Comprar un edificio de apartamentos completo en Japón —lo que en japonés se llama apāto keiei (アパート経営), literalmente "gestión de un apartamento", es decir, ser propietario y operador de un pequeño edificio residencial de alquiler— es un tipo de inversión inmobiliaria sin equivalente directo en España o América Latina: el propietario adquiere el terreno y la construcción como una sola unidad, gestiona varias viviendas de alquiler bajo un mismo techo, y opera dentro de un sistema fiscal, de depreciación acelerada y de protección al inquilino que es exclusivamente japonés. Este artículo es para quien duda si comprar un edificio de este tipo en Osaka, y reconstruye la cuenta de resultados usando solo datos públicos de 2026. Vamos directo a la conclusión: un apartamento de estructura de madera (木造, mokuzō) en la ciudad de Osaka puede comprarse con una rentabilidad bruta (yield) del 7% y aun así dejar en el bolsillo del inversor, después de vacantes, gastos operativos, cuota de la hipoteca e impuestos, apenas 200.000 yenes al año (unos 1.150 euros, al tipo de cambio aproximado de agosto de 2026 de ¥170/€). La rentabilidad que realmente exigen los inversores institucionales en Osaka es del 4,2%, y la tasa de desocupación del parque de alquiler de la prefectura de Osaka ronda el 20%. Cualquier cálculo de rentabilidad que no incorpore estas dos cifras está, casi con toda seguridad, sesgado hacia el optimismo.
En este artículo usamos exclusivamente datos primarios —del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (日本不動産研究所, Japan Real Estate Institute), el Colegio de Tasadores Inmobiliarios de la Prefectura de Osaka (大阪府不動産鑑定士協会), el Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省, MIC), el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), la Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA) y los gobiernos de la prefectura y la ciudad de Osaka— para construir, con cifras reales, desde la rentabilidad de mercado en Osaka y la tasa de vivienda vacía de sus 24 distritos hasta los gastos de compra y el flujo de caja después de impuestos. Cada cifra lleva su enlace a la fuente original. Como se trata de documentos oficiales japoneses sin versión en español, mantenemos las URL en su idioma original y añadimos entre paréntesis el nombre del organismo en español o inglés. El artículo está construido para que usted pueda sustituir cada variable por las condiciones de su propio inmueble y repetir el cálculo con sus propios números.
Los puntos clave de este artículo
- A fecha de abril de 2026, la rentabilidad esperada (期待利回り, expected yield) para un edificio de alquiler completo en Osaka es del 4,2% en tipologías de una sola habitación (ワンルーム) y del 4,3% en tipologías familiares. La diferencia con Tokio-Jonan (東京・城南, el sur residencial de Tokio: 3,6% / 3,7%) se ha reducido a solo 0,6 puntos porcentuales.
- El "5-7% de rentabilidad bruta" que anuncian los folletos de venta en Osaka y el "4,2%" de las encuestas a inversores no se contradicen: el primero se calcula sobre el ingreso por alquiler con ocupación del 100%, y el segundo sobre el NOI (ingreso operativo neto), es decir, después de descontar los gastos de operación.
- Frente a 1.718.000 viviendas de alquiler ocupadas en la prefectura de Osaka, hay 436.100 viviendas de alquiler vacías: cerca del 20% de todo el parque de alquiler está desocupado. Asumir una tasa de vacancia del 10% en el cálculo, como hacen la mayoría de las guías, es una hipótesis relativamente optimista.
- Entre los 24 distritos (区, ku) de la ciudad de Osaka, la tasa de vivienda vacía va del 11,1% en el distrito de Kita al 25,9% en el distrito de Nishinari: una diferencia de 14,8 puntos porcentuales. La idea de que "comprar dentro de la ciudad de Osaka ya es seguro" no se sostiene con estos datos.
- La vida útil legal (法定耐用年数, hōtei taiyō nensū) de un edificio de madera es de 22 años. Según la antigüedad del inmueble, el gasto de depreciación fiscal puede variar varias veces, y eso mueve el flujo de caja después de impuestos en más de 1.000.000 de yenes (unos 5.880 euros) al año, incluso con idéntica operación.
Conclusión: en 2026, Osaka deja de ser un mercado que se gana por rentabilidad y pasa a ganarse por tasa de vacancia y flujo de caja neto
La decisión de empezar a gestionar un edificio de apartamentos en alquiler en Osaka no depende de lo alta que sea la rentabilidad bruta anunciada. Depende de tres variables: en qué nivel se fija la tasa de vacancia, a qué tipo de interés y a qué plazo se obtiene la financiación, y cuánto margen de depreciación fiscal le queda todavía al inmueble.
La razón es sencilla: el precio del suelo y de los inmuebles en Osaka sigue subiendo, mientras que el alquiler no crece al mismo ritmo. Según la Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8 (令和8年地価公示) del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), el suelo residencial de la ciudad de Osaka subió un 6,5% interanual. En cambio, el alquiler de la ciudad de Osaka, medido por la Encuesta sobre Vivienda y Terreno (住宅・土地統計調査) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省), solo subió un 5,9% en cinco años. Cuando el precio sube antes que el alquiler, la rentabilidad de un mismo inmueble baja aunque el ingreso por alquiler no cambie: es la dinámica inversa de un mercado donde el alquiler tira primero del precio, como suele ocurrir en fases de fuerte demanda de vivienda en alquiler en ciudades de España o América Latina.
En otras palabras, Osaka en 2026 está dejando de ser un mercado donde "se compra barato y se obtiene una rentabilidad alta". Se está convirtiendo en un mercado que gana quien sabe evitar la vacancia y diseñar de antemano cuánto dinero queda realmente después de impuestos. A continuación mostramos esa evidencia con cifras concretas.
¿Cuál es la rentabilidad real de un apartamento en Osaka? Los datos primarios de 2026
A fecha de abril de 2026, la rentabilidad esperada que exigen los inversores institucionales para un edificio de alquiler completo en Osaka es del 4,2% en tipologías de una habitación y del 4,3% en tipologías familiares. Son las cifras de la 54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios (不動産投資家調査), realizada semestralmente por el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (日本不動産研究所), con datos a abril de 2026 publicados el 27 de mayo de 2026.
Comparación de rentabilidad esperada para edificios de alquiler completos en las 10 principales ciudades (abril de 2026)
| Zona de estudio | Una habitación | Var. anterior | Familiar | Var. anterior |
|---|---|---|---|---|
| Tokio-Jonan (東京・城南) | 3,6% | -0,1 p.p. | 3,7% | -0,1 p.p. |
| Yokohama | 4,2% | -0,1 p.p. | 4,3% | 0,0 p.p. |
| Osaka | 4,2% | -0,1 p.p. | 4,3% | 0,0 p.p. |
| Nagoya | 4,5% | 0,0 p.p. | 4,5% | 0,0 p.p. |
| Fukuoka | 4,5% | 0,0 p.p. | 4,5% | 0,0 p.p. |
| Kioto | 4,6% | 0,0 p.p. | 4,6% | 0,0 p.p. |
| Kobe | 4,7% | 0,0 p.p. | 4,7% | 0,0 p.p. |
| Sapporo | 4,9% | -0,1 p.p. | 5,0% | 0,0 p.p. |
| Sendai | 5,0% | 0,0 p.p. | 5,0% | 0,0 p.p. |
| Hiroshima | 5,0% | 0,0 p.p. | 5,1% | 0,0 p.p. |
Fuente: Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (一般財団法人日本不動産研究所), 54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios (2026年4月現在). La "variación anterior" compara con la 53ª encuesta (octubre de 2025).
De esta tabla conviene retener dos lecturas. La primera es que Osaka, igualada con Yokohama, ha reducido a solo 0,6 puntos porcentuales su diferencia con Tokio-Jonan. La segunda es que, en la misma encuesta, el 93% de los inversores institucionales respondió que planea "realizar nuevas inversiones de forma activa". Un mercado con tantos compradores dispuestos es favorable para quien vende, pero para quien compra significa competencia de precio, del mismo modo que la fuerte demanda inversora comprime los cap rates en ciudades como Madrid, Ciudad de México o Bogotá, aunque en Japón el mecanismo de formación de precios y las condiciones de financiación son distintos, como se explica más adelante.
¿Por qué coexisten una rentabilidad esperada del 4,2% y una rentabilidad bruta del 5-7%?
No hay contradicción: ambas cifras miden cosas distintas. Antes de seguir, conviene ordenar la terminología, porque en japonés estos indicadores tienen matices que no siempre coinciden con el uso habitual en español.
| Indicador | Numerador | Denominador | Quién lo usa |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta (表面利回り, gross yield) | Ingreso anual por alquiler con ocupación del 100% | Precio del inmueble | Folletos de venta, portales inmobiliarios |
| Rentabilidad NOI (cap rate) | Ingreso efectivo total − gastos de operación | Precio del inmueble | Tasación inmobiliaria, inversores institucionales |
| Rentabilidad real (実質利回り, net yield) | Ingreso efectivo total − gastos de operación | Precio del inmueble + gastos de compra | Decisión de inversión de particulares |
| Rentabilidad sobre fondos propios (CCR, cash-on-cash return) | Flujo de caja antes de impuestos | Fondos propios invertidos | Inversores que usan financiación bancaria |
El "7% de rentabilidad bruta" que aparece en un folleto de venta es una cifra calculada en un mundo sin fricciones: ocupación total, cero gastos, sin impuestos ni cuota de hipoteca. El 4,2% de la encuesta a inversores, en cambio, es lo que queda después de descontar la pérdida por vacancia y los gastos de operación. Como mostramos en la simulación de la segunda mitad de este artículo, un inmueble anunciado con un 7,17% de rentabilidad bruta termina, calculado sobre el NOI, en torno al 4,2%. Conviene revisar también nuestro artículo la diferencia entre rentabilidad bruta y rentabilidad real, y qué tener en cuenta al elegir un inmueble, que cambia por completo la forma de leer un folleto de venta japonés.
Rentabilidad esperada por zona en el área metropolitana de Osaka: 14 zonas (encuesta de enero de 2026)
A nivel de zona existe un dato todavía más detallado: la encuesta que publica semestralmente el Colegio de Tasadores Inmobiliarios de la Prefectura de Osaka (大阪府不動産鑑定士協会), que calcula la rentabilidad esperada para apartamentos tipo 1K (una habitación con cocina independiente) situados a poca distancia a pie de la estación y con una antigüedad de hasta 3 años aproximadamente.
| Zona | Rentabilidad esperada (enero 2026) | Anterior (julio 2025) | Diferencia |
|---|---|---|---|
| Umeda | 3,59% | 3,63% | -0,04 p.p. |
| Honmachi | 3,86% | 3,91% | -0,05 p.p. |
| Fukushima | 3,86% | 3,91% | -0,05 p.p. |
| Tenjinbashisuji-Rokuchōme | 3,91% | 3,98% | -0,07 p.p. |
| Kyomachibori | 3,95% | 4,01% | -0,06 p.p. |
| Horie | 3,96% | 3,97% | -0,01 p.p. |
| Tanimachi-Yonchōme | 3,98% | 4,04% | -0,06 p.p. |
| Kioto | 3,99% | 4,10% | -0,11 p.p. |
| Namba | 4,01% | 4,01% | 0,00 p.p. |
| Shin-Osaka | 4,07% | 4,10% | -0,03 p.p. |
| Abeno | 4,11% | 4,16% | -0,05 p.p. |
| Esaka | 4,15% | 4,16% | -0,01 p.p. |
| Nishinomiya | 4,28% | 4,31% | -0,03 p.p. |
| Takatsuki | 4,39% | 4,40% | -0,01 p.p. |
Fuente: Colegio de Tasadores Inmobiliarios de la Prefectura de Osaka (公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会), 31ª Encuesta de Rentabilidad Inmobiliaria por Zona del Área de Osaka (encuesta de enero de 2026). Las condiciones asumidas son: a poca distancia a pie de la estación, antigüedad de hasta unos 3 años, y tipología 1K.
El número de zonas en la franja del 3% ha subido a ocho, el máximo desde que empezó la encuesta. Umeda, con 3,59%, ha marcado un nuevo mínimo histórico. Aquí conviene una advertencia: son cifras condicionadas a un inmueble nuevo, cerca de la estación y de tipo 1K. No se pueden aplicar directamente a un apartamento de madera con 20 años de antigüedad. Utilice esta tabla solo para ver el orden relativo entre zonas, no como una rentabilidad esperable para cualquier tipo de inmueble.
El alquiler medio en Osaka según las estadísticas oficiales: construyendo los datos de entrada de la simulación
El punto de partida de cualquier cálculo de rentabilidad es el alquiler. El alquiler mensual medio de una vivienda de alquiler (専用住宅) en la prefectura de Osaka es de 59.227 yenes (unos 350 euros), y en la ciudad de Osaka de 61.704 yenes (unos 365 euros). Ambas cifras proceden de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5 (令和5年住宅・土地統計調査) del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, y suponen una subida de en torno al 6% respecto a la encuesta anterior de Heisei 30 (2018), realizada cinco años antes.
Comparación de alquiler entre la prefectura de Osaka, la ciudad de Osaka y la media nacional
| Categoría | Prefectura de Osaka | Ciudad de Osaka | Media nacional |
|---|---|---|---|
| Alquiler mensual medio | ¥59.227 (≈€350) | ¥61.704 (≈€365) | ¥59.656 (≈€350) |
| Variación vs. Heisei 30 (2018) | +¥3.557 (≈+€21) / +6,4% | +¥3.458 (≈+€20) / +5,9% | +7,1% |
| Alquiler privado (madera) | ¥56.018 (≈€330) | — | ¥54.409 (≈€320) |
| Alquiler privado (no madera) | ¥64.961 (≈€380) | — | ¥68.548 (≈€405) |
| Alquiler por tatami (≈1,65 m²) | ¥3.546 (≈€21) | ¥4.134 (≈€24) | ¥3.403 (≈€20) |
| Gastos comunes / administración | ¥3.878 (≈€23) | — | — |
Fuente: Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省統計局), Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5, Agregado Básico sobre Viviendas y Hogares; Prefectura de Osaka, Resumen de Resultados de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5; Ciudad de Osaka, Resultados (confirmados) de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5 <Ciudad de Osaka>.
El alquiler de un apartamento de madera parte de 56.018 yenes
De esta tabla, la cifra que debe usar quien gestiona un apartamento es la del alquiler privado de estructura de madera: 56.018 yenes (unos 330 euros). No la media general de la prefectura, de 59.227 yenes. La diferencia entre construcción de madera y de otros materiales es de 8.943 yenes (unos 53 euros): si se trata esa diferencia como "el alquiler medio de Osaka" sin más, el cálculo se desvía cerca de 9.000 yenes al mes por vivienda. En un edificio de 8 unidades, eso equivale a un error de unos 860.000 yenes al año (unos 5.060 euros).
El alquiler por tatami (unidad de superficie tradicional japonesa, equivalente a unos 1,65 m²) en la ciudad de Osaka es de 4.134 yenes, un 10,4% más que en la encuesta anterior, y muy por encima de la media de la prefectura (3.546 yenes) y de la media nacional (3.403 yenes). La estructura es clara: aunque la superficie sea pequeña, si está cerca de la estación dentro de la ciudad, el precio por metro cuadrado se sostiene. A la inversa, construir una vivienda grande en la periferia tiende a rendir menos por metro cuadrado.
La prefectura de Osaka tiene además un 57,4% de viviendas en edificios plurifamiliares (共同住宅), el tercer porcentaje más alto de Japón. Es una región con una oferta muy amplia orientada a personas solas, por lo que hay que fijar el alquiler asumiendo que habrá muchos competidores con la misma distribución cerca de cada inmueble.
El riesgo de vacancia en Osaka, en cifras: por qué asumir un 10% es una hipótesis optimista
La variable que más condiciona el resultado de cualquier simulación de rentabilidad es la tasa de vacancia. La mayoría de los artículos y calculadoras asumen por convención un 10%, pero la realidad de Osaka es más exigente que eso.
El parque de alquiler y las viviendas de alquiler vacías en Osaka
| Concepto | Prefectura de Osaka | Ciudad de Osaka |
|---|---|---|
| Viviendas de alquiler ocupadas | 1.718.000 | 817.500 |
| Viviendas de alquiler vacías | 436.100 | 204.000 |
| Total del parque de alquiler | 2.154.100 | 1.021.500 |
| Tasa de vacancia del parque de alquiler | 20,2% | 20,0% |
| Tasa de vivienda vacía (sobre el total de viviendas) | 14,2% | 16,1% |
La fórmula es "viviendas de alquiler vacías ÷ (viviendas de alquiler ocupadas + viviendas de alquiler vacías)". Los datos originales proceden de los resultados de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5 de la prefectura y la ciudad de Osaka. Las viviendas de alquiler representan el 40,9% del total de viviendas de la prefectura, muy por encima de la media nacional del 35,0%: un mercado centrado en el alquiler, pero donde, aun así, una de cada cinco viviendas está vacía.
Ahora bien, no hace falta trasladar directamente ese 20% a la tasa de vacancia de su propio inmueble, porque la cifra de "viviendas de alquiler vacías" incluye inmuebles antiguos que ya no se comercializan y viviendas adosadas (長屋, nagaya) donde la reconstrucción es difícil. En la práctica, el diseño más prudente es calcular siempre dos escenarios —un caso base con el 10% y un caso de estrés con el 20%— y comprobar si la hipoteca sigue siendo pagable incluso en el 20%. En la simulación de la segunda mitad del artículo mostramos ambos escenarios en paralelo.
Ranking de tasa de vivienda vacía en los 24 distritos de la ciudad de Osaka
La idea de que "dentro de la ciudad de Osaka ya se está a salvo" no se sostiene. Entre los 24 distritos hay una diferencia de 14,8 puntos porcentuales en la tasa de vivienda vacía.
| Posición | Distrito | Tasa de vivienda vacía (Reiwa 5) | Heisei 30 (2018) |
|---|---|---|---|
| 1 | Kita | 11,1% | 13,6% |
| 2 | Tsurumi | 11,3% | 11,7% |
| 3 | Nishi | 11,5% | 13,9% |
| 4 | Jōtō | 12,6% | 12,7% |
| 5 | Fukushima | 13,0% | 12,0% |
| 6 | Nishiyodogawa | 13,4% | 16,8% |
| 7 | Suminoe | 13,6% | 14,7% |
| 8 | Abeno | 13,8% | 16,1% |
| 9 | Yodogawa | 14,6% | 16,7% |
| 10 | Tennōji | 14,7% | 13,1% |
| 11 | Higashinari | 14,8% | 19,6% |
| 12 | Hirano | 16,4% | 15,8% |
| 12 | Higashiyodogawa | 16,4% | 18,4% |
| 14 | Konohana | 16,9% | 17,8% |
| 14 | Sumiyoshi | 16,9% | 20,0% |
| 16 | Miyakojima | 17,0% | 17,4% |
| 17 | Taishō | 17,7% | 19,6% |
| 18 | Naniwa | 17,9% | 17,3% |
| 19 | Minato | 18,0% | 20,3% |
| 20 | Asahi | 18,1% | 18,1% |
| 21 | Higashisumiyoshi | 18,2% | 21,8% |
| 22 | Chūō | 18,4% | 17,8% |
| 23 | Ikuno | 22,8% | 19,8% |
| 24 | Nishinari | 25,9% | 22,5% |
Fuente: Ciudad de Osaka, "Resultados (confirmados) de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5 <Ciudad de Osaka>". La tasa de vivienda vacía es la proporción de viviendas vacías sobre el total de viviendas; en el conjunto de la ciudad de Osaka, de 294.600 viviendas vacías, 204.000 (69,2%) están destinadas a alquiler.
Lo más llamativo son los distritos donde la tasa de vivienda vacía ha subido desde Heisei 30: Nishinari (+3,4 p.p.), Ikuno (+3,0 p.p.), Tennōji (+1,6 p.p.), Fukushima (+1,0 p.p.), Hirano (+0,6 p.p.), Naniwa (+0,6 p.p.) y Chūō (+0,6 p.p.). Chūō, Naniwa y Fukushima son zonas populares donde suben tanto el precio del suelo como el alquiler, pero al mismo tiempo avanza la nueva construcción, lo que también incrementa la vivienda vacía. Lo que muestran estos datos es que no se puede afirmar que "una zona popular no tendrá vacancia".
Tasa de vivienda vacía y viviendas de alquiler vacías en las principales ciudades de la prefectura
| Ciudad | Total de viviendas | Viviendas de alquiler vacías | Tasa de vivienda vacía |
|---|---|---|---|
| Ibaraki | 140.100 | 8.350 | 9,1% |
| Takatsuki | 168.900 | 8.560 | 9,6% |
| Katano | 33.460 | 1.770 | 11,0% |
| Hirakata | 195.260 | 12.170 | 11,4% |
| Suita | 211.860 | 12.050 | 12,0% |
| Sakai | 427.800 | 30.500 | 12,9% |
| Toyonaka | 207.120 | 16.840 | 13,7% |
| Yao | 132.670 | 11.500 | 13,9% |
| Ciudad de Osaka | 1.827.900 | 204.000 | 16,1% |
| Higashiosaka | 281.720 | 29.950 | 16,3% |
| Kadoma | 68.670 | 7.330 | 17,0% |
| Moriguchi | 80.980 | 8.170 | 17,1% |
| Kashiwara | 39.210 | 5.150 | 20,8% |
Fuente: Prefectura de Osaka, "Resumen de Resultados de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5", número y tasa de viviendas vacías por municipio.
Tres criterios numéricos para responder a "¿qué zona de Osaka conviene?"
Al elegir una zona, combinar estos tres criterios reduce el margen de error en la decisión.
- Tasa de vivienda vacía: dentro de la ciudad, los distritos con cifras del 11-14% (Kita, Tsurumi, Nishi, Jōtō, Fukushima, Nishiyodogawa, Suminoe, Abeno) están en la parte baja; en el resto de la prefectura, Ibaraki, Takatsuki, Hirakata y Suita ocupan las posiciones más bajas.
- Nivel de alquiler: el alquiler por tatami en la ciudad de Osaka (4.134 yenes) es 1,17 veces la media de la prefectura. La ciudad se rentabiliza por el precio unitario; la periferia, por el precio de compra más bajo.
- Dirección del precio del suelo: el suelo residencial de la ciudad de Osaka subió un 6,5% interanual (Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8). Una subida es favorable en la salida (venta), pero desfavorable en el momento de comprar.
Con estos tres criterios, dentro de la ciudad, los distritos con baja tasa de vivienda vacía y buen precio unitario son Kita, Nishi, Fukushima y Abeno, pero en todos ellos el precio del inmueble es alto y la rentabilidad bruta cae hasta la franja del 5%. A la inversa, en Nishinari e Ikuno, donde es más fácil encontrar rentabilidades altas, la tasa de vivienda vacía supera el 20% y, además, tiende al alza. En Osaka, "zona de alta rentabilidad" y "zona con poca vacancia" están, en la práctica, correlacionadas de forma inversa. Los distritos de Jōtō, Yodogawa, Higashiyodogawa y Suminoe, en la franja intermedia, suelen ser los que en la práctica entran en el radar de los inversores.
[Ejemplo de cálculo 1] Un edificio de apartamentos de madera en la ciudad de Osaka: de la rentabilidad bruta al flujo de caja después de impuestos
A partir de aquí trabajamos con cifras reales. Vamos directo a la conclusión: incluso con una rentabilidad bruta del 7,17%, el flujo de caja antes de impuestos es de solo 195.100 yenes al año (unos 1.150 euros), y después de impuestos, de 126.000 yenes (unos 740 euros).
Las condiciones de partida y los datos públicos en los que se basan
| Concepto | Valor asumido | Fundamento |
|---|---|---|
| Inmueble | Edificio de apartamentos de madera en la ciudad de Osaka, 8 unidades (tipo 1K), 10 años de antigüedad | — |
| Precio del inmueble | ¥75.000.000 (≈€441.000) (suelo ¥51.000.000 / edificio ¥24.000.000) | El reparto entre suelo y edificio sigue la proporción del valor catastral (固定資産税評価額) |
| Alquiler | ¥56.000 (≈€330) / unidad / mes | Alquiler privado de madera en la prefectura de Osaka: ¥56.018 (Encuesta sobre Vivienda y Terreno) |
| Ingreso anual con ocupación total | ¥5.376.000 (≈€31.600) | ¥56.000 × 8 unidades × 12 meses |
| Pérdida por vacancia e impago | Base 10% / Estrés 20% | Tasa de vacancia del parque de alquiler de la prefectura de Osaka: 20,2% |
| Valor catastral | Suelo ¥25.000.000 (≈€147.000) / Edificio ¥12.000.000 (≈€70.600) | Valor asumido para este ejemplo |
| Financiación | ¥60.000.000 (≈€353.000), interés 2,5%, 25 años, cuotas constantes | Valor asumido para este ejemplo |
| Fondos propios | ¥15.000.000 (≈€88.200) + gastos de compra | — |
El tipo de interés y el valor catastral varían según el inmueble, la entidad financiera y el perfil del comprador, por lo que aquí se presentan como hipótesis explícitas: en su propia decisión, sustitúyalos por sus condiciones reales y repita el cálculo. Como referencia pública puede consultarse el tipo de interés de financiación para vivienda de alquiler de la Corporación de Financiación de la Vivienda (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency), que publica dos modalidades, a tipo fijo a 35 años y a tipo fijo a 15 años. La propia entidad advierte de que "no existe un límite superior ni inferior a la variación del tipo aplicable tras la revisión", por lo que el aumento de la cuota al terminar el periodo fijo es un riesgo que debe incorporarse desde el principio.
Desglose de los gastos de compra: el 8,0% del precio del inmueble, calculado desde los tipos impositivos
Los gastos de compra que los folletos de venta suelen presentar como una cifra única, aquí los reconstruimos desde los tipos impositivos.
| Partida | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición de inmuebles (suelo) | ¥25.000.000 × 1/2 × 3% | ¥375.000 (≈€2.210) |
| Impuesto de adquisición de inmuebles (edificio) | ¥12.000.000 × 3% | ¥360.000 (≈€2.120) |
| Impuesto de registro (suelo, transmisión de dominio) | ¥25.000.000 × 1,5% | ¥375.000 (≈€2.210) |
| Impuesto de registro (edificio, transmisión de dominio) | ¥12.000.000 × 2,0% | ¥240.000 (≈€1.410) |
| Comisión de intermediación (límite máximo) | ¥2.000.000 × 5,5% + ¥2.000.000 × 4,4% + ¥71.000.000 × 3,3% | ¥2.541.000 (≈€14.900) |
| Impuesto de timbre (contrato de compraventa) | Tipo reducido para contratos entre ¥50.000.000 y ¥100.000.000 | ¥30.000 (≈€175) |
| Honorarios del gestor judicial (司法書士) e inscripción de hipoteca | Valor asumido | ¥390.000 (≈€2.290) |
| Comisión de gestión del préstamo | ¥60.000.000 × 2,2% (asumido) | ¥1.320.000 (≈€7.760) |
| Seguro contra incendios (pago único a 5 años, asumido) | — | ¥400.000 (≈€2.350) |
| Total | — | ¥6.031.000 (≈€35.500), el 8,0% del precio |
Los tipos impositivos se basan en lo siguiente. El impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税) tiene un tipo estándar del 4%, pero para adquisiciones de suelo y vivienda realizadas hasta el 31 de marzo de Reiwa 9 se aplica el 3%, y en el caso del suelo residencial, la base imponible se reduce a la mitad del valor catastral (Prefectura de Osaka, "Impuesto de adquisición de inmuebles"). Aquí conviene una advertencia que se pasa por alto con facilidad: la deducción para vivienda usada (hasta 12.000.000 de yenes según la fecha de construcción) exige que "el adquirente resida en el inmueble", por lo que no se aplica a un apartamento usado comprado para alquilar. El impuesto de registro (登録免許税) se trata de forma distinta para el suelo y para el edificio. La inscripción de transmisión de dominio por compraventa del suelo tiene su medida de reducción prorrogada tres años, hasta el 31 de marzo de Reiwa 11, por la reforma fiscal de Reiwa 8: se aplica el 1,5% en lugar del tipo estándar del 2,0%, y esta reducción no exige residencia propia, por lo que también se aplica a un apartamento de inversión. En cambio, el tipo reducido para vivienda de uso propio del lado del edificio (inscripción de transmisión al 0,3%) sí exige residencia propia, por lo que en uso de alquiler se aplica el tipo estándar del 2,0% (Agencia Tributaria Nacional, No. 7191, tabla de tipos del impuesto de registro, Agencia Tributaria Nacional, "Aviso sobre la reducción del tipo del impuesto de registro", abril de Reiwa 8). Consulte también la guía sobre la reducción del impuesto de adquisición de inmuebles y el procedimiento de devolución para tener el panorama completo de los requisitos y evitar omisiones al declarar.
La comisión de intermediación se calculó con el límite máximo fijado por el Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo: se divide el precio de venta en tramos de hasta 2.000.000 de yenes (5,5%), de 2.000.000 a 4.000.000 de yenes (4,4%) y por encima de 4.000.000 de yenes (3,3%), y la suma de cada tramo da el importe máximo ("Importe de la remuneración que pueden percibir los agentes inmobiliarios por la compraventa de suelo o edificios"). El impuesto de timbre, por la medida de reducción aplicable a los contratos de transmisión de bienes inmuebles formalizados hasta el 31 de marzo de Reiwa 9, es de 30.000 yenes para contratos de entre 50 y 100 millones de yenes (Agencia Tributaria Nacional, No. 7108).
Costes de tenencia: el 1,4% de impuesto sobre bienes inmuebles más el 0,3% de impuesto de planeamiento urbano, en cómputo anual
En la ciudad de Osaka, el impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税) es del 1,4% y el impuesto de planeamiento urbano (都市計画税) del 0,3%. Como casi toda la ciudad de Osaka está clasificada como zona urbanizada, se aplican ambos. Aquí entra en juego la exención especial de la base imponible para suelo residencial.
| Objeto | Base imponible | Tipo | Cuota anual |
|---|---|---|---|
| Suelo, impuesto sobre bienes inmuebles | ¥25.000.000 × 1/6 = ¥4.166.700 (≈€24.500) | 1,4% | ¥58.333 (≈€345) |
| Suelo, impuesto de planeamiento urbano | ¥25.000.000 × 1/3 = ¥8.333.300 (≈€49.000) | 0,3% | ¥25.000 (≈€145) |
| Edificio, impuesto sobre bienes inmuebles | ¥12.000.000 (≈€70.600) | 1,4% | ¥168.000 (≈€990) |
| Edificio, impuesto de planeamiento urbano | ¥12.000.000 (≈€70.600) | 0,3% | ¥36.000 (≈€210) |
| Total | — | — | ¥287.333 (≈€1.690) |
En el suelo residencial de pequeña superficie (hasta 200 m² por vivienda), la base imponible del impuesto sobre bienes inmuebles se reduce a 1/6 del valor, y la del impuesto de planeamiento urbano a 1/3. Como este tipo reducido se aplica vivienda por vivienda, en un edificio de 8 unidades el límite de suelo residencial de pequeña superficie llega hasta 1.600 m² (Ciudad de Osaka, "Medida especial sobre la base imponible del suelo residencial", Ciudad de Osaka, "Resumen del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planeamiento urbano"). Es una estructura donde, cuantas más unidades tiene el edificio, menor es la carga fiscal por unidad de suelo: sin esta exención, solo el suelo costaría 425.000 yenes al año (unos 2.500 euros), una diferencia de más de 34.000 yenes (unos 200 euros) frente al cálculo con la exención.
Las cuatro etapas: de la rentabilidad bruta a la rentabilidad NOI, al CCR y al flujo de caja después de impuestos
| Etapa | Caso base (vacancia 10%) | Caso de estrés (vacancia 20%) |
|---|---|---|
| Ingreso anual con ocupación total | ¥5.376.000 (≈€31.600) | ¥5.376.000 (≈€31.600) |
| Ingreso efectivo total | ¥4.838.400 (≈€28.500) | ¥4.300.800 (≈€25.300) |
| Comisión de gestión (5% del ingreso efectivo) | ¥241.920 (≈€1.420) | ¥215.040 (≈€1.260) |
| Impuesto sobre bienes inmuebles + planeamiento urbano | ¥287.333 (≈€1.690) | ¥287.333 (≈€1.690) |
| Reparaciones y restauración del inmueble | ¥400.000 (≈€2.350) | ¥400.000 (≈€2.350) |
| Captación de inquilinos (publicidad, etc.) | ¥224.000 (≈€1.320) | ¥224.000 (≈€1.320) |
| Seguro contra incendios (prorrateado), suministros comunes, reserva | ¥260.000 (≈€1.530) | ¥260.000 (≈€1.530) |
| Total de gastos de operación | ¥1.413.253 (≈€8.310) | ¥1.386.373 (≈€8.160) |
| NOI (ingreso operativo neto) | ¥3.425.147 (≈€20.100) | ¥2.914.427 (≈€17.100) |
| Rentabilidad bruta | 7,17% | 7,17% |
| Rentabilidad NOI (÷ precio del inmueble) | 4,57% | 3,89% |
| Rentabilidad real (÷ inversión total de ¥81.030.000, ≈€477.000) | 4,23% | 3,60% |
| Cuota anual del préstamo (¥60.000.000, 2,5%, 25 años) | ¥3.230.040 (≈€19.000) | ¥3.230.040 (≈€19.000) |
| Flujo de caja antes de impuestos | ¥195.107 (≈€1.150) | -¥315.613 (≈-€1.860) |
| Rentabilidad sobre fondos propios (CCR) | 0,93% | -1,50% |
Aquí se resuelve la pregunta inicial. Al operar realmente un inmueble anunciado con un 7,17% de rentabilidad bruta, la rentabilidad real sobre la inversión total resulta en 4,23%, prácticamente idéntica al 4,2% que los inversores dijeron exigir en Osaka en la encuesta del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón. El 7,17% del folleto de venta y el 4,2% de la encuesta a inversores son dos caras del mismo inmueble.
Y si se fija la tasa de vacancia en el 20%, el flujo de caja antes de impuestos cae a unos números rojos de 316.000 yenes al año (unos 1.860 euros). Este cálculo no puede ignorar el hecho de que una de cada cinco viviendas del parque de alquiler de Osaka está vacía.
Cuánto se reduce el remanente cuando el tipo de interés sube 1 punto
| Tipo de interés | Cuota anual | Flujo de caja antes de impuestos |
|---|---|---|
| 1,5% | ¥2.879.542 (≈€16.900) | ¥545.605 (≈€3.210) |
| 2,0% | ¥3.051.751 (≈€17.950) | ¥373.396 (≈€2.200) |
| 2,5% (base) | ¥3.230.040 (≈€19.000) | ¥195.107 (≈€1.150) |
| 3,0% | ¥3.414.321 (≈€20.100) | ¥10.826 (≈€64) |
| 3,5% | ¥3.604.490 (≈€21.200) | -¥179.343 (≈-€1.050) |
Con solo que el tipo de interés suba del 2,5% al 3,5%, un punto porcentual, el remanente anual se reduce en unos 374.000 yenes (unos 2.200 euros) y entra en números rojos, incluso manteniendo la tasa de vacancia en el 10%. Para quien use un préstamo a tipo variable, o un tipo fijo que se revise al terminar el periodo, vale la pena comprobar de antemano esta sensibilidad.
El plazo de amortización pesa casi tanto como el tipo de interés. La estructura de madera tiene una vida útil legal corta, de 22 años, lo que dificulta que el plazo de financiación se alargue.
| Plazo de amortización | Cuota anual | Flujo de caja antes de impuestos |
|---|---|---|
| 15 años | ¥4.800.882 (≈€28.200) | -¥1.375.735 (≈-€8.090) |
| 20 años | ¥3.815.301 (≈€22.400) | -¥390.154 (≈-€2.300) |
| 22 años | ¥3.548.448 (≈€20.900) | -¥123.301 (≈-€725) |
| 25 años (base) | ¥3.230.040 (≈€19.000) | ¥195.107 (≈€1.150) |
| 30 años | ¥2.844.870 (≈€16.700) | ¥580.277 (≈€3.410) |
Con un plazo de 22 años o menos, este apartamento, en estas condiciones, da pérdidas. Al analizar un apartamento de madera, confirmar con la entidad financiera "a cuántos años se puede estructurar el préstamo" tiene, antes incluso que negociar el precio, más impacto sobre el resultado que cualquier otra variable.
El precio determina el remanente: comparación por nivel de rentabilidad bruta
| Precio del inmueble | Rentabilidad bruta | Flujo de caja antes de impuestos | Fondos propios | CCR |
|---|---|---|---|---|
| ¥67.200.000 (≈€395.000) | 8,00% | ¥531.031 (≈€3.120) | ¥18.840.000 (≈€111.000) | 2,82% |
| ¥71.680.000 (≈€422.000) | 7,50% | ¥338.090 (≈€1.990) | ¥20.100.000 (≈€118.000) | 1,68% |
| ¥75.000.000 (≈€441.000) | 7,17% | ¥195.107 (≈€1.150) | ¥21.030.000 (≈€124.000) | 0,93% |
| ¥80.640.000 (≈€474.000) | 6,67% | -¥47.793 (≈-€280) | ¥22.610.000 (≈€133.000) | -0,21% |
Esta tabla mantiene fijos el porcentaje de fondos propios (20%), el tipo de interés (2,5%) y el plazo (25 años), variando solo el precio. Los fondos propios incluyen, además, el 8,0% del precio del inmueble en concepto de gastos de compra. Con el mismo ingreso por alquiler, comprar a una rentabilidad bruta del 6,67% da pérdidas, mientras que comprar al 8,00% da un CCR del 2,8%. En la gestión de un apartamento en Osaka, lo que determina el remanente no es tanto la pericia en la operación como, antes que nada, el precio de adquisición.
[Ejemplo de cálculo 2] La depreciación del apartamento de madera decide el remanente después de impuestos
Hasta aquí hemos hablado de cifras antes de impuestos. La última bifurcación es la depreciación fiscal (減価償却, genka shōkyaku). Con el mismo inmueble y la misma operación, el flujo de caja después de impuestos puede variar más de 1.000.000 de yenes (unos 5.880 euros) al año según la antigüedad del edificio.
La vida útil legal de 22 años y el método simplificado para inmuebles usados
La vida útil legal de un edificio se determina según su estructura y uso.
| Estructura | Uso | Vida útil legal |
|---|---|---|
| Madera / resina sintética | Comercial / residencial | 22 años |
| Madera con revestimiento de mortero | Comercial / residencial | 20 años |
| Ladrillo / piedra / bloque | Comercial / residencial | 38 años |
| Hormigón armado con acero / hormigón armado | Residencial | 47 años |
Fuente: Agencia Tributaria Nacional, Tabla de vida útil de los principales activos depreciables.
Cuando el inmueble se adquiere usado y es difícil estimar el periodo de uso restante, puede aplicarse el método simplificado (簡便法). La fórmula es la siguiente (Agencia Tributaria Nacional, No. 5404, "Vida útil de los activos usados"):
- Activo que ya agotó toda su vida útil legal: vida útil legal × 20%
- Activo que agotó solo una parte de su vida útil legal: (vida útil legal − años transcurridos) + años transcurridos × 20%
- Se descartan las fracciones inferiores a un año; si el resultado es menor de 2 años, se usa 2 años
Aplicado a un apartamento de madera: con 10 años de antigüedad, (22−10)+10×20% = 14 años; con 25 años de antigüedad, 22×20% = 4,4 años, que al descartar la fracción da 4 años. Además, si el gasto de capital destinado a la actividad supera el 50% del precio de adquisición, no puede aplicarse el método simplificado. Consulte también el procedimiento para calcular el gasto de depreciación a partir de la vida útil y los años transcurridos para dominar el patrón de cálculo y comparar inmuebles con rapidez.
Flujo de caja después de impuestos según la antigüedad del edificio
Manteniendo iguales todas las demás condiciones —reparto del edificio en 24.000.000 de yenes, tasa de vacancia del 10%— y variando solo el número de años de amortización. Se asume un tipo marginal combinado del impuesto sobre la renta y el impuesto municipal del 30% (20% de impuesto sobre la renta + 10% de impuesto municipal, para el tramo de renta gravable de entre 3.300.000 y 6.950.000 yenes).
| Concepto | Nuevo (amortización a 22 años) | 10 años (amortización a 14 años) | 25 años (amortización a 4 años) |
|---|---|---|---|
| Depreciación anual | ¥1.090.909 (≈€6.420) | ¥1.714.286 (≈€10.100) | ¥6.000.000 (≈€35.300) |
| Renta inmobiliaria (año 1) | ¥854.200 (≈€5.020) | ¥230.823 (≈€1.360) | -¥4.054.891 (≈-€23.850) |
| Impuesto sobre la renta + municipal | ¥256.260 (≈€1.510) | ¥69.247 (≈€405) | -¥914.540 (≈-€5.380) (devolución) |
| Flujo de caja antes de impuestos | ¥195.107 (≈€1.150) | ¥195.107 (≈€1.150) | ¥195.107 (≈€1.150) |
| Flujo de caja después de impuestos | -¥61.153 (≈-€360) | ¥125.860 (≈€740) | ¥1.109.647 (≈€6.530) |
En la columna de 25 años de antigüedad hay un punto que exige atención. De la pérdida de renta inmobiliaria de 4.054.891 yenes, la parte correspondiente a los intereses de la deuda contraída para adquirir el suelo (en este ejemplo, el 68% asignado al suelo, es decir, 1.006.000 yenes) no puede compensarse contra otras rentas (Agencia Tributaria Nacional, No. 1391, "Cuando la renta inmobiliaria da pérdidas"). La tabla anterior calcula la devolución sobre los 3.048.000 yenes restantes, ya deducida esa parte. Ignorar este matiz sobreestima la devolución en torno a un 10%.
El tipo del impuesto sobre la renta se divide en siete tramos, del 5% al 45%, según la renta gravable: cuanto mayor es el tipo marginal, mayor es el efecto de la depreciación (Agencia Tributaria Nacional, No. 2260, "Tipos del impuesto sobre la renta").
¿Cuándo llega el "dead cross"?
Los 1.100.000 yenes anuales de la columna de 25 años de antigüedad se agotan en 4 años. Observe lo que ocurre en el quinto año.
| Concepto | Años 1 a 4 | Año 5 en adelante |
|---|---|---|
| Depreciación anual | ¥6.000.000 (≈€35.300) | ¥0 |
| Renta inmobiliaria | -¥4.054.891 (≈-€23.850) | ¥2.128.957 (≈€12.500) |
| Impuesto sobre la renta + municipal | -¥914.540 (≈-€5.380) (devolución) | ¥638.687 (≈€3.760) |
| Flujo de caja después de impuestos | ¥1.109.647 (≈€6.530) | -¥443.580 (≈-€2.610) |
En el momento en que se agota la depreciación, solo el beneficio contable se dispara, mientras que el efectivo disponible disminuye. Esto es lo que en Japón se llama "dead cross" (デッドクロス). Los 1.100.000 yenes anuales se convierten en unos 444.000 yenes negativos, una diferencia de casi 1.530.000 yenes al año (unos 9.000 euros).
Por eso, al comprar un apartamento de madera con años de antigüedad, recomendamos decidir de antemano si se venderá en el año en que se agote la depreciación, o si se mantendrá la propiedad más allá de ese punto. Si se decide mantenerla, hará falta otra fuente de ingresos que absorba las pérdidas a partir del quinto año, o un plan de amortización anticipada que reduzca los intereses. Si se decide vender, conviene confirmar antes la frontera entre transmisión a largo plazo (más de 5 años de tenencia a 1 de enero del año de la transmisión: 15% de impuesto sobre la renta + 5% municipal) y a corto plazo (5 años o menos: 30% de impuesto sobre la renta + 9% municipal) (Agencia Tributaria Nacional, No. 3208 y No. 3211). El coste de adquisición del edificio se calcula restando la depreciación acumulada durante el periodo de tenencia, por lo que cuanto más se haya amortizado el inmueble, mayor será la plusvalía en la venta: conviene tenerlo también en cuenta.
Qué comprar en Osaka: apartamento de madera, edificio de hormigón armado, apartamento en condominio o vivienda unifamiliar en alquiler
Si está en la fase de "quiero empezar a invertir en alquiler en Osaka", conviene comparar el apartamento de madera con otras opciones antes de decidir; la decisión se toma más rápido así.
| Criterio | Apartamento de madera | Edificio completo de hormigón armado | Apartamento en condominio | Vivienda unifamiliar en alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Vida útil legal | 22 años | 47 años | 47 años (si es de hormigón armado) | 22 años (madera) |
| Depreciación anual (edificio valorado en ¥24.000.000, ≈€141.000) | ≈¥1.090.000 (≈€6.410) | ≈¥510.000 (≈€3.000) | ≈¥510.000 (≈€3.000) | ≈¥1.090.000 (≈€6.410) |
| Efecto fiscal a corto plazo | Grande (mayor cuanto más antiguo) | Pequeño | Pequeño | Grande |
| Facilidad para alargar el plazo de financiación | Baja | Alta | Alta | Baja |
| Inversión por unidad | Media | Alta | Baja | Media |
| Ingreso en caso de vacancia | Se compensa con otras unidades | Se compensa con otras unidades | Se reduce a cero | Se reduce a cero |
| Liquidez de salida | Media (comprador: inversor) | Media-baja (rango de precio alto) | Alta (también compran usuarios finales) | Alta (también compran usuarios finales) |
| Zona recomendada en Osaka | Distritos periféricos de la ciudad, ciudades principales de la prefectura | Centro de la ciudad | Alrededores de Umeda, Honmachi, Namba | Zonas familiares de la periferia |
La fuente de la vida útil es la tabla de vida útil de la Agencia Tributaria Nacional. Lo que se desprende de esta tabla es que el apartamento de madera es un producto pensado para "amortizar rápido y financiarse a plazos cortos", mientras que el edificio de hormigón armado completo es un producto para "financiarse a largo plazo y mantenerlo mucho tiempo". El primero conviene a quien tiene un tipo marginal del impuesto sobre la renta alto; el segundo, a quien prefiere una operación estable con una cuota de amortización contenida. En nuestra comparación práctica de estructuras de madera, acero y hormigón armado puede consultar también las diferencias en coste de construcción y aislamiento acústico.
Cómo leer el mercado de Osaka: precio del suelo, la era post-Expo y el estado actual del IR (a agosto de 2026)
Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8: +2,5% en suelo residencial del área de Osaka, +6,5% en la ciudad de Osaka
| Área / región | Variación en suelo residencial | Variación en suelo comercial |
|---|---|---|
| Japón (nacional) | +2,1% | +4,3% |
| Área de Tokio | +4,5% | +9,3% |
| Área de Osaka | +2,5% | +7,3% |
| Área de Nagoya | +1,9% | +3,3% |
| Prefectura de Osaka | +2,8% | +8,5% |
| Ciudad de Osaka | +6,5% | +12,7% |
| Prefectura de Fukuoka | +3,7% | +5,2% |
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Resumen de la Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8" (a 1 de enero de 2026, publicado el 17 de marzo de 2026), nota de prensa correspondiente. El punto de suelo residencial más caro del área de Osaka está en Fukushima 3-chōme, distrito de Fukushima, ciudad de Osaka (¥1.470.000/m², ≈€8.650/m², +8,9%).
Que el suelo residencial de la ciudad de Osaka suba un 6,5% al año equivale a decir que, con el mismo alquiler, la rentabilidad se comprime en esa misma proporción. La subida del precio del suelo beneficia la plusvalía latente durante la tenencia y el precio de salida, pero es un viento en contra para quien compra ahora.
La Expo cerró en 2025; el IR tiene apertura prevista para 2030
La Expo Osaka-Kansai (大阪・関西万博) cerró sus puertas en 2025. En las decisiones de inversión de aquí en adelante, ya no corresponde incorporar el "efecto Expo" como un evento futuro. En cuanto al Integrated Resort de Osaka (大阪IR, un complejo turístico con casino integrado), la prefectura y la ciudad de Osaka, junto con Osaka IR Co., Ltd., avanzan hacia una apertura prevista para el otoño de 2030: la ceremonia de inicio de obras se celebró el 24 de abril de 2025 y la construcción ya está en marcha (Prefectura de Osaka, "Sobre el inicio de las obras de construcción del IR de Osaka y la ceremonia de inicio de obras").
Sin embargo, faltan 4 años para la apertura. No recomendamos comprar hoy al precio actual dando por hecho la demanda de dentro de cuatro años. Es probable que la expectativa ya esté incorporada al precio, y en qué distritos y en qué medida se notará la demanda de alquiler tras la apertura sigue siendo, por ahora, un ejercicio de estimación. Lo realista es tratar el efecto del IR y del desarrollo de Umekita no como una razón para comprar, sino como una razón para mantener la propiedad una vez comprada.
El número de hogares en la prefectura de Osaka tocará techo en 2030
| Año | Total de hogares | Hogares unipersonales |
|---|---|---|
| 2020 | 4.127.000 | 1.727.000 |
| 2025 | 4.214.000 | 1.841.000 |
| 2030 | 4.215.000 (pico) | 1.900.000 |
| 2035 | 4.150.000 | 1.912.000 (pico) |
| 2040 | 4.041.000 | 1.885.000 |
| 2050 | 3.767.000 | 1.784.000 |
Fuente: Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social (国立社会保障・人口問題研究所), "Proyección futura del número de hogares de Japón (estimación por prefectura), estimación de Reiwa 6".
El número de hogares, que es la base de la demanda de alquiler, alcanzará su pico en la prefectura de Osaka en 2030, y se prevé que en 2050 sea un 8,7% menor que en 2020. Los hogares unipersonales tocarán techo en 2035 y a partir de ahí descenderán gradualmente. Si compra en 2026 y mantiene el inmueble 10 años, coincidirá con el tramo de máxima demanda; si lo mantiene 25 años, la segunda mitad entrará en una fase de contracción. Si financia a 25 años, tener ya pensada una salida a los 10 o 15 años facilita mucho la decisión.
Cinco decisiones que conviene tomar antes de empezar a gestionar un apartamento en Osaka
- ¿Con qué tasa de vacancia se calcula? Calcule siempre dos escenarios, base 10% y estrés 20%, y considere solo el rango de precios en el que la hipoteca sigue siendo pagable incluso al 20%.
- ¿A cuántos años se puede financiar? La vida útil legal de la madera es de 22 años. Confirme el plazo con la entidad financiera antes de negociar el precio: con 22 años o menos, en las condiciones de este artículo, el resultado es negativo.
- ¿Aguanta con el tipo de interés +1%? Compruebe si queda remanente incluso sustituyendo el 2,5% por el 3,5%. No hay límite a la subida en la revisión al terminar el periodo fijo.
- ¿Qué hará el año en que se agote la depreciación? En un inmueble antiguo, la depreciación se agota en 4-14 años. Decida antes de comprar si venderá o mantendrá la propiedad en el año del dead cross.
- ¿A quién le confiará la gestión? En las condiciones de este artículo, la diferencia entre una vacancia del 10% y del 20% es de 510.000 yenes al año (unos 3.000 euros). La calidad de la gestión determina el resultado.
Cómo elegir una empresa de gestión: confirme el registro de la actividad de gestión de vivienda de alquiler
Lo primero que hay que comprobar al elegir una empresa de gestión es si está registrada como operador de gestión de vivienda de alquiler (賃貸住宅管理業). Según la Ley de Adecuación del Negocio de Gestión de Vivienda de Alquiler (賃貸住宅管理業適正化法), los operadores que gestionan 200 viviendas o más están obligados a registrarse ante el Ministro de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (por debajo de 200 viviendas, el registro es voluntario). A los operadores registrados se les exige, entre otras cosas, tener al menos un responsable de operaciones (業務管理者) por oficina o sucursal, y entregar y explicar por escrito, antes de firmar el contrato de gestión con el propietario, la remuneración y el contenido y modo de ejecución de los servicios de gestión (Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Puntos clave del sistema de registro de la gestión de vivienda de alquiler").
Si está registrada, si tiene un responsable de operaciones en plantilla, si realiza la explicación de aspectos importantes: estos tres puntos se pueden verificar antes de firmar. A partir de ahí, observe si la empresa puede explicar con cifras concretas el precio de mercado de alquiler y su historial de ocupación en cada distrito de Osaka. En nuestra guía sobre el papel, los tipos y la elección de empresa de gestión de alquiler explicamos las diferencias entre intermediación, gestión y servicio integral.
En INA&Associates creemos que el mayor activo de una empresa son las personas (人財, jinzai, un término japonés que combina "persona" y "tesoro" para expresar que el talento humano es en sí mismo un activo valioso, más allá del simple "recurso humano"), y trabajamos la gestión de alquiler desde esa convicción. Lo que evita la vacancia no es solo un sistema, sino las personas que conocen el precio de mercado de la zona y la vida cotidiana de los inquilinos. Como muestra este artículo, la calidad de la gestión se traduce en una diferencia de varios cientos de miles de yenes al año en el resultado.
Resumen: en la gestión de apartamentos en Osaka, "se entra con números y se sale con números"
Si gestionar un apartamento en Osaka en 2026 es rentable o no depende, no de lo popular que sea la zona, sino de estas cuatro cifras: el precio de adquisición (rentabilidad bruta), la tasa de vacancia, las condiciones de financiación y los años de amortización.
En las condiciones de este artículo —rentabilidad bruta 7,17%, vacancia 10%, interés 2,5%, plazo 25 años—, el remanente anual antes de impuestos fue de 195.000 yenes (unos 1.150 euros). Comprando al 8,00% de rentabilidad bruta, serían 531.000 yenes (unos 3.120 euros) al año; en cambio, al 6,67%, el resultado es negativo. Fijar la tasa de vacancia en el 20% también da pérdidas, igual que un tipo de interés del 3,5%. Teniendo en cuenta que la tasa de vacancia del parque de alquiler de Osaka ronda el 20%, esta simulación no es, en absoluto, un supuesto pesimista.
Osaka es un mercado donde es más fácil obtener rentabilidad que en Tokio, y con una base de demanda de alquiler mayor. Aun así, cuando se incorporan datos públicos al cálculo, el remanente resulta escaso. Por eso creemos que fijar con números, antes de comprar, estas cuatro variables —precio, financiación, vacancia e impuestos— es el camino para conservar patrimonio a largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Qué rentabilidad es razonable esperar al gestionar un apartamento en Osaka?
La rentabilidad esperada que exigen los inversores institucionales, para un edificio de alquiler completo en Osaka, es del 4,2% en tipologías de una habitación y del 4,3% en tipologías familiares (Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón, 54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios, a abril de 2026). Es una cifra calculada sobre el NOI, después de descontar los gastos de operación. La rentabilidad bruta que aparece en los folletos de venta se muestra entre 2 y 3 puntos porcentuales más alta, así que, aunque el inmueble se anuncie con un 7%, considere que, ya en operación, puede quedar en la franja del 4%.
P2. Si voy a gestionar un apartamento en la ciudad de Osaka, ¿qué distrito conviene?
Por tasa de vivienda vacía, de menor a mayor: Kita 11,1%, Tsurumi 11,3%, Nishi 11,5%, Jōtō 12,6% y Fukushima 13,0% (Ciudad de Osaka, Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5). Sin embargo, los distritos con baja tasa de vivienda vacía también tienen precios más altos, y la rentabilidad bruta cae hasta la franja del 5%. Como zona intermedia entre rentabilidad y riesgo de vacancia, suelen entrar en el radar los distritos de Jōtō, Yodogawa, Higashiyodogawa y Suminoe. Entre las ciudades de la prefectura, Ibaraki (9,1%) y Takatsuki (9,6%) tienen las tasas más bajas.
P3. ¿Qué tasa de vacancia debo usar en el cálculo?
Recomendamos calcular siempre dos escenarios: un caso base del 10% y un caso de estrés del 20%. La tasa de vacancia del parque de alquiler de la prefectura de Osaka (1.718.000 viviendas ocupadas + 436.100 viviendas de alquiler vacías) es del 20,2%. Ese 20% incluye inmuebles antiguos que ya no se comercializan, por lo que no hace falta aplicarlo tal cual a su propio inmueble, pero sí vale la pena comprobar si está comprando a un precio en el que la hipoteca sigue siendo pagable incluso con una vacancia del 20%.
P4. ¿En cuántos años se puede depreciar fiscalmente un apartamento de madera usado?
La vida útil legal de la madera es de 22 años. Para un inmueble usado, con el método simplificado: con 10 años de antigüedad, (22−10)+10×20% = 14 años; con 25 años de antigüedad, superando ya la vida útil legal, 22×20% = 4 años (descartando la fracción) (Agencia Tributaria Nacional, No. 5404). Cuanto más corto es el periodo de amortización, mayor es el gasto de depreciación anual y mayor el ahorro fiscal, pero también antes llega el "dead cross", el año en que la renta gravable se dispara justo después de agotarse la depreciación.
P5. ¿Qué porcentaje del precio del inmueble debo prever para gastos de compra?
En el ejemplo de este artículo, un apartamento de madera usado de 75.000.000 de yenes (unos 441.000 euros), sumando impuesto de adquisición de inmuebles (735.000 yenes), impuesto de registro (615.000 yenes), comisión de intermediación (2.541.000 yenes), impuesto de timbre (30.000 yenes) y otras partidas, el total fue de 6.031.000 yenes (unos 35.500 euros), el 8,0% del precio. La reducción del impuesto de registro del suelo (1,5%) también se aplica a inversión, pero la deducción del impuesto de adquisición de inmuebles para vivienda usada y el tipo reducido para vivienda de uso propio del edificio exigen residencia propia, por lo que no se aplican en uso de alquiler: comparado con un caso en el que sí se pudieran aplicar, el cálculo sale más de 50.000 yenes (unos 295 euros) más caro solo en la parte del edificio.
Fuentes y referencias
- Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón (一般財団法人日本不動産研究所), "54ª Encuesta a Inversores Inmobiliarios (a abril de 2026)" (publicada el 27 de mayo de 2026)
- Colegio de Tasadores Inmobiliarios de la Prefectura de Osaka (公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会), "31ª Encuesta de Rentabilidad Inmobiliaria por Zona del Área de Osaka (encuesta de enero de 2026)" (publicada el 18 de mayo de 2026)
- Oficina de Estadística del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (総務省統計局), "Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5, Agregado Básico sobre Viviendas y Hogares"
- Prefectura de Osaka, "Resumen de Resultados de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5"
- Ciudad de Osaka, "Resultados (confirmados) de la Encuesta sobre Vivienda y Terreno de Reiwa 5 <Ciudad de Osaka>, Resumen de resultados"
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), "Resumen de la Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8" (publicado el 17 de marzo de 2026)
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, nota de prensa "La tendencia del precio del suelo en todo Japón sube por quinto año consecutivo en el promedio de todos los usos – Publicación de Precios Oficiales del Suelo de Reiwa 8"
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Importe de la remuneración que pueden percibir los agentes inmobiliarios por la compraventa de suelo o edificios" (Aviso del Ministerio de Construcción n.º 1552, Shōwa 45)
- Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Puntos clave del sistema de registro de la gestión de vivienda de alquiler (Ley de Adecuación del Negocio de Gestión de Vivienda de Alquiler)"
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), "Tabla de vida útil de los principales activos depreciables"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 5404, "Vida útil de los activos usados"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 1370, "Al percibir ingresos inmobiliarios (renta inmobiliaria)"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 1391, "Cuando la renta inmobiliaria da pérdidas"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 2260, "Tipos del impuesto sobre la renta"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 7191, "Tabla de tipos del impuesto de registro"
- Agencia Tributaria Nacional, "Aviso sobre la reducción del tipo del impuesto de registro aplicable a la compraventa de suelo y a la inscripción de dominio de vivienda" (abril de Reiwa 8)
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 7108, "Reducción del impuesto de timbre para contratos de transmisión de inmuebles y contratos de obra de construcción"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 3208, "Cálculo del impuesto sobre la renta por transmisión a largo plazo"
- Agencia Tributaria Nacional, Tax Answer No. 3211, "Cálculo del impuesto sobre la renta por transmisión a corto plazo"
- Prefectura de Osaka, "Impuesto de adquisición de inmuebles"
- Ciudad de Osaka, "Resumen del impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto de planeamiento urbano"
- Ciudad de Osaka, "Impuesto de planeamiento urbano"
- Ciudad de Osaka, "Medida especial sobre la base imponible del suelo residencial"
- Corporación de Financiación de la Vivienda (住宅金融支援機構, Japan Housing Finance Agency), "Tipo de interés de financiación para vivienda de alquiler"
- Instituto Nacional de Investigación sobre Población y Seguridad Social (国立社会保障・人口問題研究所), "Proyección futura del número de hogares de Japón (estimación por prefectura), estimación de Reiwa 6"
- Prefectura de Osaka, "Sobre el inicio de las obras de construcción del IR de Osaka y la ceremonia de inicio de obras"
- Prefectura de Osaka, "Sobre el IR de Osaka"
Nota para inversores hispanohablantes sobre el registro de la propiedad en Japón. A diferencia de España y de la mayoría de los sistemas registrales de tradición hispánica, donde la inscripción en el Registro de la Propiedad goza de fe pública registral —es decir, el Estado garantiza frente a terceros de buena fe la exactitud de lo inscrito—, el registro inmobiliario japonés (不動産登記, fudōsan tōki) no tiene fuerza probatoria pública (公信力, kōshinryoku). La inscripción registral en Japón es, en esencia, un aviso a terceros (対抗要件) de que existe un derecho, pero no una garantía estatal de que ese derecho sea válido: si el título de quien aparece inscrito resulta defectuoso, un comprador de buena fe no queda automáticamente protegido solo por haber confiado en el registro. Por eso, en toda operación de compra de un edificio como el de este artículo, el papel del gestor judicial (司法書士, shihō shoshi) —cuyos honorarios aparecen en la tabla de gastos de compra— no es un mero trámite administrativo, sino la verificación sustantiva de la cadena de titularidad, las cargas y las hipotecas previas antes de firmar. Es, junto con la due diligence sobre el arrendamiento y los datos públicos de vacancia que hemos usado en este artículo, una de las comprobaciones que un inversor hispanohablante no debe dar por descontada solo porque en su país de origen el registro ya se lo garantice el Estado.
Los ejemplos de cálculo de este artículo son estimaciones basadas en datos públicos. Para el tratamiento fiscal de un inmueble o una renta concretos, consulte a un asesor fiscal (税理士, zeirishi) u otro profesional cualificado.
