賃貸一括借り上げ（サブリース）とは？契約構造・メリット・デメリットと投資家が注意すべきリスク

賃貸一括借り上げ（サブリース）は空室リスクを解消できる反面、手数料の高さ・家賃改定リスク・管理会社倒産リスクがあります。契約前に知るべき構造と注意点を解説します。

稲澤大輔2026年7月19日最終更新: 2026年7月19日約3分で読めます

賃貸不動産の運用方法として、空室リスクを排除しながら安定収入を得られる「一括借り上げ（サブリース）」は、多くのオーナーが検討する選択肢です。しかし、契約構造を正確に理解しないと想定外の損失を招くリスクがあります。

一括借り上げ（サブリース）とはどのような仕組みか？

一括借り上げとは、オーナーが所有する物件丸々一棟を不動産管理会社が借り上げ、転貸（サブリース）する契約です。オーナーは空室の有無にかかわらず管理会社から毎月一定の賃料を受け取れます。

管理委託との主な違いは以下の通りです。

一括借り上げ最大のメリットは、空室が発生しても毎月確実に収入が得られる点です。物件を購入したものの入居者が集まらないリスクを軽減できます。

複数物件を所有するオーナーにとって、管理業務の集中による疲弊は深刻な問題です。一括借り上げ契約を結べば管理業務のほぼすべてを管理会社に移管できます。

管理会社へのマージン（賃料の10〜20%）が差し引かれるため、直接貸しと比べて実質収入が低くなります。長期契約では物件の老朽化・地価変動に伴い、家賃の引き下げが行われるケースも多いです。

管理会社から家賃引き下げを求められた際にオーナーが拒否すると、契約解除される可能性があります。また、一括借り上げはオーナー側からの途中解約も困難な契約内容が多く、注意が必要です。

管理会社が倒産した場合、入居者から預かった敷金が管理会社に回収されてしまい、オーナーが補填を余儀なくされるリスクがあります。また入居者が家賃の振込先を混乱し、収益が滞る問題も起こりえます。信頼できる管理会社の選定が最も重要です。

Q. 一括借り上げ契約を解除したい場合はどうすればよいですか？: A. 一括借り上げはオーナー側からの途中解約が非常に難しい契約です。契約書の解約条件を事前に弁護士と確認することを強く推奨します。
Q. サブリースの家賃保証は永続しますか？: A. いいえ。定期的な見直しがあり、引き下げられることがあります。長期契約では必ず見直し条項を確認しましょう。
Q. 一括借り上げ契約における管理会社の選び方のポイントは？: A. 財務健全性・実績・倒産リスク対策（敷金管理方法）を確認することが必須です。
Q. サブリース新法（賃貸住宅管理業法）とはどのような法律ですか？: A. 2021年施行の法律で、サブリース業者への規制・誇大広告の禁止・重要事項説明の義務化などが定められています。