La nueva ley de sublease es parte de la "Ley de adecuación de la gestión de viviendas de alquiler y afines", que entró en vigor el 15 de diciembre de 2020. Se promulgó para prevenir los numerosos conflictos que se producían entre propietarios y empresas de sublease. Este artículo explica detalladamente desde los fundamentos del contrato de sublease hasta los cambios introducidos por la nueva ley y los puntos que deben tener en cuenta los propietarios.
¿Qué es un contrato de sublease?
Un contrato de sublease es un sistema en el que una empresa de sublease alquila en bloque el apartamento al propietario y lo subarrienda a los inquilinos. Tiene la ventaja de que se puede esperar un ingreso estable, ya que se garantiza el alquiler independientemente de si hay vacantes o no. Por otro lado, la proporción de garantía del alquiler suele ser del 80-90%, y hay puntos de atención como los períodos de exención y las revisiones del alquiler.
¿Por qué se promulgó la nueva ley de sublease?
La razón principal es que los conflictos entre propietarios y empresas de sublease no cesaban. En las investigaciones del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo también se reportaron numerosos conflictos como "era diferente a lo que me dijeron antes" o "me pidieron unilateralmente cambiar las condiciones". El "Caso Kabocha no Basha" de 2018, en el que la quiebra de una empresa de sublease llevó a muchos propietarios a la quiebra personal, llegó a convertirse en un problema social.
¿Qué cambió con la nueva ley de sublease?
Prohibición de publicidad engañosa
Se prohibió la publicidad y la representación que induzca a pensar que las condiciones son más favorables de lo que realmente son. Se exige que la representación del importe del alquiler y las condiciones de pago, los métodos de mantenimiento y conservación, y el contenido de la rescisión del contrato se basen en hechos reales.
Prohibición de solicitudes indebidas
Se prohibió el acto de no comunicar intencionadamente hechos importantes que influyen en la decisión de contratar, y el acto de comunicar hechos diferentes a la realidad. Se exige comunicar con precisión sobre el riesgo de reducción del alquiler y la carga de los costos de mantenimiento y conservación.
Obligatoriedad de la explicación de puntos importantes
Antes de firmar el contrato, es necesario especificar por escrito y explicar la posibilidad de reducción del alquiler, la posibilidad de rescisión durante el período y el contenido y los costos de gestión.
Sanciones para los infractores
En caso de infracción, se imponen sanciones penales como prisión de hasta 6 meses o multa de hasta 500.000 yenes, o sanciones administrativas como órdenes de suspensión de actividades.
¿Cuáles son los puntos que deben tener en cuenta los propietarios?
- Comprender bien el contenido del contrato: Verificar hasta los detalles como la posibilidad de reducción del alquiler, el período de exención y la carga de los costos de reparación
- No dejar todo en manos de la empresa: Entender por uno mismo el mecanismo y los riesgos del sublease
- Comprender correctamente el significado de la "garantía del alquiler": "Garantía del alquiler" no significa que se garantice el mismo alquiler en el futuro
- Elegir la empresa con cuidado: Seleccionar empresas con una situación financiera estable y que puedan hacer propuestas basadas en datos objetivos
¿Cómo evitar conflictos?
Para evitar conflictos en el contrato de sublease, lo más importante es verificar el contenido del contrato. No juzgue solo por la impresión de las palabras "garantía del alquiler", y verifique hasta la presencia o ausencia de cláusulas de revisión del alquiler y los detalles de la carga de los costos de reparación. También es importante comparar varias empresas de sublease y juzgar la viabilidad del plan de negocio.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuándo entró en vigor la nueva ley de sublease?
R. Entró en vigor el 15 de diciembre de 2020.
P. ¿Cuál es la referencia de la proporción de garantía del alquiler en el sublease?
R. En general es del 80-90% aproximadamente. Si la proporción es baja, confirme el motivo.
P. ¿Es posible la rescisión anticipada?
R. Depende del contenido del contrato, pero en virtud de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario (empresa de sublease) está en posición protegida, por lo que la rescisión anticipada por parte del propietario puede ser difícil.
