6 solutions pour se défaire d’un terrain rural inutile : taxes, coûts et stratégie de sortie

Il est important de décider rapidement comment se défaire d’un terrain rural hérité de ses parents lorsque l’on tient compte de la charge de la taxe foncière et des coûts de gestion. En le laissant à l’abandon, les impôts, les frais de gestion et les risques de responsabilité s’accumulent. Il convient donc de choisir la stratégie de sortie la plus adaptée, qu’il s’agisse d’une vente, d’une inscription sur une banque des maisons vacantes, d’un don ou d’une location.

Pourquoi ne faut-il pas laisser à l’abandon un terrain rural devenu inutile ?

Tant que vous en restez propriétaire, même un terrain inutile continue de générer des coûts et des risques. Les principaux inconvénients sont au nombre de trois.

Il faut continuer à payer la taxe foncière

Un bien immobilier génère une taxe foncière même s’il n’est pas utilisé. Même si la valeur d’évaluation d’un terrain rural est faible, dans le cas d’un terrain nu, l’abattement applicable aux terrains résidentiels ne s’applique pas et la charge fiscale devient plus lourde. Pour les terres agricoles, il existe également un risque de perdre le régime préférentiel si elles ne continuent pas à être cultivées.

Les efforts et les coûts de gestion se poursuivent

Si le terrain est laissé à l’abandon, les risques liés aux mauvaises herbes, aux arbres tombés ou aux dépôts sauvages augmentent. Il n’est pas rare que l’élagage des arbres et la tonte des herbes, lorsqu’ils sont confiés à un prestataire, coûtent plusieurs dizaines à plus d’une centaine de milliers de yens par an. Si le terrain est éloigné, les coûts de gestion augmentent davantage encore.

Risque de responsabilité en cas d’effondrement ou de glissement de terrain

Les terrains situés sur des falaises ou des pentes présentent un risque d’éboulement. Si un tiers subit un dommage en raison d’un défaut de gestion du terrain, le propriétaire peut être tenu pour responsable et devoir verser des dommages-intérêts. Il en va de même du risque qu’une maison vacante s’effondre et fasse des blessés.

6 méthodes pour se défaire d’un terrain rural inutile

Les options de sortie varient selon l’objectif et la situation. Il est préférable de les examiner sous l’angle des coûts et du retour attendu.

1. Renoncer à la succession

Si vous déposez une déclaration auprès du tribunal de la famille dans les 3 mois à compter du jour où vous avez eu connaissance de l’ouverture de la succession, vous pouvez renoncer à l’ensemble des biens successoraux. En revanche, il n’est pas possible de renoncer uniquement au terrain rural. Il faut garder à l’esprit que les actifs positifs sont également abandonnés.

2. Le vendre (solliciter les propriétaires voisins est efficace)

Les terrains ruraux sont peu liquides, mais solliciter les propriétaires voisins est la méthode qui présente le meilleur taux de conclusion. La réunion parcellaire avec le terrain voisin peut accroître sa valeur d’usage, ce qui laisse une marge de négociation. Un mandat d’intermédiation par l’intermédiaire d’une agence immobilière peut également être utile.

3. L’inscrire sur une banque des maisons vacantes

Les banques des maisons vacantes gérées par les collectivités locales se distinguent par le fait qu’elles ne poursuivent pas de but lucratif, ne génèrent pas de frais et offrent un taux de mise en relation élevé avec les personnes souhaitant s’installer. Après l’inscription, les discussions de vente ou de location avancent en coordination avec des agences immobilières partenaires de la collectivité.

4. En faire don ou le céder à une collectivité ou à une personne morale

Lorsqu’aucun acquéreur ne se manifeste, il est possible d’envisager un don à une collectivité locale ou une cession à un particulier ou à une personne morale. En cas de cession, il est important de déterminer à l’avance qui supportera des coûts tels que les droits de donation, les droits de timbre ou les droits d’enregistrement et de licence.

5. Le système d’intégration au domaine national des terres héritées (depuis 2023)

En utilisant le « système d’intégration au domaine national des terres héritées », entré en vigueur en avril 2023, il est possible, après un examen déterminé, de faire reprendre par l’État un terrain hérité devenu inutile. Toutefois, les critères d’examen sont stricts et le paiement d’une contribution est nécessaire (en principe l’équivalent de 10 années de frais de gestion du terrain).

6. Le louer pour générer des revenus

La mise en location permet de confier une partie de la gestion au locataire et de percevoir un revenu foncier stable. Comme le bail foncier ordinaire peut aussi désavantager le propriétaire, il est important de recourir à un bail foncier à durée déterminée (notamment à usage professionnel) afin de clarifier les conditions de restitution future.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Suis-je obligé d’accepter la succession d’un terrain rural hérité ?

A. Il est possible de renoncer à la succession dans les 3 mois suivant la date à laquelle vous avez eu connaissance de son ouverture. Toutefois, comme la renonciation porte sur l’ensemble des biens, il convient d’être prudent s’il existe des actifs positifs.

Q2. Je souhaite vendre un terrain rural, mais je ne trouve pas d’acheteur. Que faire ?

A. Envisagez d’abord de solliciter les propriétaires voisins, puis d’inscrire le bien sur une banque des maisons vacantes. Si le terrain ne se vend toujours pas, étudiez le don à une collectivité locale ou l’utilisation du système d’intégration au domaine national des terres héritées.

Q3. En quoi consiste le système d’intégration au domaine national des terres héritées ?

A. Il s’agit d’un dispositif entré en vigueur en avril 2023 qui permet à l’État, après examen par le bureau des affaires juridiques, de reprendre des terrains inutiles acquis par succession ou par d’autres moyens. Les terrains comportant des bâtiments ou grevés de sûretés en sont exclus.

Q4. Si je laisse à l’abandon un terrain rural, combien devrai-je payer de taxe foncière ?

A. Chaque année, vous devez payer un montant correspondant à 1,4 % de la valeur d’évaluation. Dans le cas d’un terrain nu ne bénéficiant pas de l’abattement pour terrain résidentiel (1/6 à 1/3), la charge est relativement plus élevée.

Q5. Quelle est la différence entre un bail foncier ordinaire et un bail foncier à durée déterminée ?

A. Le bail foncier ordinaire est automatiquement renouvelé par la loi, ce qui crée un risque de ne quasiment jamais récupérer le terrain. Le bail foncier à durée déterminée garantit la restitution à l’échéance du contrat et convient donc mieux si vous envisagez de vous séparer du terrain à l’avenir.