Wenn Sie überlegen, wie Sie ein ländliches Grundstück entsorgen, das Sie von Ihren Eltern geerbt haben, ist es wichtig, frühzeitig zu entscheiden und dabei die Belastung durch die Grundsteuer sowie die laufenden Verwaltungskosten zu berücksichtigen. Wird das Grundstück sich selbst überlassen, summieren sich Steuern, Pflegekosten und Haftungsrisiken. Wählen Sie daher eine passende Exit-Strategie wie Verkauf, Leerstandsbank, Schenkung oder Vermietung.
Warum sollte ungenutztes ländliches Land nicht einfach brachliegen?
Solange Sie Eigentümer sind, verursacht selbst unnötiges Land weiterhin Kosten und Risiken. Die wichtigsten Nachteile sind drei.
Die Grundsteuer fällt dauerhaft an
Für Immobilien fällt auch dann Grundsteuer an, wenn sie nicht genutzt werden. Selbst wenn der Bewertungswert ländlicher Flächen niedrig ist, greift bei unbebauten Grundstücken die Sonderregelung für Wohnbauland nicht, wodurch die Steuerlast höher ausfällt. Bei landwirtschaftlichen Flächen besteht zudem das Risiko, steuerliche Vergünstigungen zu verlieren, wenn sie nicht fortlaufend bewirtschaftet werden.
Verwaltungsaufwand und Kosten entstehen fortlaufend
Wird das Grundstück nicht gepflegt, steigen Risiken wie Wildwuchs, umstürzende Bäume oder illegale Müllablagerung. Wenn Sie einen Dienstleister mit Baumschnitt oder Mähen beauftragen, sind jährliche Kosten von mehreren zehntausend bis über hunderttausend Yen keine Seltenheit. Liegt das Grundstück weit entfernt, steigen die Verwaltungskosten zusätzlich.
Haftungsrisiken durch Einsturz oder Abrutschung
Bei Hanglagen oder steilen Grundstücken besteht die Gefahr von Erdrutschen oder Abbrüchen. Entsteht Dritten durch mangelhafte Grundstücksverwaltung ein Schaden, kann der Eigentümer schadensersatzpflichtig werden. Dasselbe gilt für das Risiko, dass ein leerstehendes Haus einstürzt und Personen verletzt werden.
6 Möglichkeiten, ungenutztes ländliches Land zu veräußern
Welche Option sinnvoll ist, hängt von Zielsetzung und Situation ab. Ordnen Sie Kosten und Ertrag aus einer investiven Perspektive und wählen Sie dann den passenden Weg.
① Ausschlagung der Erbschaft
Wenn Sie innerhalb von 3 Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben, beim Familiengericht eine Erklärung abgeben, können Sie die gesamte Erbschaft ausschlagen. Allerdings können Sie nicht nur das ländliche Grundstück isoliert ausschlagen. Beachten Sie, dass damit auch sämtliches positives Vermögen aufgegeben wird.
② Verkauf (eine Ansprache an Nachbareigentümer ist besonders wirksam)
Ländliche Grundstücke sind oft nur begrenzt handelbar, aber die Ansprache von Nachbareigentümern ist die Methode mit der höchsten Abschlusswahrscheinlichkeit. Durch die Zusammenlegung mit dem Nachbargrundstück kann der Nutzwert steigen, wodurch Verhandlungsspielraum entsteht. Auch ein Maklervertrag über ein Immobilienunternehmen kann sinnvoll sein.
③ Eintrag in die Leerstandsbank
Die von Kommunen betriebenen Leerstandsbänke zeichnen sich dadurch aus, dass sie nicht auf Gewinn ausgerichtet sind, keine Kosten verursachen und eine hohe Vermittlungsquote mit Umzugsinteressenten bieten. Nach der Registrierung werden Verkaufs- oder Vermietungsverhandlungen gemeinsam mit den mit der Kommune kooperierenden Immobilienunternehmen vorangetrieben.
④ Schenkung oder Übertragung an Kommune oder juristische Person
Wenn sich kein Käufer findet, kommen auch eine Schenkung an die Kommune oder eine Übertragung an Privatpersonen oder Unternehmen in Betracht. Bei einer Übertragung ist es wichtig, vorab festzulegen, wer Kosten wie Schenkungsteuer, Stempelsteuer und Registrierungs- bzw. Lizenzsteuer trägt.
⑤ System zur Rückgabe geerbter Grundstücke an den Staat (seit 2023)
Mit dem seit April 2023 geltenden „System zur Rückgabe geerbter Grundstücke an den Staat“ ist es nach einer bestimmten Prüfung möglich, dass der Staat unnötig geerbtes Land übernimmt. Die Prüfungskriterien sind jedoch streng, und es ist eine Belastungsgebühr zu zahlen (grundsätzlich in Höhe von 10 Jahren Grundstücksverwaltungskosten).
⑥ Durch Vermietung Erträge erzielen
Wenn Sie das Grundstück vermieten, können Sie einen Teil der Verwaltung dem Mieter überlassen und stabile Pachteinnahmen erzielen. Da gewöhnliche Erbbaurechte für den Eigentümer auch nachteilig sein können, ist es wichtig, ein befristetes Erbbaurecht (etwa für gewerbliche Nutzung) zu nutzen und die Rückgabebedingungen für die Zukunft klar festzulegen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Muss ich ein geerbtes ländliches Grundstück zwingend annehmen?
A. Innerhalb von 3 Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben, ist eine Ausschlagung der Erbschaft möglich. Da sich dies jedoch auf das gesamte Vermögen bezieht, sollten Sie sorgfältig prüfen, wenn auch positives Vermögen vorhanden ist.
Q2. Ich möchte mein ländliches Grundstück verkaufen, finde aber keinen Käufer. Was sollte ich tun?
A. Prüfen Sie zunächst eine Ansprache an Nachbareigentümer und danach eine Registrierung in der Leerstandsbank. Wenn sich das Grundstück dennoch nicht veräußern lässt, kommen eine Schenkung an die Kommune oder die Nutzung des Systems zur Rückgabe geerbter Grundstücke an den Staat in Betracht.
Q3. Was ist das System zur Rückgabe geerbter Grundstücke an den Staat?
A. Dabei handelt es sich um ein seit April 2023 geltendes System, nach dem der Staat unnötige Grundstücke, die durch Erbschaft oder Ähnliches erworben wurden, nach Prüfung durch das zuständige Rechtsamt übernehmen kann. Grundstücke mit Gebäuden oder mit eingetragenen Sicherheiten sind jedoch ausgeschlossen.
Q4. Wie hoch ist die Grundsteuer ungefähr, wenn ländliches Land ungenutzt bleibt?
A. Jährlich fällt ein Betrag in Höhe von 1,4 % des Bewertungswerts an. Bei unbebauten Grundstücken, auf die die Sonderregelung für Wohnbauland (1/6 bis 1/3) nicht angewendet wird, ist die relative Belastung höher.
Q5. Worin liegt der Unterschied zwischen einem gewöhnlichen und einem befristeten Erbbaurecht?
A. Ein gewöhnliches Erbbaurecht verlängert sich gesetzlich automatisch, sodass das Risiko besteht, dass das Grundstück praktisch dauerhaft nicht zurückkehrt. Ein befristetes Erbbaurecht endet dagegen verlässlich mit Ablauf der Vertragslaufzeit. Wenn Sie das Grundstück künftig abgeben möchten, ist diese Form daher meist besser geeignet.
