大阪公寓投资划算吗？2026年收益率与到手现金测算

Q: Q1. 大阪公寓经营的收益率，大致应以多少为参考？

机构投资者对大阪整栋出租住宅要求的期望收益率，单身公寓为4.2%、家庭户型为4.3%（日本不动产研究所 第54回不动产投资家调查，截至2026年4月）。这是扣除运营费用后的NOI基础数字。销售资料上标注的表面收益率通常会比这高出2～3个百分点，因此即便看到7%左右的物件，实际运营后大概率会落到4%区间。

Q: Q2. 如果在大阪市做公寓经营，哪个区比较推荐？

按空置率排序，北区11.1%、鹤见区11.3%、西区11.5%、城东区12.6%、福岛区13.0%排名最低（大阪市 令和5年住宅・土地统计调查）。不过空置率低的区物件价格也高，表面收益率会降到5%区间。作为收益率与空置风险的中间地带，城东区、淀川区、东淀川区、住之江区更容易成为考察对象。府内城市中，茨木市9.1%、高槻市9.6%的空置率最低。

本文面向正在考虑是否购入大阪整栋公寓（アパート，日式小型木造/轻钢结构出租公寓）的海外投资者，仅使用截至2026年的日本官方公开数据重新测算收支。先说结论：大阪市内的木造公寓即便以表面收益率7%左右的价格买入，扣除空置损失、运营费用、贷款还本付息和税金之后，实际到手现金一年只有约20万日元（约合9,750元人民币，按1人民币元≈20.5日元测算，基准日2026年8月9日，实际汇率请以当日牌价为准）。日本机构投资者对大阪所要求的期望收益率是4.2%，大阪府整体出租住宅存量的空置率约为20%。如果测算时不把这两个数字放进去，结果几乎必然偏向乐观。

这里需要先明确一个对中国大陆投资者而言至关重要的制度差异：本文讨论的"购买"，在日本法律上是取得建筑物及其土地的完全所有权（永久产权），不存在使用年限，可以自由继承、转让、抵押，这与中国大陆"住宅建设用地使用权70年"的土地批租制度有本质区别。日本的不动产所有权类似欧美的freehold（永久保有权），土地和建筑物的产权没有到期日，也不存在续期或续期费用的问题。这一点会直接影响后文的持有年限、出口策略和遗产规划判断，请务必在阅读收益率数字之前先建立这个认知框架。

本文仅使用日本不动产研究所（一般财团法人日本不動産研究所）、大阪府不动产鉴定士协会（公益社団法人大阪府不動産鑑定士協会）、总务省（総務省）、国土交通省（国土交通省，Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism，简称MLIT）、国税厅（国税庁，National Tax Agency，简称NTA）、大阪府、大阪市的一手数据，把大阪的收益率行情、24个区的空置率，一路计算到购房交易成本和税后现金流，全部给出实际金额。每一个数字都附有官方出处链接，方便读者把自己的物件条件代入重新验算。

本文要点

截至2026年4月，大阪整栋出租住宅的期望收益率为单身公寓（ワンルーム）4.2%、家庭户型（ファミリー）4.3%，与东京城南地区（3.6%／3.7%）的差距已收窄到0.6个百分点。
大阪常见的"表面收益率5～7%"与投资者调查中的"4.2%"并不矛盾：前者是按满租假设计算的租金收入基础，后者是扣除运营费用后的NOI（净营业收益）基础。
大阪府的171万8,000户出租住宅（借家）之外，还有43万6,100户空置的出租用住宅，整个出租存量中约20%处于空置状态。测算时用10%的空置率，其实是偏乐观的假设。
大阪市24个区的空置率从北区的11.1%到西成区的25.9%，相差达14.8个百分点——"只要在大阪市内就安全"这种笼统判断并不成立。
木造公寓的法定折旧年限（法定耐用年数）只有22年。房龄不同，每年可计提的折旧费相差数倍，同样的运营条件下，税后到手现金一年可以相差100万日元以上（约合4.9万元人民币）。

结论：2026年的大阪，正从"靠收益率取胜"转向"靠空置率与到手现金取胜"

是否要在大阪开始公寓出租经营，并不取决于表面收益率的高低，而是取决于三件事：把空置率设在多少、以什么利率和贷款年限借款、以及还剩多少折旧额可以抵税。

原因很简单：大阪的地价和房价在持续上涨，但租金的涨幅追不上房价。根据国土交通省《令和8年地价公示》，大阪市住宅用地价格较上年上涨6.5%；而总务省《住宅・土地统计调查》显示，大阪市的租金在过去5年里只上涨了5.9%。当价格先于租金上涨时，同样的租金收入所对应的收益率必然下降。

换句话说，2026年的大阪正逐渐脱离"低价买入、坐享高收益率"的阶段。真正能获胜的，是能够把空置率控制住、并能精确设计税后到手现金的投资者。以下用具体数字逐项说明依据。对比欧美或中国大陆的"以资本增值为主"的投资逻辑，大阪当下更接近一个需要精细化现金流管理的成熟市场——这也是日本不动产区别于许多新兴市场的地方：日本的租赁法（借地借家法）高度保护承租人，退租和涨租都比中国大陆或欧美更为受限，运营能力对收益的影响因此被放大。

大阪公寓投资的实际收益率是多少｜2026年一手数据

截至2026年4月，机构投资者对大阪整栋出租住宅要求的期望收益率为：单身公寓（ワンルーム）4.2%、家庭户型（ファミリー）4.3%。这是日本不动产研究所（一般財団法人日本不動産研究所，The Japanese Real Estate Institute，简称JREI）每半年实施一次的《不动产投资家调查》第54回（截至2026年4月，2026年5月27日发布）的数据。

主要10座城市整栋出租住宅期望收益率比较（2026年4月）

调查地区	单身公寓	较上次变化	家庭户型	较上次变化
东京・城南	3.6%	-0.1个百分点	3.7%	-0.1个百分点
横滨	4.2%	-0.1个百分点	4.3%	0.0个百分点
大阪	4.2%	-0.1个百分点	4.3%	0.0个百分点
名古屋	4.5%	0.0个百分点	4.5%	0.0个百分点
福冈	4.5%	0.0个百分点	4.5%	0.0个百分点
京都	4.6%	0.0个百分点	4.6%	0.0个百分点
神户	4.7%	0.0个百分点	4.7%	0.0个百分点
札幌	4.9%	-0.1个百分点	5.0%	0.0个百分点
仙台	5.0%	0.0个百分点	5.0%	0.0个百分点
广岛	5.0%	0.0个百分点	5.1%	0.0个百分点

资料来源：一般财团法人日本不动产研究所（日本不動産研究所，The Japanese Real Estate Institute）「第54回不动产投资家调查（截至2026年4月）」。"较上次变化"是与第53回（2025年10月）的比较。

这张表有两点值得留意。第一，大阪已与横滨并列，与东京・城南的差距缩小到0.6个百分点。第二，同一份调查中回答"将积极进行新投资"的投资者比例高达93%。买家多，对卖出时有利，但对现在买入的人来说，意味着更激烈的价格竞争——这一点与中国大陆一线城市"卖方市场"下的抢购逻辑颇为相似，只是大阪的买家结构中机构投资者和海外资金占比更高。

为什么"期望收益率4.2%"与"表面收益率5～7%"可以同时成立

这两个数字并不矛盾，只是测量的对象不同。整理如下：

指标	分子	分母	使用者
表面（毛）收益率	满租假设下的年租金收入	物件价格	销售资料・房产门户网站
NOI收益率（资本化率）	有效总收入－运营费用	物件价格	不动产鉴定・机构投资者
实际收益率	有效总收入－运营费用	物件价格＋购房交易成本	个人投资者的投资判断
自有资金收益率（CCR）	税前现金流	投入的自有资金	使用贷款的投资者

销售资料上写的"表面收益率7%"，是假设满租、零运营费用、不缴税也不还贷这种理想情况下的数字。投资家调查中的4.2%，是扣除空置损失和运营费用之后的数字。正如本文后半部分的测算所示，一套标注表面收益率7.17%的物件，实际运营后NOI收益率会落在4.2%左右。建议同时参考《表面收益率与实际收益率的区别及选房注意事项》，读懂销售资料背后的逻辑。

大阪都市圈住宅14个片区期望收益率（2026年1月调查）

片区层面还有更细的数据。大阪府不动产鉴定士协会（大阪府不動産鑑定士協会，Real Estate Appraisers' Association of Osaka）每半年公布一次调查，测算对象为各车站步行范围内、房龄约3年以内、1K户型（一室一厨，约20～25㎡的单身公寓）的期望收益率。

片区	期望收益率（2026年1月）	上次（2025年7月）	差值
梅田	3.59%	3.63%	-0.04个百分点
本町	3.86%	3.91%	-0.05个百分点
福岛	3.86%	3.91%	-0.05个百分点
天神桥筋六丁目	3.91%	3.98%	-0.07个百分点
京町堀	3.95%	4.01%	-0.06个百分点
堀江	3.96%	3.97%	-0.01个百分点
谷町四丁目	3.98%	4.04%	-0.06个百分点
京桥	3.99%	4.10%	-0.11个百分点
难波	4.01%	4.01%	0.00个百分点
新大阪	4.07%	4.10%	-0.03个百分点
阿倍野	4.11%	4.16%	-0.05个百分点
江坂	4.15%	4.16%	-0.01个百分点
西宫	4.28%	4.31%	-0.03个百分点
高槻	4.39%	4.40%	-0.01个百分点

资料来源：公益社团法人大阪府不动产鉴定士协会「第31回大阪圈片区别不动产收益率调查（2026年1月调查）」。测算前提为各车站步行范围内・房龄约3年以内・1K户型。

3%区间的片区已增至8个，为调查开始以来最多。梅田以3.59%刷新历史最低值。这里需要注意，这是房龄新、近车站、1K户型这一特定条件下的数字，不能直接套用在房龄20年的木造公寓上。请把这张表当作片区之间相对排序的参考，而非绝对可套用的收益率。

用官方统计核实大阪的租金行情｜为测算准备输入数据

收支测算的起点是租金。大阪府出租住宅（专用住宅）每月租金・房费为59,227日元，大阪市为61,704日元。两者均来自总务省《令和5年住宅・土地统计调查》，较5年前的平成30年调查上涨约6%。

大阪府・大阪市与全国的租金比较

项目	大阪府	大阪市	全国
出租住宅每月租金・房费	59,227日元	61,704日元	59,656日元
较上次（平成30年）	+3,557日元／+6.4%	+3,458日元／+5.9%	+7.1%
民营出租住宅（木造）	56,018日元	－	54,409日元
民营出租住宅（非木造）	64,961日元	－	68,548日元
每畳（约1.62㎡）租金	3,546日元	4,134日元	3,403日元
公共维护费・管理费	3,878日元	－	－

资料来源：总务省统计局「令和5年住宅・土地统计调查住宅及家庭相关基本统计」、大阪府「令和5年住宅・土地统计调查结果概要」、大阪市「令和5年住宅・土地统计调查结果（确报）＜大阪市＞」。

木造公寓的租金应以56,018日元为基准

这张表里公寓经营者应该采用的数字，是民营出租住宅（木造）的56,018日元，而不是大阪府整体平均的59,227日元。木造与非木造之间相差8,943日元，如果把这个差额笼统地当作"大阪的平均租金"，每户每月的收支就会偏差近9,000日元。对一栋8户的公寓来说，一年的误差约为86万日元（约合4.2万元人民币）。

大阪市每畳租金为4,134日元，较上次调查上涨10.4%，明显高于大阪府平均的3,546日元和全国平均的3,403日元。这说明即便面积小，只要在市区靠近车站，单价依然可以支撑；反过来说，在郊区做大户型，单价反而不容易提高。

另外，大阪府集合住宅（共同住宅）占比达57.4%，居全国第3位，是单身公寓供给密度很高的地区，制定租金时必须考虑到周边同户型物件的竞争会很激烈。

用数字看大阪的空置风险｜"空置率10%"其实是偏乐观的假设

在收支测算中，最能左右结果的变量就是空置率。许多测算文章习惯性地套用10%，但大阪的实际情况比这更严峻。这也是日本不动产测算与中国大陆"以为出租即满租"的直觉最大的不同之处——日本的出租住宅市场存量巨大，空置本身是一种结构性常态，而非例外情况。

大阪的出租住宅存量与出租用空置房

项目	大阪府	大阪市
出租住宅（有居住家庭）	1,718,000户	817,500户
出租用空置房	436,100户	204,000户
出租存量合计	2,154,100户	1,021,500户
出租存量空置率	20.2%	20.0%
空置房率（占住宅总数比例）	14.2%	16.1%

计算公式为"出租用空置房 ÷（出租住宅＋出租用空置房）"。原始数据来自大阪府及大阪市的令和5年住宅・土地统计调查结果。大阪府的出租住宅占住宅总数的40.9%，高于全国平均的35.0%，是一个以出租为主的市场；与此同时，五户中就有一户处于空置状态。

不过，这20%不需要原样套用到自己的物件上，因为出租用空置房中也包含已停止招租的老旧物件，以及难以重建的老旧连栋房。实务上更稳妥的做法是：用10%作为基本情景、20%作为压力情景分别测算，并确认在20%空置率下贷款是否依然能够正常偿还。本文后半部分的模拟测算会将这两种情景并列呈现。

大阪市24个区空置率排名

"只要在大阪市内就安全"这种判断并不成立。24个区之间的空置率相差达14.8个百分点。

排名	区	空置率（令和5年）	平成30年
1	北区	11.1%	13.6%
2	鹤见区	11.3%	11.7%
3	西区	11.5%	13.9%
4	城东区	12.6%	12.7%
5	福岛区	13.0%	12.0%
6	西淀川区	13.4%	16.8%
7	住之江区	13.6%	14.7%
8	阿倍野区	13.8%	16.1%
9	淀川区	14.6%	16.7%
10	天王寺区	14.7%	13.1%
11	东成区	14.8%	19.6%
12	平野区	16.4%	15.8%
12	东淀川区	16.4%	18.4%
14	此花区	16.9%	17.8%
14	住吉区	16.9%	20.0%
16	都岛区	17.0%	17.4%
17	大正区	17.7%	19.6%
18	浪速区	17.9%	17.3%
19	港区	18.0%	20.3%
20	旭区	18.1%	18.1%
21	东住吉区	18.2%	21.8%
22	中央区	18.4%	17.8%
23	生野区	22.8%	19.8%
24	西成区	25.9%	22.5%

资料来源：大阪市「令和5年住宅・土地统计调查结果（确报）＜大阪市＞」。空置率为空置房占住宅总数的比例，大阪市全市294,600户空置房中，有204,000户（69.2%）属于出租用途。

值得注意的是空置率较平成30年上升的区：西成区（+3.4个百分点）、生野区（+3.0个百分点）、天王寺区（+1.6个百分点）、福岛区（+1.0个百分点）、平野区（+0.6个百分点）、浪速区（+0.6个百分点）、中央区（+0.6个百分点）。中央区、浪速区、福岛区都是地价和租金同时上涨的热门片区，但新建供给增加的同时，空置房也在增加。这份数据说明的是："热门片区不等于不会空置"。

大阪府内主要城市的空置率与出租用空置房

城市	住宅总数	出租用空置房	空置率
茨木市	140,100户	8,350户	9.1%
高槻市	168,900户	8,560户	9.6%
交野市	33,460户	1,770户	11.0%
枚方市	195,260户	12,170户	11.4%
吹田市	211,860户	12,050户	12.0%
堺市	427,800户	30,500户	12.9%
丰中市	207,120户	16,840户	13.7%
八尾市	132,670户	11,500户	13.9%
大阪市	1,827,900户	204,000户	16.1%
东大阪市	281,720户	29,950户	16.3%
门真市	68,670户	7,330户	17.0%
守口市	80,980户	8,170户	17.1%
柏原市	39,210户	5,150户	20.8%

资料来源：大阪府「令和5年住宅・土地统计调查结果概要」市町村别空置房数・空置率。

用3个维度回答"大阪哪里值得买"

在筛选片区时，把以下3个维度叠加分析，判断会更稳健：

空置率：市内的话，11～14%区间的区（北区、鹤见区、西区、城东区、福岛区、西淀川区、住之江区、阿倍野区）排名靠前；府内城市则是茨木市、高槻市、枚方市、吹田市空置率较低。
租金水平：大阪市每畳4,134日元，是大阪府平均的1.17倍。市内靠单价取胜，郊区靠低总价取胜收益率——两者角色不同。
地价走向：大阪市住宅用地较上年上涨6.5%（令和8年地价公示）。上涨对出口（卖出）阶段有利，对购入阶段不利。

综合这3个维度来看，市内空置率低、单价又能卖上去的是北区、西区、福岛区、阿倍野区一带，但这些区的物件价格都偏高，表面收益率会降到5%区间。反之，容易做出高收益率的西成区、生野区，空置率超过20%且仍在上升。"收益率高的片区"与"不容易空置的片区"，在大阪呈现出相当明显的反相关关系，可以把这当作基本判断框架。处于两者中间地带的城东区、淀川区、东淀川区、住之江区，在实务上往往是更值得深入考察的对象。

【测算示例①】大阪市内一栋木造公寓｜从表面收益率到税后现金流

接下来用实际金额逐步累加计算。先说结论：即便是表面收益率7.17%的物件，税前到手现金一年也只有19.5万日元（约合9,500元人民币），税后更是只剩12.6万日元（约合6,150元人民币）。

测算前提条件及其官方数据依据

项目	设定	依据
物件	大阪市内・木造公寓一栋・8户（1K户型）・房龄10年	－
物件价格	7,500万日元（约合366万元人民币）（土地5,100万日元／建筑物2,400万日元）	建筑物按固定资产税评估额比例分摊
租金	每户每月56,000日元	大阪府民营出租住宅（木造）56,018日元（住宅・土地统计调查）
满租年收入	5,376,000日元	56,000日元×8户×12个月
空置・欠租损失	基本情景10%／压力情景20%	大阪府出租存量空置率20.2%
固定资产税评估额	土地2,500万日元／建筑物1,200万日元	本例假设值
贷款	6,000万日元・利率2.5%・25年・本息等额	本例假设值
自有资金	1,500万日元＋购房交易成本	－

利率和评估额会因物件、金融机构、借款人资质而不同，本文将其作为明确标注的假设值，实际判断时请代入自身条件重新计算。作为公开的基准利率参考，日本住宅金融支援机构（住宅金融支援機構，Japan Housing Finance Agency，简称JHF）公布了出租住宅贷款利率，分为35年固定和15年固定两种。该机构明确写明"利率重新调整后的适用利率，变动没有上限也没有下限"，也就是说，固定期结束后还款额可能上升，这一点应作为测算前提中的既定风险纳入考虑——这与中国大陆房贷普遍执行的LPR加点、有明确调整区间的做法不同，日本的浮动利率理论上没有封顶。

购房交易成本明细｜按税率累加得出物件价格的8.0%

销售资料上往往把交易成本笼统合并成一项，这里按税率逐项拆解累加。

费目	计算方式	金额
不动产取得税（土地）	2,500万日元×1/2×3%	375,000日元
不动产取得税（建筑物）	1,200万日元×3%	360,000日元
登录许可税（土地・所有权转移）	2,500万日元×1.5%	375,000日元
登录许可税（建筑物・所有权转移）	1,200万日元×2.0%	240,000日元
中介手续费（上限额）	200万日元×5.5%＋200万日元×4.4%＋7,100万日元×3.3%	2,541,000日元
印花税（买卖合同书）	5,000万日元以上1亿日元以下的减免税额	30,000日元
司法书士报酬・抵押权设定相关费用	假设值	390,000日元
贷款手续费	6,000万日元×2.2%（假设）	1,320,000日元
火灾保险（5年一次性缴纳・假设）	－	400,000日元
合计	－	6,031,000日元（约合29.4万元人民币，物件价格的8.0%）

税率依据如下：不动产取得税的标准税率为4%，但截至令和9年3月31日之前取得的土地和住宅适用3%，宅地的计税基础还会按固定资产课税台账价格的1/2计算（大阪府「不动产取得税」）。这里容易被忽略的一点是：二手住宅的税额扣除（按新建年月最高可扣除1,200万日元）以"取得人本人自住"为适用条件，以出租为目的取得的二手公寓不适用此项扣除。登录许可税则土地和建筑物分开处理：土地因买卖产生的所有权转移登记，根据令和8年度税制改正，减税措施的期限延长3年至令和11年3月31日，本则税率2.0%可减按1.5%执行，且不要求自住，投资用公寓同样适用。而建筑物一侧住宅用建筑物的减税税率（转移登记0.3%）以自住为适用条件，出租用途只能适用本则的2.0%（国税厅 No.7191 登录许可税税额表、国税厅「登录许可税税率减免措施通知」（令和8年4月））。建议同时查看《不动产取得税减免措施与退税申请流程》，全面了解适用条件，避免漏报。

中介手续费按国土交通省告示上限计算：将成交价拆分为200万日元以下（5.5%）、200万日元以上400万日元以下（4.4%）、400万日元以上（3.3%）三段，各段分别乘以对应比例后相加，即为上限金额（宅地建物交易业者就宅地或建筑物买卖等可收取的报酬额度）。印花税方面，令和9年3月31日之前签订的不动产转让合同适用减税措施，合同金额5,000万日元以上1亿日元以下为3万日元（国税厅 No.7108）。

持有成本｜固定资产税1.4%＋都市计划税0.3%的年度计提

大阪市的固定资产税税率为1.4%，都市计划税为0.3%。由于大阪市几乎全域属于城市化区域，两项税都需要缴纳。这里发挥关键作用的是住宅用地计税基础特例。

对象	计税基础	税率	年税额
土地・固定资产税	2,500万日元×1/6＝416.7万日元	1.4%	58,333日元
土地・都市计划税	2,500万日元×1/3＝833.3万日元	0.3%	25,000日元
建筑物・固定资产税	1,200万日元	1.4%	168,000日元
建筑物・都市计划税	1,200万日元	0.3%	36,000日元
合计	－	－	287,333日元

小规模住宅用地（每户住宅200㎡以下部分）的固定资产税计税基础为价格的1/6，都市计划税为1/3。这项特例税率以每户住宅为单位分别适用，因此一栋8户的公寓，1,600㎡以内的部分都属于小规模住宅用地（大阪市「住宅用地计税基础特例措施」、大阪市「固定资产税・都市计划税概要」）。也就是说，户数越多的公寓，土地部分的税负相对越轻——如果没有这项特例，仅土地一项一年就要缴纳42.5万日元，相差超过34万日元。这一"按户数分摊税基"的设计，在中国大陆的房产税讨论中尚无直接对应制度，值得投资者特别留意。

从表面收益率→NOI收益率→CCR→税后现金流的4个阶段

阶段	基本情景（空置10%）	压力情景（空置20%）
满租年收入	5,376,000日元	5,376,000日元
有效总收入	4,838,400日元	4,300,800日元
物业委托管理费（有效总收入的5%）	241,920日元	215,040日元
固定资产税・都市计划税	287,333日元	287,333日元
维修费・退租恢复原状费	400,000日元	400,000日元
招租费用（广告费等）	224,000日元	224,000日元
火灾保险（年度分摊）・公共水电费・预备费	260,000日元	260,000日元
运营费用合计	1,413,253日元	1,386,373日元
NOI（净营业收益）	3,425,147日元	2,914,427日元
表面收益率	7.17%	7.17%
NOI收益率（÷物件价格）	4.57%	3.89%
实际收益率（÷总投资额8,103万日元）	4.23%	3.60%
年还款额（6,000万日元・2.5%・25年）	3,230,040日元	3,230,040日元
税前现金流	195,107日元	-315,613日元
自有资金收益率（CCR）	0.93%	-1.50%

这张表解开了开篇的疑问：表面收益率7.17%的物件实际运营后，按总投资额计算的实际收益率是4.23%，与日本不动产研究所调查中投资者对大阪要求的期望收益率4.2%几乎一致。销售资料上的7.17%和投资者调查中的4.2%，其实是同一套物件的两副面孔。

而一旦把空置率设为20%，税前现金流就会转为年度赤字31.6万日元（约合1.54万元人民币）。大阪出租存量五户中有一户空置这一事实，是这份测算无法忽视的前提。

利率每上升1%，到手现金会减少多少

利率	年还款额	税前现金流
1.5%	2,879,542日元	545,605日元
2.0%	3,051,751日元	373,396日元
2.5%（基本）	3,230,040日元	195,107日元
3.0%	3,414,321日元	10,826日元
3.5%	3,604,490日元	-179,343日元

利率仅从2.5%上升到3.5%这1个百分点，到手现金一年就减少37.4万日元，并转为赤字——即便空置率维持在10%也是如此。如果使用浮动利率、或固定期满后重新定价的贷款，这项敏感度值得提前确认清楚。

贷款年限的影响同样显著。木造建筑的法定折旧年限只有22年，贷款期限本身也不容易拉长。

还款期限	年还款额	税前现金流
15年	4,800,882日元	-1,375,735日元
20年	3,815,301日元	-390,154日元
22年	3,548,448日元	-123,301日元
25年（基本）	3,230,040日元	195,107日元
30年	2,844,870日元	580,277日元

贷款期限22年以下时，这个条件下的公寓会转为赤字。考虑木造公寓时，与其纠结于压低价格，不如先向金融机构确认"能贷几年"，这对收支的影响更大。

价格决定到手现金｜按表面收益率分档比较

物件价格	表面收益率	税前现金流	自有资金	CCR
6,720万日元	8.00%	531,031日元	1,884万日元	2.82%
7,168万日元	7.50%	338,090日元	2,010万日元	1.68%
7,500万日元	7.17%	195,107日元	2,103万日元	0.93%
8,064万日元	6.67%	-47,793日元	2,261万日元	-0.21%

此表固定自有资金比例20%、利率2.5%、期限25年，仅改变物件价格。自有资金中已加上物件价格8.0%的购房交易成本。同样的租金收入，若以表面收益率6.67%买入会亏损，若能以8.00%买入则CCR可达2.8%。在大阪做公寓经营，决定到手现金多少的，与其说是运营的巧拙，不如说首先取决于取得价格本身。

【测算示例②】木造公寓的折旧决定税后到手现金

以上都是税前的讨论。最后一个分水岭是折旧（减价償却）。同样的物件、同样的运营方式，房龄不同，税后现金流一年可以相差100万日元以上。

法定折旧年限22年与二手房简便计算法

建筑物的法定折旧年限（法定耐用年数）由结构和用途决定。

结构	用途	法定折旧年限
木造・合成树脂造	店铺用・住宅用	22年
木骨灰浆造	店铺用・住宅用	20年
砖造・石造・砌块造	店铺用・住宅用	38年
钢骨钢筋混凝土造・钢筋混凝土造	住宅用	47年

资料来源：国税厅「主要折旧资产耐用年数表」。

二手取得的情况下，如果难以估计剩余可使用年限，可以使用简便计算法，公式如下（国税厅 No.5404 二手资产的耐用年数）。

已经过完全部法定折旧年限的资产：法定折旧年限×20%
法定折旧年限只经过一部分的资产：（法定折旧年限－已经过年数）＋已经过年数×20%
不足1年的尾数舍去，计算结果不足2年时按2年计算

套用到木造公寓上：房龄10年的话，（22－10）＋10×20%＝14年；房龄25年的话，22×20%＝4.4年，尾数舍去为4年。需要注意的是，如果为了投入使用而支付的资本性支出超过取得价额的50%，则不能使用简便计算法。建议同时参考《从耐用年数与已经过年数计算折旧费的步骤》，掌握计算方法，便于比较不同物件。

不同房龄的税后现金流对比

固定建筑物分摊金额为2,400万日元、空置率10%，其他条件全部相同，仅改变折旧年限进行比较。所得税・居民税的边际税率合计按30%（所得税20%＋居民税10%，适用于应纳税所得330万日元以上695万日元以下这一档）假设。

项目	新建（22年折旧）	房龄10年（14年折旧）	房龄25年（4年折旧）
年折旧费	1,090,909日元	1,714,286日元	6,000,000日元
不动产所得（第1年）	854,200日元	230,823日元	-4,054,891日元
所得税・居民税	256,260日元	69,247日元	-914,540日元（退税）
税前现金流	195,107日元	195,107日元	195,107日元
税后现金流	-61,153日元	125,860日元（约合6,140元人民币）	1,109,647日元（约合5.41万元人民币）

房龄25年这一栏需要特别注意：不动产所得亏损405.5万日元中，相当于为取得土地等而借款所产生的利息部分（本例中土地分摊比例68%＝100.6万日元）不能用于损益通算（与其他所得抵扣）（国税厅 No.1391 不动产所得出现赤字时）。上表已扣除这部分后按304.8万日元计算退税额。如果忽略这个规则，测算出的退税额会虚高约一成。

所得税税率根据应纳税所得金额分为5%至45%共7个级距，边际税率越高的人，折旧带来的节税效果就越大（国税厅 No.2260 所得税税率）。

"死亡交叉"（デッドクロス）何时到来

房龄25年物件每年110万日元的折旧额，4年后就会用完。请看第5年会发生什么。

项目	第1～4年	第5年起
年折旧费	6,000,000日元	0日元
不动产所得	-4,054,891日元	2,128,957日元
所得税・居民税	-914,540日元（退税）	638,687日元
税后现金流	1,109,647日元	-443,580日元

折旧用完的那一刻，账面利润凭空出现，手头现金却在减少——这就是"死亡交叉"（デッドクロス，dead cross，即账面利润与实际现金流出现背离的临界点）。原本一年到手110万日元，会瞬间变成一年倒贴44万日元，前后落差达153万日元（约合7.46万元人民币）。

正因如此，购入房龄较老的木造公寓之前，建议先想清楚"折旧用完那一年，是卖掉还是继续持有"。如果选择继续持有，就需要准备能覆盖第5年起亏损的其他收入来源，或提前还款以压缩利息支出的计划。如果选择出售，则需先确认转让当年1月1日时点的持有年限：超过5年为长期转让（所得税15%・居民税5%），5年以下为短期转让（所得税30%・居民税9%）（国税厅 No.3208・No.3211）。建筑物的取得成本在计算时需扣除持有期间已计提的折旧费，因此折旧计提得越彻底，出售时的账面收益反而会越大，这一点也应提前纳入考量——这与许多国家"持有越久、计税成本越接近原值"的直觉相反，是日本税制中容易被境外投资者忽略的细节。

大阪该买什么｜木造公寓・整栋RC大楼・分层产权公寓・独栋出租

如果还处于"想在大阪开始做出租经营"这个阶段，把木造公寓以外的选项一并列出比较，判断会更快。

比较项目	木造公寓	整栋RC（钢筋混凝土）大楼	分层产权公寓（区分マンション）	独栋出租住宅
法定折旧年限	22年	47年	47年（RC结构时）	22年（木造）
年折旧费（按建筑物2,400万日元换算）	约109万日元	约51万日元	约51万日元	约109万日元
短期节税效果	大（房龄越老越明显）	小	小	大
贷款期限的可延展性	短	长	长	短
单户投资额	中	大	小	中
空置时的收入	其他户可弥补	其他户可弥补	降为零	降为零
退出时的流动性	中（买家多为投资者）	中～低（总价偏高）	高（自住需求也会买）	高（自住需求也会买）
在大阪适合的区域	市内周边区・府内主要城市	市中心	梅田・本町・难波周边	郊区家庭需求集中地

耐用年数的依据是国税厅耐用年数表。从这张表可以看出，木造公寓是一款"短期内计提折旧、配合短年限贷款运转"的产品，而整栋RC大楼则是"用长期贷款长期持有"的产品。前者适合边际税率较高的投资者，后者适合希望压低还款比例、追求稳定运营的投资者。建议同时参考《木造・钢结构・RC结构别实务比较》，了解建造成本和隔音性等方面的差异。

如何解读大阪的市场行情｜地价・世博会后・IR（综合度假区）的最新进展（截至2026年8月）

令和8年地价公示｜大阪圈住宅用地+2.5%，大阪市住宅用地+6.5%

圈域・地区	住宅用地变动率	商业用地变动率
全国	+2.1%	+4.3%
东京圈	+4.5%	+9.3%
大阪圈	+2.5%	+7.3%
名古屋圈	+1.9%	+3.3%
大阪府	+2.8%	+8.5%
大阪市	+6.5%	+12.7%
福冈县	+3.7%	+5.2%

资料来源：国土交通省「令和8年地价公示概要」（截至2026年1月1日，2026年3月17日发布）、同新闻发布。大阪圈住宅用地最高价地点为大阪市福岛区福岛3丁目（每㎡1,470,000日元，+8.9%）。

大阪市住宅用地一年上涨6.5%，意味着同样的租金收入，收益率相当于被压缩了6.5%。地价上涨对持有期间的账面增值和出口价格有利，但对现在准备购入的人来说是逆风。

世博会已于2025年闭幕，IR（综合度假区）预计2030年开业

大阪・关西世博会已于2025年闭幕。今后的投资判断中，已经不应再把"世博会效应"当作未来事件计入考量。至于大阪IR（综合度假区，Integrated Resort，包含赌场的大型旅游综合体），大阪府、大阪市与大阪IR株式会社正朝着2030年秋季左右开业的目标推进，2025年4月24日已举行奠基仪式并开始施工建设（大阪府「关于大阪IR建设工程开工及奠基仪式的举行」）。

但距离开业还有4年时间。不建议以4年后的需求为前提、按现在的价格买入。因为市场预期很可能已经提前反映在价格里，而开业后的出租需求究竟会波及哪些区、波及多大程度，目前仍停留在推测阶段。IR和梅田北区再开发（うめきた）带来的效应，更适合作为"继续持有的理由"，而非"现在买入的理由"来看待。

大阪府家庭户数将于2030年达到顶峰

年份	一般家庭总数	单人家庭
2020年	412万7千户	172万7千户
2025年	421万4千户	184万1千户
2030年	421万5千户（顶峰）	190万0千户
2035年	415万0千户	191万2千户（顶峰）
2040年	404万1千户	188万5千户
2050年	376万7千户	178万4千户

资料来源：国立社会保障・人口问题研究所（国立社会保障・人口問題研究所，National Institute of Population and Social Security Research，简称IPSS）「日本家庭户数未来推算（都道府县别推算）令和6年推算」。

作为出租需求基数的家庭户数，大阪府预计将在2030年达到顶峰，到2050年将较2020年减少8.7%。单人家庭户数则要到2035年才达到顶峰，此后缓慢减少。如果2026年买入并持有10年，正好落在需求顶峰区间；但如果持有25年，后半段就会进入收缩阶段。如果采用25年期贷款，提前把10年后、15年后出售的选项也纳入出口设计，判断会更从容。这一点也与许多海外投资者熟悉的、以人口持续增长为前提的市场逻辑不同，需要单独评估。

在大阪开始公寓经营之前，需要提前决定的5件事

空置率按多少测算：用基本情景10%、压力情景20%两套方案分别计算，只把20%空置率下贷款依然能正常偿还的价格区间纳入考虑范围。
贷款能贷几年：木造的法定折旧年限是22年。先向金融机构确认贷款期限，再进入价格谈判。若期限在22年以下，按本文的条件测算会转为赤字。
能否承受利率+1%：确认把2.5%替换成3.5%之后，到手现金是否依然为正。固定期结束后的利率重新调整没有上限。
折旧用完那一年打算怎么做：房龄较老的物件，折旧可能4～14年就会用完。在购入之前，就要决定"死亡交叉"那一年是卖出还是继续持有。
交给谁来管理：按本文的测算条件，空置率10%与20%之间的差额一年就有51万日元（约合2.49万元人民币）。运营质量直接左右收支结果。

如何挑选管理公司｜确认是否登记为"出租住宅管理业"

挑选管理公司时首先要确认的，是其是否登记为出租住宅管理业（賃貸住宅管理業，日本针对出租住宅管理行业的专门登记制度）。根据日本的《出租住宅管理业适正化法》，管理户数达到200户以上的经营者，必须在国土交通大臣处完成登记（不足200户为自愿登记）。登记业者被要求：在每个营业所或事务所至少配备1名业务管理者；在与业主签订管理委托合同之前，必须以书面形式说明报酬、管理业务内容及实施方式等信息（国土交通省「出租住宅管理业登记制度要点」）。这套第三方登记与信息披露制度，在中国大陆的物业委托管理实务中尚无完全对应的强制性框架，值得境外投资者特别留意，并作为筛选管理公司时的一项核心尽调项目。

是否登记、业务管理者是否在岗、是否履行了重要事项说明——这3点在签约前都可以逐一核实。在此基础上，再看对方能否用具体数字说明大阪各区的招租行情和入住业绩。《出租管理公司的职责・类型・选择方法》整理了中介、管理、一体化代管之间的区别，可作为延伸阅读。

我们INA&Associates株式会社秉持"人才是最重要的资产"这一理念开展出租管理业务。能把空房招满的，从来不只是系统和流程，更是真正了解当地行情与住户生活方式的人。正如本文所示，管理质量的高低最终会反映在收支上，一年可以相差数十万日元。

总结｜大阪的公寓经营，"用数字进场，也要用数字出场"

2026年在大阪做公寓经营是否赚钱，不取决于片区的人气，而取决于以下4个数字：取得价格（表面收益率）、空置率、贷款条件，以及折旧年限。

按本文设定的条件，表面收益率7.17%・空置率10%・利率2.5%・期限25年，税前到手现金一年是19.5万日元（约合9,500元人民币）。如果能以表面收益率8.00%买入，可达到年53.1万日元（约合2.59万元人民币）；反之若为6.67%，则会亏损。把空置率设为20%会转为赤字，利率升至3.5%同样会转为赤字。考虑到大阪出租存量的空置率本身就约为20%，这份测算绝不是刻意悲观的假设。

大阪相比东京更容易做出较高的收益率，出租需求的基数也更大。但只要代入官方数据认真测算，到手现金依然会变得很薄。正因如此，我们认为，在购入之前就把价格、贷款、空置、税金这4项用具体数字确定下来，才是能够长期把资产留住的路径——对于跨境投资者而言，这一逻辑与国内追涨的思路截然不同，更接近于把日本不动产当作一项需要精算的长期现金流资产，而非单纯的资本增值工具。

常见问题（FAQ）

Q1. 大阪公寓经营的收益率，大致应以多少为参考？

机构投资者对大阪整栋出租住宅要求的期望收益率，单身公寓为4.2%、家庭户型为4.3%（日本不动产研究所第54回不动产投资家调查，截至2026年4月）。这是扣除运营费用后的NOI基础数字。销售资料上标注的表面收益率通常会比这高出2～3个百分点，因此即便看到7%左右的物件，实际运营后大概率会落到4%区间。

Q2. 如果在大阪市做公寓经营，哪个区比较推荐？

按空置率排序，北区11.1%、鹤见区11.3%、西区11.5%、城东区12.6%、福岛区13.0%排名最低（大阪市令和5年住宅・土地统计调查）。不过空置率低的区物件价格也高，表面收益率会降到5%区间。作为收益率与空置风险的中间地带，城东区、淀川区、东淀川区、住之江区更容易成为考察对象。府内城市中，茨木市9.1%、高槻市9.6%的空置率最低。

Q3. 空置率应该按多少来测算？

建议采用基本情景10%、压力情景20%两套方案。大阪府出租存量（出租住宅171万8,000户＋出租用空置房43万6,100户）的空置率为20.2%。这20%中包含已停止招租的老旧物件，不需要原样套用到自己的物件上，但确认自己能否以在20%空置率下贷款依然能正常偿还的价格买入，仍然值得花时间核实。

Q4. 二手木造公寓能按几年计提折旧？

木造的法定折旧年限是22年。二手物件可用简便计算法：房龄10年的话，（22－10）＋10×20%＝14年；超过法定折旧年限的房龄25年物件，则为22×20%＝4年（尾数舍去）（国税厅 No.5404）。折旧年限越短，每年可计提的折旧费越大，节税效果也越明显，但折旧用完后第2年起应纳税所得会骤然上升，即"死亡交叉"会更早到来。

Q5. 购房交易成本大致应按物件价格的多少比例预留？

本文以7,500万日元的二手木造公寓为例，累加不动产取得税73.5万日元、登录许可税61.5万日元、中介手续费254.1万日元、印花税3万日元等，合计603.1万日元（约合29.4万元人民币），相当于价格的8.0%。土地部分的登录许可税减免（1.5%）投资用途也能适用，但二手住宅的不动产取得税扣除以及建筑物住宅用房减税税率均以自住为条件，出租用途不适用。与可以适用减免的情形相比，仅建筑物部分的税负就要多出50万日元以上。

引用・参考资料

本文的测算示例基于官方公开数据估算，个别物件及所得状况的税务判断，请务必咨询税理士等专业人士确认；跨境交易还请一并咨询熟悉中日两国法律与税务的专业顾问。