「想在大阪開始公寓經營，但實際上能預期多少報酬率？」——這是考慮不動產投資者最常提出的問題之一。
大阪是僅次於東京的日本第二大不動產市場，2025年大阪・關西萬博、梅北二期開發、IR招商等大型專案接連展開，是備受矚目的區域。本文由總部設在大阪的INA&Associates株式会社，從實務角度解說各區域的報酬率標準、實質報酬率模擬、大阪特有的投資策略。
大阪公寓經營的報酬率全貌
首先，讓我們將大阪公寓經營的報酬率水準與全國進行比較。
| 區域 | 單房表面報酬率 | 家庭式表面報酬率 |
|---|---|---|
| 東京23區 | 4.0〜4.5% | 4.2〜4.8% |
| 大阪市內 | 5.0〜5.5% | 5.2〜5.6% |
| 橫濱 | 5.0〜5.3% | 5.2〜5.5% |
| 名古屋 | 5.2〜5.5% | 5.3〜5.7% |
| 福岡 | 5.3〜5.6% | 5.4〜5.7% |
| 地方都市 | 7.0〜10.0% | 7.0〜11.0% |
大阪的報酬率比東京高出約1%，同時租賃需求也很穩定。大阪的優勢在於報酬率與空室風險之間容易取得平衡。
大阪主要區域別｜報酬率標準與特徵
梅田・北區區域
- 表面報酬率：4.5〜5.5%
- 特徵：梅北二期開發正在進行都市更新。單身者・商務人士需求強勁
- 適合的物件：單房〜1LDK、屋齡新的公寓
- 注意事項：物件價格高，因此報酬率較保守。也可考慮未來的資本利得
難波・中央區區域
- 表面報酬率：5.0〜6.0%
- 特徵：隨著入境旅遊復甦，商業活力恢復。有年輕族群・外國居民的需求
- 適合的物件：單房、小型公寓
- 注意事項：靠近繁華街的物件也有噪音風險。明確目標族群很重要
天王寺・阿倍野區域
- 表面報酬率：5.5〜6.5%
- 特徵：自阿倍野HARUKAS開業以來，都市更新持續進行。家庭客層需求也很強勁
- 適合的物件：2LDK〜3LDK、家庭式公寓
- 注意事項：同區域內因距離車站遠近，需求差異很大
肥後橋・西區區域
- 表面報酬率：5.0〜6.0%
- 特徵：商業區與住宅區共存。雖位於市中心但居住環境安靜，獲得好評
- 適合的物件：單身〜頂客族1K〜1LDK
- 注意事項：靱公園周邊人氣高但競爭也多。差異化是關鍵
新大阪・淀川區區域
- 表面報酬率：5.5〜7.0%
- 特徵：新幹線交通便利。出差族・調職者的需求穩定
- 適合的物件：單房〜1LDK、附家具物件
- 注意事項：北側工廠舊址較多，地段評估很重要
堺・南大阪區域
- 表面報酬率：7.0〜9.0%
- 特徵：物件價格便宜，高報酬率。以家庭客層的實際需求為中心
- 適合的物件：2LDK〜3LDK、老屋翻新物件
- 注意事項：空室風險比大阪市內高。管理公司的選擇決定成敗
實質報酬率模擬｜在大阪購買整棟公寓的情況
模擬條件
| 項目 | 條件 |
|---|---|
| 物件價格 | 5,000萬日圓（大阪市內・屋齡10年・8戶） |
| 購買相關費用 | 400萬日圓（登記・仲介手續費等） |
| 租金 | 6萬日圓/戶 |
| 空室率 | 10%（假設常態1戶空室） |
| 年度費用 | 管理費・修繕積立・固定資產稅・保險等 合計120萬日圓 |
計算結果
| 報酬率種類 | 計算公式 | 結果 |
|---|---|---|
| 預期報酬率 | 576萬日圓÷5,000萬日圓×100 | 11.5% |
| 表面報酬率 | 518萬日圓÷5,000萬日圓×100 | 10.4% |
| 實質報酬率 | （518萬日圓−120萬日圓）÷（5,000萬日圓+400萬日圓）×100 | 7.4% |
即使預期報酬率為11.5%，考慮空室率與費用後實質報酬率會降至7.4%。投資判斷務必以實質報酬率為準。
提高大阪公寓經營報酬率的5個策略
①著眼萬博・IR效應的區域選擇
作為2025年大阪・關西萬博舉辦地的夢洲周邊、正考慮招商IR的灣區，預期未來地價將上漲。現階段取得價格相對便宜的周邊區域物件，瞄準未來的資本利得與租金上漲是有效的策略。
②配合大阪特有「需求」的物件設計
大阪與全國平均相比，單身家庭比例較高。即使是緊湊的格局，只要設備充實的物件（免費Wi-Fi、宅配箱、浴室乾燥機），就能與其他物件產生差異化。
③掌握入境旅遊需求
大阪的訪日外國人數僅次於東京，位居第二。建立接受外國租客的體制（多語言對應、附家具方案），就能縮短空室期間，提高稼動率。
④老屋翻新投資
即使在大阪市內，屋齡超過30年的物件也有1,000萬日圓左右就能取得的案例。投資500〜800萬日圓進行翻新，實現實質報酬率8%以上的案例也有。但舊耐震標準的物件必須確認結構面。
⑤透過管理公司的選擇使稼動率最大化
維持報酬率的關鍵是將空室期間縮到最短。選擇熟悉大阪區域的管理公司，就能提升適當租金的設定、快速招募入住者、糾紛處理的品質，結果使報酬率穩定。
大阪與東京，該在哪裡經營公寓？
| 比較項目 | 大阪 | 東京 |
|---|---|---|
| 表面報酬率 | 5.0〜6.0%（市內） | 4.0〜4.5%（23區） |
| 物件價格 | 約為東京的6〜7成 | 全國最高水準 |
| 空室風險 | 因區域差異大 | 市中心極低 |
| 未來性 | 萬博・IR・梅北開發帶來上漲期待 | 穩定成長 |
| 初期投資容易度 | ◎ 以較少自有資金即可開始 | △ 需要高額頭期款 |
想壓低初期投資並追求高報酬率就選大阪，重視穩定性與流動性則東京較適合。請根據投資目的與資金實力來判斷。
報酬率計算中容易忽略的3項費用
- 原狀恢復費 — 每次退租時發生。每戶10〜30萬日圓是標準。許多案例未納入年度費用
- 廣告費（AD） — 招募入住者時支付給仲介公司的費用。租金1〜2個月份是行情
- 大規模修繕費 — 屋齡15〜20年需進行外牆・屋頂防水等修繕。整棟可能達數百萬日圓規模
若不考慮這些，實質報酬率可能降低1〜2%。務必納入長期收支計畫中。
總結
在大阪經營公寓，兼具比東京更高的報酬率與未來的成長潛力，是極具魅力的投資標的。但各區域的報酬率與空室風險差異很大，因此以實質報酬率進行精確模擬，以及熟知地區特性的管理體制，是成功的關鍵。
INA&Associates株式会社總部設於大阪・肥後橋，熟知關西區域的不動產市場。從各區域的報酬率分析到物件選擇、租賃管理，提供一貫的支援服務。正考慮在大阪經營公寓的您，歡迎隨時諮詢。
