Das „neue Sublease-Gesetz" ist Teil des japanischen Gesetzes zur angemessenen Ausgestaltung der Wohnraumverwaltungsgeschäfte (Chintai Jūtaku Kanri Gyō no Tekiseika ni Kansuru Hōritsu), das am 15. Dezember 2020 in Kraft trat. Es wurde erlassen, um die zahlreichen Streitfälle zwischen Vermieterinnen und Vermietern auf der einen und sogenannten Sublease-Unternehmen auf der anderen Seite einzudämmen. Unter „Sublease" versteht man in Japan ein Geschäftsmodell, bei dem ein spezialisiertes Unternehmen ein ganzes Mietshaus vom Eigentümer pachtet und die Wohnungen in eigenem Namen weitervermietet – ähnlich einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis. Dieser Beitrag erklärt die Grundlagen des Sublease-Vertrags, was sich durch das neue Gesetz geändert hat und worauf Eigentümerinnen und Eigentümer achten sollten.
Was ist ein Sublease-Vertrag?
Bei einem Sublease-Vertrag pachtet ein Sublease-Unternehmen das gesamte Gebäude von der Eigentümerin oder dem Eigentümer und vermietet die Wohnungen anschließend an die eigentlichen Bewohnerinnen und Bewohner weiter. Der große Vorteil für die Eigentümerseite besteht darin, dass die Miete unabhängig davon garantiert wird, ob eine Wohnung tatsächlich vermietet ist oder leer steht – man spricht deshalb auch von einer „Mietgarantie" (Yachin Hoshō), vergleichbar einer Art Generalpacht mit Ertragsgarantie, wie sie in dieser Form im deutschsprachigen Raum unüblich ist. Allerdings liegt der garantierte Anteil an der Marktmiete in der Praxis meist nur bei 80 bis 90 Prozent, und es gibt weitere Fallstricke zu beachten, etwa mietfreie Anlaufphasen (Menseki Kikan) oder das Recht des Sublease-Unternehmens, die garantierte Miete einseitig neu festzusetzen.
Warum wurde das neue Sublease-Gesetz überhaupt erlassen?
Der wichtigste Grund war, dass die Konflikte zwischen Eigentümerinnen beziehungsweise Eigentümern und Sublease-Unternehmen nicht abrissen. Auch Untersuchungen des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) dokumentierten zahlreiche Beschwerden wie „Die Angaben vor Vertragsschluss stimmten nicht mit der Realität überein" oder „Uns wurden einseitig veränderte Konditionen aufgezwungen". Zum gesellschaftlichen Politikum wurde das Thema durch den sogenannten „Kabocha no Basha"-Skandal von 2018: Ein großes Sublease-Unternehmen dieses Namens geriet in finanzielle Schieflage und stellte die zugesagten Mietgarantiezahlungen an tausende Eigentümerinnen und Eigentümer ein, von denen viele auf Kredit gebaut hatten und in die Privatinsolvenz gerieten. Der Fall gilt bis heute als Auslöser für die gesetzliche Neuregelung.
Was hat sich durch das neue Sublease-Gesetz konkret geändert?
Verbot irreführender Werbung
Werbung und Darstellungen, die den Eindruck erwecken, das Angebot sei günstiger oder vorteilhafter als in Wirklichkeit, sind nun verboten. Angaben zur Höhe der Miete, zu Zahlungsbedingungen, zur Art der Instandhaltung sowie zu den Bedingungen einer möglichen Vertragskündigung müssen wahrheitsgemäß und sachlich zutreffend dargestellt werden.
Verbot unzulässiger Anwerbepraktiken
Es ist verboten, für die Vertragsentscheidung wesentliche Informationen absichtlich zu verschweigen oder der Eigentümerseite bewusst falsche Angaben zu machen. Über das Risiko künftiger Mietsenkungen sowie über die von der Eigentümerseite zu tragenden Instandhaltungskosten muss wahrheitsgemäß aufgeklärt werden.
Verpflichtende vorvertragliche Aufklärung (Jūyō Jikō Setsumei)
Vor Vertragsschluss müssen das Sublease-Unternehmen die Eigentümerin oder den Eigentümer schriftlich und mündlich über die Möglichkeit künftiger Mietsenkungen, über etwaige Kündigungsrechte während der Laufzeit sowie über Inhalt und Kosten der Verwaltungsleistungen aufklären. Diese Pflicht ähnelt einer besonders ausführlichen vorvertraglichen Informationspflicht, wie sie im deutschen Recht etwa aus § 311 BGB bekannt ist, geht aber deutlich darüber hinaus, weil sie speziell auf die Risiken des Sublease-Modells zugeschnitten ist.
Sanktionen bei Verstößen
Bei einem Verstoß drohen Freiheitsstrafe bis zu sechs Monaten oder eine Geldbuße von bis zu 500.000 Yen sowie behördliche Maßnahmen wie ein befristetes Geschäftsverbot.
Worauf sollten Eigentümerinnen und Eigentümer besonders achten?
- Den Vertragsinhalt vollständig durchdringen: die Möglichkeit einer Mietsenkung, mietfreie Anlaufphasen sowie die Aufteilung der Instandhaltungskosten bis ins Detail prüfen.
- Sich nicht blind auf das Unternehmen verlassen: die Funktionsweise und die Risiken des Sublease-Modells selbst verstehen.
- Die tatsächliche Bedeutung der Mietgarantie richtig einordnen: „Mietgarantie" bedeutet nicht, dass auch in Zukunft dieselbe Miethöhe garantiert bleibt.
- Das Unternehmen sorgfältig auswählen: ein Anbieter mit stabiler wirtschaftlicher Lage, der Vorschläge auf Basis objektiver Daten unterbreiten kann.
Wie lassen sich Streitigkeiten von vornherein vermeiden?
Um Konflikte bei einem Sublease-Vertrag zu vermeiden, ist die genaue Prüfung des Vertragstextes das Wichtigste überhaupt. Verlassen Sie sich nicht allein auf den beruhigenden Klang des Begriffs „Mietgarantie", sondern prüfen Sie im Detail, ob und wie eine Mietanpassungsklausel formuliert ist und wer welche Instandhaltungskosten trägt. Es empfiehlt sich außerdem, mehrere Sublease-Unternehmen miteinander zu vergleichen und die Plausibilität des jeweiligen Geschäftsplans kritisch zu hinterfragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Seit wann gilt das neue Sublease-Gesetz?
A. Es trat am 15. Dezember 2020 in Kraft.
F. Wie hoch liegt üblicherweise der garantierte Mietanteil bei einem Sublease-Vertrag?
A. Er liegt in der Regel bei etwa 80 bis 90 Prozent. Ist der Anteil niedriger, sollte man nach den Gründen fragen.
F. Kann man vorzeitig kündigen?
A. Das hängt vom jeweiligen Vertragstext ab. Grundsätzlich gilt jedoch: Nach dem japanischen Gesetz über die Miete von Grundstücken und Gebäuden (Shakuchi Shakka Hō) genießt die mietende Partei – in diesem Fall also das Sublease-Unternehmen – einen besonders starken gesetzlichen Kündigungsschutz. Deshalb kann es für die Eigentümerseite schwierig sein, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Paradoxerweise trifft dieser Mieterschutz hier also gerade die Eigentümerseite, die dem Sublease-Unternehmen gegenüber rechtlich in der schwächeren Position ist.
