Pour les propriétaires qui envisagent une valorisation de leur terrain, la gestion de locaux commerciaux (tenant) est une option puissante offrant une rentabilité de l'ordre de 1,5 à 2 fois celle de la location résidentielle. Mais sans une fixation appropriée du loyer, il est impossible de maximiser les revenus. Cet article présente les données de marché des loyers de locaux et les méthodes utilisées par les professionnels pour fixer ces loyers.
Qu'est-ce que la gestion de locaux commerciaux ?
La gestion de locaux commerciaux (tenant) est une méthode de valorisation du terrain consistant à louer des bâtiments ou des terrains accueillant des bureaux d'entreprises, restaurants, salons de coiffure ou supérettes (konbini) afin d'en tirer des revenus. Il en existe deux types : les « revenus locatifs » (location du bâtiment entier) et les « revenus de loyer foncier » (location du seul terrain).
Avantages de la gestion de locaux commerciaux
- Rentabilité élevée: le locataire étant une entreprise ou un commerçant, le loyer est, à titre indicatif, de 1,5 à 2 fois supérieur à celui d'un appartement ou d'une « mansion ».
- Économies sur les aménagements intérieurs: les locaux ne requièrent pas d'équipements obligatoires ; une livraison en mode « skeleton » (état brut) permet de réduire les coûts initiaux.
- Réduction des coûts récurrents: il existe un système de dépôt de garantie (6 à 12 mois de loyer) et la remise en l'état initial est, en principe, à la charge du locataire.
Inconvénients de la gestion de locaux commerciaux
- Forte sensibilité à la conjoncture: en période de récession, l'acquisition de nouveaux locataires est difficile ; en particulier pour les locations à l'étage entier, les pertes en cas de départ sont importantes.
- Pas d'assurance tremblement de terre: pour les locaux commerciaux, la souscription à l'assurance séisme est en principe impossible (parfois possible en clause additionnelle, mais à un coût élevé).
- Pas d'allègement de la taxe foncière: pour les terrains à usage résidentiel, un abattement pouvant aller jusqu'à un sixième est prévu, mais il ne s'applique pas à la gestion de locaux commerciaux.
Quel est le loyer de marché pour un local commercial ?
Le loyer de marché varie fortement selon l'emplacement, la zone et l'étage. Les prix au tsubo (loyer mensuel par tsubo) dans les principales zones sont les suivants.
| Zone | Moyenne tous étages | Rez-de-chaussée | Hors RDC | Fourchette typique |
|---|---|---|---|---|
| Omotesandō | 42 600 yens | 60 600 yens | 32 600 yens | 30 000 – 45 000 yens |
| Shinsaibashi | 16 600 yens | 29 000 yens | 13 450 yens | 20 000 – 25 000 yens |
| Tenjin | 13 850 yens | 19 550 yens | 12 450 yens | 15 000 – 20 000 yens |
Ces chiffres ne sont qu'indicatifs. Au-delà de la zone, l'équipement du bien, l'âge du bâtiment, l'environnement et la visibilité influencent également le loyer.
Comment fixer un loyer de local : deux méthodes principales
Fixation du loyer par la méthode d'analyse des revenus
La méthode d'analyse des revenus consiste à fixer le loyer en se concentrant sur le montant des revenus que l'entreprise peut tirer de l'utilisation du bien. Au revenu net locatif (bénéfice net tiré de l'activité) s'ajoutent les charges nécessaires du bailleur — impôts, frais d'entretien, amortissements — pour en déduire un loyer approprié. Cette méthode est particulièrement efficace pour les biens destinés aux investisseurs et professionnels.
Pour les locaux « inuki », tenir compte de la valeur des équipements
Pour les locaux « inuki » (avec équipements et mobilier), on apprécie le loyer en intégrant aussi la valeur des équipements fournis. L'offre est rare et le loyer varie aussi selon la position de la porte et le flux de clientèle. Le coût de cession des équipements peut être inclus dans les « actifs accessoires au commerce » ou dans le « droit d'entrée (kenrikin) » : vérifiez le détail avant la signature.
En cas de vacance prolongée, revoyez le loyer
Le marché des loyers évolue chaque année. En tenant compte du vieillissement du bâtiment et des évolutions des locaux voisins, recherchez via Internet ou une agence immobilière les loyers de locaux comparables (taille, âge) et envisagez une baisse si nécessaire. Si la décision est difficile à prendre seul, consultez une société de gestion ou un expert immobilier.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. De combien le loyer d'un local est-il plus élevé que celui d'un logement ?
En général, le niveau de loyer d'un local équivaut, à titre indicatif, à 1,5 à 2 fois celui d'un appartement ou d'une « mansion ». Le locataire étant une entreprise ou un commerçant, des loyers plus élevés sont fixés.
Q. À partir de quel niveau faut-il baisser le loyer si la vacance se prolonge ?
Si le loyer dépasse de plus de 10 à 15 % le marché par rapport à des locaux comparables (taille, âge) du voisinage, c'est un signal pour envisager une baisse. La consultation d'une agence immobilière est aussi utile.
Q. Peut-on souscrire une assurance tremblement de terre pour un local commercial ?
En principe, les locaux commerciaux ne peuvent pas souscrire l'assurance séisme. Certaines compagnies l'autorisent en clause additionnelle, mais souvent à des primes très élevées : vérifiez préalablement.
Q. En quoi consiste le calcul par méthode d'analyse des revenus pour un loyer commercial ?
C'est une méthode qui estime le bénéfice net annuel de l'entreprise opérant dans le local, en déduit les impôts, frais de gestion et amortissements supportés par le bailleur, puis répartit ce solde par mois pour fixer le loyer mensuel.
