租赁经营中最容易引发纠纷的环节是退租时的交房验房。关于房屋恢复原状费用的承担问题，房东与租客意见相左，甚至闹上法庭的情况并不罕见。
本文将从实务角度，详细解析退租验房中常见纠纷的类型、房东可追偿与不可追偿的范围、防范纠纷的基本原则，以及按区域划分的验房清单。
退租验房中常见的3类投诉
①关于房屋恢复原状费用的投诉
原则上，正常损耗及自然老化造成的磨损不由租客承担。应正确理解国土交通省的《关于房屋恢复原状纠纷及指导方针》，并能做出恰当判断。
②关于特别约定的投诉
即便合同中包含由租客承担房屋清洁费用的特别约定，若要让租客承担超出正常损耗范围的费用，也需要有证明其超出正常损耗状态的照片等证据。
③关于说明责任的投诉
若租客未能充分理解并认可特别约定的内容，该约定可能被认定为无效。务必取得租客就已收到说明的书面签字确认。
房东可追加索赔与不可索赔的范围
可向租客索赔的损坏（租客违反注意义务）
- 搬家过程中造成的壁纸或柱子划痕
- 儿童涂鸦
- 烟草焦油造成的发黄及异味
- 宠物造成的抓痕及异味
- 忽视结露导致榻榻米或地板褪色
- 安装照明器具留下的孔洞及痕迹
- 钥匙丢失或损坏
- 庭院疏于打理导致杂草丛生
不可索赔的损坏（正常损耗及自然老化）
- 家具摆放留下的凹痕及压痕
- 家电使用导致墙面发黑
- 榻榻米、地板、壁纸的自然褪色
- 图钉孔
- 安装空调用的螺丝孔
- 入住时的换锁费用
- 自然灾害造成的损坏
- 设备自然老化故障
※修缮范围可通过特别约定设定独立规则，但对租客明显不公平的内容在民法上不予认可。
防范退租纠纷的5条基本原则
①明确房屋恢复原状规则
根据民法第616条之5，正常损耗及自然老化的修缮明确不属于租客的义务。应在签约前明确划定房东与租客各自的承担范围，并形成书面文件。
②明确押金的使用规定
根据修订民法第622条之2，押金的用途仅限于未付租金、损害赔偿金及修缮费用，剩余部分有义务退还给租客。
③为担保人设定最高担保额度
根据修订民法第465条，不得要求担保人承担超过一定金额的责任。请在合同中明确注明最高担保额度。
④入住时记录房屋状况
入住时应由房东与租客双方共同在场，进行拍照记录并在房屋状况确认书上签字。长期居住后退租时，往往难以还原入住时的状态，这份记录将成为最重要的证据。
⑤退租验房应在搬空家具后进行
为避免遗漏家具遮挡处的划痕和污渍，应在搬家完成后房间空置的状态下进行验房。
退租验房｜分区域验房清单
用水区域（厨房·浴室·洗漱台·卫生间）
- □ 水龙头·水阀是否有损坏（实际放水确认）
- □ 是否有漏水·水垢·发霉
- □ 炉灶周边·抽油烟机内部的油污
- □ 浴缸·排水口·莲蓬头的状况
- □ 莲蓬头是否被换成入住时以外的零件
- □ 马桶·马桶盖·冲水水箱是否异常
- □ 收纳柜的状况
居室（客厅·卧室·和室）
- □ 墙面·地板·天花板的划痕及污渍（钉孔、烟草污渍、霉斑）
- □ 门上方及地脚处墙纸容易忽视的污渍
- □ 空调·火灾报警器·照明器具的运行确认
- □ 窗玻璃·纱窗·窗框的状况
- □ 和室情况：榻榻米·拉门·障子的状况
玄关
- □ 门·门把手的划痕及损坏（注意阴影处）
- □ 门的开关情况（直接关系安全性）
- □ 鞋柜内隔板是否完好
- □ 钥匙·备用钥匙的归还确认
- □ 门铃·门链的运行确认
室外
- □ 垃圾是否按规定分类
- □ 是否有大件垃圾遗弃（确认回收贴纸）
- □ 阳台·露台上是否有遗留物品
- □ 室外设施是否有损坏
拒绝付款时的3种应对方法
①考虑申请租客赔偿责任保险
这是附加在火灾保险中的特约条款，针对意外事故造成的损坏，向房东支付保险金的制度。在修缮费用较高的情况下尤为有效。
②向连带保证人追偿
连带保证人与租客承担同等的付款义务。但也需要有根据对方经济状况接受分期付款的灵活性。
③委托物业管理公司负责退租验房
有经验的物业管理公司掌握指导方针的相关知识及规避纠纷的专业技巧。从验房到恢复原状工程通常可在约10天内完成，有助于缩短空置期。
总结
退租验房纠纷大多源于入住时记录不足、对指导方针理解不够以及书面化工作不完善。通过入住时拍照记录并签署房屋状况确认书、明确符合指导方针的费用承担规则、活用退租时的分区域验房清单，大部分纠纷都可以防患于未然。
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