서브리스 신법은 2020년 12월 15일에 시행된 「임대 주택의 관리 업무 등의 적정화에 관한 법률」의 일부입니다. 집주인과 서브리스 회사 사이에서 빈번히 발생하던 분쟁을 방지하기 위해 제정되었습니다. 이 기사에서는 서브리스 계약의 기본부터 서브리스 신법의 변경점, 집주인이 주의해야 할 포인트까지 자세히 해설합니다.
서브리스 계약이란 무엇인가?
서브리스 계약이란 서브리스 회사가 집주인으로부터 아파트를 일괄 임차하여, 입주자에게 전대하는 구조입니다. 공실의 유무에 관계없이 임료가 보장되므로 안정적인 수입을 기대할 수 있는 장점이 있습니다. 한편, 가구 보증의 비율은 8~9할 정도가 일반적이며, 면책 기간이나 임료 재검토 등의 주의점도 있습니다.
왜 서브리스 신법이 제정되었는가?
가장 큰 이유는 집주인과 서브리스 회사 사이에 발생하는 분쟁이 끊이지 않았기 때문입니다. 국토교통성의 조사에서도 「사전에 들었던 이야기와 달랐다」「일방적인 조건 변경을 요구받았다」와 같은 분쟁이 다수 보고되었습니다. 2018년의 「호박 마차 사건」에서는 서브리스 회사의 파탄으로 많은 오너가 자기파산으로 내몰리는 등 사회 문제로까지 발전했습니다.
서브리스 신법으로 무엇이 바뀌었는가?
과장 광고 등의 금지
실제보다 유리하다고 오인시키는 광고·표시가 금지되었습니다. 임료 금액과 지불 조건, 유지 보수 실시 방법, 계약 해지의 내용에 대해 사실에 기반한 표기가 의무화되어 있습니다.
부당한 권유 등의 금지
계약 판단을 좌우하는 중요 사항을 고의로 전달하지 않는 행위, 사실과 다른 것을 전달하는 행위가 금지되었습니다. 임료 감액 리스크와 유지 보수 비용 부담에 대해 정확히 전달하는 것이 요구됩니다.
중요사항 설명의 의무화
계약 전에 임료 감액의 가능성·기간 중의 해지 가능성·관리 내용과 비용에 대해 서면 기재와 설명이 필요합니다.
위반자에 대한 벌칙
위반한 경우, 징역 6개월 이하 또는 50만 엔 이하의 벌금, 업무 정지 명령 등의 행정 처분이 부과됩니다.
집주인이 주의해야 할 포인트란?
- 계약 내용을 충분히 파악한다: 임료 감액의 가능성, 면책 기간, 수선비 부담 등 세부 사항까지 확인
- 업자에게만 맡기지 않는다: 직접 서브리스의 구조와 리스크를 이해한다
- 임료 보증의 의미를 올바르게 이해한다: 「임료 보증」은 미래에도 같은 임료가 보장된다는 의미가 아니다
- 신중하게 회사를 선택한다: 경영 상황이 안정되어 있고, 객관적 데이터에 기반한 제안이 가능한 업체를 선택
분쟁을 회피하기 위한 방법이란?
서브리스 계약에서 분쟁을 피하려면 계약서의 내용 확인이 가장 중요합니다. 「임료 보증」이라는 말의 인상만으로 판단하지 말고, 임료 개정 조항의 유무와 수선비 부담의 세부 사항까지 확인합시다. 여러 서브리스 회사를 비교 검토하고, 사업 계획의 타당성을 판단하는 것도 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 서브리스 신법은 언제부터 시행되었나요?
A. 2020년 12월 15일에 시행되었습니다.
Q. 서브리스 계약의 임료 보증 비율의 시세는?
A. 일반적으로 8~9할 정도입니다. 비율이 낮은 경우에는 그 이유를 확인합시다.
Q. 중도 해지는 가능한가요?
A. 계약서의 내용에 따라 다르지만, 차지차가법상 임차인(서브리스 회사)이 보호받는 입장이므로, 집주인 측에서의 중도 해지는 어려운 경우가 있습니다.
