토지 활용을 검토하고 있는 오너에게 있어, 테넌트 경영은 주택 임대의 1.5∼2배의 수익성을 가진 유력한 선택지입니다. 단, 적정한 임대료 설정 없이는 수익을 최대화할 수 없습니다. 본 글에서는 테넌트 임대료의 시세 데이터와, 프로가 사용하는 임대료 결정 기법을 해설합니다.
테넌트 경영이란 무엇인가?
테넌트 경영이란 회사의 사무소나 음식점·미용실·편의점 등이 입점하는 건물이나 토지를 빌려주어 수입을 얻는 토지 활용 방법입니다. 「임대 수입」(건물 통째로 빌려줌)과 「지대 수입」(토지만 빌려줌)의 2종류가 있습니다.
테넌트 경영의 장점
- 수익성이 높다: 차주가 법인·사업자이기 때문에, 아파트·맨션 경영 대비 임대료는 1.5∼2배가 기준
- 내장 비용을 절약할 수 있다: 테넌트는 설비 필수가 아니며, 스켈톤 인도로 초기 비용을 줄일 수 있다
- 운영 비용 절감: 보증금(임대료의 6∼12개월분) 제도가 있고, 원상회복은 차주 부담이 원칙
테넌트 경영의 단점
- 경기의 영향을 받기 쉽다: 불황 시는 신규 테넌트 획득에 고생하며, 특히 한 층 단위의 임대는 철수 손실이 크다
- 지진보험을 부보할 수 없다: 테넌트 물건은 지진보험 가입 불가(특약으로 대응할 수 있는 경우도 있지만 고액)
- 고정자산세의 경감 없음: 주택용지라면 최대 6분의 1의 경감이 있지만, 테넌트 경영에는 적용되지 않음
테넌트 임대료의 시세는 얼마인가?
테넌트 임대료의 시세는 물건의 입지·지역·층수에 따라 크게 다릅니다. 주요 지역의 평당 단가(평당 월세)는 다음과 같습니다.
| 지역 | 전 층 평균 | 1층 | 1층 이외 | 전형적인 가격대 |
|---|---|---|---|---|
| 오모테산도 지역 | 42,600엔 | 60,600엔 | 32,600엔 | 30,000∼45,000엔 |
| 신사이바시 지역 | 16,600엔 | 29,000엔 | 13,450엔 | 20,000∼25,000엔 |
| 덴진 지역 | 13,850엔 | 19,550엔 | 12,450엔 | 15,000∼20,000엔 |
이것들은 어디까지나 기준입니다. 지역 외에 물건 설비·축년수·주변 환경·시인성도 임대료의 결정 요인이 됩니다.
테넌트 임대료의 결정 방법: 2가지 주요 기법
수익 분석법을 이용한 임대료 설정
수익 분석법이란 대상 부동산을 이용하여 기업이 얼마나 수익을 얻을 수 있는지에 착안하여 임대료를 결정하는 기법입니다. 수익 순임대료(사업으로부터 얻을 수 있는 순수익)에, 임대인 측의 세금·유지관리비·감가상각비 등의 필요 제경비를 더하여 적정 임대료를 도출합니다. 투자가·프로 대상의 물건에서는 특히 유효한 방법입니다.
이누키 물건은 부속 설비의 가치를 가미한다
이누키 물건(설비·가구 포함)에서는, 부속 설비의 가치도 포함하여 임대료를 판단합니다. 공급량이 적고, 문의 위치 등 내객 동선에 의해서도 임대료가 바뀝니다. 설비의 매매 비용이 「점포 부속 자산」이나 권리금에 포함되는 케이스도 있기 때문에, 계약 전에 내역을 확인합시다.
공실이 계속되는 경우는 테넌트 임대료의 재검토를
임대료 시세는 매년 변화합니다. 축년수의 경과나 주변 테넌트의 동향을 보고, 규모·축년수가 유사한 테넌트의 임대료를 인터넷이나 부동산 회사 경유로 조사하여, 필요하면 가격 인하를 검토합시다. 자기 판단이 어려운 경우는 관리회사나 부동산 전문가에 대한 상담이 효과적입니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 테넌트 임대료는 주택 임대와 비교해서 어느 정도 비쌉니까?
일반적으로 테넌트 임대료는 아파트·맨션의 1.5∼2배의 임대료 수준이 기준입니다. 차주가 법인·사업자이기 때문에 높은 임대료가 설정됩니다.
Q. 공실이 길어질 때 임대료를 낮추는 기준은?
주변의 동일 규모·동일 축년의 테넌트와 비교하여, 시세보다 10∼15% 이상 비싼 경우는 가격 인하를 검토하는 사인입니다. 부동산 회사로의 상담도 유효합니다.
Q. 테넌트 경영에 지진보험은 들 수 있습니까?
테넌트 물건은 원칙으로서 지진보험에 가입할 수 없습니다. 보험회사에 따라서는 특약으로서 부대할 수 있는 경우가 있지만, 보험료가 고액이 되는 케이스가 많기 때문에, 사전에 확인이 필요합니다.
Q. 테넌트 임대료의 수익 분석법이란 어떤 계산입니까?
대상 테넌트에서 영업하는 기업의 연간 순수익을 추계하고, 거기에서 임대인이 부담하는 세금·관리비·감가상각비 등을 차감한 금액을 월할로 하여 임대료를 설정하는 방법입니다.
