الإيجار الشامل (السَبْلِيز) هو آلية مريحة تتولى فيها شركة الإدارة مخاطر الشغور نيابةً عن المالك. ومع ذلك، فإن التعاقد بناءً فقط على صورة ذهنية مفادها أن "الدخل المستقر مضمون" قد يعرّضك لاحقًا لمخاطر تكبّد أضرار غير متوقعة. في هذا المقال نشرح آلية الإيجار الشامل وأربع نقاط يجب الانتباه إليها.
ما هو الإيجار الشامل (السَبْلِيز)؟
الإيجار الشامل هو آلية تقوم فيها شركة الإدارة باستئجار عقار المالك بالكامل ثم تعيد تأجيره للمستأجرين. حتى إذا حدث شغور أو تأخر في سداد الإيجار، تستمر شركة الإدارة في دفع الإيجار للمالك. وتدفع شركة الإدارة للمالك نسبة 80 إلى 90% من الإيجار بعد خصم 10 إلى 20% كرسوم. كما تتولى شركة الإدارة أيضًا استقطاب المستأجرين وتحصيل الإيجارات والتعامل مع الشكاوى، ما يخفف عبء الإدارة على المالك بشكل كبير.
مزايا الإيجار الشامل
- الحد من مخاطر الشغور والتعثر في السداد：يُدفع الإيجار من شركة الإدارة حتى عند وجود شغور أو تأخر في السداد
- إسناد أعمال الإدارة إلى جهة خارجية：مناسب لمالكي عدة عقارات أو للمالكين الذين لا يستطيعون تخصيص وقت للإدارة
- دعم الإقرار الضريبي：قد تتوفر أيضًا خدمات دعم لاحتساب الإهلاك
أربع نقاط يجب الحذر منها في الإيجار الشامل
1. النزاعات الناتجة عن مراجعة قيمة الإيجار المضمون
عادةً ما تُراجع عقود الإيجار الشامل قيمة الإيجار ومحتوى الإدارة كل سنتين إلى عشر سنوات. إذا خُفِّض الإيجار بسبب تقادم المبنى أو المرافق أو زيادة العقارات المنافسة، فقد تقوم شركة الإدارة بإنهاء العقد إذا لم يوافق المالك. ومن الخطر وضع خطة تمويل على افتراض أن إيجار وقت البناء الجديد سيستمر إلى الأبد. لذلك من الضروري إعداد خطة مالية محافظة تأخذ مخاطر مراجعة الإيجار في الحسبان.
2. خطر انخفاض دخل الإيجار
قد تتم مراجعة الإيجار حتى أثناء مدة العقد. ومن المهم قبل التعاقد التأكد من شركة الإدارة من «كل كم سنة تتم المراجعة» و«إلى أي حد أقصى يمكن أن ينخفض الإيجار»، والحصول على توضيح مكتوب بذلك. ومنذ سبتمبر 2016، فُرض على مشغلي إدارة الإيجارات واجب شرح النقاط الواجب الانتباه إليها.
3. صعوبة الإنهاء المبكر للعقد
يُعد الإنهاء المبكر لأسباب تخص المالك أمرًا صعبًا من حيث المبدأ، لأنه يمس حقوق شركة الإدارة المحمية قانونًا بعد نشوء عقد الإيجار. وقد تفرض قيودًا أيضًا إذا أردت بيع العقار أو تغيير شركة الإدارة. تأكد دائمًا قبل التعاقد من وجود شرط جزائي ومن شروط الإنهاء.
4. مخاطر إفلاس شركة الإدارة
إذا أفلست شركة الإدارة، تنتقل إلى المالك مسؤولية رد الودائع للمستأجرين. لكن بما أن المالك لا يكون قد أبرم عقودًا مباشرة مع المستأجرين، فقد لا يعرف وسائل الاتصال بهم، ما قد يؤدي إلى مشكلات. لذلك من المهم التحقق مسبقًا من حجم الشركة ووضعها المالي وسجلها التشغيلي، واختيار شركة إدارة منخفضة مخاطر الإفلاس.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
- س. ما المقصود بالإيجار الشامل (السَبْلِيز)؟
- ج. هي آلية تقوم فيها شركة الإدارة باستئجار عقار المالك بالكامل ثم تعيد تأجيره للمستأجرين. ويُدفع الإيجار حتى في حال الشغور أو التعثر في السداد، لكن تُخصم الرسوم.
- س. هل الإيجار في الإيجار الشامل مضمون بشكل دائم؟
- ج. لا، ليس مضمونًا بشكل دائم. فقد يتم خفض الإيجار من خلال المراجعات الدورية.
- س. هل يمكن إنهاء الإيجار الشامل قبل نهاية المدة؟
- ج. الإنهاء المبكر لأسباب تخص المالك صعب، وقد تترتب عليه غرامة جزائية في بعض الحالات. ومن الضروري التحقق من شروط الإنهاء قبل التعاقد.
- س. ماذا يحدث إذا أفلست شركة الإدارة؟
- ج. تنتقل إلى المالك مسؤولية رد الودائع للمستأجرين. ويمكن تقليل المخاطر باختيار شركة إدارة مستقرة ماليًا.
- س. هل الإيجار الشامل والسَبْلِيز شيء واحد؟
- ج. نعم، يشيران إلى الآلية نفسها. وتُستخدم تسميات مثل «السَبْلِيز» و«الإيجار الشامل» و«الإدارة بضمان الإيجار»، لكن المضمون واحد.
