Investitionen in ein japanisches Apartmenthaus sind eine Anlageklasse, die es in dieser Form auf dem deutschsprachigen Immobilienmarkt nicht gibt: ein freistehendes Mehrfamilienhaus in Holzbauweise (japanisch: 木造アパート, mokuzō apāto), meist mit sechs bis zehn Ein-Zimmer-Einheiten, finanziert über eine gesetzliche Nutzungsdauer von nur 22 Jahren. Wer erwägt, ein solches Gebäude in Osaka zu kaufen, stößt in Verkaufsunterlagen schnell auf verlockende Bruttorenditen von 7 % oder mehr. Dieser Artikel rechnet ausschließlich mit amtlichen japanischen Daten aus dem Jahr 2026 vor, was davon tatsächlich beim Eigentümer ankommt. Das Ergebnis vorab: Ein Holzapartmenthaus in der Stadt Osaka mit einer Bruttorendite im Bereich von 7 % erzielt nach Abzug von Leerstand, Betriebskosten, Tilgung und Steuern häufig nur einen Jahresüberschuss von rund JPY 200.000 (ca. EUR 1.160, bei einem Kurs von etwa 172 JPY je EUR, Stand August 2026 — ein reiner Orientierungswert, kein Handelskurs). Die von institutionellen Investoren tatsächlich erwartete Rendite liegt für Osaka bei 4,2 %, und rund 20 % des gesamten Mietwohnungsbestands der Präfektur Osaka stehen leer. Wer diese beiden Zahlen nicht in seine Kalkulation einbezieht, rechnet sich das Investment fast zwangsläufig schön.
Dieser Beitrag stützt sich ausschließlich auf Primärdaten des Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所), der Vereinigung der Immobiliengutachter der Präfektur Osaka (大阪府不動産鑑定士協会), des japanischen Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省), des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT), der Nationalen Steuerbehörde (国税庁, NTA) sowie der Präfektur und der Stadt Osaka. Wir rechnen die Renditelage in Osaka, die Leerstandsquoten der 24 Stadtbezirke sowie sämtliche Kaufnebenkosten bis hin zum Cashflow nach Steuern in konkreten Beträgen durch. Jede Zahl ist mit einer Quellenangabe verlinkt, sodass Sie die Rechnung mit den Eckdaten Ihres eigenen Objekts nachvollziehen können.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- Zum Stichtag April 2026 liegt die von Investoren erwartete Rendite für ein komplettes Mietwohngebäude in Osaka bei 4,2 % (Einraumwohnungen) bzw. 4,3 % (Familienwohnungen). Der Abstand zum teuersten japanischen Markt, Tokyo-Jōnan (3,6 % / 3,7 %), ist damit auf nur noch 0,6 Prozentpunkte geschrumpft.
- Die in Verkaufsunterlagen beworbene Bruttorendite von 5–7 % und die von der Investorenumfrage ermittelten 4,2 % widersprechen sich nicht: Erstere basiert auf der Annahme voller Vermietung ohne jeden Kostenabzug, Letztere auf dem Nettobetriebsergebnis (NOI) nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten.
- Der Präfektur Osaka stehen 1.718.000 vermieteten Wohneinheiten 436.100 zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten gegenüber — rund 20 % des gesamten Mietwohnungsbestands stehen leer. Eine übliche Leerstandsannahme von 10 % ist damit eher optimistisch angesetzt.
- Innerhalb der 24 Stadtbezirke von Osaka schwankt die Leerstandsquote zwischen 11,1 % im Bezirk Kita und 25,9 % im Bezirk Nishinari — eine Spanne von 14,8 Prozentpunkten. Die pauschale Annahme „Lage in der Stadt Osaka gleich sicher vermietbar" lässt sich damit nicht halten.
- Die gesetzliche Nutzungsdauer für Holzbauten beträgt in Japan nur 22 Jahre. Je nach Gebäudealter kann sich die jährliche Abschreibung dadurch um ein Mehrfaches unterscheiden — bei identischer Bewirtschaftung schwankt der Cashflow nach Steuern um mehr als JPY 1.000.000 (ca. EUR 5.800) pro Jahr.
Fazit vorab: Osaka 2026 wird vom „Markt der hohen Rendite" zum „Markt von Leerstandsquote und Nettoertrag"
Ob sich der Einstieg in die Vermietung eines Apartmenthauses in Osaka lohnt, entscheidet sich nicht an der Höhe der beworbenen Bruttorendite. Entscheidend sind drei Stellschrauben: welche Leerstandsquote man ansetzt, zu welchem Zinssatz und über welche Laufzeit man finanziert, und wie viel Abschreibungspotenzial dem Gebäude noch verbleibt.
Der Grund ist einfach: Bodenpreise und Kaufpreise in Osaka steigen kontinuierlich, während die Mieten diesem Tempo nicht folgen. Laut der amtlichen Bodenrichtwertveröffentlichung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) für das Jahr Reiwa 8 (2026) sind die Preise für Wohnbauland in der Stadt Osaka gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % gestiegen. Die Mieten in der Stadt Osaka legten im selben Zeitraum laut der Wohnungs- und Grundstücksstatistik des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省) über fünf Jahre dagegen nur um 5,9 % zu. Steigen die Preise schneller als die Mieten, sinkt die Rendite bei gleichbleibender Miete zwangsläufig.
Für einen Investor aus dem deutschsprachigen Raum, der an ein eher träges, regulatorisch stark geprägtes Mietrecht mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen gewöhnt ist, mag das nach einem vertrauten Muster klingen. Der entscheidende Unterschied liegt jedoch in der Struktur der japanischen Anlageklasse selbst: Ein Holzapartmenthaus hat eine gesetzliche Nutzungsdauer von nur 22 Jahren, das Finanzierungsfenster ist entsprechend eng, und die Bewirtschaftung ist kleinteiliger als bei einem deutschen Mehrfamilienhaus mit unbefristeter Nutzungsdauer. Osaka 2026 ist damit kein Markt mehr, in dem „günstig kaufen und hohe Rendite kassieren" funktioniert. Es ist ein Markt, in dem gewinnt, wer Leerstand aktiv vermeidet und im Voraus kalkulieren kann, was nach Steuern tatsächlich übrig bleibt. Die folgenden Abschnitte belegen das mit konkreten Zahlen.
Wie hoch ist die Rendite von Apartmenthäusern in Osaka wirklich? | Primärdaten aus 2026
Zum Stichtag April 2026 liegt die von Investoren erwartete Rendite für ein komplettes Mietwohngebäude in Osaka bei 4,2 % für Einraumwohnungen und 4,3 % für Familienwohnungen. Diese Zahlen stammen aus der 54. Ausgabe der halbjährlichen „Immobilieninvestoren-Umfrage" (不動産投資家調査) des Japan Real Estate Institute (日本不動産研究所, Stand April 2026, veröffentlicht am 27. Mai 2026) — eines der ältesten und am weitesten anerkannten Barometer für institutionelle Immobilienrenditen in Japan, vergleichbar in seiner Marktbedeutung mit den Cap-Rate-Reports internationaler Gutachterhäuser, wie sie DACH-Investoren aus dem Gewerbeimmobilienmarkt kennen.
Erwartete Rendite für komplette Mietwohngebäude in den zehn wichtigsten Städten Japans (April 2026)
| Untersuchungsgebiet | Einraumwohnung | Veränderung ggü. Vorumfrage | Familienwohnung | Veränderung ggü. Vorumfrage |
|---|---|---|---|---|
| Tokyo-Jōnan | 3,6 % | -0,1 Pkt. | 3,7 % | -0,1 Pkt. |
| Yokohama | 4,2 % | -0,1 Pkt. | 4,3 % | 0,0 Pkt. |
| Osaka | 4,2 % | -0,1 Pkt. | 4,3 % | 0,0 Pkt. |
| Nagoya | 4,5 % | 0,0 Pkt. | 4,5 % | 0,0 Pkt. |
| Fukuoka | 4,5 % | 0,0 Pkt. | 4,5 % | 0,0 Pkt. |
| Kyoto | 4,6 % | 0,0 Pkt. | 4,6 % | 0,0 Pkt. |
| Kobe | 4,7 % | 0,0 Pkt. | 4,7 % | 0,0 Pkt. |
| Sapporo | 4,9 % | -0,1 Pkt. | 5,0 % | 0,0 Pkt. |
| Sendai | 5,0 % | 0,0 Pkt. | 5,0 % | 0,0 Pkt. |
| Hiroshima | 5,0 % | 0,0 Pkt. | 5,1 % | 0,0 Pkt. |
Quelle: Japan Real Estate Institute (一般財団法人日本不動産研究所), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage (Stand April 2026)". Die Spalte „Veränderung ggü. Vorumfrage" bezieht sich auf den Vergleich zur 53. Ausgabe (Oktober 2025).
Zwei Punkte sind hier bemerkenswert. Erstens: Osaka liegt gleichauf mit Yokohama, und der Abstand zu Tokyo-Jōnan, dem teuersten Markt Japans, ist auf nur noch 0,6 Prozentpunkte geschrumpft — für einen DACH-Investor, der bei Berlin und München eher Abstände von 1,5 bis 2 Prozentpunkten zwischen Premium- und B-Lagen gewohnt ist, ein ungewöhnlich enges Feld. Zweitens: In derselben Umfrage gaben 93 % der befragten Investoren an, „aktiv neu investieren" zu wollen. Viele Käufer bedeuten beim Verkauf einen Vorteil, beim Kauf jedoch verschärften Preiswettbewerb.
Warum erwartete Rendite (4,2 %) und Bruttorendite (5–7 %) gleichzeitig kursieren
Beide Kennzahlen messen schlicht unterschiedliche Dinge und widersprechen sich nicht. Zur Einordnung:
| Kennzahl | Zähler | Nenner | Wer verwendet sie |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite (Gross Yield) | Jahresmiete bei angenommener Vollvermietung | Kaufpreis | Verkaufsunterlagen, Immobilienportale |
| NOI-Rendite (Cap Rate) | Effektive Gesamteinnahmen − Bewirtschaftungskosten | Kaufpreis | Gutachten, institutionelle Investoren |
| Nettorendite (Net Yield) | Effektive Gesamteinnahmen − Bewirtschaftungskosten | Kaufpreis + Kaufnebenkosten | Investitionsentscheidung von Privatinvestoren |
| Eigenkapitalrendite (CCR) | Cashflow vor Steuern | Eingesetztes Eigenkapital | Investoren mit Fremdfinanzierung |
Die in Verkaufsunterlagen ausgewiesene „Bruttorendite von 7 %" ist eine Zahl aus einer Welt ohne Leerstand, ohne Betriebskosten, ohne Steuern und ohne Tilgung. Die 4,2 % aus der Investorenumfrage sind dagegen der Wert nach Abzug von Leerstandsverlusten und Bewirtschaftungskosten. Wie die Simulation weiter unten zeigt, pendelt sich ein Objekt mit nominal 7,17 % Bruttorendite in der tatsächlichen Bewirtschaftung auf NOI-Basis bei rund 4,2 % ein. Einen tieferen Einstieg in diese Unterscheidung — inklusive Fallstricken beim Lesen von Verkaufsunterlagen — bietet unser Beitrag „Bruttorendite vs. Nettorendite: Unterschiede und worauf bei der Objektauswahl zu achten ist".
Erwartete Renditen nach 14 Teilmärkten der Region Osaka (Erhebung Januar 2026)
Auf Bezirksebene liegen noch feinere Daten vor. Die Vereinigung der Immobiliengutachter der Präfektur Osaka (大阪府不動産鑑定士協会) veröffentlicht halbjährlich eine Erhebung der erwarteten Rendite für Eigentumswohnungen des Typs 1K (ein Zimmer plus Küche) in fußläufiger Bahnhofsnähe mit einem Gebäudealter von bis zu rund drei Jahren.
| Teilmarkt | Erwartete Rendite (Januar 2026) | Vorerhebung (Juli 2025) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Umeda | 3,59 % | 3,63 % | -0,04 Pkt. |
| Honmachi | 3,86 % | 3,91 % | -0,05 Pkt. |
| Fukushima | 3,86 % | 3,91 % | -0,05 Pkt. |
| Tenjinbashisuji Rokuchōme | 3,91 % | 3,98 % | -0,07 Pkt. |
| Kyōmachibori | 3,95 % | 4,01 % | -0,06 Pkt. |
| Horie | 3,96 % | 3,97 % | -0,01 Pkt. |
| Tanimachi Yonchōme | 3,98 % | 4,04 % | -0,06 Pkt. |
| Kyoto | 3,99 % | 4,10 % | -0,11 Pkt. |
| Namba | 4,01 % | 4,01 % | 0,00 Pkt. |
| Shin-Ōsaka | 4,07 % | 4,10 % | -0,03 Pkt. |
| Abeno | 4,11 % | 4,16 % | -0,05 Pkt. |
| Esaka | 4,15 % | 4,16 % | -0,01 Pkt. |
| Nishinomiya | 4,28 % | 4,31 % | -0,03 Pkt. |
| Takatsuki | 4,39 % | 4,40 % | -0,01 Pkt. |
Quelle: Vereinigung der Immobiliengutachter der Präfektur Osaka (公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会), „31. Erhebung der Immobilienrenditen nach Teilmärkten der Region Osaka (Erhebung Januar 2026)". Zugrunde gelegte Objektmerkmale: fußläufige Bahnhofsnähe, Gebäudealter bis rund drei Jahre, Wohnungstyp 1K.
Erstmals seit Beginn der Erhebung liegen acht Teilmärkte im Bereich unter 4,0 %. Umeda markiert mit 3,59 % einen neuen historischen Tiefstwert. Wichtig für die Einordnung: Dies sind Werte für neuwertige Objekte in Bahnhofsnähe im kleinsten Wohnungstyp 1K — ein völlig anderes Marktsegment als ein 20 Jahre altes Holzapartmenthaus. Nutzen Sie diese Tabelle als Orientierung für die relative Rangfolge der Lagen zueinander, nicht als direkten Renditewert für ein Bestandsobjekt in Holzbauweise.
Das Mietniveau in Osaka anhand amtlicher Statistiken | Eingangsgrößen für die Simulation
Ausgangspunkt jeder Ertragsrechnung ist die Miete. Die durchschnittliche Monatsmiete für Mietwohnungen (専用住宅, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Einheiten) in der Präfektur Osaka liegt bei JPY 59.227 (ca. EUR 344), in der Stadt Osaka bei JPY 61.704 (ca. EUR 359). Beide Werte stammen aus der „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5" (令和5年住宅・土地統計調査) des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation und liegen rund 6 % über der Erhebung von vor fünf Jahren (Heisei 30, 2018).
Mietvergleich: Präfektur Osaka, Stadt Osaka und Japan gesamt
| Kategorie | Präfektur Osaka | Stadt Osaka | Japan gesamt |
|---|---|---|---|
| Monatsmiete Mietwohnung | JPY 59.227 (ca. EUR 344) | JPY 61.704 (ca. EUR 359) | JPY 59.656 (ca. EUR 347) |
| Veränderung ggü. Heisei 30 | +JPY 3.557 (ca. +EUR 21) / +6,4 % | +JPY 3.458 (ca. +EUR 20) / +5,9 % | +7,1 % |
| Privat vermietet (Holzbau) | JPY 56.018 (ca. EUR 326) | – | JPY 54.409 (ca. EUR 316) |
| Privat vermietet (Nicht-Holzbau) | JPY 64.961 (ca. EUR 378) | – | JPY 68.548 (ca. EUR 399) |
| Miete pro Tatami-Matte | JPY 3.546 (ca. EUR 21) | JPY 4.134 (ca. EUR 24) | JPY 3.403 (ca. EUR 20) |
| Neben-/Verwaltungskosten | JPY 3.878 (ca. EUR 23) | – | – |
Quelle: Statistikamt des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省統計局), „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Basiserhebung zu Wohnungen und Haushalten"; Präfektur Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Ergebnisübersicht"; Stadt Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Endergebnis, Stadt Osaka".
Zum tatami (畳): Wohnflächen werden in Japan traditionell in Tatami-Matten gemessen — eine japanspezifische Maßeinheit ohne westliches Äquivalent, bei der eine Matte je nach Region etwa 1,62 bis 1,82 m² entspricht. Die Tabelle nutzt sie als Vergleichsmaßstab für die Miete pro Fläche, ähnlich einem Preis pro Quadratmeter in Deutschland.
Die relevante Ausgangsmiete für ein Holzapartmenthaus liegt bei JPY 56.018
Aus dieser Tabelle sollten Betreiber eines Apartmenthauses nicht den Präfekturdurchschnitt von JPY 59.227 verwenden, sondern den Wert für privat vermietete Holzbauten: JPY 56.018 (ca. EUR 326). Zwischen Holz- und Nicht-Holzbauten liegt eine Differenz von JPY 8.943 (ca. EUR 52). Wer diese Differenz ignoriert und pauschal den „Durchschnitt für Osaka" ansetzt, verschiebt die Ertragsrechnung pro Einheit um fast JPY 9.000 (ca. EUR 52) im Monat — bei einem Achtparteienhaus ein Fehler von rund JPY 860.000 (ca. EUR 5.000) pro Jahr.
Die Miete pro Tatami-Matte liegt in der Stadt Osaka bei JPY 4.134 (ca. EUR 24) und damit 10,4 % über der vorherigen Erhebung — deutlich über dem Präfekturdurchschnitt von JPY 3.546 (ca. EUR 21) und dem gesamtjapanischen Wert von JPY 3.403 (ca. EUR 20). Die Struktur dahinter: Auch kleine Flächen erzielen in Bahnhofsnähe innerhalb der Stadt einen hohen Quadratmeterpreis. Umgekehrt gilt: Große Wohnungen in Randlagen lassen den Preis pro Fläche kaum steigen.
Ergänzend: Der Anteil an Geschosswohnungsbauten (共同住宅) liegt in der Präfektur Osaka bei 57,4 % — der dritthöchste Wert unter allen japanischen Präfekturen. Das Angebot an Einraumwohnungen für Singles ist entsprechend dicht, was bei der Mietkalkulation eine hohe Zahl direkt konkurrierender Einheiten in der Nachbarschaft voraussetzt — eine Marktstruktur, die eher an dichte deutsche Studentenstädte wie Münster oder Tübingen erinnert als an ländliche Regionen mit geringem Wettbewerbsdruck.
Das Leerstandsrisiko in Osaka in Zahlen | Eine Leerstandsannahme von 10 % ist optimistisch
Kein Faktor beeinflusst das Ergebnis einer Ertragssimulation stärker als die Leerstandsquote. Viele Ratgeberartikel setzen routinemäßig 10 % an — die tatsächliche Lage in Osaka ist jedoch deutlich angespannter.
Mietwohnungsbestand und leerstehende Mietwohnungen in Osaka
| Kategorie | Präfektur Osaka | Stadt Osaka |
|---|---|---|
| Vermietete Wohneinheiten (bewohnt) | 1.718.000 Einheiten | 817.500 Einheiten |
| Zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten | 436.100 Einheiten | 204.000 Einheiten |
| Mietwohnungsbestand gesamt | 2.154.100 Einheiten | 1.021.500 Einheiten |
| Leerstandsquote im Mietwohnungsbestand | 20,2 % | 20,0 % |
| Leerstandsquote (Anteil am Gesamtwohnungsbestand) | 14,2 % | 16,1 % |
Die Formel lautet: zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten ÷ (vermietete Einheiten + zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten). Datenquelle ist die Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 von Präfektur und Stadt Osaka. Mietwohnungen machen in der Präfektur Osaka 40,9 % des gesamten Wohnungsbestands aus — deutlich mehr als der japanische Durchschnitt von 35,0 % und ein klares Zeichen für einen stark vermietungsgeprägten Markt. Gleichzeitig steht jede fünfte Einheit leer.
Diese 20 % sollten allerdings nicht unbesehen als Leerstandsquote für das eigene Objekt übernommen werden, da darunter auch Objekte fallen, deren Vermarktung bereits eingestellt wurde, sowie schwer neu bebaubare Reihenhäuser (長屋) in schlechtem Zustand. In der Praxis empfiehlt sich ein zweigleisiges Vorgehen: Basisszenario mit 10 % Leerstand und Stressszenario mit 20 % Leerstand parallel durchrechnen und prüfen, ob die Finanzierung auch im 20-%-Szenario noch trägt. Die Simulation weiter unten stellt beide Varianten nebeneinander.
Rangliste der Leerstandsquoten in den 24 Stadtbezirken Osakas
Die Annahme „innerhalb der Stadt Osaka ist man auf der sicheren Seite" lässt sich nicht halten. Zwischen den 24 Stadtbezirken liegt eine Spanne von 14,8 Prozentpunkten.
| Rang | Bezirk | Leerstandsquote (Reiwa 5) | Heisei 30 |
|---|---|---|---|
| 1 | Kita | 11,1 % | 13,6 % |
| 2 | Tsurumi | 11,3 % | 11,7 % |
| 3 | Nishi | 11,5 % | 13,9 % |
| 4 | Jōtō | 12,6 % | 12,7 % |
| 5 | Fukushima | 13,0 % | 12,0 % |
| 6 | Nishiyodogawa | 13,4 % | 16,8 % |
| 7 | Suminoe | 13,6 % | 14,7 % |
| 8 | Abeno | 13,8 % | 16,1 % |
| 9 | Yodogawa | 14,6 % | 16,7 % |
| 10 | Tennōji | 14,7 % | 13,1 % |
| 11 | Higashinari | 14,8 % | 19,6 % |
| 12 | Hirano | 16,4 % | 15,8 % |
| 12 | Higashiyodogawa | 16,4 % | 18,4 % |
| 14 | Konohana | 16,9 % | 17,8 % |
| 14 | Sumiyoshi | 16,9 % | 20,0 % |
| 16 | Miyakojima | 17,0 % | 17,4 % |
| 17 | Taishō | 17,7 % | 19,6 % |
| 18 | Naniwa | 17,9 % | 17,3 % |
| 19 | Minato | 18,0 % | 20,3 % |
| 20 | Asahi | 18,1 % | 18,1 % |
| 21 | Higashisumiyoshi | 18,2 % | 21,8 % |
| 22 | Chūō | 18,4 % | 17,8 % |
| 23 | Ikuno | 22,8 % | 19,8 % |
| 24 | Nishinari | 25,9 % | 22,5 % |
Quelle: Stadt Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Endergebnis, Stadt Osaka". Die Leerstandsquote bezeichnet den Anteil leerstehender Einheiten am gesamten Wohnungsbestand. Von den insgesamt 294.600 leerstehenden Einheiten in der Stadt Osaka sind 204.000 (69,2 %) zur Vermietung bestimmt.
Bemerkenswert sind die Bezirke, in denen die Leerstandsquote gegenüber Heisei 30 gestiegen ist: Nishinari (+3,4 Pkt.), Ikuno (+3,0 Pkt.), Tennōji (+1,6 Pkt.), Fukushima (+1,0 Pkt.), Hirano (+0,6 Pkt.), Naniwa (+0,6 Pkt.) und Chūō (+0,6 Pkt.). Chūō, Naniwa und Fukushima sind beliebte Lagen mit steigenden Boden- und Mietpreisen — gleichzeitig hat dort aber auch der Neubau zugenommen, wodurch ebenfalls mehr Leerstand entstanden ist. Die Daten zeigen: „beliebte Lage" ist keine Garantie gegen Leerstand. Für einen deutschen Investor, der in angespannten Wohnungsmärkten wie München oder Hamburg an strukturelle Knappheit gewöhnt ist, ist dieser Befund kontraintuitiv — in Osaka entkoppeln sich Beliebtheit und Vermietungssicherheit zunehmend.
Leerstandsquoten und leerstehende Mietwohnungen in den wichtigsten Städten der Präfektur
| Stadt | Wohnungsbestand gesamt | Zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten | Leerstandsquote |
|---|---|---|---|
| Ibaraki | 140.100 Einheiten | 8.350 Einheiten | 9,1 % |
| Takatsuki | 168.900 Einheiten | 8.560 Einheiten | 9,6 % |
| Katano | 33.460 Einheiten | 1.770 Einheiten | 11,0 % |
| Hirakata | 195.260 Einheiten | 12.170 Einheiten | 11,4 % |
| Suita | 211.860 Einheiten | 12.050 Einheiten | 12,0 % |
| Sakai | 427.800 Einheiten | 30.500 Einheiten | 12,9 % |
| Toyonaka | 207.120 Einheiten | 16.840 Einheiten | 13,7 % |
| Yao | 132.670 Einheiten | 11.500 Einheiten | 13,9 % |
| Stadt Osaka | 1.827.900 Einheiten | 204.000 Einheiten | 16,1 % |
| Higashiosaka | 281.720 Einheiten | 29.950 Einheiten | 16,3 % |
| Kadoma | 68.670 Einheiten | 7.330 Einheiten | 17,0 % |
| Moriguchi | 80.980 Einheiten | 8.170 Einheiten | 17,1 % |
| Kashiwara | 39.210 Einheiten | 5.150 Einheiten | 20,8 % |
Quelle: Präfektur Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Ergebnisübersicht", Leerstandszahlen und -quoten nach Gemeinde.
Ein datenbasiertes 3-Achsen-Screening für „Wo in Osaka soll ich kaufen?"
Bei der Eingrenzung eines Zielgebiets führt die Kombination der folgenden drei Kriterien zu belastbareren Entscheidungen als die Bauchgefühl-Methode:
- Leerstandsquote: Innerhalb der Stadt liegen die Bezirke Kita, Tsurumi, Nishi, Jōtō, Fukushima, Nishiyodogawa, Suminoe und Abeno im Bereich von 11–14 % im unteren Feld. In der Präfektur liegen Ibaraki, Takatsuki, Hirakata und Suita unten.
- Mietniveau: Die Miete pro Tatami-Matte liegt in der Stadt Osaka bei JPY 4.134 (ca. EUR 24) — dem 1,17-Fachen des Präfekturdurchschnitts. Innerhalb der Stadt erzielt man Ertrag über den Quadratmeterpreis, in Randlagen über einen günstigeren Kaufpreis bei gleicher Rendite.
- Richtung der Bodenpreise: Die Wohnbaulandpreise in der Stadt Osaka sind gegenüber dem Vorjahr um 6,5 % gestiegen (Bodenrichtwerte Reiwa 8). Steigende Preise begünstigen den späteren Verkauf, verteuern aber den heutigen Einstieg.
Legt man diese drei Achsen übereinander, zeigt sich: Innerhalb der Stadt bieten die Bezirke Kita, Nishi, Fukushima und Abeno niedrige Leerstandsquoten bei gleichzeitig hohem erzielbarem Mietpreis — allerdings auch entsprechend hohe Kaufpreise, sodass die Bruttorendite dort auf das untere 5-%-Feld sinkt. Umgekehrt erzielen die Bezirke Nishinari und Ikuno leichter hohe Renditen, weisen jedoch Leerstandsquoten über 20 % auf — mit steigender Tendenz. In Osaka korrelieren „Bezirk mit hoher Rendite" und „Bezirk mit geringem Leerstand" nahezu perfekt negativ. Im mittleren Feld — Jōtō, Yodogawa, Higashiyodogawa und Suminoe — liegen die Bezirke, die in der Praxis am ehesten als Kompromiss infrage kommen.
[Rechenbeispiel 1] Ein Holzapartmenthaus in der Stadt Osaka | Von der Bruttorendite zum Cashflow nach Steuern
Ab hier rechnen wir mit konkreten Beträgen. Vorab das Ergebnis: Selbst bei einem Objekt mit 7,17 % Bruttorendite beträgt der Jahresüberschuss vor Steuern nur JPY 195.107 (ca. EUR 1.130), nach Steuern nur JPY 125.860 (ca. EUR 732).
Annahmen und ihre amtliche Grundlage
| Position | Annahme | Grundlage |
|---|---|---|
| Objekt | Ein Holzapartmenthaus in der Stadt Osaka, 8 Einheiten (Typ 1K), 10 Jahre alt | – |
| Kaufpreis | JPY 75.000.000 (ca. EUR 436.000) — Grundstück JPY 51.000.000 (ca. EUR 296.500) / Gebäude JPY 24.000.000 (ca. EUR 139.500) | Aufteilung nach dem Verhältnis der Einheitswerte für die Grundsteuer |
| Miete | JPY 56.000 (ca. EUR 326) pro Einheit/Monat | Privat vermietet, Holzbau, Präfektur Osaka: JPY 56.018 (Wohnungs- und Grundstücksstatistik) |
| Jahreseinnahmen bei Vollvermietung | JPY 5.376.000 (ca. EUR 31.300) | JPY 56.000 × 8 Einheiten × 12 Monate |
| Leerstands-/Mietausfallverlust | Basis 10 % / Stress 20 % | Leerstandsquote im Mietwohnungsbestand der Präfektur Osaka: 20,2 % |
| Einheitswert für die Grundsteuer | Grundstück JPY 25.000.000 (ca. EUR 145.300) / Gebäude JPY 12.000.000 (ca. EUR 69.800) | Angenommener Wert für dieses Beispiel |
| Finanzierung | JPY 60.000.000 (ca. EUR 349.000), Zinssatz 2,5 %, 25 Jahre, Annuitätendarlehen | Angenommener Wert für dieses Beispiel |
| Eigenkapital | JPY 15.000.000 (ca. EUR 87.200) + Kaufnebenkosten | – |
Zinssatz und Einheitswert variieren je nach Objekt, finanzierender Bank und Bonität des Käufers — sie sind hier ausdrücklich als Annahmen gekennzeichnet. Für Ihre eigene Entscheidung ersetzen Sie diese Werte durch Ihre konkreten Konditionen. Als öffentlichen Referenzwert bietet die Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構) die Finanzierungszinsen für Mietwohngebäude — mit zwei Varianten, 35 Jahre fest und 15 Jahre fest. Die Agentur weist ausdrücklich darauf hin, dass es „nach Ablauf der Zinsbindung keine Ober- oder Untergrenze für den neu geltenden Zinssatz gibt" — eine Zinssteigerung nach Ende der Bindungsfrist ist als Risiko fest einzuplanen, ganz ähnlich wie bei einer deutschen Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der Zinsbindung, nur ohne die in Deutschland üblichen Forward-Darlehen-Instrumente zur Absicherung.
Aufschlüsselung der Kaufnebenkosten | 8,0 % des Kaufpreises, aus Steuersätzen hergeleitet
Verkaufsunterlagen fassen die Nebenkosten oft pauschal zusammen. Wir rechnen sie stattdessen aus den einzelnen Steuersätzen hoch.
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Grundstück) | JPY 25.000.000 × 1/2 × 3 % | JPY 375.000 (ca. EUR 2.180) |
| Grunderwerbsteuer (Gebäude) | JPY 12.000.000 × 3 % | JPY 360.000 (ca. EUR 2.090) |
| Registrierungssteuer (Grundstück, Eigentumsübertragung) | JPY 25.000.000 × 1,5 % | JPY 375.000 (ca. EUR 2.180) |
| Registrierungssteuer (Gebäude, Eigentumsübertragung) | JPY 12.000.000 × 2,0 % | JPY 240.000 (ca. EUR 1.400) |
| Maklercourtage (Höchstsatz) | JPY 2.000.000 × 5,5 % + JPY 2.000.000 × 4,4 % + JPY 71.000.000 × 3,3 % | JPY 2.541.000 (ca. EUR 14.770) |
| Stempelsteuer (Kaufvertrag) | Ermäßigter Satz für JPY 50.000.000–100.000.000 | JPY 30.000 (ca. EUR 174) |
| Notar-/Grundbuchkosten inkl. Grundschuldeintragung | Angenommener Wert | JPY 390.000 (ca. EUR 2.270) |
| Finanzierungsgebühr | JPY 60.000.000 × 2,2 % (Annahme) | JPY 1.320.000 (ca. EUR 7.670) |
| Gebäudeversicherung (Einmalzahlung für 5 Jahre, Annahme) | – | JPY 400.000 (ca. EUR 2.330) |
| Summe | – | JPY 6.031.000 (ca. EUR 35.060) — 8,0 % des Kaufpreises |
Zur steuerlichen Grundlage: Der reguläre Satz der Grunderwerbsteuer (不動産取得税) beträgt 4 %; für den Erwerb von Grundstücken und Wohngebäuden bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) gilt jedoch ein ermäßigter Satz von 3 %, und bei Bauland wird die Bemessungsgrundlage zusätzlich auf die Hälfte des im Grundsteuerkataster erfassten Werts reduziert (Präfektur Osaka, „Grunderwerbsteuer"). Eine leicht zu übersehende Falle: Der Abzug für gebrauchte Wohngebäude (bis zu JPY 12.000.000 je nach Baujahr) setzt voraus, dass der Erwerber selbst darin wohnt — für ein zur Vermietung erworbenes gebrauchtes Apartmenthaus gilt er nicht. Bei der Registrierungssteuer wird zwischen Grundstück und Gebäude unterschieden. Für die Eigentumsübertragung von Grundstücken wurde die Frist der Ermäßigung im Steuerreformgesetz Reiwa 8 (2026) um drei Jahre bis zum 31. März Reiwa 11 (2029) verlängert; statt des regulären Satzes von 2,0 % gilt 1,5 %. Diese Ermäßigung setzt keine Eigennutzung voraus und gilt daher auch für Anlageobjekte. Der ermäßigte Satz für Wohngebäude auf der Gebäudeseite (0,3 % bei Eigentumsübertragung) setzt dagegen Eigennutzung voraus — bei Vermietungsobjekten gilt der reguläre Satz von 2,0 % (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 7191 zur Registrierungssteuer, Nationale Steuerbehörde, „Mitteilung zur Steuersatzermäßigung bei der Registrierungssteuer", April Reiwa 8). Einen vollständigen Überblick über die Voraussetzungen bietet unser Beitrag „Ermäßigung der Grunderwerbsteuer und das Verfahren zur Rückerstattung" — er hilft, versäumte Anträge zu vermeiden.
Die Maklercourtage wurde nach dem Höchstsatz gemäß Bekanntmachung des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus berechnet: Der Kaufpreis wird in die Segmente bis JPY 2.000.000 (5,5 %), JPY 2.000.000–4.000.000 (4,4 %) und über JPY 4.000.000 (3,3 %) unterteilt, die jeweiligen Anteile werden mit dem Satz multipliziert und summiert (Höchstvergütung für Immobilienmakler beim Kauf/Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden). Die Stempelsteuer beträgt für bis zum 31. März Reiwa 9 (2027) ausgestellte Grundstücksübertragungsverträge im ermäßigten Bereich zwischen JPY 50.000.000 und JPY 100.000.000 pauschal JPY 30.000 (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 7108).
Laufende Kosten | Grundsteuer 1,4 % plus Stadtplanungssteuer 0,3 % pro Jahr
In der Stadt Osaka beträgt die Grundsteuer (固定資産税) 1,4 % und die Stadtplanungssteuer (都市計画税) 0,3 %. Da die Stadt Osaka praktisch vollständig als städtisches Entwicklungsgebiet ausgewiesen ist, fallen beide Steuern an. Entscheidend wirkt hier eine Sonderregelung für die Bemessungsgrundlage von Wohnbauland.
| Gegenstand | Bemessungsgrundlage | Steuersatz | Jährliche Steuer |
|---|---|---|---|
| Grundstück, Grundsteuer | JPY 25.000.000 × 1/6 = JPY 4.167.000 (ca. EUR 24.230) | 1,4 % | JPY 58.333 (ca. EUR 339) |
| Grundstück, Stadtplanungssteuer | JPY 25.000.000 × 1/3 = JPY 8.333.000 (ca. EUR 48.450) | 0,3 % | JPY 25.000 (ca. EUR 145) |
| Gebäude, Grundsteuer | JPY 12.000.000 (ca. EUR 69.800) | 1,4 % | JPY 168.000 (ca. EUR 977) |
| Gebäude, Stadtplanungssteuer | JPY 12.000.000 (ca. EUR 69.800) | 0,3 % | JPY 36.000 (ca. EUR 209) |
| Summe | – | – | JPY 287.333 (ca. EUR 1.670) |
Für kleinflächiges Wohnbauland (bis 200 m² pro Wohneinheit) wird die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer auf 1/6 und für die Stadtplanungssteuer auf 1/3 des Werts reduziert. Diese Sonderregelung gilt pro Wohneinheit, sodass bei einem Achtparteienhaus eine Fläche von bis zu 1.600 m² als kleinflächiges Wohnbauland gilt (Stadt Osaka, „Sonderregelung zur Bemessungsgrundlage für Wohnbauland", Stadt Osaka, „Überblick zu Grundsteuer und Stadtplanungssteuer"). Je mehr Einheiten ein Apartmenthaus hat, desto geringer fällt die Grundstücksbelastung anteilig aus. Ohne diese Sonderregelung läge allein die Grundstückssteuer bei JPY 425.000 (ca. EUR 2.470) pro Jahr — ein Unterschied von gut JPY 340.000 (ca. EUR 1.980).
Die vier Stufen: Bruttorendite → NOI-Rendite → CCR → Cashflow nach Steuern
| Stufe | Basisszenario (10 % Leerstand) | Stressszenario (20 % Leerstand) |
|---|---|---|
| Jahreseinnahmen bei Vollvermietung | JPY 5.376.000 (ca. EUR 31.300) | JPY 5.376.000 (ca. EUR 31.300) |
| Effektive Gesamteinnahmen | JPY 4.838.400 (ca. EUR 28.130) | JPY 4.300.800 (ca. EUR 25.000) |
| Verwaltungsgebühr (5 % der effektiven Gesamteinnahmen) | JPY 241.920 (ca. EUR 1.410) | JPY 215.040 (ca. EUR 1.250) |
| Grundsteuer + Stadtplanungssteuer | JPY 287.333 (ca. EUR 1.670) | JPY 287.333 (ca. EUR 1.670) |
| Instandhaltung/Renovierung bei Mieterwechsel | JPY 400.000 (ca. EUR 2.330) | JPY 400.000 (ca. EUR 2.330) |
| Vermietungswerbung | JPY 224.000 (ca. EUR 1.300) | JPY 224.000 (ca. EUR 1.300) |
| Gebäudeversicherung (anteilig)/Gemeinschaftsstrom/Rücklage | JPY 260.000 (ca. EUR 1.510) | JPY 260.000 (ca. EUR 1.510) |
| Bewirtschaftungskosten gesamt | JPY 1.413.253 (ca. EUR 8.220) | JPY 1.386.373 (ca. EUR 8.060) |
| NOI (Nettobetriebsergebnis) | JPY 3.425.147 (ca. EUR 19.910) | JPY 2.914.427 (ca. EUR 16.940) |
| Bruttorendite | 7,17 % | 7,17 % |
| NOI-Rendite (÷ Kaufpreis) | 4,57 % | 3,89 % |
| Nettorendite (÷ Gesamtinvestition JPY 81.030.000) | 4,23 % | 3,60 % |
| Jährliche Tilgung/Zins (JPY 60.000.000, 2,5 %, 25 Jahre) | JPY 3.230.040 (ca. EUR 18.780) | JPY 3.230.040 (ca. EUR 18.780) |
| Cashflow vor Steuern | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) | -JPY 315.613 (ca. -EUR 1.835) |
| Eigenkapitalrendite (CCR) | 0,93 % | -1,50 % |
Hier löst sich die eingangs aufgeworfene Frage auf: Wird ein Objekt mit nominal 7,17 % Bruttorendite tatsächlich bewirtschaftet, sinkt die Nettorendite bezogen auf die Gesamtinvestition auf 4,23 % — nahezu identisch mit den 4,2 % erwarteter Rendite, die Investoren in der Umfrage des Japan Real Estate Institute für Osaka angaben. Die 7,17 % aus dem Exposé und die 4,2 % aus der Investorenumfrage sind zwei Ansichten desselben Objekts.
Setzt man die Leerstandsquote auf 20 %, rutscht der Cashflow vor Steuern auf ein Minus von JPY 316.000 (ca. -EUR 1.835) pro Jahr. Angesichts der Tatsache, dass in Osaka jede fünfte Mietwohnung im Bestand leer steht, lässt sich dieses Szenario in der Kalkulation nicht ignorieren.
Wie viel weniger bleibt übrig, wenn der Zinssatz um 1 Punkt steigt?
| Zinssatz | Jährliche Tilgung/Zins | Cashflow vor Steuern |
|---|---|---|
| 1,5 % | JPY 2.879.542 (ca. EUR 16.740) | JPY 545.605 (ca. EUR 3.170) |
| 2,0 % | JPY 3.051.751 (ca. EUR 17.740) | JPY 373.396 (ca. EUR 2.170) |
| 2,5 % (Basis) | JPY 3.230.040 (ca. EUR 18.780) | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) |
| 3,0 % | JPY 3.414.321 (ca. EUR 19.850) | JPY 10.826 (ca. EUR 63) |
| 3,5 % | JPY 3.604.490 (ca. EUR 20.960) | -JPY 179.343 (ca. -EUR 1.040) |
Steigt der Zinssatz allein von 2,5 % auf 3,5 %, sinkt der Jahresüberschuss um JPY 374.000 (ca. EUR 2.170) und rutscht ins Minus — selbst wenn die Leerstandsquote von 10 % gehalten werden kann. Wer variabel finanziert oder nach Ablauf einer Zinsbindung eine Anpassung riskiert, sollte diese Sensitivität vorab kennen — ein Punkt, der für DACH-Investoren aus Zeiten steigender EZB-Leitzinsen unmittelbar nachvollziehbar sein dürfte, auch wenn japanische Anschlusskonditionen anderen Mechanismen folgen als deutsche Forward-Darlehen.
Auch die Tilgungsdauer wirkt ähnlich stark. Holzbauten haben mit 22 Jahren eine kurze gesetzliche Nutzungsdauer, wodurch sich die Finanzierungslaufzeit nur schwer verlängern lässt.
| Tilgungsdauer | Jährliche Tilgung/Zins | Cashflow vor Steuern |
|---|---|---|
| 15 Jahre | JPY 4.800.882 (ca. EUR 27.910) | -JPY 1.375.735 (ca. -EUR 8.000) |
| 20 Jahre | JPY 3.815.301 (ca. EUR 22.180) | -JPY 390.154 (ca. -EUR 2.270) |
| 22 Jahre | JPY 3.548.448 (ca. EUR 20.630) | -JPY 123.301 (ca. -EUR 717) |
| 25 Jahre (Basis) | JPY 3.230.040 (ca. EUR 18.780) | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) |
| 30 Jahre | JPY 2.844.870 (ca. EUR 16.540) | JPY 580.277 (ca. EUR 3.370) |
Bei einer Laufzeit von 22 Jahren oder weniger rutscht dieses Apartmenthaus ins Minus. Wer ein Holzapartmenthaus in Betracht zieht, sollte deshalb vor der Preisverhandlung zunächst bei der finanzierenden Bank klären, über wie viele Jahre finanziert werden kann — dieser Punkt wirkt sich stärker auf das Ergebnis aus als der Verhandlungserfolg beim Kaufpreis.
Der Kaufpreis entscheidet über den Jahresüberschuss | Vergleich nach Bruttorendite
| Kaufpreis | Bruttorendite | Cashflow vor Steuern | Eigenkapital | CCR |
|---|---|---|---|---|
| JPY 67.200.000 (ca. EUR 390.700) | 8,00 % | JPY 531.031 (ca. EUR 3.090) | JPY 18.840.000 (ca. EUR 109.500) | 2,82 % |
| JPY 71.680.000 (ca. EUR 416.700) | 7,50 % | JPY 338.090 (ca. EUR 1.970) | JPY 20.100.000 (ca. EUR 116.900) | 1,68 % |
| JPY 75.000.000 (ca. EUR 436.000) | 7,17 % | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) | JPY 21.030.000 (ca. EUR 122.300) | 0,93 % |
| JPY 80.640.000 (ca. EUR 468.800) | 6,67 % | -JPY 47.793 (ca. -EUR 278) | JPY 22.610.000 (ca. EUR 131.500) | -0,21 % |
Diese Tabelle fixiert Eigenkapitalquote (20 %), Zinssatz (2,5 %) und Laufzeit (25 Jahre) und variiert nur den Kaufpreis. Das Eigenkapital enthält zusätzlich die Kaufnebenkosten in Höhe von 8,0 % des Kaufpreises. Bei identischen Mieteinnahmen führt ein Kauf zu 6,67 % Bruttorendite ins Minus, während ein Kauf zu 8,00 % eine CCR von 2,8 % ermöglicht. Über den Jahresüberschuss beim Betrieb eines Apartmenthauses in Osaka entscheidet primär der Einkaufspreis — nicht das Geschick in der Bewirtschaftung.
[Rechenbeispiel 2] Die Abschreibung des Holzapartmenthauses entscheidet über den Cashflow nach Steuern
Bisher ging es ausschließlich um Zahlen vor Steuern. Die letzte entscheidende Weiche ist die Abschreibung (減価償却). Bei identischem Objekt und identischer Bewirtschaftung schwankt der Cashflow nach Steuern je nach Gebäudealter um mehr als JPY 1.000.000 (ca. EUR 5.800) pro Jahr.
Gesetzliche Nutzungsdauer von 22 Jahren und das vereinfachte Verfahren für Gebrauchtimmobilien
Die gesetzliche Nutzungsdauer (法定耐用年数) eines Gebäudes ist in Japan durch Bauweise und Nutzungsart amtlich festgelegt — ein System ohne direktes Äquivalent im deutschen Steuerrecht, wo für vermietete Gebäude pauschal 2 % bzw. 2,5 % linear über 50 bzw. 40 Jahre abgeschrieben wird, unabhängig von der Bauweise.
| Bauweise | Nutzungsart | Gesetzliche Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Holzbau / Bau aus Kunstharz | Gewerbe / Wohnen | 22 Jahre |
| Holzskelett-Mörtelbau | Gewerbe / Wohnen | 20 Jahre |
| Ziegel-, Naturstein-, Betonblockbau | Gewerbe / Wohnen | 38 Jahre |
| Stahlbeton- / Stahlskelett-Stahlbetonbau | Wohnen | 47 Jahre |
Quelle: Nationale Steuerbehörde (国税庁), „Tabelle der Nutzungsdauer wesentlicher abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter".
Bei einer gebrauchten Immobilie kann, wenn sich die verbleibende Nutzungsdauer nur schwer schätzen lässt, ein vereinfachtes Verfahren angewendet werden. Die Formel lautet wie folgt (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 5404, „Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter"):
- Ein Wirtschaftsgut, bei dem die gesetzliche Nutzungsdauer bereits vollständig abgelaufen ist: gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %
- Ein Wirtschaftsgut, bei dem die gesetzliche Nutzungsdauer teilweise abgelaufen ist: (gesetzliche Nutzungsdauer − abgelaufene Jahre) + abgelaufene Jahre × 20 %
- Bruchteile unter einem Jahr werden abgerundet; ergibt sich ein Wert unter zwei Jahren, gelten zwei Jahre
Für ein Holzapartmenthaus bedeutet das: Bei einem Gebäudealter von 10 Jahren ergibt sich (22 − 10) + 10 × 20 % = 14 Jahre; bei einem Gebäudealter von 25 Jahren ergibt sich 22 × 20 % = 4,4 Jahre, abgerundet auf 4 Jahre. Zu beachten: Übersteigen werterhöhende Investitionen, die für die betriebliche Nutzung getätigt wurden, 50 % des Anschaffungswerts, ist das vereinfachte Verfahren nicht mehr anwendbar. Unser Beitrag „Abschreibung aus Nutzungsdauer und abgelaufenen Jahren berechnen" zeigt das Rechenschema im Detail und beschleunigt den Vergleich zwischen mehreren Objekten.
Cashflow nach Steuern nach Gebäudealter
Die folgende Tabelle hält die Aufteilung des Gebäudewerts (JPY 24.000.000, ca. EUR 139.500), die Leerstandsquote (10 %) und alle übrigen Annahmen konstant und variiert nur die Abschreibungsdauer. Für den Grenzsteuersatz bei Einkommensteuer und Einwohnersteuer wurde ein kombinierter Satz von 30 % angenommen (Einkommensteuer 20 % + Einwohnersteuer 10 %, entsprechend einem zu versteuernden Einkommen zwischen JPY 3.300.000 und JPY 6.950.000).
| Position | Neubau (22 Jahre Abschreibung) | 10 Jahre alt (14 Jahre Abschreibung) | 25 Jahre alt (4 Jahre Abschreibung) |
|---|---|---|---|
| Jährliche Abschreibung | JPY 1.090.909 (ca. EUR 6.340) | JPY 1.714.286 (ca. EUR 9.970) | JPY 6.000.000 (ca. EUR 34.880) |
| Einkünfte aus Vermietung (Jahr 1) | JPY 854.200 (ca. EUR 4.970) | JPY 230.823 (ca. EUR 1.340) | -JPY 4.054.891 (ca. -EUR 23.580) |
| Einkommen-/Einwohnersteuer | JPY 256.260 (ca. EUR 1.490) | JPY 69.247 (ca. EUR 403) | -JPY 914.540 (ca. -EUR 5.320, Erstattung) |
| Cashflow vor Steuern | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) | JPY 195.107 (ca. EUR 1.130) |
| Cashflow nach Steuern | -JPY 61.153 (ca. -EUR 356) | JPY 125.860 (ca. EUR 732) | JPY 1.109.647 (ca. EUR 6.450) |
Bei der Spalte für das 25 Jahre alte Gebäude ist ein Punkt besonders zu beachten: Von dem Verlust aus Vermietungseinkünften in Höhe von JPY 4.054.891 darf der Anteil, der auf Schuldzinsen für den Erwerb des Grund und Bodens entfällt (in diesem Beispiel 68 % des Grundstücksanteils = JPY 1.006.000, ca. EUR 5.850), nicht mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 1391, „Wenn Einkünfte aus Vermietung negativ werden"). Die obige Tabelle berücksichtigt diesen Ausschluss bereits und rechnet die Erstattung auf Basis von JPY 3.048.000. Wird dieser Punkt übersehen, fällt die kalkulierte Erstattung rund 10 % zu hoch aus.
Der Einkommensteuersatz in Japan ist progressiv gestaffelt und reicht in sieben Stufen von 5 % bis 45 % (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 2260, „Einkommensteuersätze") — strukturell vergleichbar mit dem deutschen progressiven Tarif, jedoch mit anderen Schwellenwerten. Je höher der Grenzsteuersatz eines Investors, desto stärker wirkt der Abschreibungseffekt.
Wann tritt der „Dead Cross" ein?
Die jährliche Abschreibung von JPY 1.100.000 (ca. EUR 6.400) beim 25 Jahre alten Gebäude endet bereits nach vier Jahren. Sehen Sie, was im fünften Jahr passiert:
| Position | Jahr 1–4 | Ab Jahr 5 |
|---|---|---|
| Jährliche Abschreibung | JPY 6.000.000 (ca. EUR 34.880) | JPY 0 |
| Einkünfte aus Vermietung | -JPY 4.054.891 (ca. -EUR 23.580) | JPY 2.128.957 (ca. EUR 12.380) |
| Einkommen-/Einwohnersteuer | -JPY 914.540 (ca. -EUR 5.320, Erstattung) | JPY 638.687 (ca. EUR 3.710) |
| Cashflow nach Steuern | JPY 1.109.647 (ca. EUR 6.450) | -JPY 443.580 (ca. -EUR 2.580) |
In dem Moment, in dem die Abschreibung endet, entsteht rein buchhalterisch ein Gewinn, während die liquiden Mittel tatsächlich sinken. Dieses Phänomen wird in Japan als „Dead Cross" (デッドクロス) bezeichnet — ein Begriff aus der japanischen Immobilienpraxis ohne eine feste deutsche Entsprechung, am ehesten vergleichbar mit dem Moment, in dem in Deutschland die lineare AfA für ein Bestandsobjekt vollständig aufgebraucht ist und die Steuerlast sprunghaft steigt, obwohl sich am tatsächlichen Cashflow aus der Vermietung nichts verändert hat. Aus einem jährlichen Plus von JPY 1.100.000 wird ein Minus von JPY 440.000 — eine Differenz von JPY 1.530.000 (ca. EUR 8.900).
Wer ein älteres Holzapartmenthaus kauft, sollte deshalb schon vor dem Kauf festlegen, ob das Objekt im Jahr des Abschreibungsendes verkauft oder weiter gehalten werden soll. Wer weiter hält, benötigt entweder eine zweite Einkunftsquelle, die den Verlust ab Jahr 5 auffängt, oder einen Plan zur Sondertilgung, um die Zinslast zu senken. Wer verkaufen will, sollte vorab die Besteuerung des Veräußerungsgewinns prüfen: Beträgt die Besitzdauer zum 1. Januar des Verkaufsjahres mehr als fünf Jahre, gilt die langfristige Veräußerung (Einkommensteuer 15 % + Einwohnersteuer 5 %); bei fünf Jahren oder weniger die kurzfristige Veräußerung (Einkommensteuer 30 % + Einwohnersteuer 9 %) (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 3208 und Nr. 3211).
Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist dieser Punkt der vielleicht größte Systemunterschied im gesamten Artikel: Nach deutschem Recht sind private Veräußerungsgewinne aus Immobilien gemäß § 23 EStG nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist vollständig steuerfrei — ein Investor, der eine Immobilie über zehn Jahre hält, zahlt beim Verkauf keine Einkommensteuer auf den Wertzuwachs. In Japan existiert keine vergleichbare vollständige Befreiung. Nach fünf Jahren Haltedauer halbiert sich lediglich der Steuersatz — von kombiniert 39 % (kurzfristig) auf kombiniert 20 % (langfristig) —, eine Steuerpflicht bleibt jedoch auf unbegrenzte Zeit bestehen, unabhängig davon, ob das Objekt 6 Jahre oder 40 Jahre gehalten wurde. Wer aus einem deutschen Steuerumfeld kommt, sollte diesen Unterschied explizit in seine Exit-Strategie einpreisen: Ein „Buy and hold für immer, dann steuerfrei verkaufen"-Ansatz wie in Deutschland funktioniert in Japan nicht — die Steuerlast beim Verkauf bleibt strukturell bestehen, wird aber nach dem fünften Jahr spürbar günstiger. Zudem wird die Anschaffungskosten-Basis für das Gebäude um die während der Haltedauer vorgenommenen Abschreibungen gemindert, sodass ein bereits vollständig abgeschriebenes Objekt beim Verkauf einen entsprechend höheren steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn ausweist.
Was sollte man in Osaka kaufen? | Holzapartmenthaus, komplettes RC-Gebäude, Eigentumswohnung, Einfamilien-Mietobjekt
Wer den Einstieg in die Vermietung in Osaka überhaupt erst plant, trifft eine tragfähigere Entscheidung, wenn er das Holzapartmenthaus nicht isoliert betrachtet, sondern den Alternativen gegenüberstellt.
| Vergleichspunkt | Holzapartmenthaus | Komplettes RC-Gebäude (Stahlbeton) | Eigentumswohnung | Einfamilien-Mietobjekt |
|---|---|---|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer | 22 Jahre | 47 Jahre | 47 Jahre (bei Stahlbeton) | 22 Jahre (Holzbau) |
| Jährliche Abschreibung (bei Gebäudewert JPY 24.000.000) | ca. JPY 1.090.000 (ca. EUR 6.340) | ca. JPY 510.000 (ca. EUR 2.970) | ca. JPY 510.000 (ca. EUR 2.970) | ca. JPY 1.090.000 (ca. EUR 6.340) |
| Kurzfristiger Steuervorteil | groß (stärker bei älteren Gebäuden) | gering | gering | groß |
| Verlängerbarkeit der Finanzierungslaufzeit | gering | hoch | hoch | gering |
| Investitionsvolumen pro Einheit | mittel | hoch | niedrig | mittel |
| Einnahmen bei Leerstand | durch andere Einheiten ausgleichbar | durch andere Einheiten ausgleichbar | fällt vollständig weg | fällt vollständig weg |
| Liquidität beim Exit | mittel (Käufer sind Investoren) | mittel bis niedrig (hohes Preissegment) | hoch (auch Eigennutzer kaufen) | hoch (auch Eigennutzer kaufen) |
| Passende Lage in Osaka | Randbezirke der Stadt, Umlandstädte | Stadtzentrum | Umeda, Honmachi, Namba und Umgebung | Familiengebiete im Umland |
Die Nutzungsdauer stammt aus der Tabelle der Nationalen Steuerbehörde. Der zentrale Punkt dieser Gegenüberstellung: Ein Holzapartmenthaus ist ein Produkt, das kurzfristig hohe Abschreibungen ermöglicht und über kurze Finanzierungslaufzeiten läuft, während ein komplettes RC-Gebäude ein Produkt für „langfristige Finanzierung, langfristiges Halten" ist. Ersteres eignet sich für Investoren mit hohem Grenzsteuersatz, Letzteres für alle, die eine niedrige Tilgungsquote und einen stabilen Betrieb bevorzugen — eine Abwägung, die strukturell an die Entscheidung zwischen einer schnell abschreibbaren Bestandsimmobilie und einem langfristig gehaltenen Neubau in Deutschland erinnert, auch wenn die deutschen AfA-Sätze weit geringer ausfallen als die japanischen. Unser Beitrag „Praxisvergleich der Bauweisen Holz, Stahl und Stahlbeton" behandelt zusätzlich Baukosten und Schallschutz im Detail.
Wie ist die Marktlage in Osaka einzuschätzen? | Bodenpreise, die Zeit nach der Expo, der aktuelle Stand des IR-Projekts (Stand August 2026)
Bodenrichtwerte Reiwa 8: Wohnbauland Region Osaka +2,5 %, Wohnbauland Stadt Osaka +6,5 %
| Region/Gebiet | Veränderung Wohnbauland | Veränderung Gewerbeland |
|---|---|---|
| Japan gesamt | +2,1 % | +4,3 % |
| Großraum Tokyo | +4,5 % | +9,3 % |
| Großraum Osaka | +2,5 % | +7,3 % |
| Großraum Nagoya | +1,9 % | +3,3 % |
| Präfektur Osaka | +2,8 % | +8,5 % |
| Stadt Osaka | +6,5 % | +12,7 % |
| Präfektur Fukuoka | +3,7 % | +5,2 % |
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省), „Überblick zu den Bodenrichtwerten Reiwa 8" (Stichtag 1. Januar 2026, veröffentlicht am 17. März 2026), zugehörige Pressemitteilung. Der höchste Bodenwert für Wohnbauland im Großraum Osaka liegt in Fukushima 3-chōme, Stadt Osaka, bei JPY 1.470.000 pro m² (ca. EUR 8.550/m², +8,9 %).
Ein jährlicher Anstieg der Wohnbaulandpreise in der Stadt Osaka von 6,5 % bedeutet bei gleichbleibender Miete eine entsprechende Renditekompression um denselben Betrag. Steigende Bodenpreise wirken sich positiv auf stille Reserven während der Haltedauer und auf den Verkaufspreis beim Exit aus — für Käufer, die jetzt einsteigen wollen, sind sie dagegen ein Gegenwind.
Die Expo endete 2025, das IR-Projekt soll 2030 eröffnen
Die Weltausstellung Osaka-Kansai (大阪・関西万博) endete 2025. Für künftige Investitionsentscheidungen ist der „Expo-Effekt" damit kein zukünftiges Ereignis mehr, das noch einzupreisen wäre. Beim Osaka-IR-Projekt (Integrated Resort, ein kombiniertes Casino-Resort-Vorhaben ohne direktes deutsches Äquivalent) arbeiten die Präfektur Osaka, die Stadt Osaka sowie die Osaka IR Corporation auf eine Eröffnung im Herbst 2030 hin. Am 24. April 2025 fand der offizielle Baubeginn statt, die Bauarbeiten laufen (Präfektur Osaka, „Baubeginn und Grundsteinlegung des Osaka-IR-Bauprojekts").
Bis zur Eröffnung vergehen jedoch noch vier Jahre. Einen heutigen Kaufpreis auf Basis einer erst in vier Jahren erwarteten Nachfrage zu rechtfertigen, ist nicht ratsam. Die Erwartung ist mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits in die aktuellen Preise eingepreist, und wie stark die Mietnachfrage nach der Eröffnung tatsächlich welchen Stadtbezirk erreichen wird, bleibt derzeit reine Schätzung. Der Effekt des IR-Projekts und der Stadtentwicklung Umekita ist realistischer als Argument für das Halten eines Bestandsobjekts zu behandeln, nicht als Kaufgrund.
Die Haushaltszahl der Präfektur Osaka erreicht 2030 ihren Höhepunkt
| Jahr | Private Haushalte gesamt | Einpersonenhaushalte |
|---|---|---|
| 2020 | 4.127.000 Haushalte | 1.727.000 Haushalte |
| 2025 | 4.214.000 Haushalte | 1.841.000 Haushalte |
| 2030 | 4.215.000 Haushalte (Höhepunkt) | 1.900.000 Haushalte |
| 2035 | 4.150.000 Haushalte | 1.912.000 Haushalte (Höhepunkt) |
| 2040 | 4.041.000 Haushalte | 1.885.000 Haushalte |
| 2050 | 3.767.000 Haushalte | 1.784.000 Haushalte |
Quelle: Nationales Institut für Bevölkerungs- und Sozialforschung (国立社会保障・人口問題研究所), „Zukunftsprognose der Haushaltszahlen Japans nach Präfektur, Reiwa-6-Schätzung" (2024).
Die Zahl der Haushalte — die Grundgröße der Mietnachfrage — erreicht in der Präfektur Osaka 2030 ihren Höhepunkt und liegt 2050 rund 8,7 % unter dem Wert von 2020. Bei Einpersonenhaushalten liegt der Höhepunkt 2035, danach sinkt die Zahl allmählich. Wer 2026 kauft und zehn Jahre hält, liegt noch in der Nachfragespitze; wer 25 Jahre hält, gerät in der zweiten Hälfte in eine Schrumpfungsphase. Bei einer Finanzierungslaufzeit von 25 Jahren erleichtert eine von vornherein mitgeplante Exit-Option nach 10 oder 15 Jahren die spätere Entscheidung erheblich.
Fünf Punkte, die vor dem Einstieg in die Vermietung eines Apartmenthauses in Osaka geklärt sein sollten
- Mit welcher Leerstandsquote wird gerechnet? Rechnen Sie zweigleisig mit einem Basisszenario von 10 % und einem Stressszenario von 20 % und ziehen Sie nur Preissegmente in Betracht, bei denen die Finanzierung auch im 20-%-Szenario trägt.
- Über wie viele Jahre lässt sich die Finanzierung strukturieren? Die gesetzliche Nutzungsdauer von Holzbauten beträgt 22 Jahre. Klären Sie die mögliche Laufzeit mit der finanzierenden Bank, bevor Sie in die Preisverhandlung einsteigen. Bei 22 Jahren oder weniger rutscht das Objekt unter den Bedingungen dieses Artikels ins Minus.
- Hält die Kalkulation einen Zinsanstieg um 1 Prozentpunkt aus? Prüfen Sie, ob auch bei einem Anstieg von 2,5 % auf 3,5 % noch ein positiver Cashflow verbleibt. Für die Anpassung nach Ablauf einer Zinsbindung gibt es keine Obergrenze.
- Was passiert im Jahr, in dem die Abschreibung ausläuft? Bei älteren Gebäuden ist die Abschreibung bereits nach 4 bis 14 Jahren aufgebraucht. Legen Sie vor dem Kauf fest, ob Sie im Jahr des „Dead Cross" verkaufen oder weiter halten.
- Wem wird die Verwaltung anvertraut? Der Unterschied zwischen 10 % und 20 % Leerstand beträgt unter den Bedingungen dieses Artikels JPY 510.000 (ca. EUR 2.970) pro Jahr. Die Qualität der Bewirtschaftung entscheidet maßgeblich über das Ergebnis.
Die Wahl der Hausverwaltung | Prüfen Sie die Registrierung als Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen
Der erste Prüfpunkt bei der Wahl einer Hausverwaltung ist die Registrierung als Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen (賃貸住宅管理業). Nach dem japanischen Gesetz zur ordnungsgemäßen Ausübung der Mietwohnungsverwaltung (賃貸住宅管理業適正化法) sind Unternehmen, die 200 oder mehr Einheiten verwalten, verpflichtet, sich beim Minister für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus registrieren zu lassen (unter 200 Einheiten ist die Registrierung freiwillig). Registrierte Unternehmen müssen unter anderem pro Geschäftsstelle mindestens einen qualifizierten Geschäftsleiter (業務管理者) benennen und Eigentümern vor Abschluss eines Verwaltungsvertrags Honorar sowie Inhalt und Durchführung der Verwaltungsleistungen schriftlich erläutern (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Kernpunkte des Registrierungssystems für Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen"). Ein System, das strukturell an die deutsche WEG-Verwalterzertifizierung erinnert, in der Praxis aber deutlich weniger standardisiert ist als etwa eine Hausverwalter-Zulassung nach § 26a WEG.
Registrierungsstatus, die tatsächliche Präsenz eines Geschäftsleiters und die Durchführung der vorgeschriebenen Erläuterung wichtiger Vertragsinhalte lassen sich bereits vor Vertragsschluss prüfen. Darüber hinaus lohnt sich die Frage, ob das Unternehmen die Mietpreisniveaus und die Vermietungserfolge in den einzelnen Bezirken Osakas mit konkreten Zahlen belegen kann. Unser Beitrag „Rollen, Arten und Auswahl von Hausverwaltungsunternehmen" ordnet die Unterschiede zwischen Vermittlung, Verwaltung und Komplettservice ein.
Wir bei INA&Associates verstehen Menschen als unser wichtigstes Kapital (人財) — ein Grundsatz, der über die reine Personalfrage hinausgeht und unsere gesamte Haltung zur Immobilienverwaltung prägt. Leerstand wird nicht allein durch Systeme vermieden, sondern durch Menschen, die die lokalen Mietpreise und das tägliche Leben der Mieter tatsächlich kennen. Wie dieser Artikel gezeigt hat, macht die Qualität der Verwaltung einen Unterschied von mehreren hunderttausend Yen im Jahr — sie ist in der Ertragsrechnung sichtbar, nicht nur ein Servicemerkmal.
Fazit | Die Vermietung eines Apartmenthauses in Osaka: „Man steigt mit Zahlen ein, man steigt mit Zahlen aus"
Ob sich ein Apartmenthaus in Osaka 2026 lohnt, entscheidet sich nicht an der Beliebtheit der Lage, sondern an vier Zahlen: dem Einkaufspreis (bzw. der Bruttorendite), der Leerstandsquote, den Finanzierungskonditionen und der Abschreibungsdauer.
Unter den Bedingungen dieses Artikels — Bruttorendite 7,17 %, Leerstand 10 %, Zinssatz 2,5 %, Laufzeit 25 Jahre — betrug der Jahresüberschuss vor Steuern JPY 195.000 (ca. EUR 1.130). Bei einem Kauf zu 8,00 % Bruttorendite wären es JPY 531.000 (ca. EUR 3.090) gewesen, bei 6,67 % dagegen ein Minus. Wird die Leerstandsquote auf 20 % gesetzt, rutscht das Ergebnis ins Minus; steigt der Zinssatz auf 3,5 %, ebenso. Angesichts einer Leerstandsquote von rund 20 % im Mietwohnungsbestand Osakas ist diese Kalkulation keineswegs pessimistisch angesetzt, sondern realistisch.
Osaka bietet gegenüber Tokyo leichter erzielbare Renditen und eine größere Grundgesamtheit an Mietnachfrage. Dennoch bleibt bei einer Kalkulation mit amtlichen Daten nur ein schmaler Jahresüberschuss übrig. Gerade deshalb sind wir überzeugt: Wer Preis, Finanzierung, Leerstand und Steuern bereits vor dem Kauf in konkreten Zahlen festlegt, geht den Weg, der langfristig Vermögen erhält.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Welche Rendite ist bei der Vermietung eines Apartmenthauses in Osaka als Richtwert realistisch?
Die von Investoren erwartete Rendite liegt für ein komplettes Mietwohngebäude in Osaka bei 4,2 % (Einraumwohnungen) bzw. 4,3 % (Familienwohnungen) (Japan Real Estate Institute, 54. Immobilieninvestoren-Umfrage, Stand April 2026). Dies ist ein Wert auf NOI-Basis, also nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Die in Verkaufsunterlagen ausgewiesene Bruttorendite liegt üblicherweise 2 bis 3 Prozentpunkte höher — ein Objekt mit nominal 7 % Bruttorendite pendelt sich in der tatsächlichen Bewirtschaftung meist im Bereich von 4 % ein.
F2. Welcher Stadtbezirk eignet sich für die Vermietung eines Apartmenthauses in der Stadt Osaka?
Nach Leerstandsquote geordnet liegen Kita (11,1 %), Tsurumi (11,3 %), Nishi (11,5 %), Jōtō (12,6 %) und Fukushima (13,0 %) am niedrigsten (Stadt Osaka, Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5). Allerdings sind in Bezirken mit niedriger Leerstandsquote auch die Kaufpreise hoch, sodass die Bruttorendite dort auf das untere 5-%-Feld sinkt. Als Kompromiss zwischen Rendite und Leerstandsrisiko kommen häufig die Bezirke Jōtō, Yodogawa, Higashiyodogawa und Suminoe infrage. In der Präfektur liegen Ibaraki (9,1 %) und Takatsuki (9,6 %) am niedrigsten.
F3. Mit welcher Leerstandsquote sollte kalkuliert werden?
Wir empfehlen ein zweigleisiges Vorgehen mit einem Basisszenario von 10 % und einem Stressszenario von 20 %. Der Mietwohnungsbestand der Präfektur Osaka (1.718.000 vermietete Einheiten + 436.100 zur Vermietung bestimmte leerstehende Einheiten) weist eine Leerstandsquote von 20,2 % auf. Diese 20 % enthalten auch Objekte, deren Vermarktung bereits eingestellt wurde, und müssen nicht unbesehen für das eigene Objekt übernommen werden — es lohnt sich aber zu prüfen, ob der Kaufpreis auch bei 20 % Leerstand die Finanzierung noch trägt.
F4. Über wie viele Jahre lässt sich ein gebrauchtes Holzapartmenthaus abschreiben?
Die gesetzliche Nutzungsdauer für Holzbauten beträgt 22 Jahre. Bei Gebrauchtimmobilien gilt nach dem vereinfachten Verfahren: bei 10 Jahren Gebäudealter (22 − 10) + 10 × 20 % = 14 Jahre; bei einem Gebäudealter über der gesetzlichen Nutzungsdauer, etwa 25 Jahre, 22 × 20 % = 4 Jahre (abgerundet) (Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 5404). Je kürzer die Abschreibungsdauer, desto höher die jährliche Abschreibung und desto größer der kurzfristige Steuervorteil — allerdings tritt der „Dead Cross", bei dem das zu versteuernde Einkommen im Jahr nach Ende der Abschreibung sprunghaft steigt, entsprechend früher ein.
F5. Mit welchem Anteil des Kaufpreises sollte man für die Kaufnebenkosten kalkulieren?
Im Beispiel dieses Artikels — ein gebrauchtes Holzapartmenthaus für JPY 75.000.000 (ca. EUR 436.000) — summierten sich Grunderwerbsteuer JPY 735.000 (ca. EUR 4.270), Registrierungssteuer JPY 615.000 (ca. EUR 3.580), Maklercourtage JPY 2.541.000 (ca. EUR 14.770) und Stempelsteuer JPY 30.000 (ca. EUR 174) sowie weitere Positionen auf insgesamt JPY 6.031.000 (ca. EUR 35.060) — 8,0 % des Kaufpreises. Die Ermäßigung der Registrierungssteuer für Grundstücke (1,5 %) gilt auch für Anlageobjekte; der Abzug bei der Grunderwerbsteuer für gebrauchte Wohngebäude und der ermäßigte Satz für Wohngebäude bei der Registrierungssteuer setzen dagegen Eigennutzung voraus und gelten für Vermietungsobjekte nicht. Verglichen mit einem Fall, in dem diese Ermäßigungen greifen würden, fällt allein der Gebäudeanteil um mehr als JPY 500.000 (ca. EUR 2.910) höher aus.
Quellen und weiterführende Materialien
- Japan Real Estate Institute (一般財団法人日本不動産研究所), „54. Immobilieninvestoren-Umfrage (Stand April 2026)" (veröffentlicht am 27. Mai 2026)
- Vereinigung der Immobiliengutachter der Präfektur Osaka (公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会), „31. Erhebung der Immobilienrenditen nach Teilmärkten der Region Osaka (Erhebung Januar 2026)" (veröffentlicht am 18. Mai 2026)
- Statistikamt des Ministeriums für Innere Angelegenheiten und Kommunikation (総務省統計局), „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Basiserhebung zu Wohnungen und Haushalten"
- Präfektur Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Ergebnisübersicht"
- Stadt Osaka, „Wohnungs- und Grundstücksstatistik Reiwa 5 — Endergebnis (Stadt Osaka), Ergebnisübersicht"
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省), „Überblick zu den Bodenrichtwerten Reiwa 8" (veröffentlicht am 17. März 2026)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, Pressemitteilung „Landesweite Bodenpreisentwicklung im Durchschnitt aller Nutzungsarten fünf Jahre in Folge steigend — Bodenrichtwerte Reiwa 8"
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Höchstvergütung für Immobilienmakler beim Kauf/Verkauf von Grundstücken oder Gebäuden" (Bekanntmachung Nr. 1552 des Bauministeriums, Shōwa 45)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, „Kernpunkte des Registrierungssystems für Mietwohnungs-Verwaltungsunternehmen (Gesetz zur ordnungsgemäßen Ausübung der Mietwohnungsverwaltung)"
- Nationale Steuerbehörde (国税庁), „Tabelle der Nutzungsdauer wesentlicher abschreibungsfähiger Wirtschaftsgüter"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 5404 „Nutzungsdauer gebrauchter Wirtschaftsgüter"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 1370 „Wenn Einkünfte aus Vermietung erzielt werden (Einkünfte aus Vermietung)"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 1391 „Wenn Einkünfte aus Vermietung negativ werden"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 2260 „Einkommensteuersätze"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 7191 „Steuertabelle zur Registrierungssteuer"
- Nationale Steuerbehörde, „Mitteilung zur Ermäßigung der Registrierungssteuer beim Kauf von Grundstücken und bei der Eintragung des Eigentums an Wohngebäuden" (April Reiwa 8)
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 7108 „Ermäßigung der Stempelsteuer bei Grundstücksübertragungs- und Bauwerkverträgen"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 3208 „Berechnung der Steuer auf langfristige Veräußerungsgewinne"
- Nationale Steuerbehörde, Steuertabelle Nr. 3211 „Berechnung der Steuer auf kurzfristige Veräußerungsgewinne"
- Präfektur Osaka, „Grunderwerbsteuer"
- Stadt Osaka, „Überblick zu Grundsteuer und Stadtplanungssteuer"
- Stadt Osaka, „Stadtplanungssteuer"
- Stadt Osaka, „Sonderregelung zur Bemessungsgrundlage für Wohnbauland"
- Japan Housing Finance Agency (住宅金融支援機構), „Finanzierungszinsen für Mietwohngebäude"
- Nationales Institut für Bevölkerungs- und Sozialforschung (国立社会保障・人口問題研究所), „Zukunftsprognose der Haushaltszahlen Japans nach Präfektur, Reiwa-6-Schätzung"
- Präfektur Osaka, „Baubeginn und Grundsteinlegung des Osaka-IR-Bauprojekts"
- Präfektur Osaka, „Über das Osaka-IR-Projekt"
Die Rechenbeispiele in diesem Artikel sind Modellrechnungen auf Basis amtlicher Daten. Für steuerliche Entscheidungen zu einem konkreten Objekt oder einer individuellen Einkommenssituation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder eine vergleichbare Fachperson in Japan.
