這是一篇寫給正在猶豫要不要在大阪購買一棟公寓（一棟アパート，即整棟低層木造出租公寓，而非台灣常見的區分所有權公寓「一戶」）的讀者的文章，完全以2026年時點的日本官方公開數據，重新堆疊試算收支。先講結論：大阪市內的木造公寓即使能以表面報酬率7%左右買到，扣除空置損失、經營費用、房貸還款與稅金之後，稅後每年實際留在口袋裡的現金，只有約20萬日圓（約新台幣4.3萬元，以2026年8月9日參考匯率1日圓≈NT$0.21概算）左右。對台灣、香港投資人而言，這是一種相當陌生的日本特有物件類型與制度組合——整棟木造出租公寓在日本稅法上有專屬的22年法定折舊年限、專屬的不動產取得稅／登錄免許稅計算方式，管理公司還必須依「賃貸住宅管理業適正化法」登記，這套制度與台灣的包租代管、房地合一稅、房屋稅體系並不相同，不能直接把台灣的房地產投資經驗套用過來理解。日本不動產研究所的調查顯示，投資人對大阪的期望報酬率為4.2%，而大阪府整體租賃住宅存量的空置率高達約20%。試算如果沒有把這兩個數字放進去，結果幾乎必然會偏向樂觀。
本文只使用日本不動產研究所、大阪府不動產鑑定士協會、日本總務省、國土交通省、國稅廳、大阪府、大阪市的第一手官方數據，逐項堆疊出大阪的報酬率行情、24區的空屋率，以及從購屋相關費用一路計算到稅後現金流的實際金額。每一項數字都附上出處連結，方便讀者依照自己手上的物件條件重新代入試算。
本文重點
- 截至2026年4月，大阪的整棟出租住宅期望報酬率為套房型4.2%、家庭房型4.3%，與東京城南地區（3.6%／3.7%）的差距已縮小到僅0.6個百分點。
- 大阪常見的「表面報酬率5～7%」與投資人問卷調查得出的「4.2%」並不矛盾。前者是以滿房假設下的租金收入為基礎計算，後者則是扣除營運費用後的NOI（淨營業收益）為基礎計算。
- 大阪府的出租住宅（有人居住）共171萬8,000戶，其中供出租使用的空屋則有43萬6,100戶，整體租賃存量中約有20%處於空置狀態。若試算時只設定10%空置率，其實是偏樂觀的假設。
- 大阪市24個行政區的空屋率，從北區的11.1%到西成區的25.9%，最高與最低相差達14.8個百分點，「只要在大阪市內就安心」這種籠統說法並不成立。
- 木造公寓的法定耐用年數僅22年。屋齡不同，折舊費可以相差數倍，即使營運條件完全相同，稅後現金流每年也可能相差超過100萬日圓（約NT$21萬）。
結論：2026年的大阪，正從「靠報酬率取勝的市場」轉向「靠空置率與實拿現金取勝的市場」
要不要在大阪開始經營出租公寓，關鍵並不在於表面報酬率的高低，而是取決於三件事：空置率要抓多少、用多高的利率和多長的貸款年限借款，以及還剩下多少折舊費可以攤提。
理由很簡單。大阪的地價與物件價格持續上漲，但租金的漲幅並沒有跟上腳步。根據國土交通省公布的令和8年（2026年）地價公示，大阪市住宅用地較前一年上漲了6.5%。相對地，依總務省住宅・土地統計調查，大阪市的租金在過去5年間僅上漲5.9%。當價格漲得比租金快，即使租金金額不變，報酬率也會被壓低。
換句話說，2026年的大阪已經不再是「買得便宜、報酬率就高」的市場，而是變成由「懂得避免空置、並能精算稅後留下多少現金的人」勝出的市場。以下用具體數字說明理由。
大阪經營出租公寓的報酬率究竟是多少？2026年第一手數據
截至2026年4月，投資人對大阪整棟出租住宅要求的期望報酬率，套房型（ワンルーム）為4.2%、家庭房型（ファミリー）為4.3%。這是日本不動產研究所每半年執行一次「不動產投資人問卷調查」，第54回調查（截至2026年4月，於2026年5月27日公布）的數字。
10大主要都市整棟出租住宅期望報酬率比較（2026年4月）
| 調查地區 | 套房型 | 與前次差 | 家庭房型 | 與前次差 |
|---|---|---|---|---|
| 東京・城南 | 3.6% | -0.1個百分點 | 3.7% | -0.1個百分點 |
| 橫濱 | 4.2% | -0.1個百分點 | 4.3% | 0.0個百分點 |
| 大阪 | 4.2% | -0.1個百分點 | 4.3% | 0.0個百分點 |
| 名古屋 | 4.5% | 0.0個百分點 | 4.5% | 0.0個百分點 |
| 福岡 | 4.5% | 0.0個百分點 | 4.5% | 0.0個百分點 |
| 京都 | 4.6% | 0.0個百分點 | 4.6% | 0.0個百分點 |
| 神戶 | 4.7% | 0.0個百分點 | 4.7% | 0.0個百分點 |
| 札幌 | 4.9% | -0.1個百分點 | 5.0% | 0.0個百分點 |
| 仙台 | 5.0% | 0.0個百分點 | 5.0% | 0.0個百分點 |
| 廣島 | 5.0% | 0.0個百分點 | 5.1% | 0.0個百分點 |
資料來源：一般財團法人日本不動產研究所「第54回 不動產投資人調查（截至2026年4月）」。與前次差為和第53回（2025年10月）調查的比較。
這張表有兩個重點值得留意。第一，大阪已經追上橫濱，與東京城南地區的差距縮小到0.6個百分點。第二，同一份調查中，回答「將積極進行新投資」的投資人比例高達93%。買家眾多，對賣方（出場）有利，但對想進場買進的人來說，代表的是更激烈的價格競爭。
為什麼「期望報酬率4.2%」與「表面報酬率5～7%」會同時存在？
這兩個數字並不矛盾，只是衡量的東西不同。整理如下表：
| 指標 | 分子 | 分母 | 誰在使用 |
|---|---|---|---|
| 表面（毛）報酬率 | 滿房假設下的年租金收入 | 物件價格 | 銷售文宣、物件入口網站 |
| NOI報酬率（資本化率） | 有效總收入－營運費用 | 物件價格 | 不動產鑑定、機構投資人 |
| 實質報酬率 | 有效總收入－營運費用 | 物件價格＋購屋相關費用 | 個人投資人的投資判斷 |
| 自有資金報酬率（CCR） | 稅前現金流 | 投入的自有資金 | 使用貸款槓桿的投資人 |
銷售資料上印的「表面報酬率7%」，是一個滿房、零費用、不計稅金也不計還款的理想世界數字。投資人問卷調查得出的4.2%，則是扣掉空置損失和營運費用之後的數字。本文後段的試算會顯示，一個表面報酬率7.17%的物件，實際操作起來，NOI報酬率會落在4.2%左右。順帶一提，對熟悉台灣房市的讀者來說，這個落差感受會特別強烈：台灣一般整層住宅出租的表面租金報酬率多半僅約1.5～2%左右，日本即使扣除各種費用後仍有4%上下的NOI報酬率，這正是不少台灣、香港投資人願意跨海投資日本收益型不動產的原因之一，但前提是要用日本的「實質報酬率」邏輯來看待，而不是直接沿用台灣「表面租金÷房價」的粗略算法。建議搭配閱讀〈表面報酬率與實質報酬率的差異及選房注意事項〉，能更清楚掌握銷售資料的讀法。
大阪都會區住宅14個地區期望報酬率（2026年1月調查）
以地區為單位，還有更細緻的數據。這是大阪府不動產鑑定士協會每半年公布一次的調查，設定條件為各車站徒步可達範圍內、屋齡約3年以內、1K房型（約10坪套房）的期望報酬率。
| 地區 | 期望報酬率（2026年1月） | 前次（2025年7月） | 差 |
|---|---|---|---|
| 梅田 | 3.59% | 3.63% | -0.04個百分點 |
| 本町 | 3.86% | 3.91% | -0.05個百分點 |
| 福島 | 3.86% | 3.91% | -0.05個百分點 |
| 天神橋筋六丁目 | 3.91% | 3.98% | -0.07個百分點 |
| 京町堀 | 3.95% | 4.01% | -0.06個百分點 |
| 堀江 | 3.96% | 3.97% | -0.01個百分點 |
| 谷町四丁目 | 3.98% | 4.04% | -0.06個百分點 |
| 京都 | 3.99% | 4.10% | -0.11個百分點 |
| 難波 | 4.01% | 4.01% | 0.00個百分點 |
| 新大阪 | 4.07% | 4.10% | -0.03個百分點 |
| 阿倍野 | 4.11% | 4.16% | -0.05個百分點 |
| 江坂 | 4.15% | 4.16% | -0.01個百分點 |
| 西宮 | 4.28% | 4.31% | -0.03個百分點 |
| 高槻 | 4.39% | 4.40% | -0.01個百分點 |
資料來源：公益社團法人大阪府不動產鑑定士協會「第31回 大阪都會區地區別不動產報酬率調查（2026年1月調查）」。假設條件為各車站徒步可達範圍內、屋齡約3年以內、1K房型。
3%字頭的地區已增加到8個，是該調查開始以來最多的一次。梅田以3.59%再創歷史新低。這裡要特別注意的是，這是限定「屋齡尚淺、鄰近車站、1K房型」這組條件下的數字，屋齡20年的木造公寓不能直接套用這個報酬率水準。這張表適合用來比較各地區之間的相對排序，而非直接當作自己物件的預期報酬率。
用官方統計確認大阪租金行情｜建立試算所需的輸入數字
收支試算的起點是租金。大阪府出租住宅（專用住宅）每月租金・房租為59,227日圓（約NT$1.2萬），大阪市則為61,704日圓（約NT$1.3萬）。兩者皆出自總務省「令和5年（2023年）住宅・土地統計調查」，較5年前平成30年（2018年）調查上漲約6%。
大阪府・大阪市與全國租金比較
| 項目 | 大阪府 | 大阪市 | 全國 |
|---|---|---|---|
| 出租住宅每月租金・房租 | 59,227日圓 | 61,704日圓 | 59,656日圓 |
| 較前次（平成30年）比較 | +3,557日圓／+6.4% | +3,458日圓／+5.9% | +7.1% |
| 民營出租住宅（木造） | 56,018日圓 | － | 54,409日圓 |
| 民營出租住宅（非木造） | 64,961日圓 | － | 68,548日圓 |
| 每坪（1畳）租金 | 3,546日圓 | 4,134日圓 | 3,403日圓 |
| 共益費・管理費 | 3,878日圓 | － | － |
資料來源：總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 住宅及家庭基本統計」、大阪府「令和5年住宅・土地統計調查 結果概要」、大阪市「令和5年住宅・土地統計調查結果（確報）＜大阪市＞」。
注：表中的「1畳」為日式榻榻米面積單位，約等於1.62平方公尺，此處沿用官方統計原始單位以維持數字可追溯性。
木造公寓的租金應以56,018日圓為基準
這張表中，經營出租公寓者真正該用的數字，是民營出租住宅（木造）的56,018日圓（約NT$1.18萬），而不是大阪府整體平均的59,227日圓。木造與非木造的租金差距達8,943日圓，如果把「大阪的平均租金」這個籠統數字直接套用，每一戶的收支估算就會偏差近9,000日圓／月。若是一棟8戶的公寓，一年下來誤差可達約86萬日圓（約NT$18萬）。
大阪市每坪（1畳）租金為4,134日圓，較前次調查上漲10.4%，大幅高於大阪府平均的3,546日圓與全國平均的3,403日圓。這代表即使坪數不大，只要位於市區、鄰近車站，單價仍然撐得住；反過來說，在郊區蓋大坪數的房間，單價反而不容易拉高。
此外，大阪府的集合住宅（共同住宅）比例高達57.4%，居全國第3位，屬於單身族群供給相對充足的地區，訂定租金時必須考量到鄰近同類型房型的競爭者眾多這個前提。
用數字看大阪的空置風險｜「空置率10%」其實是偏樂觀的假設
在收支試算中，最能左右結果的變數就是空置率。多數文章習慣沿用10%這個經驗值，但大阪的實際狀況比這個數字更嚴峻。
大阪的租賃存量與可供出租的空屋
| 項目 | 大阪府 | 大阪市 |
|---|---|---|
| 出租住宅（有人居住） | 1,718,000戶 | 817,500戶 |
| 供出租用的空屋 | 436,100戶 | 204,000戶 |
| 租賃存量合計 | 2,154,100戶 | 1,021,500戶 |
| 租賃存量空置率 | 20.2% | 20.0% |
| 空屋率（占總住宅戶數比例） | 14.2% | 16.1% |
計算方式為「供出租用的空屋÷（出租住宅＋供出租用的空屋）」。原始數據出自大阪府及大阪市的令和5年住宅・土地統計調查結果。大阪府的出租住宅占住宅總數的40.9%，高於全國平均的35.0%，是一個以租賃為主的市場，但同時每5戶就有1戶處於空置狀態。
這一點對台灣讀者來說格外值得留意：日本政府每5年執行一次全國性的住宅・土地統計調查，並將包含空屋率、空屋用途在內的細項數據公開到市町村層級，這種等級的官方存量與空置率透明度，在台灣目前並沒有完全對應的公開統計。台灣投資人習慣依賴的多半是仲介口徑的「入住率」或個案銷售話術，而大阪這份數據來自普查而非業者自報，這正是本文選擇以此為基礎重新試算的原因。
不過，這20%不必直接套用在自己的物件上，因為「供出租用的空屋」也包含已經停止招租的老舊物件，以及難以重建的長屋。實務上比較安全的做法是：以基本情境10%、壓力情境20%分別試算，並確認即使空置率達20%，貸款也還能還得下去。本文後段的試算會把這兩種情境並列呈現。
大阪市24區空屋率排行
「只要在大阪市內就安心」這種判斷並不成立。24個行政區的空屋率，最高與最低相差達14.8個百分點。
| 排名 | 行政區 | 空屋率（令和5年） | 平成30年 |
|---|---|---|---|
| 1 | 北區 | 11.1% | 13.6% |
| 2 | 鶴見區 | 11.3% | 11.7% |
| 3 | 西區 | 11.5% | 13.9% |
| 4 | 城東區 | 12.6% | 12.7% |
| 5 | 福島區 | 13.0% | 12.0% |
| 6 | 西澱川區 | 13.4% | 16.8% |
| 7 | 住之江區 | 13.6% | 14.7% |
| 8 | 阿倍野區 | 13.8% | 16.1% |
| 9 | 澱川區 | 14.6% | 16.7% |
| 10 | 天王寺區 | 14.7% | 13.1% |
| 11 | 東成區 | 14.8% | 19.6% |
| 12 | 平野區 | 16.4% | 15.8% |
| 12 | 東澱川區 | 16.4% | 18.4% |
| 14 | 此花區 | 16.9% | 17.8% |
| 14 | 住吉區 | 16.9% | 20.0% |
| 16 | 都島區 | 17.0% | 17.4% |
| 17 | 大正區 | 17.7% | 19.6% |
| 18 | 浪速區 | 17.9% | 17.3% |
| 19 | 港區 | 18.0% | 20.3% |
| 20 | 旭區 | 18.1% | 18.1% |
| 21 | 東住吉區 | 18.2% | 21.8% |
| 22 | 中央區 | 18.4% | 17.8% |
| 23 | 生野區 | 22.8% | 19.8% |
| 24 | 西成區 | 25.9% | 22.5% |
資料來源：大阪市「令和5年住宅・土地統計調查結果（確報）＜大阪市＞」。空屋率為空屋占總住宅戶數的比例，大阪市整體294,600戶空屋中，有204,000戶（69.2%）屬於供出租用。
值得注意的是空屋率較平成30年上升的行政區：西成區（+3.4個百分點）、生野區（+3.0個百分點）、天王寺區（+1.6個百分點）、福島區（+1.0個百分點）、平野區（+0.6個百分點）、浪速區（+0.6個百分點）、中央區（+0.6個百分點）。中央區、浪速區、福島區都是地價與租金雙雙上漲的人氣地段，但同時新建供給增加，空屋也隨之增加。這份數據說明「人氣地段就不會空置」這種說法並不成立。
大阪府內主要城市的空屋率與供出租空屋
| 城市 | 住宅總戶數 | 供出租用的空屋 | 空屋率 |
|---|---|---|---|
| 茨木市 | 140,100戶 | 8,350戶 | 9.1% |
| 高槻市 | 168,900戶 | 8,560戶 | 9.6% |
| 交野市 | 33,460戶 | 1,770戶 | 11.0% |
| 枚方市 | 195,260戶 | 12,170戶 | 11.4% |
| 吹田市 | 211,860戶 | 12,050戶 | 12.0% |
| 堺市 | 427,800戶 | 30,500戶 | 12.9% |
| 豐中市 | 207,120戶 | 16,840戶 | 13.7% |
| 八尾市 | 132,670戶 | 11,500戶 | 13.9% |
| 大阪市 | 1,827,900戶 | 204,000戶 | 16.1% |
| 東大阪市 | 281,720戶 | 29,950戶 | 16.3% |
| 門真市 | 68,670戶 | 7,330戶 | 17.0% |
| 守口市 | 80,980戶 | 8,170戶 | 17.1% |
| 柏原市 | 39,210戶 | 5,150戶 | 20.8% |
資料來源：大阪府「令和5年住宅・土地統計調查 結果概要」市町村別空屋數・空屋率。
用數字回答「大阪哪裡適合投資」｜三軸篩選法
要篩選地區時，把以下三項指標交叉比對，判斷會更穩：
- 空屋率：市內以11～14%字頭的行政區為佳（北區、鶴見區、西區、城東區、福島區、西澱川區、住之江區、阿倍野區），府內則以茨木市、高槻市、枚方市、吹田市排名較低。
- 租金水準：大阪市每坪（1畳）4,134日圓，是大阪府平均的1.17倍。市區靠單價取勝，郊區則靠物件價格便宜來換取報酬率，兩者角色分工不同。
- 地價走勢：大阪市住宅用地較前一年上漲6.5%（令和8年地價公示）。地價上漲對出場（賣出）有利，對現在要進場買進的人則相對不利。
綜合這三個指標來看，市內空屋率低、單價又撐得住的地區大致是北區、西區、福島區、阿倍野區一帶，但這些地區的物件價格也高，表面報酬率通常會落到5%字頭。相反地，容易出現高報酬率的西成區、生野區，空屋率都超過20%，而且還在上升。換句話說，在大阪，「報酬率高的地區」與「不容易空置的地區」幾乎呈現清楚的反向關係。介於兩者之間的城東區、澱川區、東澱川區、住之江區一帶，實務上較常成為考量的對象。
【試算範例①】大阪市內一棟木造公寓｜從表面報酬率到稅後現金流
接下來用實際金額逐步堆疊試算。先講結論：即使是表面報酬率7.17%的物件，稅前每年實拿現金也只有19.5萬日圓，稅後更只剩12.6萬日圓（約NT$2.6萬）。
試算前提條件，及其依據的官方數據
| 項目 | 設定 | 依據 |
|---|---|---|
| 物件 | 大阪市內・木造公寓1棟・8戶（1K房型）・屋齡10年 | － |
| 物件價格 | 7,500萬日圓（土地5,100萬日圓／建物2,400萬日圓） | 建物按比例分攤依固定資產稅評定價格之比率 |
| 租金 | 56,000日圓／戶・月 | 大阪府 民營出租住宅（木造）56,018日圓（住宅・土地統計調查） |
| 滿房假設年收入 | 5,376,000日圓 | 56,000日圓×8戶×12個月 |
| 空置・欠繳損失 | 基本情境10%／壓力情境20% | 大阪府租賃存量空置率20.2% |
| 固定資產稅評定價格 | 土地2,500萬日圓／建物1,200萬日圓 | 本例假設值 |
| 貸款 | 6,000萬日圓・利率2.5%・25年・本利均等攤還 | 本例假設值 |
| 自有資金 | 1,500萬日圓＋購屋相關費用 | － |
由於利率與評定價格會因物件、金融機構、借款人條件而異，本文在此明確標示為假設值。實際判斷時，請讀者代入自己的條件重新試算。至於公開的利率基準，可參考日本住宅金融支援機構公布的出租住宅融資利率，其中公布了35年固定與15年固定兩種類型。該機構並明確標示「重新設定後之適用利率之變動，並無上限或下限」，代表固定期間結束後還款金額可能上升，這是必須事先納入的風險。
購屋相關費用明細｜物件價格的8.0%，逐項依稅率堆疊
銷售資料上常被籠統合併呈現的相關費用，這裡依稅率逐項拆解：
| 費用項目 | 計算方式 | 金額 |
|---|---|---|
| 不動產取得稅（土地） | 2,500萬日圓×1/2×3% | 375,000日圓 |
| 不動產取得稅（建物） | 1,200萬日圓×3% | 360,000日圓 |
| 登錄免許稅（土地・所有權移轉） | 2,500萬日圓×1.5% | 375,000日圓 |
| 登錄免許稅（建物・所有權移轉） | 1,200萬日圓×2.0% | 240,000日圓 |
| 仲介手續費（上限） | 200萬日圓×5.5%＋200萬日圓×4.4%＋7,100萬日圓×3.3% | 2,541,000日圓 |
| 印花稅（買賣契約書） | 5,000萬日圓以上1億日圓以下之減輕稅額 | 30,000日圓 |
| 司法書士（代書）報酬・抵押權設定相關 | 假設值 | 390,000日圓 |
| 融資手續費 | 6,000萬日圓×2.2%（假設） | 1,320,000日圓 |
| 火災保險（5年一次繳清・假設） | － | 400,000日圓 |
| 合計 | － | 6,031,000日圓（物件價格的8.0%） |
稅率依據如下。不動產取得稅的標準稅率為4%，但截至令和9年（2027年）3月31日前取得的土地及住宅，稅率減輕為3%，且宅地部分的課稅基準為固定資產課稅台帳價格的1/2（大阪府「不動產取得稅」）。這裡容易被忽略的一點是：中古住宅的稅額扣除（依新建年月最高可扣除1,200萬日圓）僅適用於「取得者本人自住」的情形，以出租為目的取得的中古公寓並不適用。登錄免許稅則因土地與建物而有不同待遇。土地因買賣而移轉所有權的登記，在令和8年度（2026年度）稅制改正中，其減輕措施的期限延長3年至令和11年（2029年）3月31日，本則稅率2.0%可適用減輕後的1.5%，且此項並無自住要求，投資用公寓同樣適用。但建物端「住宅用家屋」的減輕稅率（移轉登記0.3%）則以自住為要件，出租用途仍須按本則2.0%課徵（國稅廳 No.7191 登錄免許稅稅額表、國稅廳「關於登錄免許稅稅率減輕措施之通知」（令和8年4月））。這一連串的稅目與減輕要件，是台灣投資人最容易掉入誤區的地方——台灣買賣不動產僅需繳納契稅（依土地及房屋評定現值課徵）與印花稅，稅目數量和計算邏輯與日本的不動產取得稅＋登錄免許稅完全不同，也沒有「自住vs出租」這樣影響稅率的區分。建議搭配閱讀〈不動產取得稅的減輕措施與退稅申請流程〉，先掌握整體要件全貌，可避免漏報。
仲介手續費依國土交通省公告的上限計算。買賣價金區分為200萬日圓以下（5.5%）、200萬日圓以上400萬日圓以下（4.4%）、400萬日圓以上（3.3%）三段，各段金額乘以對應比例後加總即為上限金額（宅地建物交易業者就宅地或建物買賣等所得收取之報酬額）。印花稅則依令和9年（2027年）3月31日前作成之不動產轉讓契約書減輕措施，契約金額5,000萬日圓以上1億日圓以下者為3萬日圓（國稅廳 No.7108）。
持有成本｜固定資產稅1.4%＋都市計畫稅0.3%，按年計算
大阪市的固定資產稅稅率為1.4%，都市計畫稅為0.3%。由於大阪市幾乎全境劃為市街化區域，兩項稅目都會課徵。這裡發揮作用的是住宅用地課稅基準的特例。
| 對象 | 課稅基準 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|---|
| 土地・固定資產稅 | 2,500萬日圓×1/6＝416.7萬日圓 | 1.4% | 58,333日圓 |
| 土地・都市計畫稅 | 2,500萬日圓×1/3＝833.3萬日圓 | 0.3% | 25,000日圓 |
| 建物・固定資產稅 | 1,200萬日圓 | 1.4% | 168,000日圓 |
| 建物・都市計畫稅 | 1,200萬日圓 | 0.3% | 36,000日圓 |
| 合計 | － | － | 287,333日圓 |
小規模住宅用地（每戶住宅200平方公尺以下部分）的固定資產稅課稅基準為價格的1/6，都市計畫稅則為1/3。這項特例稅率是按每一戶住宅分別設定，因此8戶的公寓，最多到1,600平方公尺為止都適用小規模住宅用地待遇（大阪市「住宅用地課稅基準之特例措施」、大阪市「固定資產稅・都市計畫稅概要」）。戶數愈多的公寓，土地的稅負反而愈輕。若沒有這項特例，光是土地稅額一年就要42.5萬日圓，相差超過34萬日圓。
表面報酬率→NOI報酬率→CCR→稅後現金流，四階段拆解
| 階段 | 基本情境（空置10%） | 壓力情境（空置20%） |
|---|---|---|
| 滿房假設年收入 | 5,376,000日圓 | 5,376,000日圓 |
| 有效總收入 | 4,838,400日圓 | 4,300,800日圓 |
| 代管手續費（有效總收入的5%） | 241,920日圓 | 215,040日圓 |
| 固定資產稅・都市計畫稅 | 287,333日圓 | 287,333日圓 |
| 修繕費・回復原狀費用 | 400,000日圓 | 400,000日圓 |
| 招租費用（廣告費等） | 224,000日圓 | 224,000日圓 |
| 火災保險（年攤）・公共水電費・預備費 | 260,000日圓 | 260,000日圓 |
| 營運費用合計 | 1,413,253日圓 | 1,386,373日圓 |
| NOI（淨營業收益） | 3,425,147日圓 | 2,914,427日圓 |
| 表面報酬率 | 7.17% | 7.17% |
| NOI報酬率（÷物件價格） | 4.57% | 3.89% |
| 實質報酬率（÷總投資額8,103萬日圓） | 4.23% | 3.60% |
| 年還款額（6,000萬日圓・2.5%・25年） | 3,230,040日圓 | 3,230,040日圓 |
| 稅前現金流 | 195,107日圓 | -315,613日圓 |
| 自有資金報酬率（CCR） | 0.93% | -1.50% |
看到這裡，開頭的疑問就解開了。表面報酬率7.17%的物件實際操作起來，以總投資額為基礎的實質報酬率為4.23%，與日本不動產研究所調查中投資人對大阪要求的期望報酬率4.2%幾乎完全一致。銷售資料上的7.17%與投資人問卷調查的4.2%，其實是同一個物件的兩張不同面孔。
而一旦把空置率設為20%，稅前現金流就會由正轉負，年虧損31.6萬日圓（約NT$6.6萬）。大阪租賃存量中每5戶就有1戶空置的事實，這項試算沒有辦法忽視。
利率每上升1個百分點，實拿現金會減少多少？
| 利率 | 年還款額 | 稅前現金流 |
|---|---|---|
| 1.5% | 2,879,542日圓 | 545,605日圓 |
| 2.0% | 3,051,751日圓 | 373,396日圓 |
| 2.5%（基本情境） | 3,230,040日圓 | 195,107日圓 |
| 3.0% | 3,414,321日圓 | 10,826日圓 |
| 3.5% | 3,604,490日圓 | -179,343日圓 |
利率只要從2.5%上升到3.5%，實拿現金就會一年減少37.4萬日圓，直接轉為虧損——即使空置率仍維持在10%也一樣。若使用變動利率，或固定期間結束後將面臨利率重新設定，這項敏感度值得在借款前先確認清楚。
還款年限的影響力也不遑多讓。木造建物的法定耐用年數僅22年，貸款年限本來就不容易拉長。
| 還款年限 | 年還款額 | 稅前現金流 |
|---|---|---|
| 15年 | 4,800,882日圓 | -1,375,735日圓 |
| 20年 | 3,815,301日圓 | -390,154日圓 |
| 22年 | 3,548,448日圓 | -123,301日圓 |
| 25年（基本情境） | 3,230,040日圓 | 195,107日圓 |
| 30年 | 2,844,870日圓 | 580,277日圓 |
貸款年限在22年以下時，這個條件的公寓就會轉為虧損。考慮木造公寓時，比起殺價，更該優先向金融機構確認「貸款年限最長能拉到幾年」，這對收支的影響更大。
價格決定實拿現金｜依表面報酬率比較
| 物件價格 | 表面報酬率 | 稅前現金流 | 自有資金 | CCR |
|---|---|---|---|---|
| 6,720萬日圓 | 8.00% | 531,031日圓 | 1,884萬日圓 | 2.82% |
| 7,168萬日圓 | 7.50% | 338,090日圓 | 2,010萬日圓 | 1.68% |
| 7,500萬日圓 | 7.17% | 195,107日圓 | 2,103萬日圓 | 0.93% |
| 8,064萬日圓 | 6.67% | -47,793日圓 | 2,261萬日圓 | -0.21% |
此表固定自有資金比率20%、利率2.5%、年限25年，只改變物件價格。自有資金中已加計物件價格8.0%的購屋相關費用。同樣的租金收入，表面報酬率6.67%買進會虧損，8.00%買進則CCR可達2.8%。在大阪經營出租公寓，決定實拿現金多寡的，往往不是經營手腕的好壞，而是取得價格本身。
【試算範例②】木造公寓的折舊，決定稅後實拿現金
到這裡為止談的都是稅前的數字。最後一個關鍵分歧點是折舊費。即使是同一物件、同樣的經營方式，屋齡不同，稅後現金流一年也可能相差超過100萬日圓（約NT$21萬）。
法定耐用年數22年，與中古物件的簡便計算法
建物的法定耐用年數依構造與用途而定。
| 構造 | 用途 | 法定耐用年數 |
|---|---|---|
| 木造・合成樹脂造 | 店鋪用・住宅用 | 22年 |
| 木骨灰泥（モルタル）造 | 店鋪用・住宅用 | 20年 |
| 磚造・石造・磚塊（ブロック）造 | 店鋪用・住宅用 | 38年 |
| 鋼骨鋼筋混凝土造・鋼筋混凝土造 | 住宅用 | 47年 |
資料來源：國稅廳「主要折舊資產耐用年數表」。
取得中古物件時，若難以估算實際可使用年限，可採用簡便計算法。計算公式如下（國稅廳 No.5404 中古資產之耐用年數）：
- 已超過法定耐用年數之資產：法定耐用年數×20%
- 尚未超過法定耐用年數之資產：（法定耐用年數－經過年數）＋經過年數×20%
- 未滿1年之零數捨去；計算結果未滿2年者，一律以2年計
套用到木造公寓，屋齡10年的話，（22－10）＋10×20%＝14年；屋齡25年的話，22×20%＝4.4年，零數捨去為4年。另外，若為了事業用途所支出的資本性支出超過取得價額的50%，則不得採用簡便計算法。這套「法定耐用年數＋中古簡便法」的邏輯，是日本稅制特有的設計——台灣的房屋稅折舊是依「房屋評定現值」按固定折舊率逐年遞減計算，並不會因為建物是木造或RC結構而有法定年數上的差異，也沒有類似日本這種「中古屋按屋齡重新起算耐用年數」的簡便法，兩地投資人在比較節稅效果時，不能直接套用彼此的計算邏輯。可搭配閱讀〈依耐用年數與經過年數計算折舊費之流程〉，掌握計算的基本套路，加快比較不同物件的速度。
依屋齡分類的稅後現金流
固定建物按比例分攤金額為2,400萬日圓、空置率10%，其餘條件全部相同，只改變折舊年數做比較。所得稅・住民稅（地方所得稅）合計邊際稅率假設為30%（所得稅20%＋住民稅10%，適用於課稅所得330萬日圓以上695萬日圓以下之級距）。
| 項目 | 新建（22年折舊） | 屋齡10年（14年折舊） | 屋齡25年（4年折舊） |
|---|---|---|---|
| 年折舊費 | 1,090,909日圓 | 1,714,286日圓 | 6,000,000日圓 |
| 不動產所得（第1年） | 854,200日圓 | 230,823日圓 | -4,054,891日圓 |
| 所得稅・住民稅 | 256,260日圓 | 69,247日圓 | -914,540日圓（退稅） |
| 稅前現金流 | 195,107日圓 | 195,107日圓 | 195,107日圓 |
| 稅後現金流 | -61,153日圓 | 125,860日圓 | 1,109,647日圓 |
屋齡25年這一欄有個地方需要特別注意。不動產所得虧損405.5萬日圓中，屬於「為取得土地等而借入之負債利息」部分（本例中土地按比例分攤68%＝100.6萬日圓）不得列入損益互抵範圍（國稅廳 No.1391 不動產所得出現虧損時）。上表已扣除這部分，以304.8萬日圓計算退稅金額。若忽略這項規定，退稅金額估算往往會虛增約一成。
所得稅稅率依課稅所得分為5%至45%共7個級距，邊際稅率愈高，折舊帶來的節稅效果就愈大（國稅廳 No.2260 所得稅稅率）。
死亡交叉何時到來？
屋齡25年這組的年110萬日圓折舊，只能維持4年。來看看第5年會發生什麼事。
| 項目 | 第1～4年 | 第5年以後 |
|---|---|---|
| 年折舊費 | 6,000,000日圓 | 0日圓 |
| 不動產所得 | -4,054,891日圓 | 2,128,957日圓 |
| 所得稅・住民稅 | -914,540日圓（退稅） | 638,687日圓 |
| 稅後現金流 | 1,109,647日圓 | -443,580日圓 |
折舊結束的那一刻，帳面利潤突然浮現，但手上的現金卻反而減少，這就是所謂的「死亡交叉」（Dead Cross）——原本每年110萬日圓的正現金流，瞬間變成每年44萬日圓的負現金流，落差高達153萬日圓。
正因如此，購買屋齡較老的木造公寓時，建議在買進之前就先決定好「折舊結束那一年要出售，還是繼續持有」。若選擇繼續持有，就需要準備能吸收第5年以後虧損的其他收入來源，或是規劃提前還款以壓縮利息支出。若選擇出售，則要先確認轉讓當年1月1日時點的持有年限：超過5年為長期轉讓所得（所得稅15%・住民稅5%），5年以下為短期轉讓所得（所得稅30%・住民稅9%）（國稅廳No.3208・No.3211）。建物的取得成本計算時，須扣除持有期間內已提列的折舊費相當額，因此折舊提列愈完整的物件，出售時的帳面獲利也會愈大，這一點也需要一併納入考量。
在大阪該買什麼？木造公寓・整棟RC大樓・區分所有權公寓・獨棟出租
如果還在「要不要在大阪開始做出租事業」這個階段，不妨把木造公寓以外的選項也一併排開來比較，判斷會更快。
| 比較項目 | 木造公寓 | 整棟RC大樓 | 區分所有權公寓 | 獨棟出租 |
|---|---|---|---|---|
| 法定耐用年數 | 22年 | 47年 | 47年（RC情形） | 22年（木造） |
| 年折舊費 （建物2,400萬日圓換算） | 約109萬日圓 | 約51萬日圓 | 約51萬日圓 | 約109萬日圓 |
| 短期節稅效果 | 大（屋齡愈老愈明顯） | 小 | 小 | 大 |
| 貸款年限的延展性 | 短 | 長 | 長 | 短 |
| 每戶投資金額 | 中 | 大 | 小 | 中 |
| 空置時的收入 | 其他戶可補足 | 其他戶可補足 | 歸零 | 歸零 |
| 出場流動性 | 中（買方多為投資人） | 中～低（總價偏高） | 高（自住需求也會買） | 高（自住需求也會買） |
| 適合的大阪區域 | 市內周邊區・府內主要城市 | 市中心 | 梅田・本町・難波周邊 | 郊區家庭需求地段 |
耐用年數的出處為國稅廳耐用年數表。從這張表可以歸納出一個重點：木造公寓是「短期內提列折舊、搭配短年限貸款操作」的商品類型，而整棟RC大樓則是「用長年限貸款、長期持有」的商品類型。前者適合邊際稅率較高的投資人，後者則適合想壓低還款比例、追求穩定經營的投資人。〈木造・鋼骨・RC構造別實務比較〉一文，還可以進一步確認建築成本與隔音性等其他差異。
如何解讀大阪的市況？地價・世博後・IR現況（2026年8月時點）
令和8年地價公示｜大阪都會區住宅地+2.5%、大阪市住宅地+6.5%
| 都會區・地區 | 住宅地變動率 | 商業地變動率 |
|---|---|---|
| 全國 | +2.1% | +4.3% |
| 東京都會區 | +4.5% | +9.3% |
| 大阪都會區 | +2.5% | +7.3% |
| 名古屋都會區 | +1.9% | +3.3% |
| 大阪府 | +2.8% | +8.5% |
| 大阪市 | +6.5% | +12.7% |
| 福岡縣 | +3.7% | +5.2% |
資料來源：國土交通省「令和8年地價公示概要」（2026年1月1日時點，2026年3月17日公布）、同新聞稿。大阪都會區住宅地最高價地點為大阪市福島區福島3丁目（每平方公尺1,470,000日圓，+8.9%）。
大阪市住宅地一年上漲6.5%，換句話說，同樣的租金水準，報酬率等於被壓縮了6.5%。地價上升對持有期間的帳面獲利與出場價格有利，但對現在要進場買進的人來說，卻是逆風。
世博已於2025年落幕，IR預計2030年開業
大阪・關西世界博覽會已於2025年閉幕，就目前的投資判斷而言，已經不能再把「世博效應」當作未來事件計入試算。至於大阪的IR（Integrated Resort，統合度假村，即含賭場的大型複合式度假設施），大阪府、大阪市及大阪IR株式會社正朝著2030年秋季左右開業的目標推進，2025年4月24日已舉行動工儀式並展開建設工程（大阪府「關於大阪IR建設工程動工及動工儀式之舉辦」）。
不過，距離開業還有4年。不建議以「4年後的需求」為前提，用現在的價格買進。因為市場的期待很可能已經反映在目前的價格裡，而開業後的租賃需求究竟會擴及哪些行政區、影響程度多大，目前仍停留在推測階段。IR或梅田北區（うめきた）開發案帶來的效益，比較實際的做法是把它當作「繼續持有的理由」，而不是「現在買進的理由」。
大阪府戶數預估將於2030年見頂
| 年 | 一般家庭總戶數 | 單身戶 |
|---|---|---|
| 2020年 | 412萬7千戶 | 172萬7千戶 |
| 2025年 | 421萬4千戶 | 184萬1千戶 |
| 2030年 | 421萬5千戶（高峰） | 190萬0千戶 |
| 2035年 | 415萬0千戶 | 191萬2千戶（高峰） |
| 2040年 | 404萬1千戶 | 188萬5千戶 |
| 2050年 | 376萬7千戶 | 178萬4千戶 |
資料來源：國立社會保障・人口問題研究所「日本家庭戶數未來推估（都道府縣別推估）令和6年推估」。
租賃需求的母數——家庭戶數，大阪府預計在2030年見頂，到2050年將較2020年減少8.7%。單身戶則於2035年見頂，之後緩步減少。換句話說，如果2026年買進、持有10年，剛好落在需求高峰期；但若打算持有25年，後半段就會進入需求收縮階段。若以25年貸款年限操作，不妨在事前就把10年後、15年後出售的選項也納入出場設計，判斷起來會更從容。
在大阪開始經營出租公寓前，先決定好這5件事
- 空置率要抓多少：以基本情境10%、壓力情境20%兩種情境分別試算，只把「即使空置率達20%，貸款仍還得下去」的價格帶納入考量對象。
- 貸款年限能拉到幾年：木造建物的法定耐用年數僅22年。先向金融機構確認貸款年限，再進入議價階段。若貸款年限在22年以下，依本文的試算條件會轉為虧損。
- 能否承受利率+1%：確認即使利率從2.5%上升到3.5%，實拿現金是否仍為正值。固定期間結束後的利率重新設定並無上限。
- 折舊結束那年打算怎麼做：屋齡較老的物件，折舊可能在4～14年內就用完。是要在死亡交叉那一年出售，還是繼續持有，最好在買進前就先決定。
- 管理要交給誰：以本文條件計算，空置率10%與20%的差距，一年高達51萬日圓（約NT$10.7萬）。經營品質的好壞，直接左右收支結果。
如何選擇管理公司｜確認是否已辦理租賃住宅管理業登記
挑選管理公司時，第一件要確認的事，是對方有沒有辦理「賃貸住宅管理業」登記。依據日本「賃貸住宅管理業適正化法」，管理戶數達200戶以上的業者，有義務向國土交通大臣辦理登記（未滿200戶則為自願登記）。登記業者必須在每個營業所或事務所配置至少1名業務管理負責人，並且在與屋主簽訂管理委託合約前，以書面說明並交付報酬、管理業務內容及執行方式等資訊（國土交通省「賃貸住宅管理業登記制度重點」）。
這套登記制度對台灣讀者來說也有一個可以類比、但並不完全相同的參照點：台灣自2017年起施行「租賃住宅市場發展及管理條例」，建立了「包租代管」業者的登記與管理制度；但日本的賃貸住宅管理業登記聚焦在管理戶數門檻與業務管理負責人配置，適用對象也涵蓋了整棟出租公寓這類機構型物件的委託管理，制度設計的側重點與台灣並不完全一致，選擇管理公司前建議先分別確認清楚。是否登記、業務管理負責人是否常駐、重要事項說明是否確實執行，這3點在簽約前都可以先確認。除此之外，也要觀察對方能否用具體數字說明大阪各行政區的招租行情與實際入住實績。〈租賃管理公司的角色、種類與選擇方式〉整理了仲介、管理、一條龍服務之間的差異。
我們INA&Associates株式會社，秉持「人才是最大資產」的理念投入租賃管理工作。填補空屋靠的不只是系統與流程，更需要真正了解在地行情與住戶生活型態的人。正如本文所示，管理品質的好壞，最終會反映在收支上，一年可能相差數十萬日圓。
結語｜大阪的出租公寓經營，「用數字進場，也用數字退場」
2026年在大阪經營出租公寓划不划算，決定因素不在於地段的人氣程度，而在於以下4個數字：取得價格（表面報酬率）、空置率、貸款條件，以及折舊年數。
以本文的試算條件——表面報酬率7.17%、空置率10%、利率2.5%、年限25年——稅前實拿現金一年為19.5萬日圓。若能以表面報酬率8.00%買進，可提高到年53.1萬日圓；反過來，若是6.67%買進則會虧損。空置率一旦設為20%就會轉虧，利率升到3.5%同樣會轉虧。考量到大阪租賃存量的空置率本就高達約20%，這個試算絕不算是悲觀的假設。
大阪相較於東京，報酬率更容易取得，租賃需求的母數也更大。即便如此，只要把官方數據放進試算，實拿現金依然是薄的。正因為如此，我們認為，在買進之前就把價格、貸款、空置、稅金這4項用數字確定下來，才是能長期把資產留下來的做法。
常見問題（FAQ）
Q1. 大阪經營出租公寓的報酬率，大概抓多少比較合理？
投資人要求的期望報酬率，大阪整棟出租住宅套房型為4.2%、家庭房型為4.3%（日本不動產研究所 第54回不動產投資人調查，截至2026年4月）。這是扣除營運費用後的NOI基準數字。銷售資料上的表面報酬率通常會比這個數字再高2～3個百分點，因此即使物件標示7%字頭，實際營運後往往會落到4%字頭。
Q2. 在大阪市經營出租公寓，哪個行政區比較推薦？
以空屋率來看，由低到高依序為北區11.1%、鶴見區11.3%、西區11.5%、城東區12.6%、福島區13.0%（大阪市 令和5年住宅・土地統計調查）。不過空屋率低的行政區，物件價格通常也高，表面報酬率會落到5%字頭。介於報酬率與空置風險之間的城東區、澱川區、東澱川區、住之江區，實務上較容易成為考量對象。府內城市中，茨木市9.1%、高槻市9.6%的空屋率最低。
Q3. 空置率該用幾%來試算？
建議以基本情境10%、壓力情境20%兩種情境分別計算。大阪府租賃存量（出租住宅171萬8,000戶＋供出租用空屋43萬6,100戶）的空置率為20.2%。這20%當中包含已停止招租的老舊物件，不必直接套用在自己的物件上，但確認即使空置率達20%，貸款也還得下去的價格帶，仍然值得花時間檢查。
Q4. 中古木造公寓的折舊年限該怎麼算？
木造的法定耐用年數為22年。中古物件可採簡便計算法：屋齡10年為（22－10）＋10×20%＝14年；超過法定耐用年數的屋齡25年物件則為22×20%＝4年（零數捨去）（國稅廳 No.5404）。折舊年限愈短，每年可提列的折舊費就愈大，節稅效果也愈明顯，但折舊結束隔年開始，課稅所得會大幅跳升，也就是所謂的死亡交叉，會提早到來。
Q5. 購屋相關費用大概要抓物件價格的幾%？
以本文7,500萬日圓的中古木造公寓為例，不動產取得稅73.5萬日圓、登錄免許稅61.5萬日圓、仲介手續費254.1萬日圓、印花稅3萬日圓等項目加總，合計603.1萬日圓，相當於物件價格的8.0%。土地登錄免許稅的減輕稅率（1.5%）投資用途也能適用，但中古住宅的不動產取得稅扣除額，以及建物住宅用家屋的減輕稅率，都以自住為要件，出租用途並不適用。與可以適用扣除的情形相比，光是建物部分就會多負擔50萬日圓以上。
引用・參考資料
- 一般財團法人日本不動產研究所「第54回 不動產投資人調查（截至2026年4月）」（2026年5月27日公布）
- 公益社團法人大阪府不動產鑑定士協會「第31回 大阪都會區地區別不動產報酬率調查（2026年1月調查）」（2026年5月18日公布）
- 總務省統計局「令和5年住宅・土地統計調查 住宅及家庭基本統計」
- 大阪府「令和5年住宅・土地統計調查 結果概要」
- 大阪市「令和5年住宅・土地統計調查結果（確報）＜大阪市＞ 結果概要」
- 國土交通省「令和8年地價公示概要」（2026年3月17日公布）
- 國土交通省 新聞稿「全國地價動向全用途平均連續5年上升～令和8年地價公示～」
- 國土交通省「宅地建物交易業者就宅地或建物買賣等所得收取之報酬額」（昭和45年建設省告示第1552號）
- 國土交通省「賃貸住宅管理業登記制度重點（賃貸住宅管理業適正化法）」
- 國稅廳「主要折舊資產耐用年數表」
- 國稅廳 稅務問答 No.5404「中古資產之耐用年數」
- 國稅廳 稅務問答 No.1370「收取不動產收入時（不動產所得）」
- 國稅廳 稅務問答 No.1391「不動產所得出現虧損時」
- 國稅廳 稅務問答 No.2260「所得稅稅率」
- 國稅廳 稅務問答 No.7191「登錄免許稅稅額表」
- 國稅廳「關於土地買賣及住宅用家屋所有權保存登記等登錄免許稅稅率減輕措施之通知」（令和8年4月）
- 國稅廳 稅務問答 No.7108「不動產轉讓契約書及建設工程承攬契約書之印花稅減輕措施」
- 國稅廳 稅務問答 No.3208「長期轉讓所得之稅額計算」
- 國稅廳 稅務問答 No.3211「短期轉讓所得之稅額計算」
- 大阪府「不動產取得稅」
- 大阪市「固定資產稅・都市計畫稅概要」
- 大阪市「都市計畫稅」
- 大阪市「住宅用地課稅基準之特例措施」
- 住宅金融支援機構「出租住宅融資利率」
- 國立社會保障・人口問題研究所「日本家庭戶數未來推估（都道府縣別推估）令和6年推估」
- 大阪府「關於大阪IR建設工程動工及動工儀式之舉辦」
- 大阪府「關於大阪IR」
本文之試算範例係依公開官方數據所做之推估，個別物件與所得狀況之稅務判斷，請務必諮詢稅理士（日本稅務師）等專業人士確認。
