La sous-location globale (sublease) est un dispositif pratique dans lequel la société de gestion prend en charge le risque de vacance. Cependant,si vous signez le contrat uniquement avec l'idée d'un « revenu stable garanti », vous risquez de subir plus tard des désavantages imprévus.Dans cet article, nous expliquons le mécanisme de la sous-location globale et quatre points de vigilance.
Qu'est-ce que la sous-location globale (sublease) ?
La sous-location globale est un dispositif dans lequel la société de gestion loue en bloc le bien du propriétaire puis le sous-loue aux occupants.Même en cas de vacance ou d'impayés, la société de gestion continue de verser le loyer au propriétaire. La société de gestion déduit 10 à 20 % du loyer au titre de commission et verse au propriétaire les 80 à 90 % restants. Comme la recherche de locataires, l'encaissement des loyers et la gestion des réclamations sont également assurés par la société de gestion, la charge de gestion du propriétaire est fortement allégée.
Les avantages de la sous-location globale
- Réduction du risque de vacance et d'impayés : même en cas de vacance ou d'impayés, la société de gestion verse le loyer
- Externalisation des tâches de gestion : solution adaptée aux propriétaires de plusieurs biens ou à ceux qui ne peuvent pas consacrer de temps à la gestion
- Accompagnement pour la déclaration fiscale : dans certains cas, un accompagnement pour le calcul des amortissements peut aussi être proposé
Quatre points de vigilance à connaître pour la sous-location globale
1. Litiges liés à la révision du loyer garanti
Les contrats de sous-location globale font généralement l'objet d'une révision du loyer et du contenu de gestion tous les 2 à 10 ans. Si le loyer est abaissé en raison du vieillissement du bâtiment et des équipements ou de l'augmentation des biens concurrents, et que le propriétaire n'accepte pas, la société de gestion peut résilier le contrat.Il est risqué d'établir un plan de financement en partant du principe que le loyer initial sera maintenu durablement. Un plan de revenus et de dépenses prudent intégrant le risque de révision du loyer est indispensable.
2. Risque de baisse des revenus locatifs
Le loyer peut être révisé même pendant la durée du contrat.Avant de signer, il est important de confirmer auprès de la société de gestion « à quelle fréquence la révision aura lieu » et « jusqu'à quel niveau le loyer peut baisser », puis de faire préciser clairement ces points par écrit. Depuis septembre 2016, les gestionnaires locatifs ont l'obligation d'expliquer les points d'attention.
3. La résiliation anticipée est difficile
En principe, la résiliation anticipée à l'initiative du propriétaire est difficile, car elle porte atteinte aux droits de la société de gestion, protégés juridiquement par l'existence du contrat de bail.Même si vous souhaitez vendre le bien ou changer de société de gestion, vous pouvez être soumis à des restrictions. Vérifiez impérativement avant la signature l'existence d'une clause pénale et les conditions de résiliation.
4. Risque de faillite de la société de gestion
Si la société de gestion fait faillite, l'obligation de restituer les dépôts de garantie aux locataires revient au propriétaire.Cependant, comme le propriétaire n'a pas de contrat direct avec les locataires, il peut ne pas disposer de leurs coordonnées, ce qui peut entraîner des difficultés. Il est important de vérifier à l'avance la taille de l'entreprise, sa situation financière et son ancienneté, puis de choisir une société de gestion présentant un faible risque de faillite.
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Questions fréquentes (FAQ)
- Q. Qu'est-ce que la sous-location globale (sublease) ?
- A. Il s'agit d'un dispositif dans lequel la société de gestion loue en bloc le bien du propriétaire puis le sous-loue aux occupants. Même en cas de vacance ou d'impayés, le loyer est versé, mais une commission est déduite.
- Q. Le loyer est-il garanti durablement dans le cadre d'une sous-location globale ?
- A. Non. Le loyer peut être abaissé à la suite de révisions périodiques.
- Q. Peut-on résilier une sous-location globale en cours de contrat ?
- A. Une résiliation anticipée à l'initiative du propriétaire est difficile et peut, dans certains cas, entraîner des pénalités. Il est indispensable de vérifier les conditions de résiliation avant la signature.
- Q. Que se passe-t-il si la société de gestion fait faillite ?
- A. L'obligation de restituer les dépôts de garantie aux locataires revient au propriétaire. Ce risque peut être réduit en choisissant une société de gestion financièrement solide.
- Q. La sous-location globale et le sublease désignent-ils la même chose ?
- A. Oui, il s'agit du même mécanisme. Les termes « sublease », « sous-location globale » ou « gestion avec garantie de loyer » sont employés, mais le contenu est identique.
