Das neue Sublease-Gesetz ist Teil des „Gesetzes zur Verbesserung der Immobilienverwaltungsgeschäfte", das am 15. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Es wurde erlassen, um die häufig auftretenden Streitigkeiten zwischen Vermietern und Sublease-Unternehmen zu verhindern. Dieser Artikel erklärt im Detail von den Grundlagen des Sublease-Vertrags über Änderungen durch das neue Sublease-Gesetz bis hin zu Punkten, die Vermieter beachten müssen.
Was ist ein Sublease-Vertrag?
Ein Sublease-Vertrag ist ein System, bei dem ein Sublease-Unternehmen ein Apartment pauschal vom Vermieter mietet und es dann an Mieter weitervermietet. Da die Miete unabhängig von Leerständen garantiert wird, hat das System den Vorteil, ein stabiles Einkommen zu ermöglichen. Andererseits beträgt der Mietgarantiesatz in der Regel 80–90 %, und es gibt auch Punkte zu beachten wie Freistellungszeiträume und Mietüberprüfungen.
Warum wurde das neue Sublease-Gesetz erlassen?
Der Hauptgrund war, dass Streitigkeiten zwischen Vermietern und Sublease-Unternehmen nicht aufgehört haben. Auch in Umfragen des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wurden zahlreiche Streitigkeiten gemeldet, wie „Was mir im Voraus gesagt wurde, stimmte nicht" und „Es wurden einseitige Vertragsänderungen verlangt". Im „Kabocha-no-Basha-Fall" (Kürbiskutsche) von 2018 wurden viele Eigentümer durch den Zusammenbruch eines Sublease-Unternehmens in den Konkurs getrieben, was zu einem gesellschaftlichen Problem wurde.
Was hat sich durch das neue Sublease-Gesetz geändert?
Verbot irreführender Werbung
Werbung oder Darstellungen, die eine günstigere Lage suggerieren, als sie tatsächlich vorhanden ist, sind verboten. Für Mietbeträge, Zahlungsbedingungen, Wartungsmethoden und Vertragskündigungsdetails ist eine faktenbasierte Darstellung erforderlich.
Verbot unangemessener Akquisitionsmethoden
Das absichtliche Nichtmitteilen wichtiger Informationen, die die Vertragsentscheidung beeinflussen, sowie das Mitteilen falscher Informationen sind verboten. Genaue Informationen zu Mietminderungsrisiken und der Belastung durch Wartungskosten müssen mitgeteilt werden.
Pflicht zur Erklärung wichtiger Punkte
Vor Vertragsabschluss müssen schriftlich erklärt werden: die Möglichkeit von Mietminderungen, die Möglichkeit der Vertragskündigung während der Laufzeit sowie Verwaltungsinhalt und -kosten.
Strafen bei Verstößen
Bei Verstößen drohen Freiheitsstrafen von bis zu 6 Monaten oder Geldstrafen von bis zu 500.000 Yen, Betriebssperrungsanordnungen und andere Verwaltungsmaßnahmen.
Worauf sollten Vermieter achten?
- Vertragsinhalt vollständig verstehen: Mietminderungsmöglichkeiten, Freistellungszeiträume, Reparaturkostenbelastungen bis ins Detail prüfen
- Nicht alles dem Unternehmen überlassen: Den Sublease-Mechanismus und die Risiken selbst verstehen
- Bedeutung der Mietgarantie richtig verstehen: „Mietgarantie" bedeutet nicht, dass für die Zukunft die gleiche Miete garantiert ist
- Unternehmen sorgfältig auswählen: Ein Unternehmen wählen, das wirtschaftlich stabil ist und auf Basis objektiver Daten Vorschläge machen kann
Wie können Streitigkeiten vermieden werden?
Bei Sublease-Verträgen ist die Prüfung des Vertragsinhalts das Wichtigste, um Streitigkeiten zu vermeiden. Urteilen Sie nicht nur nach dem Eindruck des Begriffs „Mietgarantie", sondern prüfen Sie auch, ob Mietanpassungsklauseln existieren und wie die Details der Reparaturkostenbelastung aussehen. Es ist auch wichtig, mehrere Sublease-Unternehmen zu vergleichen und die Plausibilität des Geschäftsplans zu beurteilen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Seit wann ist das neue Sublease-Gesetz in Kraft?
A. Es trat am 15. Dezember 2020 in Kraft.
F: Wie hoch ist der übliche Mietgarantiesatz bei Sublease-Verträgen?
A. In der Regel liegt er bei 80–90 %. Wenn der Satz niedrig ist, sollten Sie den Grund erfragen.
F: Ist eine vorzeitige Kündigung möglich?
A. Dies hängt vom Vertragsinhalt ab, aber da das Sublease-Unternehmen nach dem Mietgesetz als Mieter (und damit schützenswerter) gilt, kann eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter in einigen Fällen schwierig sein.
