La nouvelle loi japonaise sur la sous-location, entrée en vigueur le 15 décembre 2020, constitue une partie de la « loi relative à la mise en conformité des activités de gestion des logements locatifs ». Ce dispositif n'a pas d'équivalent direct dans le droit français, où la relation entre un propriétaire bailleur et un professionnel de la gestion locative relève d'un cadre différent, notamment de la loi Hoguet et de la loi ALUR ; il a été édicté au Japon pour mettre fin aux nombreux litiges qui opposaient les propriétaires bailleurs (les « oyasan ») aux sociétés de sous-location. Cet article détaille en profondeur le principe du contrat de sous-location, les changements apportés par la nouvelle loi, ainsi que les points de vigilance essentiels pour tout propriétaire bailleur, en les mettant en perspective avec les repères connus des lecteurs francophones.
Qu'est-ce qu'un contrat de sous-location au Japon ?
Le contrat de sous-location japonais (sablease keiyaku) désigne un dispositif par lequel une société spécialisée loue en bloc un immeuble entier à son propriétaire, puis le reloue elle-même, appartement par appartement, aux locataires finaux. Le loyer versé au propriétaire est garanti indépendamment du taux d'occupation réel, ce qui constitue l'avantage principal de la formule : un revenu stable et prévisible. Ce principe se rapproche, dans son esprit, du mandat de gestion locative « avec garantie de loyer » que proposent certaines agences françaises, à la différence que le mécanisme japonais porte sur la totalité de l'immeuble, et non sur un bien loué directement par le propriétaire à un locataire identifié. La garantie du loyer se situe généralement autour de 80 à 90 % du loyer de marché, et le dispositif comporte par ailleurs des points de vigilance tels que l'existence d'une période de franchise ou la possibilité, pour la société de sous-location, de revoir le montant du loyer garanti.
Pourquoi cette nouvelle loi sur la sous-location a-t-elle été instaurée ?
La raison principale tient au fait que les litiges entre propriétaires bailleurs et sociétés de sous-location ne cessaient de se multiplier. Les enquêtes menées par le ministère japonais du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme faisaient déjà état de nombreux témoignages du type « ce qu'on m'avait annoncé au départ ne correspondait pas à la réalité » ou « on m'a imposé unilatéralement une modification des conditions ». En 2018, l'affaire dite de « l'écurie à citrouilles » (Kabocha no Basha) a marqué les esprits : la faillite de la société de sous-location impliquée a précipité de nombreux propriétaires vers le dépôt de bilan personnel, transformant un litige contractuel en véritable problème de société.
Qu'est-ce que cette nouvelle loi a concrètement changé ?
L'interdiction de la publicité trompeuse
Toute publicité ou présentation susceptible de faire croire à des conditions plus avantageuses que la réalité est désormais interdite. Le montant du loyer, les conditions de versement, les modalités concrètes d'entretien du bien et le contenu des clauses de résiliation doivent obligatoirement être présentés de façon conforme aux faits.
L'interdiction du démarchage abusif
Il est désormais interdit de dissimuler volontairement une information essentielle susceptible d'influencer la décision du propriétaire, ou de lui communiquer des éléments contraires à la réalité. Le risque de baisse du loyer et la répartition des frais d'entretien doivent notamment être présentés avec exactitude. Cette exigence rappelle, par son esprit, le devoir d'information et de conseil auquel sont soumis les professionnels de l'immobilier en France.
L'obligation de remise d'un document d'information précontractuelle
Avant la signature du contrat, la possibilité d'une baisse de loyer, la possibilité d'une résiliation en cours de bail, ainsi que le contenu et le coût de la gestion doivent faire l'objet d'un document écrit et d'une explication en bonne et due forme. Cette obligation évoque, dans sa logique, celle d'un document d'information précontractuel détaillé qu'un professionnel remettrait à son client avant tout engagement durable.
Les sanctions applicables en cas d'infraction
Toute infraction expose son auteur à une peine pouvant aller jusqu'à six mois d'emprisonnement ou 500 000 yens d'amende, ainsi qu'à des sanctions administratives telles qu'un ordre de suspension d'activité.
Quels sont les points de vigilance essentiels pour un propriétaire bailleur ?
- Bien maîtriser le contenu du contrat : vérifier dans le détail la possibilité de baisse du loyer, la durée de la période de franchise, la répartition des frais de réparation
- Ne pas s'en remettre entièrement au professionnel : comprendre soi-même le mécanisme de la sous-location et les risques qu'il comporte
- Comprendre correctement le sens réel de la « garantie de loyer » : cette expression ne signifie pas que le même montant de loyer sera garanti indéfiniment dans le futur
- Choisir la société avec prudence : privilégier un opérateur à la situation financière stable, capable de fonder ses propositions sur des données objectives
Comment éviter les litiges ?
Pour éviter tout litige dans le cadre d'un contrat de sous-location, la vérification minutieuse du contenu du contrat demeure la précaution la plus importante. Il ne faut pas se fier à la seule impression que donne l'expression « garantie de loyer », mais vérifier également l'existence d'une clause de révision du loyer ainsi que le détail de la répartition des frais de réparation. Comparer plusieurs sociétés de sous-location entre elles et examiner attentivement la solidité de leur plan d'exploitation constitue une autre précaution essentielle.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Depuis quand la nouvelle loi sur la sous-location est-elle entrée en vigueur ?
R. Elle est entrée en vigueur le 15 décembre 2020.
Q. Quel est le niveau habituel de la garantie de loyer dans un contrat de sous-location ?
R. Elle se situe en général autour de 80 à 90 % du loyer de marché. Si ce taux est inférieur, il convient d'en vérifier la raison.
Q. Le propriétaire peut-il résilier le contrat en cours de route ?
R. Tout dépend des clauses du contrat, mais, en vertu de la loi japonaise sur le bail des terrains et des constructions, qui protège la position du preneur — ici la société de sous-location —, la résiliation anticipée à l'initiative du seul propriétaire bailleur peut se révéler difficile.
