestalten. Der Verwaltungsaufwand steigt dadurch gegenüber einem Gebäude mit einheitlicher Nutzung spürbar.

Was kostet es, und was bleibt übrig?

Ab hier kommen wir zum eigentlichen Kern: Baukosten, Mieteinnahmen, NOI (Nettobetriebsergebnis), Ertragswert und Abschreibung – Schritt für Schritt anhand echter Zahlen berechnet. Grundlage sind ausschließlich amtliche Statistiken und Marktdaten, keine günstig gewählten Annahmen.

Baukosten: rund 7.880 EUR/Tsubo für Stahlbeton, bei 300 Tsubo Bruttogeschossfläche rund 2,38 Mio. EUR

Der Gesamtbericht der Baubeginn-Statistik des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT, 国土交通省; Jahresdaten Reiwa 7 / 2025) weist Baubeginn-Geschossfläche und veranschlagte Baukosten nach Bauweise aus. Daraus lässt sich der Quadratmeterpreis zurückrechnen:

Bauweise	Baubeginn-Geschossfläche (Reiwa 7 / 2025)	Veranschlagte Baukosten	Preis/m²	Preis/Tsubo
Stahl-Stahlbeton (SRC)	1.075.557 m²	516,00 Mrd. JPY	rund 480.000 JPY (rund 2.790 EUR)	rund 1,586 Mio. JPY (rund 9.220 EUR)
Stahlbeton (RC)	18.436.686 m²	7.554,99 Mrd. JPY	rund 410.000 JPY (rund 2.380 EUR)	rund 1,355 Mio. JPY (rund 7.880 EUR)
Stahlbauweise (S)	33.833.513 m²	12.564,34 Mrd. JPY	rund 371.000 JPY (rund 2.160 EUR)	rund 1,228 Mio. JPY (rund 7.140 EUR)
Nicht-Wohngebäude gesamt	36.475.920 m²	14.185,73 Mrd. JPY	rund 389.000 JPY (rund 2.260 EUR)	rund 1,286 Mio. JPY (rund 7.480 EUR)

* Diese Preise sind Durchschnittswerte über alle Nutzungsarten hinweg. Sie schwanken stark nach Nutzungsart, Ausstattungsniveau, Geschosszahl und Baugrundverhältnissen und ersetzen kein konkretes Angebot – sie dienen ausschließlich als Faustgröße in der frühen Projektprüfung, um die richtige Größenordnung nicht zu verfehlen. Wer die Aufschlüsselung nach Bauweise vertiefen möchte, findet Details im Artikel Baukosten pro Tsubo und ihre Zusammensetzung.

Zu diesem Preis ergibt sich für ein Stahlbetongebäude mit 300 Tsubo (rund 992 m²) Bruttogeschossfläche ein Betrag von rund 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR) (1,355 Mio. JPY/Tsubo × 300 Tsubo = 406,5 Mio. JPY, rund 2,36 Mio. EUR).

Über das gesamte Jahr Reiwa 7 (2025) betrachtet sank die Baubeginn-Geschossfläche aller Gebäude um 6,7 % auf 95,85 Mio. m², bei Nicht-Wohngebäuden um 7,0 % auf 36,48 Mio. m². Dass die Baubeginnfläche sinkt, während die veranschlagten Baukosten gleichzeitig steigen, spiegelt unmittelbar die gestiegenen Material- und Arbeitskosten wider.

Von der Vollvermietungsmiete zum NOI

Wir rechnen ein Gebäude mit 300 Tsubo Bruttogeschossfläche und 200 Tsubo vermietbarer Nutzfläche (Vermietbarkeitsquote rund 67 %) durch, vermietet zur Tokioter Durchschnittsmiete von 23.287 JPY/Tsubo (rund 135 EUR):

Position	Betrag (jährlich)	Berechnungsgrundlage
Angenommene Vollvermietungsmiete	rund 55,89 Mio. JPY (rund 325.000 EUR)	200 Tsubo × 23.287 JPY × 12 Monate
Leerstandsverlust (Auslastung 95 % angenommen)	−rund 2,79 Mio. JPY (rund 16.200 EUR)	Vollvermietungsmiete × 5 %
Effektiver Gesamtertrag	rund 53,10 Mio. JPY (rund 308.700 EUR)	Vollvermietungsmiete − Leerstandsverlust
Betriebskosten (Hausverwaltung, Strom/Wasser, Instandhaltung, Versicherung, öffentliche Abgaben)	−rund 13,28 Mio. JPY (rund 77.200 EUR)	25 % des effektiven Gesamtertrags angesetzt
NOI (Nettobetriebsergebnis)	rund 39,82 Mio. JPY (rund 231.500 EUR)	Effektiver Gesamtertrag − Betriebskosten

Hier ist Vorsicht geboten: Gerade Grundbesitzer, die das Grundstück bereits besitzen, überschätzen die Rendite tendenziell. Setzt man ausschließlich die Baukosten von 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR) als Nenner an, ergibt sich eine Bruttorendite von 13,6 %. Setzt man den Verkehrswert des Grundstücks dagegen realistisch mit 300 Mio. JPY (rund 1,74 Mio. EUR) an, steigt die Gesamtinvestition auf 710 Mio. JPY (rund 4,13 Mio. EUR), die Bruttorendite sinkt auf 7,9 % und auf NOI-Basis sogar auf 5,6 %. Wer die Opportunitätskosten des Grundstücks nicht einrechnet, verkennt die tatsächliche wirtschaftliche Kraft des Projekts. Die Definitionen und Anwendungsfälle von Brutto- und Nettorendite sind vertieft im Artikel Berechnung von Brutto- und Nettorendite erklärt.

Vom erwarteten Rendite-Prozentsatz zum Ertragswert zurückrechnen

Teilt man das NOI durch die erwartete Rendite, erhält man einen Anhaltswert für den Ertragswert. Bei gleichbleibendem NOI von rund 39,82 Mio. JPY (rund 231.500 EUR) verschiebt sich das Ergebnis je nach angesetzter Rendite erheblich:

Angesetzte Rendite	Ertragswert	Einordnung
3,5 %	rund 1,14 Mrd. JPY (rund 6,63 Mio. EUR)	Entspricht einem A-Klasse-Gebäude in Toranomon; Niveau eines großen erstklassigen Objekts
4,5 %	rund 880 Mio. JPY (rund 5,12 Mio. EUR)	Entspricht A-Klasse-Niveau in einer großen Provinzstadt
5,5 %	rund 720 Mio. JPY (rund 4,19 Mio. EUR)	Bei Objekten mit Abstrichen bei Alter, Größe oder Lage

Die in der Immobilieninvestoren-Umfrage veröffentlichten erwarteten Renditen beziehen sich auf A-Klasse-Gebäude (große Objekte mit hohem Ausstattungsniveau) der jeweiligen Region. Wendet man diese Renditen unverändert auf ein kleineres bis mittelgroßes Gebäude mit 300 Tsubo Bruttogeschossfläche an, überschätzt man den Preis deutlich. Die drei hier gezeigten Szenarien dienen ausschließlich dazu, die Sensitivität zu verdeutlichen: Verschiebt sich die Rendite nur um einen Prozentpunkt, ändert sich der Preis um mehr als 200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR).

Abschreibung: bei Stahlbeton-Büronutzung rund 47.700 EUR im Jahr

Bei einem Gebäudeanschaffungswert von 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR), Stahlbeton-Bauweise mit Büronutzung (gesetzliche Nutzungsdauer 50 Jahre, linearer Abschreibungssatz 0,020), ergibt sich folgende jährliche Abschreibung:

• Büronutzung (50 Jahre, 0,020): 410 Mio. JPY × 0,020 = rund 8,20 Mio. JPY (rund 47.700 EUR) pro Jahr
• Geschäft/Krankenhausnutzung (39 Jahre, 0,026): 410 Mio. JPY × 0,026 = rund 10,66 Mio. JPY (rund 62.000 EUR) pro Jahr
• Gastronomienutzung (41 Jahre, 0,025): 410 Mio. JPY × 0,025 = rund 10,25 Mio. JPY (rund 59.600 EUR) pro Jahr
• Wohnnutzung (47 Jahre, 0,022): 410 Mio. JPY × 0,022 = rund 9,02 Mio. JPY (rund 52.400 EUR) pro Jahr

Der Unterschied zwischen Büro- und Geschäftsnutzung beträgt rund 2,46 Mio. JPY (rund 14.300 EUR) pro Jahr. Je nach Nutzungsart ändern sich also selbst bei identischem Gebäude die jährlichen Betriebsausgaben. Zu beachten: Für Gebäude, die nach dem 1. April 1998 (Heisei 10) erworben wurden, ist ausschließlich die lineare Abschreibungsmethode zulässig. Wer die Systematik der Gebäudeabschreibung grundsätzlich nachvollziehen möchte, findet eine Einführung im Artikel Berechnung der Gebäudeabschreibung.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Die deutsche Abschreibung für Gewerbeimmobilien (§ 7 Abs. 4 EStG) sieht für Gebäude, die keinem Betriebsvermögen zuzuordnen sind und nach dem 31. März 1985 fertiggestellt wurden, in der Regel 2 % linear über 50 Jahre vor – bemerkenswert nah an der japanischen 50-Jahres-Nutzungsdauer für Büronutzung. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch im Detail: Das japanische Recht differenziert die Nutzungsdauer sehr fein nach exakter Nutzungsart (Büro, Geschäft, Krankenhaus, Gastronomie), während das deutsche Recht bei Gewerbeimmobilien meist unabhängig von der konkreten Nutzung pauschal 2 % ansetzt. Für ein Mischobjekt mit mehreren Nutzungsarten bedeutet das in Japan einen höheren Beratungsaufwand – aber auch mehr Gestaltungsspielraum bei der Steuerplanung.

Das Risiko von Gewerbeimmobilien in konkrete Euro-Beträge übersetzen

Mit den bisherigen Zahlen lässt sich der abstrakte Begriff „hohes Risiko" in konkrete Beträge übersetzen. Risikomanagement bedeutet aus unserer Sicht genau das: diese Beträge im Voraus zu kennen, statt sie erst im Ernstfall zu erfahren.

Leerstandsrisiko: Eine leerstehende 50-Tsubo-Etage kostet rund 81.200 EUR im Jahr

Nehmen wir an, das vorhin durchgerechnete 200-Tsubo-Gebäude ist in vier Etagen zu je 50 Tsubo aufgeteilt. Steht eine Etage ein Jahr lang leer, beträgt der Mietausfall 50 Tsubo × 23.287 JPY × 12 Monate = rund 13,97 Mio. JPY (rund 81.200 EUR). Das entspricht exakt einem Viertel der bei Vollvermietung angenommenen Jahresmiete von 55,89 Mio. JPY (rund 325.000 EUR).

Genau das ist der entscheidende Unterschied zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien. Steht in einem 20-Wohnungen-Haus eine Einheit leer, sinkt der Ertrag um 5 %. Steht in einem Gebäude mit vier Mietparteien eine Fläche leer, sinkt der Ertrag um 25 %. Je weniger Mieter ein Gebäude hat, desto stufenförmiger und größer fallen die Ertragseinschnitte aus. Selbst wenn die marktweite Leerstandsquote bei 1,95 % liegt, liegt die Leerstandsquote des eigenen Gebäudes faktisch immer bei entweder 0 % oder 25 %.

Genau deshalb lohnt es sich, bereits in der Planungsphase der Flächenaufteilung zu prüfen: „Um wie viel Prozent sinkt der Ertrag, wenn eine einzelne Einheit leer steht?" Wie die aktive Mieterakquise in der Praxis funktioniert, behandeln wir im Artikel Praxis der Mieterakquise für Vollvermietung.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: In deutschen Gewerbeimmobilienportfolios mit vielen Kleinmietern (z. B. Fachmarktzentren) wird dieses Stufenrisiko häufig durch breite Mieterdiversifikation abgefedert. Ein japanisches Bürogebäude mit nur drei oder vier Großmietern hat dagegen strukturell mehr Ähnlichkeit mit einer deutschen Single-Tenant-Immobilie (z. B. ein Fachmarkt mit einem Ankermieter) als mit einem diversifizierten Einkaufszentrum – mit dem entsprechend höheren Klumpenrisiko pro Mietvertrag.

Kostenanstiegsrisiko: Hausverwaltungskosten das 1,2-Fache, Feuerversicherungsprämien das 1,5-Fache

Wer nur auf die Einnahmenseite schaut, übersieht leicht den Anstieg auf der Kostenseite. Laut einem im Februar 2025 veröffentlichten Bericht des Xymax Real Estate Institute (ザイマックス不動産総合研究所) haben sich folgende Kostenpositionen zwischen 2020 und 2024 wie folgt entwickelt:

Kostenposition	Veränderung 2024 gegenüber 2020	Zugrunde liegender Referenzindex
Hausverwaltungskosten (Personalkosten)	rund das 1,2-Fache	MLIT, „Personalkosten für Gebäudeinstandhaltung"
Instandhaltungs-/Investitionskosten (Material)	rund das 1,3-Fache (Strom-/Kommunikationskabel aus Metall rund das 1,5-Fache)	Baupreis-Forschungsinstitut, „Baumaterial-Preisindex"
Gewerbestrom	1,3- bis 1,5-fach	Bank von Japan, „Unternehmenspreisindex"
Stadtgas	1,3- bis 1,5-fach	Bank von Japan, „Unternehmenspreisindex"
Feuerversicherungsprämien	rund das 1,5-Fache	Bank von Japan, „Preisindex für Unternehmensdienstleistungen"

Derselbe Bericht zeigt aus einer 2024 durchgeführten Eigentümerbefragung: Während 37 % der Befragten in den vergangenen zwölf Monaten einen Anstieg der Einnahmen wahrnahmen, waren es bei den Ausgaben 66 %. Die Ausgaben steigen schneller als die Einnahmen – das ist die gegenwärtige Realität im japanischen Bürogebäude-Geschäft. In unserer NOI-Beispielrechnung hatten wir die Betriebskosten mit 25 % des effektiven Gesamtertrags angesetzt; planen Sie damit, dass dieser Anteil tendenziell weiter steigt.

Wettbewerbsrisiko: Der Ausstattungswettbewerb findet auf der Angebotsseite statt

Die Leerstandsquote von 11,37 % bei Neubauten bedeutet nicht, dass neue Gebäude generell schlecht laufen. Sie bedeutet: Während Bestandsgebäude bereits zu 1,78 % nahezu vollvermietet sind, gibt es für Mieter weiterhin Spielraum, in hochwertig ausgestattete Neubauten zu wechseln.

Erdbebensicherheit, individuell regelbare Klimaanlagen, Stromkapazität, das Design der Gemeinschaftsflächen, Notstromaggregate – all das sind Punkte, bei denen Bestandsgebäude nur schwer nachziehen können. Kontinuierliche Investitionen in Differenzierung sind notwendig, aber der Versuch, in jedem einzelnen Punkt mit Neubauten mitzuhalten, ist unrealistisch. Erfolgversprechender ist es, ein oder zwei klare Gründe herauszuarbeiten, warum Mieter gerade dieses Gebäude wählen sollten, und die Investitionsmittel dort zu bündeln.

Exit-Risiko: 0,1 Prozentpunkte Renditeunterschied bedeuten rund 183.700 EUR

Angenommen, beim Verkauf des zuvor durchgerechneten Gebäudes mit einem NOI von rund 39,82 Mio. JPY (rund 231.500 EUR) verschiebt sich die angesetzte Rendite von 3,5 % auf 3,6 % – nur 0,1 Prozentpunkte. Der Ertragswert sinkt dadurch von rund 1,138 Mrd. JPY (rund 6,62 Mio. EUR) auf rund 1,106 Mrd. JPY (rund 6,43 Mio. EUR), also um rund 31,60 Mio. JPY (rund 183.700 EUR). Bei einer Verschiebung um einen vollen Prozentpunkt sind es entsprechend mehr als 200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR).

Weder Miete noch Leerstandsquote haben sich verändert, und trotzdem bewegt sich der Preis. Genau das ist die Natur des Exit-Risikos, das an das Zinsumfeld und die Investorenstimmung gekoppelt ist. In der 54. Immobilieninvestoren-Umfrage gaben 93 % der Befragten an, „aktiv neue Investitionen" zu tätigen – ein hohes Niveau. Ändert sich diese Stimmung, steigt die erwartete Rendite, und die Preise fallen. Sich nicht auf einen einzigen fixen Verkaufszeitpunkt festzulegen, ist die praktische Absicherung gegen dieses Risiko.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Die Sensitivität von Renditeverschiebungen kennen auch deutsche Investoren aus der Diskussion um „Cap-Rate-Expansion" bei steigenden Zinsen. Der strukturelle Unterschied: In Japan lag der Leitzins der Bank von Japan über weite Strecken der letzten Jahrzehnte nahe null und wurde erst 2024/2025 schrittweise angehoben – ein Zinsumfeld, das für viele DACH-Investoren, die mit deutlich höheren Referenzzinsen aufgewachsen sind, ungewohnt ist. Diese Normalisierung der japanischen Geldpolitik ist selbst ein Exit-Risikofaktor, den ein Investor mit europäischer Zinserfahrung in seine Exit-Kalkulation einpreisen sollte.

Absicherung über die Vertragsform: befristeter Gewerbemietvertrag versus befristetes Erbbaurecht

Das wirksamste Risikomanagement-Instrument im Bürogebäude-Geschäft ist der Vertrag selbst. Das japanische Grundstücks- und Gebäudemietgesetz (借地借家法, Shakuchi Shakka Hō) verändert je nach gewählter Vertragsart erheblich, welche Handlungsoptionen dem Eigentümer in der Zukunft offenstehen – ein Bereich, dem im Wohnimmobiliengeschäft in Japan meist deutlich weniger Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Drei Vertragstypen im Vergleich

Vertragstyp	Rechtsgrundlage	Laufzeit / Voraussetzungen	Bedeutung für den Eigentümer
Unbefristeter Mietvertrag (普通借家)	Art. 28 Shakuchi Shakka Hō	Für eine Verlängerungsablehnung oder Kündigung ist ein „berechtigtes Interesse" (正当の事由) erforderlich	Hohe Hürde, um das Gebäude für Neubau oder Eigennutzung zurückzufordern
Befristeter Gewerbemietvertrag (定期建物賃貸借)	Art. 38 desselben Gesetzes	Abs. 1 = Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden (z. B. notariell beurkundet). Abs. 3 = Pflicht, dem Mieter vorab schriftlich zu erläutern, dass der Vertrag „ohne Verlängerung mit Ablauf der Laufzeit endet". Abs. 5 = Fehlt diese Erläuterung, ist die Regelung „keine Verlängerung" unwirksam. Abs. 6 = Bei einer Laufzeit ab einem Jahr ist eine Beendigungsmitteilung zwischen zwölf und sechs Monaten vor Ablauf erforderlich	Sicherer Vertragsablauf zum vereinbarten Termin. Der Eigentümer kann den Zeitpunkt für Neubau oder Sanierung selbst planen
Befristetes gewerbliches Erbbaurecht (事業用定期借地権)	Art. 23 desselben Gesetzes	Abs. 1 = Laufzeit 30 bis unter 50 Jahre. Abs. 2 = 10 bis unter 30 Jahre. Abs. 3 = In beiden Fällen notarielle Beurkundung erforderlich. Zweck ausschließlich gewerbliche Gebäudenutzung (Wohnnutzung ausgeschlossen)	Nur das Grundstück wird verpachtet, kein eigenes Gebäude nötig. Keine Baukostenlast, nach Ablauf wird unbebautes Land zurückgegeben

Beim befristeten Gewerbemietvertrag wird häufig das Zusammenspiel von Absatz 3 und Absatz 5 übersehen: Wird das vorgeschriebene schriftliche Vorab-Informationsdokument nicht übergeben, wird allein dadurch die entscheidende Regelung „keine Verlängerung" unwirksam. Steht im Vertrag „befristeter Gewerbemietvertrag", aber das Verfahren wurde nicht korrekt eingehalten, gilt der Vertrag rechtlich als unbefristeter Mietvertrag. Diesen Punkt sollte der Eigentümer selbst prüfen, statt sich allein auf das Maklerunternehmen zu verlassen.

Vergleich zum deutschsprachigen Markt: Der unbefristete japanische Mietvertrag mit seinem Erfordernis eines „berechtigten Interesses" für die Kündigung erinnert strukturell an den deutschen Kündigungsschutz bei Wohnraummietverhältnissen (§ 573 BGB, Eigenbedarf als Kündigungsgrund). Bei deutschen Gewerbemietverträgen gibt es dagegen keinen vergleichbaren gesetzlichen Kündigungsschutz – Laufzeit und Verlängerungsoptionen werden frei vereinbart. Der japanische befristete Gewerbemietvertrag (定期建物賃貸借) schafft für Gewerbeflächen künstlich das, was im deutschen Gewerbemietrecht ohnehin die Grundregel ist: einen Vertrag, der zum vereinbarten Termin sicher endet. Für einen deutschen Investor ist die entscheidende Lehre daher: In Japan muss diese Planungssicherheit aktiv und formal korrekt vereinbart werden – sie entsteht nicht automatisch wie im deutschen Gewerberecht.

Selbst bauen oder nur das Grundstück verpachten?

Baukosten von 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR) selbst tragen und ein eigenes Gebäude errichten, oder über ein befristetes gewerbliches Erbbaurecht nur das Grundstück verpachten? Diese Entscheidung lässt sich entlang folgender Achsen strukturieren:

• Kapital und Kreditspielraum: Ein Eigenbau setzt in der Regel eine Fremdfinanzierung im hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Millionen-Euro-Bereich voraus. Bei reiner Grundstücksverpachtung entfallen die Baukosten vollständig.
• Höhe des Ertrags: Beim Eigenbau fließt die Mieteinnahme direkt an den Eigentümer, doch Leerstandsrisiko und Instandhaltungskosten trägt er ebenfalls vollständig. Bei reiner Grundstücksverpachtung fällt der Erbbauzins niedriger aus als eine Gebäudemiete, dafür schwankt er deutlich weniger.
• Wirkung für die Erbschaftsteuerplanung: Wie im folgenden Abschnitt gezeigt, greifen die Bewertungsabschläge für vermietete Gebäude und für „mit einem Mietgebäude bebautes Grundstück" nur, wenn der Eigentümer selbst baut und vermietet. Bei reiner Grundstücksverpachtung erfolgt die Bewertung als „verpachtetes Grundstück" nach einer anderen Berechnungsmethode.
• Zeithorizont bis zum Exit: Ein befristetes gewerbliches Erbbaurecht läuft entweder 30 bis unter 50 Jahre oder 10 bis unter 30 Jahre. Entscheidend ist, ob Sie bereits heute festlegen können, wie die nächste Generation das Grundstück nutzen soll.

Steuern und Geldfluss: beim Erwerb, während der Haltedauer, beim Erbfall

Beim Erwerb: Grunderwerbsteuer für Nicht-Wohngebäude 4 %

Steuersatz und Sonderregelungen der beim Erwerb anfallenden Grunderwerbsteuer (nach den Regeln der Präfektur Tokio) stellen sich wie folgt dar:

Position	Inhalt	Befristung
Steuersatz: Grundstück / Gebäude (Wohnnutzung)	3 %	1. April 2008 bis 31. März 2027
Steuersatz: Gebäude (Nicht-Wohnnutzung)	4 %	wie oben
Bemessungsgrundlage für Bauland und baulandähnliche Grundstücke	Wert × 1/2	bis 31. März 2027
Freibetragsgrenze (bei Erwerb ab 1. April 2026)	Grundstück 160.000 JPY (rund 930 EUR) / Gebäude Neubau, Anbau, Umbau 660.000 JPY (rund 3.840 EUR) / Gebäude sonstiger Erwerb (z. B. Kauf) 340.000 JPY (rund 1.980 EUR)	—

Für Erwerbe bis zum 31. März 2026 lagen die Freibetragsgrenzen noch bei 100.000 JPY (rund 580 EUR) für Grundstücke, 230.000 JPY (rund 1.340 EUR) für Gebäude (Neubau etc.) und 120.000 JPY (rund 700 EUR) für Gebäude (sonstiger Erwerb) – die Grenzen wurden ab dem 1. April 2026 also deutlich angehoben. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird ausführlich im Artikel Berechnung und Ermäßigung der Grunderwerbsteuer erklärt.

Während der Haltedauer: Grundsteuer, Stadtplanungssteuer und die Ermäßigung in den 23 Tokioter Bezirken

Während der Haltedauer fallen Grundsteuer (Regelsatz 1,4 %) und Stadtplanungssteuer (0,3 %) an. Wie bereits erwähnt, greift die Wohngrundstück-Ermäßigung hier nicht. Liegt jedoch ein Nicht-Wohngrundstück innerhalb eines der 23 Tokioter Bezirke bei höchstens 400 m² Fläche pro Parzellenverbund, wird der auf die ersten 200 m² entfallende Steueranteil um 20 % ermäßigt. Da hierfür ein Antrag erforderlich ist, lohnt sich eine einmalige Prüfung, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.

Im Erbfall: Wie stark sinkt der Bewertungswert bei vermieteten Gebäuden und bebauten Mietgrundstücken?

Der wichtigste Grund, warum sich Grundbesitzer und vermögende Privatpersonen in Japan traditionell für Gewerbeimmobilien entscheiden, ist diese Reduktion des erbschaftsteuerlichen Bewertungswerts. Die Formeln lauten:

• Vermietetes Gebäude (貸家) = Grundsteuer-Einheitswert − Grundsteuer-Einheitswert × Mietrechtsquote × Vermietungsquote
• Mit einem Mietgebäude bebautes Grundstück (貸家建付地) = Wert als Eigennutzungsgrundstück − Wert als Eigennutzungsgrundstück × Erbbaurechtsquote × Mietrechtsquote × Vermietungsquote

Die Mietrechtsquote wird vom jeweiligen Leiter des regionalen Nationalen Steuerbüros festgelegt und ist im Vermögensbewertungs-Referenzwerk (財産評価基準書) nachzulesen; für das Bezugsjahr Reiwa 8 (2026) liegt sie unter anderem für die Präfektur Tokio weiterhin bei 30 %. Die Erbbaurechtsquote wird über Symbole auf der Bodenrichtwertkarte (路線価図) angegeben: A = 90 %, B = 80 %, C = 70 %, D = 60 %, E = 50 %, F = 40 %, G = 30 %.

Rechnen wir ein Beispiel: ein Grundstück von 300 m² (Eigennutzungswert 300 Mio. JPY / rund 1,74 Mio. EUR, Erbbaurechtsquote 70 %), bebaut mit einem vollvermieteten Gebäude mit einem Grundsteuer-Einheitswert von 200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR):

Position	Wert vor Bewertung	Berechnung	Wert nach Bewertung
Gebäude (vermietetes Gebäude)	200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR)	200 Mio. JPY × (1 − 30 % × 100 %)	140 Mio. JPY (rund 814.000 EUR)
Grundstück (bebautes Mietgrundstück)	300 Mio. JPY (rund 1,74 Mio. EUR)	300 Mio. JPY × (1 − 70 % × 30 % × 100 %)	237 Mio. JPY (rund 1,38 Mio. EUR)
Grundstück (unter Anwendung der Sonderregelung für kleine Grundstücke)	237 Mio. JPY (rund 1,38 Mio. EUR)	Abzug von 50 % des auf 200 m² entfallenden Anteils von 158 Mio. JPY, also 79 Mio. JPY	158 Mio. JPY (rund 918.600 EUR)
Summe	500 Mio. JPY (rund 2,91 Mio. EUR)	—	298 Mio. JPY (rund 1,73 Mio. EUR)

Eine Reduktion um rund 200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR), also rund 40 % des ursprünglichen Werts. Die Sonderregelung für kleine Grundstücke – bei gewerblich genutzten Verpachtungsgrundstücken bis 200 m² eine Ermäßigung um 50 % – ist allerdings an Bedingungen geknüpft: Sie gilt zwar auch für Immobilienverpachtung, Parkplatzbetrieb und ähnliche quasi-gewerbliche Tätigkeiten, setzt aber voraus, dass dafür fortlaufend eine angemessene Gegenleistung erzielt wird – Grundstücke, die im Rahmen einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung (使用貸借) verpachtet werden, sind ausgeschlossen. Ebenso sind Grundstücke grundsätzlich ausgeschlossen, die erst innerhalb der letzten drei Jahre vor Erbfall neu einer Verpachtung zugeführt wurden. Der Gedanke „kurz vor dem Erbfall noch schnell bauen" funktioniert mit dieser Regelung also nicht.

Diese Berechnungen dienen dem Verständnis der Systematik. Bei der tatsächlichen Steuererklärung hängt der endgültige Betrag von Bodenrichtwert, diversen Korrekturfaktoren, der Vermietungsquote und dem Zusammenspiel mit weiteren Sonderregelungen ab. Für die konkrete Fallbeurteilung wenden Sie sich bitte an einen japanischen Steuerberater (zeirishi, 税理士).

Vergleich zum deutschsprachigen Markt – Besteuerung des Veräußerungsgewinns: Dies ist einer der wichtigsten strukturellen Unterschiede zwischen Japan und Deutschland überhaupt und sollte in jede langfristige Exit-Planung einfließen. In Deutschland ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie nach § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollständig steuerfrei – unabhängig von der Höhe des Gewinns. In Japan gibt es keine vergleichbare vollständige Befreiung: Der Veräußerungsgewinn (譲渡所得, jōto shotoku) wird bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren zum 1. Januar des Verkaufsjahres als „langfristiger Veräußerungsgewinn" mit rund 20,315 % besteuert (Einkommensteuer 15 % plus Sondersteuer für den Wiederaufbau 0,315 % plus Gemeindesteuer 5 %); bei 5 Jahren oder weniger gilt der „kurzfristige" Satz von rund 39,63 %. Der japanische Steuersatz halbiert sich also nach 5 Jahren Haltedauer, wird aber – anders als in Deutschland nach 10 Jahren – zu keinem Zeitpunkt auf null reduziert. Für einen DACH-Investor mit langfristigem Anlagehorizont heißt das konkret: Ein deutsches Objekt lässt sich nach 10 Jahren steuerfrei realisieren, ein japanisches Bürogebäude bleibt auch nach 20 oder 30 Jahren Haltedauer mit rund 20,315 % Veräußerungsgewinnsteuer belastet. Dieser Unterschied relativiert die oben gezeigte Erbschaftsteuer-Reduktion teilweise wieder, sofern die nächste Generation das Objekt später verkauft statt es weiterzuvermieten – ein Punkt, den wir in jeder Nachfolgeplanung ausdrücklich mit ansprechen.

Worauf wir bei einer Bürogebäude-Beratung zuerst achten

Wenn wir zu einem Bürogebäude-Projekt beraten, ist die erste Frage, die wir stellen, nicht die Rendite. Sie lautet: „Wer betreibt dieses Gebäude, und für wie viele Jahre?"

Die Zahlenrechnung ist, wie bisher gezeigt, für jeden nachvollziehbar, sobald die Prämissen feststehen. Wer aber zehn Jahre nach Fertigstellung eine leer gewordene Etage wieder vermietet, ist keine Formel, sondern ein Mensch. Veränderungen in der Geschäftsentwicklung eines Mieters früh erkennen, Anzeichen eines bevorstehenden Auszugs rechtzeitig registrieren, den nächsten Interessenten bereits vorher aufbauen – ob diese Abfolge gelingt, entscheidet bei identischer Lage und identischer Ausstattung über den tatsächlichen Vermietungsstand.

Wir glauben, dass Menschen (人財, jinzai – wörtlich „Menschen als Vermögenswert"; eine bewusste Schreibweise, die in Japan gezielt statt des neutraleren Zeichens für „Personal" verwendet wird, um Mitarbeiter als Kapital statt als Kostenfaktor zu verstehen) das wichtigste Kapital eines Unternehmens sind. Im Bürogebäude-Geschäft bedeutet dieser Gedanke konkret: die Hausverwaltung nicht als Kostenposition zu behandeln, die man herunterhandelt, sondern als Partner, mit dem ein aktiver Informationsfluss entsteht. Wer am frühesten erfährt, dass ein Mietunternehmen eine Flächenerweiterung oder einen Umzug erwägt, sind die Menschen, die täglich im Gebäude ein- und ausgehen. Die Hausverwaltungskosten sind gegenüber 2020 auf rund das 1,2-Fache gestiegen – für uns ist entscheidend, ob im Gegenzug ein System aufgebaut ist, in dem genau diese Informationen tatsächlich aus dem Alltag nach oben dringen.

Ein zweiter Punkt, den wir immer prüfen: Ist der Exit auf eine einzige Option festgelegt? Verkauf, Neubau, Übergabe an die nächste Generation, Umstellung auf ein befristetes gewerbliches Erbbaurecht – für welche Option man sich später auch entscheidet, sobald die Vertragsform dauerhaft auf den unbefristeten Mietvertrag festgelegt ist, verschwindet die Wahlmöglichkeit selbst. Genau deshalb empfehlen wir, den befristeten Gewerbemietvertrag von Anfang an in die Planung einzubeziehen. Nicht die kurzfristige Mietmaximierung, sondern der Erhalt von Handlungsspielraum in zehn Jahren schützt das Vermögen im Ergebnis am wirksamsten.

Zusammenfassung

• Zum Stand Juli 2026 liegt die durchschnittliche Leerstandsquote in Tokios Geschäftsvierteln bei 1,95 % bei einer Durchschnittsmiete von 23.287 JPY/Tsubo (rund 135 EUR). Osaka (3,24 % / 13.411 JPY, rund 78 EUR) und Nagoya (3,59 % / 13.343 JPY, rund 78 EUR) haben je nach Stadt völlig andere Ausgangsbedingungen.
• Der Leerstandsquote von 11,37 % bei Neubauten steht eine Quote von 1,78 % bei Bestandsgebäuden gegenüber. Für ein neu zu errichtendes Gebäude ist eine Finanzplanung erforderlich, die den Leerstand direkt nach Fertigstellung von vornherein einkalkuliert.
• Die Baukosten liegen bei Stahlbeton bei rund 1,355 Mio. JPY/Tsubo (rund 7.880 EUR); bei 300 Tsubo Bruttogeschossfläche ergeben sich rund 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR). Bei 200 Tsubo vermietbarer Fläche und Tokioter Durchschnittsmiete liegt die bei Vollvermietung angenommene Jahresmiete bei rund 55,89 Mio. JPY (rund 325.000 EUR), das NOI bei rund 39,82 Mio. JPY (rund 231.500 EUR) als Richtwert.
• Steht eine einzelne 50-Tsubo-Etage ein Jahr lang leer, entstehen rund 13,97 Mio. JPY (rund 81.200 EUR) Mietausfall – ein Viertel der Vollvermietungsmiete. Managen Sie Leerstand deshalb nicht in Prozent, sondern in konkreten Euro-Beträgen.
• Mehrwertsteuer auf die Miete, das Vorhandensein oder Fehlen der Wohngrundstück-Ermäßigung, die gesetzliche Nutzungsdauer (Büro 50 Jahre / Geschäft 39 Jahre / Wohnnutzung 47 Jahre), die Vertragsform: Gewerbeimmobilien-Geschäft und Wohnimmobilien-Geschäft unterscheiden sich in Japan im gesamten institutionellen Rahmen.
• Der erbschaftsteuerliche Bewertungswert lässt sich über die Regelungen für vermietete Gebäude, bebaute Mietgrundstücke und die Sonderregelung für kleine Grundstücke erheblich senken – Voraussetzung ist jedoch, dass fortlaufend eine angemessene Gegenleistung erzielt wird. Bei einem späteren Verkauf greift zudem keine der deutschen Zehnjahresfrist vergleichbare vollständige Steuerbefreiung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q. Wie hoch ist die durchschnittliche Rendite im Bürogebäude-Geschäft?

Die erwartete Rendite für Bürogebäude der A-Klasse liegt zum Stand April 2026 in Tokio bei 3,2 % (Marunouchi/Otemachi), 3,4 % (Nihonbashi), 3,5 % (Toranomon) und 3,8 % (Ikebukuro); in den großen Provinzstädten bei 4,0 % (Osaka Umeda), 4,3 % (Nagoya/Yokohama), 4,5 % (Fukuoka) und 5,0 % (Sendai). Das ist jedoch das Niveau großer erstklassiger Gebäude – kleine und mittelgroße Gebäude werden zu entsprechend höheren Renditen (also niedrigeren Preisen) gehandelt.

Q. Wie hoch sollte die Leerstandsquote eines Mietbürogebäudes idealerweise sein?

Zum Stand Juli 2026 liegt die durchschnittliche Leerstandsquote in Tokios Geschäftsvierteln bei 1,95 %, bei Bestandsgebäuden allein sogar bei 1,78 %. In einem Marktumfeld, in dem der Durchschnitt unter 2 % liegt, hat der Vergleich der eigenen Leerstandsquote mit dem Marktdurchschnitt kaum praktischen Nutzen. Bei Gebäuden mit wenigen Mietern führt bereits eine einzige leer werdende Einheit zu einem Ertragseinbruch von 20 % oder mehr – wir empfehlen deshalb, nicht in Prozent, sondern in „jährlichem Mietausfall pro Einheit" zu denken und zu managen.

Q. Wie hoch ist der Baupreis pro Tsubo für ein Bürogebäude?

Aus dem Gesamtbericht der Baubeginn-Statistik (Jahresdaten Reiwa 7 / 2025) errechnet, liegt der Preis bei Stahlbeton (RC) bei rund 410.000 JPY/m² (rund 1,355 Mio. JPY bzw. rund 7.880 EUR pro Tsubo), bei Stahl-Stahlbeton (SRC) bei rund 480.000 JPY/m² (rund 1,586 Mio. JPY bzw. rund 9.220 EUR pro Tsubo) und bei Stahlbauweise bei rund 371.000 JPY/m² (rund 1,228 Mio. JPY bzw. rund 7.140 EUR pro Tsubo). Es handelt sich um Durchschnittswerte über alle Nutzungsarten hinweg, die je nach Nutzung, Ausstattungsniveau, Geschosszahl und Baugrundverhältnissen stark schwanken.

Q. Fällt auf die Miete eines Mietbürogebäudes Mehrwertsteuer an?

Ja. Die Vermietung von Wohnraum ist mehrwertsteuerfrei, die Vermietung von Büro-, Geschäfts- und ähnlichen Gewerbeflächen dagegen ein steuerpflichtiger Umsatz. Bei einem Gebäude mit kombinierter Laden- und Wohnnutzung bleibt nur der Wohnanteil steuerfrei; die Miete muss deshalb sachgerecht in einen Wohn- und einen Gewerbeanteil aufgeteilt werden.

Q. Wie stark sinkt der erbschaftsteuerliche Bewertungswert bei einem Bürogebäude-Geschäft?

Ein vermietetes Gebäude wird bewertet als Grundsteuer-Einheitswert × (1 − Mietrechtsquote 30 % × Vermietungsquote), ein bebautes Mietgrundstück als Eigennutzungswert × (1 − Erbbaurechtsquote × Mietrechtsquote 30 % × Vermietungsquote). Bei einem Grundstück mit 300 Mio. JPY (rund 1,74 Mio. EUR) Eigennutzungswert und 70 % Erbbaurechtsquote sowie einem Gebäude mit 200 Mio. JPY (rund 1,16 Mio. EUR) Grundsteuer-Einheitswert ergibt sich unter zusätzlicher Anwendung der Sonderregelung für kleine Grundstücke (bei gewerblich verpachteten Grundstücken bis 200 m² eine Ermäßigung um 50 %) eine Gesamtsumme von rund 298 Mio. JPY (rund 1,73 Mio. EUR) – eine Reduktion um rund 40 %. Voraussetzung ist jedoch, dass fortlaufend eine angemessene Gegenleistung erzielt wird.

Q. Kann man ein Bürogebäude-Geschäft auch als Privatperson beginnen?

Bei einem Stahlbetongebäude mit 300 Tsubo Bruttogeschossfläche liegen allein die Baukosten bei rund 410 Mio. JPY (rund 2,38 Mio. EUR) – ein realistischer Einstieg setzt daher voraus, dass bereits ein Grundstück vorhanden ist und ausreichend Kreditspielraum sowie eine langfristige Cashflow-Planung bestehen. Alternativ kann man über ein befristetes gewerbliches Erbbaurecht auch nur das Grundstück verpachten, ohne selbst zu bauen; in diesem Fall entfällt die Baukostenlast vollständig.

Q. Garantiert ein befristeter Gewerbemietvertrag, dass der Mieter mit Ablauf der Laufzeit tatsächlich auszieht?

Bei korrekt eingehaltenem Verfahren endet der Vertrag zum vereinbarten Zeitpunkt. Wird jedoch das nach Art. 38 Abs. 3 des Grundstücks- und Gebäudemietgesetzes vorgeschriebene schriftliche Vorab-Informationsdokument nicht übergeben, wird die Regelung „keine Verlängerung" gemäß Abs. 5 desselben Artikels unwirksam. Bei einer Laufzeit ab einem Jahr ist zudem zwischen zwölf und sechs Monaten vor Ablauf eine Beendigungsmitteilung erforderlich.

Quellen und weiterführende Informationen

• 三鬼商事 (Miki Shoji), „Büromarkt Tokioter Geschäftsviertel" (Stand Juli 2026)
• Miki Shoji, „Büromarkt Osaka Geschäftsviertel" (Stand Juli 2026)
• Miki Shoji, „Büromarkt Nagoya Geschäftsviertel" (Stand Juli 2026)
• 日本不動産研究所 (Japan Real Estate Institute, JREI), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage®" (Stand April 2026, veröffentlicht am 27. Mai 2026)
• 国土交通省 (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT), „Gesamtbericht der Baubeginn-Statistik (Jahresdaten Reiwa 7 / 2025)" (30. Januar 2026)
• MLIT, „Gesamtbericht der Baubeginn-Statistik (Jahresdaten Reiwa 7 / 2025) – Pressematerial (Excel, Übersichtstabelle)"
• 国税庁 (Nationale Steuerbehörde, NTA), Nr. 2100 „Grundzüge der Abschreibung" / NTA, Nutzungsdauertabelle für die wichtigsten abschreibungsfähigen Wirtschaftsgüter
• NTA, Nr. 2106 „Lineare und degressive Abschreibung" / NTA, Tabelle der Abschreibungssätze für abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter
• NTA, Nr. 6226 „Vermietung von Wohnraum"
• NTA, Nr. 4602 „Bewertung von Grundstück und Gebäude"
• NTA, Nr. 4614 „Bewertung von bebauten Mietgrundstücken"
• NTA, Grundlegende Vermögensbewertungsrichtlinie, Kapitel 3 „Gebäude und Rechte an Gebäuden" (Abs. 89, 93, 94)
• NTA, Nr. 4124 „Sonderregelung für kleine Grundstücke" / dieselbe, Fragen und Antworten
• NTA, „Vermögensbewertungs-Referenzwerk Reiwa 8, Präfektur Tokio, Mietrechtsquote" / Erläuterung der Bodenrichtwertkarte (Symbole der Erbbaurechtsquote)
• 東京都主税局 (Steuerbehörde der Präfektur Tokio), „Grunderwerbsteuer" (Steuer-FAQ)
• Steuerbehörde der Präfektur Tokio, „Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Grundstück/Gebäude)"
• Steuerbehörde der Präfektur Tokio, „Ermäßigung von Grundsteuer und Stadtplanungssteuer für kleine Nicht-Wohngrundstücke (innerhalb der 23 Bezirke)"
• e-Gov Gesetzesdatenbank, „Grundstücks- und Gebäudemietgesetz" (Gesetz Nr. 90 von Heisei 3 / 1991)
• Xymax Real Estate Institute (ザイマックス不動産総合研究所), „Aktuelle Kostensteigerungen bei der Bewirtschaftung von Mietbürogebäuden" (3. Februar 2025)