「Sublease新法」是2020年12月15日在日本正式施行的「租賃住宅管理業務等適正化相關法律」的一部分。這部法律的制定,是為了防範房東與二房東公司(以下稱「轉租公司」)之間層出不窮的糾紛。本文將詳細說明轉租契約的基本概念、Sublease新法帶來的變化,以及房東應該注意的重點。對台灣讀者來說,這套制度與台灣近年推行的「包租代管」有相似之處,但法律定位與規範細節並不相同,文中也會一併對照說明。
什麼是轉租契約?
轉租契約,是指轉租公司先向房東整棟承租物件,再轉租給實際入住的房客的一種機制。由於不論物件是否空置,房東都能領到約定的租金,因此有收入穩定的優點。另一方面,租金保證的比例一般落在八到九成左右,而且免責期間、租金重新調整等細節,都是需要留意的重點。相較之下,台灣的「包租代管」制度由政府媒合並提供補助,委託業者代為出租與管理;兩者雖然都是「業者承租、再轉租他人」的架構,但制度背景與保障機制並不相同。
為什麼會制定Sublease新法?
最主要的原因,是房東與轉租公司之間的糾紛始終沒有斷過。根據日本國土交通省的調查,「跟事前說明的不一樣」「被單方面要求變更條件」這類糾紛案例層出不窮。2018年發生的「南瓜馬車事件」(一家轉租公司經營不善倒閉的知名案例),導致大量房東背負債務、走向個人破產,演變成社會問題,也成為推動修法的契機。
Sublease新法帶來了哪些改變?
禁止誇大不實廣告
法律明文禁止刊登會讓人誤以為條件比實際更有利的廣告或宣傳內容。租金金額、付款條件、維護保養的執行方式,以及解約相關內容,都必須依據事實如實記載。
禁止不當招攬行為
法律禁止業者故意隱瞞會影響簽約判斷的重要事項,或是傳達與事實不符的內容。對於租金可能調降的風險,以及維護保養費用由誰負擔,都必須正確傳達給房東。
重要事項說明義務化
簽約前,轉租公司必須以書面記載並說明租金可能調降的可能性、契約期間內能否解約,以及管理內容與相關費用。
違反者的罰則
一旦違反規定,可能面臨六個月以下有期徒刑,或五十萬日圓以下罰金,同時也可能受到停業命令等行政處分。
房東應該注意哪些重點?
- 充分掌握契約內容:租金可能調降的空間、免責期間、修繕費用由誰負擔等細節都要逐一確認
- 不要完全交給業者處理:房東本人也要自行理解轉租機制與潛在風險
- 正確理解「租金保證」的意涵:「租金保證」並不代表未來永遠都能領到同樣金額的租金
- 謹慎挑選合作公司:選擇經營狀況穩定、能根據客觀數據提出合理提案的業者
如何避免發生糾紛?
要避免糾紛,最重要的是仔細確認契約書內容。不要只憑「租金保證」幾個字下判斷,應進一步確認有沒有租金調整條款,以及修繕費用由誰負擔。同時比較多家轉租公司,判斷對方的營運計畫是否合理。
常見問題(FAQ)
Q. Sublease新法從什麼時候開始施行?
A. 於2020年12月15日正式施行。
Q. 轉租契約的租金保證比例行情大約是多少?
A. 一般而言大約是八到九成左右。如果比例偏低,務必確認背後的原因。
Q. 可以中途解約嗎?
A. 雖然實際情況要看契約書內容而定,但依據日本借地借家法,承租方(轉租公司)在法律上受到較多保障,因此房東這一方要主動中途解約,往往並不容易。
