Para los propietarios que estén considerando aprovechar su terreno, la gestión de locales comerciales (tenant) es una opción potente con una rentabilidad del orden de 1,5 a 2 veces la del alquiler residencial. No obstante, sin una fijación adecuada del alquiler no es posible maximizar los ingresos. Este artículo explica los datos de mercado de los alquileres de locales y los métodos profesionales para fijarlos.
¿Qué es la gestión de locales comerciales?
La gestión de locales comerciales (tenant) es un método de aprovechamiento del terreno mediante el que se obtienen ingresos al alquilar edificios o terrenos donde se instalan oficinas de empresas, restaurantes, peluquerías, tiendas de conveniencia, etc. Existen dos tipos: «ingresos por alquiler» (alquiler del edificio completo) e «ingresos por arrendamiento del suelo» (alquiler solo del terreno).
Ventajas de la gestión de locales comerciales
- Alta rentabilidad: como el arrendatario es una empresa o un negocio, el alquiler suele ser de 1,5 a 2 veces el de la gestión de pisos o apartamentos.
- Ahorro en obras interiores: los locales no requieren instalaciones obligatorias y, mediante la entrega en «skeleton» (estructura desnuda), se reducen los costes iniciales.
- Reducción de costes operativos: existe el sistema de la fianza (de 6 a 12 meses de alquiler) y la restitución del estado original corre, en principio, a cargo del arrendatario.
Desventajas de la gestión de locales comerciales
- Alta sensibilidad a la coyuntura: en épocas de recesión cuesta captar nuevos arrendatarios; en particular, en alquileres por planta entera, las pérdidas por abandono son elevadas.
- No se puede contratar seguro de terremoto: los locales comerciales no pueden suscribir el seguro de terremoto (en algunos casos puede añadirse como cláusula especial, pero a un coste alto).
- Sin reducción del impuesto sobre activos fijos: en suelo residencial existe una reducción de hasta una sexta parte, pero no se aplica a la gestión de locales comerciales.
¿Cuánto vale el alquiler de un local comercial?
El precio de mercado del alquiler varía mucho según ubicación, zona y planta. El precio por tsubo (mensualidad por tsubo) en las principales zonas es el siguiente.
| Zona | Promedio de todas las plantas | Planta 1 | No planta 1 | Rango típico |
|---|---|---|---|---|
| Zona de Omotesandō | 42.600 yenes | 60.600 yenes | 32.600 yenes | 30.000 – 45.000 yenes |
| Zona de Shinsaibashi | 16.600 yenes | 29.000 yenes | 13.450 yenes | 20.000 – 25.000 yenes |
| Zona de Tenjin | 13.850 yenes | 19.550 yenes | 12.450 yenes | 15.000 – 20.000 yenes |
Estas cifras son meramente orientativas. Además de la zona, también determinan el alquiler las instalaciones del inmueble, la antigüedad, el entorno y la visibilidad.
Cómo fijar el alquiler del local: dos métodos principales
Fijación del alquiler mediante el método de análisis de ingresos
El método de análisis de ingresos es una técnica para fijar el alquiler centrándose en cuántos ingresos puede obtener una empresa al utilizar el inmueble en cuestión. Al ingreso neto por alquiler (beneficio neto del negocio) se suman los gastos necesarios del arrendador, como impuestos, costes de mantenimiento y amortización, para deducir un alquiler adecuado. Es especialmente eficaz para inmuebles dirigidos a inversores y profesionales.
En los locales «inuki» se considera el valor del mobiliario incluido
En los locales tipo «inuki» (con instalaciones y mobiliario incluidos), el alquiler se decide considerando también el valor de las instalaciones incluidas. La oferta es escasa y el alquiler también varía según la posición de la puerta y los flujos de clientes. En algunos casos, el coste de transmisión del equipamiento se incluye en los «activos accesorios al local» o en la prima por derechos (kenrikin), por lo que conviene revisar el desglose antes del contrato.
Si el local sigue vacío, conviene revisar el alquiler
El mercado de alquileres cambia cada año. Observando la antigüedad del inmueble y la evolución de los locales del entorno, investigue por internet o a través de una inmobiliaria los alquileres de locales similares en tamaño y antigüedad y, si es necesario, considere una rebaja. Si le resulta difícil decidir por sí mismo, es eficaz consultar con la empresa administradora o con expertos inmobiliarios.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto más caro es el alquiler de un local respecto al residencial?
Por lo general, el nivel del alquiler de un local es de 1,5 a 2 veces el de pisos o apartamentos. Como el arrendatario es una empresa o negocio, se fijan alquileres más altos.
P. ¿Cuándo conviene bajar el alquiler si la vacancia se prolonga?
Si el alquiler está más de un 10 a 15 % por encima del mercado en comparación con locales del entorno de tamaño y antigüedad similares, es señal para considerar una rebaja. También resulta útil consultar a una inmobiliaria.
P. ¿Se puede contratar un seguro de terremoto para un local comercial?
En principio, los locales no pueden suscribir el seguro de terremoto. Algunas aseguradoras lo ofrecen como cláusula especial, pero suele encarecer mucho la prima, por lo que es necesario comprobarlo previamente.
P. ¿En qué consiste el cálculo por método de análisis de ingresos para alquileres comerciales?
Es un método que estima el beneficio neto anual de la empresa que opera en el local, le resta los impuestos, los gastos de gestión y la amortización que asume el arrendador, y reparte el resultado mensualmente para fijar el alquiler.
