A Nova Lei de Sublease faz parte da "Lei de Adequação das Atividades de Administração de Imóveis Alugados", promulgada em 15 de dezembro de 2020. Foi estabelecida para prevenir os numerosos problemas que ocorriam entre proprietários e empresas de sublease. Neste artigo, explicamos detalhadamente desde os fundamentos do contrato de sublease, as mudanças trazidas pela Nova Lei de Sublease e os pontos que os proprietários devem observar.
O que é o contrato de sublease?
O contrato de sublease é um mecanismo em que a empresa de sublease aluga todo o apartamento do proprietário e o subaluga aos inquilinos. Tem a vantagem de proporcionar renda estável, pois o aluguel é garantido independentemente de haver vacâncias. Por outro lado, a proporção da garantia de aluguel geralmente é de 80~90%, e há pontos a observar como o período de isenção de responsabilidade e a revisão do aluguel.
Por que a Nova Lei de Sublease foi criada?
O maior motivo é que os problemas entre proprietários e empresas de sublease não cessavam. Pesquisas do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo registraram numerosos problemas como "diferente do que foi informado antecipadamente" e "foram exigidas alterações unilaterais de condições". Com o "Caso Kabocha no Basha" de 2018, em que a falência de uma empresa de sublease levou muitos proprietários à falência pessoal, o problema tornou-se uma questão social.
O que mudou com a Nova Lei de Sublease?
Proibição de publicidade enganosa
Foi proibida publicidade e divulgação que induza ao erro sobre condições mais vantajosas do que a realidade. É obrigatória a divulgação baseada em fatos sobre o valor do aluguel, condições de pagamento, método de manutenção e preservação, e conteúdo de rescisão do contrato.
Proibição de solicitude indevida
Foi proibido omitir intencionalmente itens importantes que influenciam a decisão de contrato, bem como transmitir informações diferentes dos fatos. É exigida a comunicação precisa sobre o risco de redução do aluguel e o encargo dos custos de manutenção e preservação.
Obrigatoriedade de explicação de itens importantes
Antes do contrato, é necessário registrar por escrito e explicar a possibilidade de redução do aluguel, a possibilidade de rescisão durante o contrato, e o conteúdo e custos da gestão.
Sanções para infratores
Em caso de infração, são aplicadas sanções de até 6 meses de prisão ou multa de até ¥500.000, e sanções administrativas como ordem de suspensão de negócios.
Quais são os pontos que os proprietários devem observar?
- Compreender bem o conteúdo do contrato: Confirmar em detalhes a possibilidade de redução do aluguel, o período de isenção de responsabilidade, o encargo dos custos de reparo, etc.
- Não deixar tudo a cargo da empresa: Entender por si próprio o mecanismo e os riscos do sublease
- Compreender corretamente o significado da garantia de aluguel: "Garantia de aluguel" não significa que o mesmo aluguel será garantido no futuro
- Escolher a empresa com cuidado: Escolher uma empresa com situação financeira estável e capaz de propor com base em dados objetivos
Como evitar problemas?
Para evitar problemas no contrato de sublease, a verificação do conteúdo do contrato é o mais importante. Não julgue apenas pela impressão da palavra "garantia de aluguel"; confirme a presença de cláusulas de revisão do aluguel e os detalhes do encargo dos custos de reparo. Também é importante comparar múltiplas empresas de sublease e avaliar a adequação do plano de negócios.
Perguntas frequentes (FAQ)
P. Quando a Nova Lei de Sublease entrou em vigor?
R. Entrou em vigor em 15 de dezembro de 2020.
P. Qual é a proporção de garantia de aluguel no contrato de sublease?
R. Geralmente é de 80~90% aproximadamente. Se a proporção for baixa, confirme o motivo.
P. É possível rescindir antecipadamente?
R. Depende do conteúdo do contrato, mas com base na Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, como o arrendatário (empresa de sublease) é a parte protegida, a rescisão antecipada pelo lado do proprietário pode ser difícil em alguns casos.
