El subarriendo integral (sublease) es un mecanismo conveniente mediante el cual la empresa gestora asume el riesgo de vacancia. Sin embargo,si se firma el contrato solo con la idea de que "se garantizan ingresos estables", existe el riesgo de sufrir después desventajas imprevistas.En este artículo explicamos el mecanismo del subarriendo integral y cuatro puntos de atención.
¿Qué es el subarriendo integral (sublease)?
El subarriendo integral es un mecanismo en el que la empresa gestora arrienda en bloque la propiedad del propietario y la subarrienda a los inquilinos.Aunque se produzcan vacantes o impagos de renta, la empresa gestora sigue pagando la renta al propietario. La empresa gestora deduce entre un 10 y un 20% del alquiler como comisión y paga al propietario entre un 80 y un 90%. Como la captación de inquilinos, el cobro de rentas y la atención de reclamaciones también corren a cargo de la empresa gestora, la carga administrativa del propietario se reduce de forma significativa.
Ventajas del subarriendo integral
- Reducción del riesgo de vacancia e impago: aunque haya vacantes o impagos, la empresa gestora paga la renta
- Externalización de la gestión: ideal para propietarios con varios inmuebles o que no pueden dedicar tiempo a la gestión
- Apoyo para la declaración de impuestos: en algunos casos también se ofrece apoyo para calcular la depreciación
Cuatro puntos de atención que debe tener en cuenta en el subarriendo integral
1. Problemas derivados de la revisión de la renta del arriendo
Los contratos de subarriendo integral suelen revisarse cada 2 a 10 años en cuanto a renta y contenido de la gestión. Si la renta se reduce por el envejecimiento del edificio y de las instalaciones o por el aumento de inmuebles competidores, y el propietario no acepta, existe la posibilidad de que la empresa gestora rescinda el contrato.Es arriesgado elaborar un plan financiero partiendo de que la renta inicial se mantendrá de forma permanente. Es indispensable un plan de ingresos y gastos conservador que incorpore el riesgo de revisión de la renta.
2. Riesgo de disminución de los ingresos por alquiler
Incluso durante la vigencia del contrato, la renta puede ser revisada.Antes de firmar, es importante confirmar con la empresa gestora "cada cuántos años se revisará" y "cuál es la bajada máxima posible", y pedir que quede claramente establecido por escrito. Desde septiembre de 2016, a los operadores de gestión de alquileres se les impone la obligación de explicar los puntos de atención.
3. La cancelación anticipada es difícil
La cancelación anticipada por motivos del propietario es, en principio, difícil porque vulnera los derechos de la empresa gestora, protegidos legalmente por la existencia del contrato de arrendamiento.Incluso si desea vender el inmueble o cambiar de empresa gestora, existe el riesgo de quedar sujeto a restricciones. Asegúrese de verificar antes de firmar si existen cláusulas de penalización y cuáles son las condiciones de cancelación.
4. Riesgo de quiebra de la empresa gestora
Si la empresa gestora quiebra, la obligación de devolver los depósitos de garantía a los inquilinos pasa al propietario.Sin embargo, como el propietario no tiene un contrato directo con los inquilinos, puede desconocer sus datos de contacto y surgir conflictos. Es importante comprobar con antelación el tamaño de la empresa, su situación financiera y su trayectoria, y elegir una empresa gestora con bajo riesgo de quiebra.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- Q. ¿Qué es el subarriendo integral (sublease)?
- A. Es un mecanismo en el que la empresa gestora arrienda íntegramente la propiedad del propietario y la subarrienda a los inquilinos. Aunque haya vacantes o impagos, se paga la renta, pero se descuenta una comisión.
- Q. ¿La renta está garantizada de forma permanente en el subarriendo integral?
- A. No está garantizada. Existe la posibilidad de que la renta se reduzca mediante revisiones periódicas.
- Q. ¿Se puede cancelar el subarriendo integral a mitad de contrato?
- A. La cancelación anticipada por motivos del propietario es difícil y, en algunos casos, puede conllevar una penalización. Es imprescindible comprobar las condiciones de cancelación antes de firmar.
- Q. ¿Qué ocurre si la empresa gestora quiebra?
- A. La obligación de devolver los depósitos a los inquilinos pasa al propietario. El riesgo puede reducirse eligiendo una empresa gestora financieramente estable.
- Q. ¿El subarriendo integral y el sublease son lo mismo?
- A. Sí, se refieren al mismo mecanismo. Se utiliza la denominación "sublease", "subarriendo integral" o "gestión con garantía de renta", pero el contenido es el mismo.
