Das Komplettanmietungsmodell (Sublease) ist ein praktisches System, bei dem die Verwaltungsgesellschaft das Leerstandsrisiko für den Eigentümer übernimmt. Wer jedoch allein mit der Vorstellung eines „garantiert stabilen Einkommens“ abschließt, läuft Gefahr, später unerwartete Nachteile zu erleiden. In diesem Beitrag erläutern wir die Funktionsweise des Komplettanmietungsmodells und vier wichtige Hinweise.
Was ist eine Komplettanmietung (Sublease)?
Bei der Komplettanmietung mietet eine Verwaltungsgesellschaft die Immobilie des Eigentümers vollständig an und vermietet sie an Mieter weiter. Selbst wenn Leerstand entsteht oder Mieten ausbleiben, zahlt die Verwaltungsgesellschaft die Miete weiterhin an den Eigentümer. Die Verwaltungsgesellschaft zahlt dem Eigentümer 80 bis 90 % der Miete aus, nachdem sie 10 bis 20 % als Gebühr einbehalten hat. Da auch Mietersuche, Mietinkasso und Beschwerdebearbeitung von der Verwaltungsgesellschaft übernommen werden, wird der Verwaltungsaufwand des Eigentümers deutlich reduziert.
Vorteile der Komplettanmietung
- Reduzierung von Leerstands- und Mietausfallrisiken：Auch bei Leerstand oder Zahlungsrückständen zahlt die Verwaltungsgesellschaft die Miete
- Auslagerung der Verwaltungsaufgaben：Ideal für Eigentümer mehrerer Objekte oder für Eigentümer, die wenig Zeit für die Verwaltung aufbringen können
- Unterstützung bei der Steuererklärung：In manchen Fällen wird auch Unterstützung bei der Berechnung der Abschreibung angeboten
Vier Punkte, auf die man bei der Komplettanmietung achten sollte
1. Probleme durch die Überprüfung der Anmietungsmiete
Bei Verträgen zur Komplettanmietung werden Miete und Verwaltungsinhalt in der Regel alle zwei bis zehn Jahre überprüft. Wenn die Miete wegen der Alterung von Gebäude und Ausstattung oder wegen zunehmender Konkurrenzobjekte gesenkt wird, kann die Verwaltungsgesellschaft den Vertrag kündigen, wenn der Eigentümer nicht zustimmt. Eine Finanzplanung auf der Annahme, dass die Anfangsmiete eines Neubaus dauerhaft bestehen bleibt, ist riskant. Unverzichtbar ist daher eine konservative Ertragsplanung, die das Risiko von Mietanpassungen einbezieht.
2. Risiko sinkender Mieteinnahmen
Auch während der Vertragslaufzeit kann die Miete überprüft werden. Vor Vertragsabschluss ist es wichtig, bei der Verwaltungsgesellschaft zu klären, „in welchen Abständen überprüft wird“ und „wie stark die Miete maximal sinken kann“, und sich dies schriftlich eindeutig bestätigen zu lassen. Seit September 2016 sind Anbieter von Mietverwaltungsleistungen verpflichtet, auf wichtige Punkte hinzuweisen.
3. Vorzeitige Kündigung ist schwierig
Eine vorzeitige Kündigung aus Gründen auf Seiten des Eigentümers ist grundsätzlich schwierig, weil sie die rechtlich geschützten Rechte der Verwaltungsgesellschaft aus dem zustande gekommenen Mietvertrag beeinträchtigt. Auch wenn die Immobilie verkauft oder die Verwaltungsgesellschaft gewechselt werden soll, können Einschränkungen entstehen. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt, ob Vertragsstrafenklauseln bestehen und welche Kündigungsbedingungen gelten.
4. Insolvenzrisiko der Verwaltungsgesellschaft
Wenn die Verwaltungsgesellschaft insolvent wird, geht die Pflicht zur Rückzahlung der Kautionen an die Mieter auf den Eigentümer über. Da der Eigentümer jedoch keine direkten Verträge mit den Mietern geschlossen hat, sind deren Kontaktdaten unter Umständen nicht bekannt, was zu Problemen führen kann. Deshalb ist es wichtig, Größe, Finanzlage und Geschäftshistorie des Unternehmens vorab zu prüfen und eine Verwaltungsgesellschaft mit geringem Insolvenzrisiko zu wählen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Was ist eine Komplettanmietung (Sublease)?
- A. Dabei mietet eine Verwaltungsgesellschaft die Immobilie des Eigentümers vollständig an und vermietet sie an Mieter weiter. Auch bei Leerstand oder Mietrückständen wird Miete gezahlt, allerdings werden Gebühren abgezogen.
- F. Ist die Miete bei der Komplettanmietung dauerhaft garantiert?
- A. Nein, sie ist nicht dauerhaft garantiert. Durch regelmäßige Überprüfungen kann die Miete gesenkt werden.
- F. Kann man eine Komplettanmietung vorzeitig kündigen?
- A. Eine vorzeitige Kündigung aus Gründen des Eigentümers ist schwierig, und in manchen Fällen fallen Vertragsstrafen an. Es ist zwingend erforderlich, die Kündigungsbedingungen vor Vertragsabschluss zu prüfen.
- F. Was passiert, wenn die Verwaltungsgesellschaft insolvent wird?
- A. Die Pflicht zur Rückzahlung der Kautionen an die Mieter geht auf den Eigentümer über. Das Risiko lässt sich durch die Wahl einer finanziell stabilen Verwaltungsgesellschaft verringern.
- F. Sind Komplettanmietung und Sublease dasselbe?
- A. Ja, beide Begriffe bezeichnen dasselbe Modell. Bezeichnungen wie „Sublease“, „Komplettanmietung“ oder „Mietgarantieverwaltung“ meinen inhaltlich dasselbe.
