오사카 아파트 투자, 2026년 실제 수익률은?

오사카에서 아파트 한 동을 매입할지 고민 중인 투자자를 위해, 2026년 기준 일본 정부의 공식 통계만으로 수익 구조를 다시 짜본 기사입니다. 먼저 결론부터 말씀드립니다. 오사카시내 목조 아파트는 표면수익률(연간 임대료를 매입가로 나눈 값) 7%대로 살 수 있어도, 공실·운영비·대출 상환·세금을 제하고 나면 실제로 손에 남는 돈은 연 20만엔(약 186만원, 2026년 8월 기준 100엔≈930원) 안팎에 불과합니다. 일본 기관투자자들이 요구하는 기대수익률은 오사카에서 4.2%이며, 오사카부 임대주택 재고의 공실률은 약 20%입니다. 이 두 가지 변수를 넣지 않고 짠 수지표는 거의 예외 없이 낙관적인 쪽으로 치우칩니다.

이 기사에서는 일본부동산연구소(日本不動産研究所), 오사카부부동산감정사협회(大阪府不動産鑑定士協会), 총무성(総務省), 국토교통성(国土交通省), 국세청(国税庁), 오사카부, 오사카시가 발표한 1차 통계만을 사용해 오사카의 수익률 시세, 24개구의 공가율(空き家率, 빈집률), 매입 제비용부터 세후 현금흐름까지를 실제 금액으로 쌓아 올립니다. 모든 수치에는 출처 링크를 달았습니다. 독자 여러분이 검토 중인 물건의 조건으로 바꿔 직접 검산할 수 있는 형태로 구성했습니다.

먼저 짚어둘 점이 있습니다. 이 기사가 다루는 레버리지 구조 자체가 일본 특유의 것입니다. 한국의 임대차 시장에는 보증금이 사실상 무이자 대출 역할을 하는 전세(傳貰) 제도가 있어 매입 자금의 상당 부분을 세입자로부터 조달할 수 있지만, 일본에는 전세에 해당하는 제도가 없습니다. 일본의 임대차는 월세(家賃)와 소액의 시키킨(敷金, 한국의 보증금에 해당·통상 월세 1~2개월분)·레이킨(礼金, 사례금으로 세입자에게 반환되지 않는 금전)만 오가는 구조이기 때문에, 물건 매입 자금의 레버리지는 전액 은행 융자로 조달해야 합니다. 즉 한국 투자자에게 익숙한 '세입자의 보증금으로 매입가의 상당 부분을 충당한다'는 셈법 자체가 일본에서는 성립하지 않으며, 이 기사에서 다루는 대출 금리와 상환 기간이 수익률에 미치는 영향은 한국의 갭투자보다 훨씬 크고 직접적으로 작동합니다.

이 기사의 포인트

2026년 4월 기준 오사카의 임대주택 한 동당 기대수익률은 원룸형(ワンルーム) 4.2%, 패밀리형 4.3%로, 도쿄·조난(東京・城南) 지역(3.6%/3.7%)과의 격차가 0.6포인트까지 좁혀졌습니다.
오사카의 '표면수익률 5~7%'와 투자자 조사의 '4.2%'는 서로 모순되지 않습니다. 전자는 만실을 가정한 임대료 수입 기준이고, 후자는 운영비를 공제한 NOI(순영업이익) 기준이기 때문입니다.
오사카부의 임대주택(거주 세대 있음) 171만 8,000호에 대해 임대용 빈집은 43만 6,100호로, 임대 재고 전체의 약 20%가 비어 있습니다. 공실률을 10%로 잡는 것은 다소 낙관적인 전제입니다.
오사카시 24개구의 공가율(空き家率, 빈집률)은 기타구(北区) 11.1%부터 니시나리구(西成区) 25.9%까지 14.8포인트의 격차가 있어, '오사카시내이니 안심'이라는 식의 뭉뚱그린 판단은 성립하지 않습니다.
목조 아파트의 법정내용연수(法定耐用年数, 세법상 감가상각 적용 연수)는 22년입니다. 건축 연수에 따라 감가상각비가 수 배까지 달라지고, 동일한 운영 조건이라도 세후 실수령액은 연간 100만엔(약 930만원) 이상 차이가 납니다.

결론: 2026년 오사카는 '수익률로 승부하는 시장'에서 '공실률과 실수령액으로 승부하는 시장'으로

오사카에서 아파트 임대 사업을 시작할지 여부는 표면수익률의 높낮이로 결정되지 않습니다. 실제로 결정을 좌우하는 것은 공실률을 어디에 두는가, 얼마의 금리와 기간으로 대출을 받는가, 그리고 감가상각비가 얼마나 남아 있는가, 이 세 가지입니다.

이유는 단순합니다. 오사카의 지가와 물건 가격은 계속 오르는 반면, 임대료 상승 속도가 이를 따라가지 못하고 있기 때문입니다. 국토교통성(国土交通省)의 레이와(令和) 8년(2026년) 지가공시에 따르면 오사카시 주택지 가격은 전년 대비 6.5% 상승했습니다. 반면 총무성(総務省) 주택・토지통계조사로 본 오사카시의 임대료는 5년간 5.9% 상승에 그쳤습니다. 가격이 먼저 오르면 같은 임대료라도 수익률은 낮아집니다.

즉 2026년의 오사카는 '싸게 사서 높은 수익률을 얻는' 시장에서 점점 멀어지고 있습니다. 오히려 공실을 내지 않는 운영과, 세후에 얼마가 남는지를 설계할 수 있는 사람이 승리하는 시장입니다. 이어서 그 근거를 구체적인 수치로 제시하겠습니다. 한국의 '갭투자'가 전세보증금과 매매가의 차액만큼만 자기자금을 투입하는 구조라면, 일본의 아파트 경영은 처음부터 은행 융자 조건 자체가 수익률을 좌우한다는 점에서 접근 방식이 근본적으로 다릅니다.

오사카 아파트 경영의 수익률은 실제로 얼마인가 | 2026년 1차 데이터

2026년 4월 기준, 오사카의 임대주택 한 동에 대해 투자자가 요구하는 기대수익률은 원룸형(ワンルーム) 4.2%, 패밀리형 4.3%입니다. 일본부동산연구소(日本不動産研究所, The Japanese Real Estate Institute)가 반기마다 실시하는 '부동산투자자조사(不動産投資家調査)' 제54회(2026년 4월 기준, 2026년 5월 27일 발표) 수치입니다.

주요 10개 도시 임대주택 한 동 기대수익률 비교(2026년 4월)

조사지구	원룸형	전회대비	패밀리형	전회대비
도쿄・조난(東京・城南)	3.6%	-0.1%p	3.7%	-0.1%p
요코하마	4.2%	-0.1%p	4.3%	0.0%p
오사카	4.2%	-0.1%p	4.3%	0.0%p
나고야	4.5%	0.0%p	4.5%	0.0%p
후쿠오카	4.5%	0.0%p	4.5%	0.0%p
교토	4.6%	0.0%p	4.6%	0.0%p
고베	4.7%	0.0%p	4.7%	0.0%p
삿포로	4.9%	-0.1%p	5.0%	0.0%p
센다이	5.0%	0.0%p	5.0%	0.0%p
히로시마	5.0%	0.0%p	5.1%	0.0%p

출처: 일반재단법인 일본부동산연구소(日本不動産研究所, The Japanese Real Estate Institute) 「제54회 부동산투자자조사(不動産投資家調査, 2026년 4월 기준)」. '전회대비'는 제53회(2025년 10월) 조사와의 비교입니다.

이 표에서 읽어야 할 점은 두 가지입니다. 하나는 오사카가 요코하마와 나란히, 도쿄・조난과의 격차를 0.6포인트까지 좁혔다는 점입니다. 다른 하나는 같은 조사에서 '신규 투자를 적극적으로 하겠다'고 답한 투자자가 93%에 달했다는 점입니다. 매수 희망자가 많다는 것은 매각 시점에는 유리하지만, 매입 시점에는 그만큼 가격 경쟁이 치열하다는 뜻이기도 합니다. 서울 강남권처럼 매수 대기 수요가 두터운 지역에서 원하는 매물을 잡기 어려운 것과 비슷한 구조로 이해하면 됩니다.

왜 '기대수익률 4.2%'와 '표면수익률 5~7%'가 동시에 존재하는가

이 두 수치는 측정 대상이 다를 뿐, 서로 모순되지 않습니다. 아래에서 정리합니다.

지표	분자	분모	주로 사용하는 주체
표면(그로스)수익률	만실 가정 연간 임대료 수입	물건 가격	매물 자료・부동산 포털사이트
NOI수익률(캡레이트, Cap Rate)	실효총수입−운영비용	물건 가격	부동산 감정・기관투자자
실질수익률	실효총수입−운영비용	물건 가격＋매입 제비용	개인 투자자의 투자 판단
자기자금수익률(CCR, Cash-on-Cash Return)	세전 현금흐름	투입한 자기자금	대출을 활용하는 투자자

매물 도면(販売図面)에 적힌 '표면수익률 7%'는 만실이고 경비가 0원이며 세금도 대출 상환도 없는 가상의 세계를 전제로 한 숫자입니다. 반면 투자자조사의 4.2%는 공실 손실과 운영비를 뺀 뒤의 숫자입니다. 뒤에 나오는 시뮬레이션에서 보여드리겠지만, 표면수익률 7.17%인 물건을 실제로 운영해 보면 NOI 기준으로는 4.2% 전후로 수렴합니다. 표면수익률과 실질수익률의 차이와 물건 선택 시 주의점도 함께 확인하면 매물 자료를 읽는 방식이 달라질 것입니다.

오사카권 레지던스 지역별 기대수익률 14개 지역(2026년 1월 조사)

지역 단위로 보면 한층 더 세분화된 데이터가 있습니다. 오사카부부동산감정사협회(大阪府不動産鑑定士協会)가 반기마다 공표하는 조사로, 각 역세권(도보권)・준공 3년 이내・1K타입(방 1개+주방, 한국의 원룸형에 해당) 맨션을 상정한 기대수익률입니다.

지역	기대수익률(2026년 1월)	전회(2025년 7월)	차이
우메다	3.59%	3.63%	-0.04%p
혼마치	3.86%	3.91%	-0.05%p
후쿠시마	3.86%	3.91%	-0.05%p
덴진바시스지로쿠초메	3.91%	3.98%	-0.07%p
교마치보리	3.95%	4.01%	-0.06%p
호리에	3.96%	3.97%	-0.01%p
다니마치욘초메	3.98%	4.04%	-0.06%p
교토	3.99%	4.10%	-0.11%p
난바	4.01%	4.01%	0.00%p
신오사카	4.07%	4.10%	-0.03%p
아베노	4.11%	4.16%	-0.05%p
에사카	4.15%	4.16%	-0.01%p
니시노미야	4.28%	4.31%	-0.03%p
다카쓰키	4.39%	4.40%	-0.01%p

출처: 공익사단법인 오사카부부동산감정사협회(大阪府不動産鑑定士協会) 「제31회 오사카권 지역별 부동산수익률조사(大阪圏エリア別不動産利回り調査, 2026년 1월 조사)」. 상정 조건은 각 역세권(도보권)・준공 3년 이내・1K타입입니다.

3%대 지역이 8곳까지 늘어나, 조사 개시 이래 가장 많은 수치를 기록했습니다. 우메다는 3.59%로 역대 최저치를 갱신했습니다. 여기서 주의할 점은 이것이 준공연도가 짧고(築浅)・역세권・1K타입이라는 조건이 붙은 숫자라는 사실입니다. 준공 20년이 지난 목조 아파트에 이 수익률을 그대로 적용할 수는 없습니다. 이 표는 어디까지나 지역 간 상대적 서열을 파악하기 위한 참고 자료로 활용해 주십시오.

오사카 임대료 시세를 공식 통계로 확인한다 | 시뮬레이션 입력값 만들기

수지 계산의 출발점은 임대료입니다. 오사카부 임대주택(전용주택)의 월평균 임대료(가임・마임, 家賃・間代)는 59,227엔(약 55만원), 오사카시는 61,704엔(약 57만원)입니다. 모두 총무성(総務省) 「레이와(令和) 5년(2023년) 주택・토지통계조사」 수치로, 5년 전인 헤이세이(平成) 30년(2018년) 조사보다 6% 안팎 상승했습니다.

여기서 한 가지 짚어야 할 용어 문제가 있습니다. 한국의 '아파트'는 통상 철근콘크리트(RC) 구조의 고층 공동주택을 가리키지만, 일본에서 'アパート(아파트)'는 목조・경량철골조의 저층 공동주택을 가리키는 것이 일반적이며, 한국식 고층 아파트에 해당하는 건물은 일본에서 'マンション(맨션)'이라고 부릅니다. 이 명칭 차이를 모르고 일본의 'アパート' 매물을 한국식 아파트와 같은 자산으로 취급하면, 구조・법정내용연수・감가상각 조건을 전혀 다르게 판단하게 되므로 반드시 구분해서 접근해야 합니다.

오사카부・오사카시와 전국 임대료 비교

구분	오사카부	오사카시	전국
임대주택 월평균 임대료(가임・마임)	59,227엔	61,704엔	59,656엔
전회(헤이세이 30년) 대비	+3,557엔/+6.4%	+3,458엔/+5.9%	+7.1%
민영임대주택(목조)	56,018엔	－	54,409엔
민영임대주택(비목조)	64,961엔	－	68,548엔
1조(다다미 1장, 약 1.65㎡)당 임대료	3,546엔	4,134엔	3,403엔
공익비・관리비	3,878엔	－	－

출처: 총무성 통계국(総務省統計局) 「레이와 5년 주택・토지통계조사 주택 및 세대에 관한 기본집계」, 오사카부 「레이와 5년 주택・토지통계조사 결과 개요」, 오사카시 「레이와 5년 주택・토지통계조사결과(확보) ＜오사카시＞」.

목조 아파트 임대료는 56,018엔이 기준점이 된다

이 표에서 아파트 경영자가 활용해야 할 숫자는 민영임대주택(목조)의 56,018엔(약 52만원)입니다. 오사카부 전체 평균인 59,227엔이 아닙니다. 목조와 비목조의 차이는 8,943엔으로, 이 차이를 '오사카의 평균 임대료'로 뭉뚱그려 계산하면 호당 월 9,000엔 가까이 수지가 어긋납니다. 8세대 규모 아파트라면 연간 약 86만엔(약 800만원)의 오차가 발생합니다.

오사카시의 1조당 임대료는 4,134엔으로, 전회 조사보다 10.4% 상승했습니다. 부 평균인 3,546엔, 전국 평균인 3,403엔을 크게 웃도는 수치입니다. 면적이 작아도 시내 역세권이라면 단가를 확보할 수 있다는 구조입니다. 반대로 말하면, 교외에 넓은 방을 지어도 단가는 좀처럼 오르지 않습니다.

참고로 오사카부는 공동주택 비율이 57.4%로 전국 3위입니다. 1인 가구용 공급이 두터운 지역이므로, 같은 평면의 경쟁 매물이 인근에 많다는 것을 전제로 임대료를 책정해야 합니다.

오사카의 공실 리스크를 수치로 본다 | '공실률 10%'는 낙관적인 전제

수지 시뮬레이션에서 결과를 가장 크게 좌우하는 변수가 공실률입니다. 많은 기사가 관례적으로 10%를 적용하지만, 오사카의 실제 상황은 그보다 훨씬 엄격한 수준입니다.

오사카의 임대 재고와 임대용 빈집

항목	오사카부	오사카시
임대주택(거주 세대 있음)	1,718,000호	817,500호
임대용 빈집	436,100호	204,000호
임대 재고 합계	2,154,100호	1,021,500호
임대 재고 공실률	20.2%	20.0%
공가율(총주택수 대비)	14.2%	16.1%

계산식은 '임대용 빈집 ÷ (임대주택+임대용 빈집)'입니다. 원자료는 오사카부 및 오사카시의 레이와 5년 주택・토지통계조사 결과에 근거합니다. 오사카부의 임대주택은 총주택수의 40.9%를 차지해, 전국 평균 35.0%보다 높은 임대 중심 시장입니다. 그런 한편, 5호 중 1호가 비어 있습니다.

다만 이 20%를 그대로 자신의 물건 공실률로 대입할 필요는 없습니다. 임대용 빈집에는 모집을 중단한 노후 물건이나 재건축이 어려운 나가야(長屋, 일본식 연립주택)도 포함되어 있기 때문입니다. 실무적으로는 기본 케이스를 10%, 스트레스 케이스를 20%로 두고 두 경우를 모두 계산해, 20%에서도 대출 상환이 가능한지 확인하는 것이 안전한 설계입니다. 뒤에 나오는 시뮬레이션에서는 이 두 경우를 나란히 제시합니다.

오사카시 24개구 공가율 순위

'오사카시내이니 괜찮다'는 판단은 성립하지 않습니다. 24개구의 공가율에는 14.8포인트의 격차가 있습니다.

순위	구	공가율(레이와 5년)	헤이세이 30년
1	기타(北)	11.1%	13.6%
2	쓰루미(鶴見)	11.3%	11.7%
3	니시(西)	11.5%	13.9%
4	조토(城東)	12.6%	12.7%
5	후쿠시마(福島)	13.0%	12.0%
6	니시요도가와(西淀川)	13.4%	16.8%
7	스미노에(住之江)	13.6%	14.7%
8	아베노(阿倍野)	13.8%	16.1%
9	요도가와(淀川)	14.6%	16.7%
10	덴노지(天王寺)	14.7%	13.1%
11	히가시나리(東成)	14.8%	19.6%
12	히라노(平野)	16.4%	15.8%
12	히가시요도가와(東淀川)	16.4%	18.4%
14	고노하나(此花)	16.9%	17.8%
14	스미요시(住吉)	16.9%	20.0%
16	미야코지마(都島)	17.0%	17.4%
17	다이쇼(大正)	17.7%	19.6%
18	나니와(浪速)	17.9%	17.3%
19	미나토(港)	18.0%	20.3%
20	아사히(旭)	18.1%	18.1%
21	히가시스미요시(東住吉)	18.2%	21.8%
22	주오(中央)	18.4%	17.8%
23	이쿠노(生野)	22.8%	19.8%
24	니시나리(西成)	25.9%	22.5%

출처: 오사카시 「레이와 5년 주택・토지통계조사결과(확보) ＜오사카시＞」. 공가율은 총주택수에서 빈집이 차지하는 비율이며, 오사카시 전체에서는 빈집 294,600호 중 204,000호(69.2%)가 임대용입니다.

주목할 점은 헤이세이 30년보다 공가율이 상승한 구입니다. 니시나리(西成, +3.4%p), 이쿠노(生野, +3.0%p), 덴노지(天王寺, +1.6%p), 후쿠시마(福島, +1.0%p), 히라노(平野, +0.6%p), 나니와(浪速, +0.6%p), 주오(中央, +0.6%p)가 해당합니다. 주오구・나니와구・후쿠시마구는 지가와 임대료 모두 상승 중인 인기 지역이지만, 동시에 신축 공급이 늘면서 빈집도 증가했습니다. '인기 지역이라 공실이 없다'고 단정할 수 없다는 것이 이 데이터가 보여주는 사실입니다.

오사카부내 주요 시의 공가율과 임대용 빈집

시	총주택수	임대용 빈집	공가율
이바라키시(茨木市)	140,100호	8,350호	9.1%
다카쓰키시(高槻市)	168,900호	8,560호	9.6%
가타노시(交野市)	33,460호	1,770호	11.0%
히라카타시(枚方市)	195,260호	12,170호	11.4%
스이타시(吹田市)	211,860호	12,050호	12.0%
사카이시(堺市)	427,800호	30,500호	12.9%
도요나카시(豊中市)	207,120호	16,840호	13.7%
야오시(八尾市)	132,670호	11,500호	13.9%
오사카시(大阪市)	1,827,900호	204,000호	16.1%
히가시오사카시(東大阪市)	281,720호	29,950호	16.3%
가도마시(門真市)	68,670호	7,330호	17.0%
모리구치시(守口市)	80,980호	8,170호	17.1%
가시와라시(柏原市)	39,210호	5,150호	20.8%

출처: 오사카부 「레이와 5년 주택・토지통계조사 결과 개요」 시정촌별 빈집 수・공가율.

'오사카 어디가 좋을까'에 수치로 답하는 3축 스크리닝

지역을 좁힐 때는 다음 세 가지를 함께 고려하면 판단이 흔들리지 않습니다.

공가율: 시내라면 11~14%대의 구(기타・쓰루미・니시・조토・후쿠시마・니시요도가와・스미노에・아베노), 부내라면 이바라키・다카쓰키・히라카타・스이타가 하위(낮은) 순위에 위치합니다.
임대료 수준: 오사카시의 1조당 4,134엔은 부 평균의 1.17배입니다. 시내는 단가로 수익을 내고, 교외는 물건 가격의 저렴함으로 수익률을 확보한다는 식으로 역할을 나눌 수 있습니다.
지가의 방향: 오사카시 주택지는 전년 대비 6.5% 상승(레이와 8년 지가공시). 지가 상승은 매각(출구) 시점에는 유리하지만, 매입 시점에는 불리하게 작용합니다.

이 세 가지 축으로 보면, 시내에서 공가율이 낮고 단가도 확보할 수 있는 지역은 기타구・니시구・후쿠시마구・아베노구 정도이지만, 모두 물건 가격이 높아 표면수익률은 5%대까지 떨어집니다. 반대로 고수익률이 나오기 쉬운 니시나리구・이쿠노구는 공가율이 20%를 넘고, 게다가 상승 추세에 있습니다. '수익률이 높은 지역'과 '공실이 잘 나지 않는 지역'은 오사카에서는 거의 정확히 역상관 관계에 있다고 보시면 됩니다. 중간대에 위치한 조토구・요도가와구・히가시요도가와구・스미노에구 정도가 실무상 검토 대상이 되기 쉬운 구간입니다.

한국의 서울 아파트 시장에서는 이 정도로 세분화된 공실률 통계가 상시 공표되지 않는 경우가 많지만, 일본은 총무성이 실시하는 전수조사 수준의 주택・토지통계조사를 통해 구(区) 단위까지 빈집 데이터를 5년마다 공표합니다. 이런 데이터 인프라 자체가 일본 부동산 시장의 특징이며, 해외 투자자도 매입 전에 구체적인 공실 리스크를 서류상으로 검증할 수 있는 근거가 됩니다.

【계산 예①】오사카시내 목조 아파트 1동 | 표면수익률에서 세후 현금흐름까지

여기서부터는 실제 금액으로 쌓아 올립니다. 결론을 먼저 말씀드리면, 표면수익률 7.17%인 물건이라도 세전 실수령액은 연 19.5만엔(약 181만원), 세후는 연 12.6만엔(약 117만원)에 불과합니다.

전제 조건과 그 근거가 된 공식 데이터

항목	설정	근거
물건	오사카시내・목조 아파트 1동・8세대(1K)・준공 10년	－
물건 가격	7,500만엔(약 6억 9,750만원)(토지 5,100만엔／건물 2,400만엔)	건물 안분은 고정자산세 평가액 비율
임대료	56,000엔/세대・월	오사카부 민영임대주택(목조) 56,018엔(주택・토지통계조사)
만실 상정 연수입	5,376,000엔(약 5,000만원)	56,000엔×8세대×12개월
공실・체납 손실	기본 10%／스트레스 20%	오사카부 임대 재고 공실률 20.2%
고정자산세 평가액	토지 2,500만엔／건물 1,200만엔	본 예시의 가정값
대출	6,000만엔(약 5억 5,800만원)・금리 2.5%・25년・원리금균등상환	본 예시의 가정값
자기자금	1,500만엔(약 1억 3,950만원)＋매입 제비용	－

금리와 평가액은 물건・금융기관・차주의 신용 속성에 따라 달라지므로, 여기서는 가정값임을 명시해 둡니다. 실제 판단 시에는 본인의 조건으로 바꿔 재계산해 주십시오. 공적인 벤치마크로는 주택금융지원기구(住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency)의 임대주택융자금리가 있으며, 35년 고정・15년 고정 2종이 공표되어 있습니다. 이 기구는 '재검토 후 적용금리 변동에 상한 또는 하한은 없습니다'라고 명시하고 있어, 고정기간 종료 후 상환액이 상승하는 것은 전제로 반영해야 할 리스크입니다. 한국의 주택담보대출과 비교하면, 일본의 임대주택 융자는 변동금리라도 절대 수준 자체가 낮은 대신, 고정기간이 끝난 뒤 금리 재조정 폭에 법적 상한이 없다는 점에서 리스크의 성격이 다르다는 것을 기억해 둘 필요가 있습니다.

매입 제비용 내역 | 물건 가격의 8.0%를 세율부터 쌓아 올린다

매물 자료에서는 하나로 뭉뚱그려지기 쉬운 제비용을, 세율부터 항목별로 쌓아 올립니다.

비용 항목	계산	금액
부동산취득세(토지)	2,500만엔×1/2×3%	375,000엔
부동산취득세(건물)	1,200만엔×3%	360,000엔
등록면허세(토지・소유권이전)	2,500만엔×1.5%	375,000엔
등록면허세(건물・소유권이전)	1,200만엔×2.0%	240,000엔
중개수수료(상한)	200만엔×5.5%＋200만엔×4.4%＋7,100만엔×3.3%	2,541,000엔
인지세(매매계약서)	5,000만엔 초과 1억엔 이하 경감세액	30,000엔
법무사(司法書士) 보수・저당권 설정 관련	가정값	390,000엔
융자 사무수수료	6,000만엔×2.2%(가정)	1,320,000엔
화재보험(5년 일괄・가정)	－	400,000엔
합계	－	6,031,000엔(약 5,609만원)(가격의 8.0%)

세율의 근거는 다음과 같습니다. 부동산취득세는 표준세율 4%에 대해, 레이와(令和) 9년(2027년) 3월 31일까지 취득하는 토지・주택은 3%가 적용되며, 택지는 과세표준이 고정자산과세대장가격의 1/2이 됩니다(오사카부 「부동산취득세」). 여기서 놓치기 쉬운 부분이, 중고주택 공제(신축연월일에 따라 최대 1,200만엔)는 '취득자 개인이 거주하는 주택'이 요건이라는 점입니다. 임대용으로 취득하는 중고 아파트에는 적용되지 않습니다. 등록면허세는 토지와 건물에 따라 취급이 다릅니다. 토지의 매매에 의한 소유권이전등기는 레이와 8년도(2026년도) 세제개정으로 경감조치 기한이 레이와 11년(2029년) 3월 31일까지 3년 연장되어, 본칙세율 2.0% 대신 1.5%가 적용됩니다. 이 조치는 자가거주 요건이 없어 투자용 아파트에도 사용할 수 있습니다. 반면 건물 쪽의 주택용 가옥 경감세율(이전등기 0.3%)은 자가거주가 요건이므로, 임대용에서는 본칙세율인 2.0%가 적용됩니다(국세청(国税庁) No.7191 등록면허세 세액표, 국세청 「등록면허세 세율 경감조치에 관한 안내」(레이와 8년 4월)). 부동산취득세 경감조치와 환급 신청 절차에서 요건의 전체상을 확인해 두면 신고 누락을 막을 수 있습니다.

중개수수료는 국토교통성(国土交通省) 고시의 상한으로 계산했습니다. 매매대금을 200만엔 이하(5.5%), 200만엔 초과 400만엔 이하(4.4%), 400만엔 초과(3.3%) 구간으로 나누어 각 비율을 곱해 합산한 금액이 상한입니다(택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관해 받을 수 있는 보수액). 인지세는 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 작성되는 부동산양도계약서 경감조치에 따라, 계약금액 5,000만엔 초과 1억엔 이하는 3만엔입니다(국세청 No.7108).

보유 비용 | 고정자산세 1.4%＋도시계획세 0.3%를 연액으로 계상한다

오사카시의 고정자산세는 1.4%, 도시계획세는 0.3%입니다. 오사카시는 거의 전 지역이 시가화구역이기 때문에 둘 다 과세됩니다. 여기서 중요한 역할을 하는 것이 주택용지 과세표준 특례입니다.

대상	과세표준	세율	연세액
토지・고정자산세	2,500만엔×1/6＝416.7만엔	1.4%	58,333엔
토지・도시계획세	2,500만엔×1/3＝833.3만엔	0.3%	25,000엔
건물・고정자산세	1,200만엔	1.4%	168,000엔
건물・도시계획세	1,200만엔	0.3%	36,000엔
합계	－	－	287,333엔

소규모주택용지(주택 1세대당 200㎡ 이하)는 고정자산세 과세표준이 가격의 1/6, 도시계획세는 1/3이 됩니다. 이 특례율은 주택 1세대마다 적용되므로, 8세대 아파트라면 1,600㎡까지가 소규모주택용지입니다(오사카시 「주택용지 과세표준 특례조치」, 오사카시 「고정자산세・도시계획세 개요」). 세대수가 많은 아파트일수록 토지 관련 세부담이 가벼워지는 구조입니다. 만약 이 특례가 없다면 토지만으로도 연 42.5만엔이 드는 계산이 되어, 34만엔 이상 차이가 발생합니다. 한국의 종합부동산세・재산세 체계와 달리, 일본의 고정자산세는 세대수 기준의 소규모주택용지 특례가 촘촘하게 설계되어 있어 다세대 임대주택일수록 유리해지는 구조라는 점을 알아두면 좋습니다.

표면수익률 → NOI수익률 → CCR → 세후 CF의 4단계

단계	기본 케이스(공실 10%)	스트레스(공실 20%)
만실 상정 연수입	5,376,000엔	5,376,000엔
실효총수입	4,838,400엔	4,300,800엔
관리위탁료(실효총수입의 5%)	241,920엔	215,040엔
고정자산세・도시계획세	287,333엔	287,333엔
수선비・원상회복비	400,000엔	400,000엔
입주모집비용(광고료 등)	224,000엔	224,000엔
화재보험(연할)・공용광열비・예비비	260,000엔	260,000엔
운영비용 합계	1,413,253엔	1,386,373엔
NOI(순영업이익)	3,425,147엔	2,914,427엔
표면수익률	7.17%	7.17%
NOI수익률(÷물건 가격)	4.57%	3.89%
실질수익률(÷총투자액 8,103만엔)	4.23%	3.60%
연간상환액(6,000만엔・2.5%・25년)	3,230,040엔	3,230,040엔
세전 현금흐름	195,107엔	-315,613엔
자기자금수익률(CCR)	0.93%	-1.50%

여기서 서두의 의문이 풀립니다. 표면 7.17%인 물건을 실제로 운영하면 총투자액 기준 실질수익률은 4.23%가 되어, 일본부동산연구소 조사에서 투자자가 응답한 오사카의 기대수익률 4.2%와 거의 일치합니다. 매물 자료의 7.17%와 투자자조사의 4.2%는 같은 물건의 서로 다른 두 얼굴인 셈입니다.

그리고 공실률을 20%로 두면 세전 현금흐름은 연 31.6만엔(약 294만원)의 적자로 전락합니다. 오사카 임대 재고의 5호 중 1호가 비어 있다는 사실을, 이 계산은 무시할 수 없습니다.

금리가 1% 오르면 실수령액은 얼마나 줄어드는가

금리	연간상환액	세전 현금흐름
1.5%	2,879,542엔	545,605엔
2.0%	3,051,751엔	373,396엔
2.5%(기본)	3,230,040엔	195,107엔
3.0%	3,414,321엔	10,826엔
3.5%	3,604,490엔	-179,343엔

금리가 2.5%에서 3.5%로 1포인트만 올라도 실수령액은 연 37.4만엔(약 348만원) 줄어들며 적자로 전환됩니다. 공실률 10%를 유지하고 있더라도 그렇습니다. 변동금리나 고정기간 종료 후 금리 재조정을 이용하는 경우, 이 민감도는 매입 전에 미리 확인해 둘 가치가 있습니다.

상환 기간도 그에 못지않게 중요합니다. 목조는 법정내용연수가 22년으로 짧아, 융자 기간이 길어지기 어려운 구조입니다.

상환기간	연간상환액	세전 현금흐름
15년	4,800,882엔	-1,375,735엔
20년	3,815,301엔	-390,154엔
22년	3,548,448엔	-123,301엔
25년(기본)	3,230,040엔	195,107엔
30년	2,844,870엔	580,277엔

기간 22년 이하에서는 이 조건의 아파트는 적자가 됩니다. 목조 아파트를 검토할 때는 가격 협상보다 먼저 '몇 년으로 대출을 짤 수 있는가'를 금융기관에 확인하는 쪽이 수지에 미치는 영향이 더 큽니다.

가격이 실수령액을 결정한다 | 표면수익률별 비교

물건 가격	표면수익률	세전CF	자기자금	CCR
6,720만엔	8.00%	531,031엔	1,884만엔	2.82%
7,168만엔	7.50%	338,090엔	2,010만엔	1.68%
7,500만엔	7.17%	195,107엔	2,103만엔	0.93%
8,064만엔	6.67%	-47,793엔	2,261만엔	-0.21%

자기자금 비율 20%, 금리 2.5%, 기간 25년을 고정하고 가격만 움직인 표입니다. 자기자금에는 물건 가격의 8.0%를 매입 제비용으로 얹었습니다. 같은 임대료 수입이라도 표면 6.67%로 사면 적자, 8.00%로 사면 CCR 2.8%가 됩니다. 오사카 아파트 경영에서 실수령액을 결정하는 것은 운영의 능숙함보다 먼저 취득 가격입니다.

【계산 예②】목조 아파트의 감가상각이 세후 실수령액을 결정한다

지금까지는 세전 이야기였습니다. 마지막 분기점은 감가상각입니다. 같은 물건・같은 운영이라도 준공연수에 따라 세후 현금흐름은 연간 100만엔(약 930만원) 이상 달라집니다.

법정내용연수 22년과 중고자산 간편법

건물의 법정내용연수는 구조와 용도에 따라 정해져 있습니다.

구조	용도	법정내용연수
목조・합성수지조	점포용・주택용	22년
목골모르타르조	점포용・주택용	20년
벽돌조・석조・블록조	점포용・주택용	38년
철골철근콘크리트조・철근콘크리트조	주택용	47년

출처: 국세청 「주요 감가상각자산 내용연수표」.

중고로 취득한 경우, 사용가능기간을 산정하기 어려울 때는 간편법을 사용할 수 있습니다. 계산식은 다음과 같습니다(국세청 No.5404 중고자산의 내용연수).

법정내용연수를 전부 경과한 자산: 법정내용연수×20%
법정내용연수를 일부 경과한 자산: (법정내용연수−경과연수)＋경과연수×20%
1년 미만 단수는 버림, 2년 미만인 경우는 2년으로 함

목조 아파트에 대입하면, 준공 10년이라면 (22−10)＋10×20%＝14년, 준공 25년이라면 22×20%＝4.4년에서 단수를 버려 4년이 됩니다. 참고로 사업용으로 지출한 자본적 지출이 취득가액의 50%를 초과하는 경우에는 간편법을 사용할 수 없습니다. 내용연수와 경과연수로 감가상각비를 산출하는 절차에서 계산 방식을 익혀두면 물건별 비교가 빨라집니다.

준공연수별 세후 현금흐름

건물 안분 2,400만엔, 공실률 10%, 그 외 조건은 모두 동일하게 두고 상각연수만 바꾼 비교입니다. 소득세・주민세 한계세율은 합계 30%(소득세 20%＋주민세 10%, 과세소득 330만엔 초과 695만엔 이하 구간)로 가정했습니다.

항목	신축(22년 상각)	준공 10년(14년 상각)	준공 25년(4년 상각)
연간감가상각비	1,090,909엔	1,714,286엔	6,000,000엔
부동산소득(1년차)	854,200엔	230,823엔	-4,054,891엔
소득세・주민세	256,260엔	69,247엔	-914,540엔(환급)
세전 현금흐름	195,107엔	195,107엔	195,107엔
세후 현금흐름	-61,153엔	125,860엔	1,109,647엔

준공 25년 열에서 주의가 필요한 부분이 있습니다. 부동산소득 손실 405.5만엔 중, 토지 등을 취득하기 위해 필요했던 부채 이자에 상당하는 부분(본 예시에서는 토지 안분 68%＝100.6만엔)은 손익통산 대상이 되지 않습니다(국세청 No.1391 부동산소득이 적자가 되었을 때). 위 표는 이를 공제한 304.8만엔으로 환급액을 계산했습니다. 이 논점을 무시한 시산은 환급액을 1할(10%) 안팎 과대하게 보이게 만듭니다.

소득세율은 과세소득에 따라 5%부터 45%까지 7단계로 구분되어 있으며, 한계세율이 높을수록 상각의 절세 효과는 커집니다(국세청 No.2260 소득세율).

데드크로스는 언제 오는가

준공 25년 물건의 연 110만엔 상각은 4년 만에 끝납니다. 5년차에 무슨 일이 일어나는지 살펴보겠습니다.

항목	1~4년차	5년차 이후
연간감가상각비	6,000,000엔	0엔
부동산소득	-4,054,891엔	2,128,957엔
소득세・주민세	-914,540엔(환급)	638,687엔
세후 현금흐름	1,109,647엔	-443,580엔

상각이 끝나는 순간, 장부상 이익만 늘어나고 실제 수중의 현금은 줄어듭니다. 이것이 데드크로스입니다. 연 110만엔 흑자가 연 44만엔 적자로 바뀌며, 그 차액은 연 153만엔(약 1,423만원)에 달합니다.

그래서 준공연수가 오래된 목조 아파트를 살 때는 '상각이 끝나는 해에 팔 것인가, 계속 보유할 것인가'를 매입 전에 정해 두시길 권합니다. 계속 보유한다면 5년차 이후의 적자를 흡수할 다른 수익원이나, 조기상환을 통한 이자 압축 계획이 필요합니다. 매각한다면 양도한 해의 1월 1일 기준으로 보유 기간 5년 초과가 장기양도(소득세 15%・주민세 5%), 5년 이하가 단기양도(소득세 30%・주민세 9%)가 되는 구분을 먼저 확인해 주십시오(국세청 No.3208・No.3211). 건물의 취득비는 보유 기간 중 감가상각비 상당액을 차감해 계산하므로, 상각을 다 소진한 물건일수록 매각차익이 크게 나온다는 점도 함께 고려해야 합니다. 한국의 양도소득세가 보유 기간과 다주택 여부로 세율이 결정되는 것과 달리, 일본은 5년을 기준으로 단기・장기 양도가 나뉘고 세율 차이가 소득세 기준 두 배에 이른다는 점에서, 매도 타이밍 설계의 비중이 한층 커집니다.

오사카에서 무엇을 살 것인가 | 목조 아파트・일동 RC맨션・구분소유 맨션・단독주택 임대

'오사카에서 임대 사업을 시작하고 싶다'는 단계라면, 목조 아파트 외의 선택지도 나란히 비교해 보는 편이 판단이 빨라집니다.

비교 항목	목조 아파트	일동 RC맨션	구분소유 맨션	단독주택 임대
법정내용연수	22년	47년	47년(RC의 경우)	22년(목조)
연간감가상각비 (건물 2,400만엔 환산)	약 109만엔	약 51만엔	약 51만엔	약 109만엔
단기 절세 효과	크다(준공연수가 오래될수록)	작다	작다	크다
융자기간 연장 용이성	짧다	길다	길다	짧다
세대당 투자액	중	대	소	중
공실 시 수입	다른 세대로 보전 가능	다른 세대로 보전 가능	0이 됨	0이 됨
출구 유동성	중(매수자는 투자자)	중~저(가격대가 높음)	고(실수요자도 매수)	고(실수요자도 매수)
오사카에서의 적합성	시내 주변구・부내 주요시	시내 중심부	우메다・혼마치・난바 주변	교외 패밀리 수요지

내용연수의 출처는 국세청 내용연수표입니다. 이 표에서 읽어야 할 핵심은, 목조 아파트는 '단기간에 상각을 확보하고 기간이 짧은 융자로 회전시키는' 상품이고, 일동 RC맨션은 '장기 융자로 오래 보유하는' 상품이라는 점입니다. 전자는 한계세율이 높은 투자자에게 적합하고, 후자는 상환비율을 낮추고 안정적으로 운용하고 싶은 투자자에게 적합합니다. 목조・철골・RC 구조별 실무 비교에서 건축비용과 차음성능을 포함한 차이도 확인할 수 있습니다.

오사카 시황을 어떻게 읽을 것인가 | 지가・엑스포 이후・IR의 현재 상황(2026년 8월 기준)

레이와 8년 지가공시 | 오사카권 주택지 +2.5%, 오사카시 주택지 +6.5%

권역・지역	주택지 변동률	상업지 변동률
전국	+2.1%	+4.3%
도쿄권	+4.5%	+9.3%
오사카권	+2.5%	+7.3%
나고야권	+1.9%	+3.3%
오사카부	+2.8%	+8.5%
오사카시	+6.5%	+12.7%
후쿠오카현	+3.7%	+5.2%

출처: 국토교통성 「레이와 8년 지가공시 개요」(2026년 1월 1일 기준, 2026년 3월 17일 발표), 동 보도발표. 오사카권 주택지 최고가 지점은 오사카시 후쿠시마구 후쿠시마 3초메(福島3丁目, 1,470,000엔/㎡, +8.9%)입니다.

오사카시 주택지가 연 6.5% 상승했다는 것은, 같은 임대료라면 수익률이 연 6.5%만큼 압축되었다는 것과 같은 의미입니다. 지가 상승은 보유 중의 미실현이익과 매각 가격에는 긍정적으로 작용하지만, 앞으로 매입하려는 사람에게는 역풍이 됩니다.

엑스포는 2025년 폐막, IR은 2030년 개업 예정

오사카・간사이 엑스포(大阪・関西万博)는 2025년에 폐막했습니다. 앞으로의 투자 판단에서 '엑스포 효과'를 미래 이벤트로 반영할 단계는 이미 지났습니다. 오사카 IR(통합리조트)에 대해서는 오사카부・오사카시 및 오사카IR주식회사(大阪IR株式会社)가 2030년 가을경 개업을 목표로 추진 중이며, 2025년 4월 24일 기공식이 열려 건설공사에 착수했습니다(오사카부 「오사카 IR 건설공사 착수 및 기공식 개최에 관하여」).

다만 개업까지는 아직 4년이 남아 있습니다. 4년 후의 수요를 전제로 지금 가격에 매입하는 판단은 권하지 않습니다. 기대감은 이미 가격에 반영되어 있을 가능성이 높고, 개업 후 임대 수요가 어느 구에 얼마나 미칠지는 현시점에서는 어디까지나 추정의 영역을 벗어나지 못하기 때문입니다. IR이나 우메키타(うめきた) 개발의 효과는 '지금 사는 이유'가 아니라 '계속 보유하는 이유'로 다루는 것이 현실적입니다.

오사카부 세대수는 2030년이 정점

연도	일반세대 총수	단독세대
2020년	412만 7천 세대	172만 7천 세대
2025년	421만 4천 세대	184만 1천 세대
2030년	421만 5천 세대(정점)	190만 0천 세대
2035년	415만 0천 세대	191만 2천 세대(정점)
2040년	404만 1천 세대	188만 5천 세대
2050년	376만 7천 세대	178만 4천 세대

출처: 국립사회보장・인구문제연구소(国立社会保障・人口問題研究所) 「일본의 세대수 장래추계(도도부현별 추계) 레이와 6년 추계」.

임대 수요의 모수가 되는 세대수는 오사카부에서 2030년에 정점을 맞이하고, 2050년에는 2020년 대비 8.7% 감소할 전망입니다. 1인 세대는 2035년이 정점이며, 그 이후 완만하게 감소합니다. 2026년에 매입해 10년간 보유한다면 수요 정점기와 겹치지만, 25년간 보유한다면 후반부는 축소 국면에 들어간다는 의미입니다. 융자 기간을 25년으로 짠다면, 10년 후・15년 후의 매각도 선택지에 넣은 출구 설계를 해 두면 판단이 한결 수월해집니다. 한국의 인구 감소 논의가 주로 전국 단위・수도권 대 지방 구도로 이루어지는 것과 달리, 일본은 이처럼 광역자치단체(都道府県) 단위의 세대수 장래추계가 공적기관에서 정기적으로 갱신되어 공표되므로, 매입 전에 특정 지역의 장기 수요 곡선을 구체적인 수치로 확인할 수 있다는 점이 투자 판단에 실질적으로 도움이 됩니다.

오사카에서 아파트 경영을 시작하기 전에 정해 두어야 할 5가지

공실률을 몇 %로 잡을 것인가: 기본 10%, 스트레스 20%의 두 가지 시나리오로 계산해, 20%에서도 상환이 가능한 가격대만 검토 대상으로 삼습니다.
융자는 몇 년으로 짤 수 있는가: 목조의 법정내용연수는 22년입니다. 금융기관에 기간을 확인한 뒤 가격 협상에 들어갑니다. 22년 이하라면 이 기사의 조건에서는 적자가 됩니다.
금리+1%를 견딜 수 있는가: 2.5%를 3.5%로 바꾸어도 실수령액이 남는지 확인합니다. 고정기간 종료 후 금리 재검토에는 상한이 없습니다.
상각이 끝나는 해에 무엇을 할 것인가: 준공연수가 오래된 물건이라면 4~14년 만에 상각이 소진됩니다. 데드크로스가 오는 해에 팔 것인지 계속 보유할 것인지를 매입 전에 정해 둡니다.
관리를 누구에게 맡길 것인가: 공실률 10%와 20%의 차이는 이 기사의 조건에서 연 51만엔(약 474만원)입니다. 운영의 질이 수지를 좌우합니다.

관리회사 선택법 | 임대주택관리업 등록 여부를 확인한다

관리회사를 선택할 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 임대주택관리업(賃貸住宅管理業) 등록 여부입니다. 일본의 임대주택관리업 적정화법(賃貸住宅管理業適正化法)에 따라, 관리 세대수 200호 이상인 사업자는 국토교통대신(国土交通大臣)에게 등록하는 것이 의무화되어 있습니다(200호 미만은 임의 등록). 등록 업자에게는 영업소 또는 사무소마다 업무관리자를 1명 이상 배치할 것, 오너와 관리위탁계약을 체결하기 전에 보수・관리업무의 내용과 실시 방법을 서면으로 교부하여 설명할 것 등이 의무화되어 있습니다(국토교통성 「임대주택관리업 등록제도의 포인트」). 이 등록제도는 일본 고유의 것으로, 한국의 임대차 관리 시장에는 직접 대응하는 등록・감독 체계가 없습니다. 해외 투자자가 원격으로 물건을 소유하는 경우, 이 등록 여부가 관리회사의 신뢰성을 판단하는 최소한의 공적 기준이 됩니다.

등록 여부, 업무관리자 재직 여부, 중요사항 설명 이행 여부. 이 세 가지는 계약 전에 확인할 수 있습니다. 그런 다음, 오사카 각 구의 모집 시세와 입주 실적을 구체적인 수치로 설명할 수 있는지를 살펴보십시오. 임대관리회사의 역할과 종류・선택법에 중개・관리・일괄대응의 차이를 정리해 두었습니다.

저희 INA&Associates 주식회사는 '인재(人財)야말로 최대의 자산'이라는 사고방식을 바탕으로 임대관리에 임하고 있습니다. 공실을 채우는 것은 시스템만이 아니라, 지역 시세와 입주자의 삶을 이해하는 사람이기 때문입니다. 관리의 질은 이 기사에서 살펴본 것처럼 연간 수십만엔의 차이가 되어 수지에 나타납니다.

정리 | 오사카 아파트 경영은 '수치로 들어가 수치로 나온다'

2026년 오사카에서 아파트 경영이 수익을 낼 수 있는지 여부는 지역의 인기도가 아니라, 다음 네 가지 수치로 결정됩니다. 취득 가격(표면수익률), 공실률, 융자 조건, 그리고 상각연수입니다.

이 기사의 조건에서는 표면 7.17%・공실 10%・금리 2.5%・기간 25년에서 세전 실수령액이 연 19.5만엔(약 181만원)이었습니다. 표면 8.00%로 살 수 있다면 연 53.1만엔(약 494만원), 반대로 6.67%라면 적자입니다. 공실률을 20%로 두면 적자, 금리가 3.5%가 되어도 적자가 됩니다. 오사카 임대 재고의 공실률이 약 20%라는 사실을 감안하면, 이 시산은 결코 비관적인 전제가 아닙니다.

오사카는 도쿄보다 수익률을 확보하기 쉽고, 임대 수요의 모수도 큰 시장입니다. 그럼에도 공식 통계를 반영해 계산하면 실수령액은 얇아집니다. 바로 그렇기 때문에 가격・융자・공실・세금이라는 네 가지를 매입 전에 수치로 확정해 두는 것이, 장기적으로 자산을 남기는 길이라고 저희는 생각합니다. 전세라는 안전판이 없는 일본 시장에서, 이 네 가지 수치를 매입 전에 검증하는 습관은 한국인 투자자에게 특히 더 중요합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 오사카 아파트 경영의 수익률은 몇 %가 기준입니까?

투자자가 요구하는 기대수익률은 오사카의 임대주택 한 동 기준으로 원룸형 4.2%・패밀리형 4.3%입니다(일본부동산연구소 제54회 부동산투자자조사, 2026년 4월 기준). 이는 운영비 공제 후 NOI 기준입니다. 매물 자료에 실리는 표면수익률은 이보다 2~3포인트 높게 표시되므로, 7%대 물건이라도 실제 운영 후에는 4%대로 떨어진다고 생각하시면 됩니다.

Q2. 오사카시에서 아파트 경영을 한다면 어느 구를 추천합니까?

공가율로 보면 기타구 11.1%, 쓰루미구 11.3%, 니시구 11.5%, 조토구 12.6%, 후쿠시마구 13.0% 순으로 낮습니다(오사카시 레이와 5년 주택・토지통계조사). 다만 공가율이 낮은 구는 물건 가격도 높아 표면수익률은 5%대까지 떨어집니다. 수익률과 공실 리스크의 중간대로는 조토구・요도가와구・히가시요도가와구・스미노에구가 검토 대상이 되기 쉬운 구간입니다. 부내 시(市) 중에서는 이바라키시 9.1%, 다카쓰키시 9.6%가 가장 낮습니다.

Q3. 공실률은 몇 %로 계산하면 됩니까?

기본 케이스 10%, 스트레스 케이스 20%의 두 가지 시나리오를 권장합니다. 오사카부 임대 재고(임대주택 171만 8,000호＋임대용 빈집 43만 6,100호)의 공실률은 20.2%입니다. 이 20%에는 모집을 중단한 노후 물건도 포함되어 있으므로 그대로 자신의 물건에 대입할 필요는 없지만, 20%에서도 상환이 가능한 가격으로 매입했는지는 확인할 가치가 있습니다.

Q4. 중고 목조 아파트는 몇 년에 걸쳐 감가상각할 수 있습니까?

목조의 법정내용연수는 22년입니다. 중고의 경우 간편법에 따라, 준공 10년이면 (22−10)＋10×20%＝14년, 법정내용연수를 초과한 준공 25년이면 22×20%＝4년(단수 버림)이 됩니다(국세청 No.5404). 상각연수가 짧을수록 연간 감가상각비는 커지고 절세 효과도 커지지만, 상각이 끝난 다음 해부터 과세소득이 급등하는 데드크로스가 그만큼 빨리 찾아옵니다.

Q5. 매입 제비용은 물건 가격의 몇 %를 예상해 두면 됩니까?

본 기사의 7,500만엔짜리 중고 목조 아파트 사례에서는 부동산취득세 73.5만엔, 등록면허세 61.5만엔, 중개수수료 254.1만엔, 인지세 3만엔 등을 합산해 총 603.1만엔(약 5,609만원), 가격의 8.0%였습니다. 토지의 등록면허세 경감(1.5%)은 투자용에도 사용할 수 있지만, 중고주택의 부동산취득세 공제와 건물의 주택용 가옥 경감세율은 자가거주가 요건이므로 임대용에는 적용되지 않습니다. 공제를 받을 수 있는 경우와 비교하면, 건물분만으로도 50만엔 이상 무거워지는 계산입니다.

인용・참고자료

본 기사의 계산 예시는 공적 데이터에 기반한 시산이며, 개별 물건・소득 상황에 대한 세무 판단은 세무사 등 전문가에게 확인해 주십시오.