Decidir cómo disponer del terreno rural heredado de sus padres es importante cuanto antes cuando se consideran la carga del impuesto sobre activos fijos y los costos de gestión. Si se deja sin atender, los impuestos, los gastos de mantenimiento y los riesgos de responsabilidad por daños se acumulan, por lo que conviene elegir la estrategia de salida más adecuada, ya sea venta, banco de viviendas vacías, donación o arrendamiento.
¿Por qué no debe dejarse sin atender un terreno rural innecesario?
Mientras se conserve la propiedad, incluso un terreno innecesario seguirá generando costos y riesgos. Los principales inconvenientes son tres.
Es necesario seguir pagando el impuesto sobre activos fijos
Los bienes inmuebles generan impuesto sobre activos fijos aunque no se utilicen. Incluso si el valor catastral de un terreno rural es bajo, en el caso de un solar vacío no se aplica la exención especial para suelo residencial y la carga fiscal resulta más pesada. En el caso de tierras agrícolas, también existe el riesgo de perder la exención aplicable si no se continúan cultivando.
Las gestiones y los costos de mantenimiento continúan produciéndose
Si se deja sin atender, aumentan riesgos como la maleza, la caída de árboles o los vertidos ilegales. No es raro que la poda de árboles y el desbroce, si se encargan a una empresa especializada, cuesten entre varios cientos de miles de yenes al año. Si el terreno está lejos, el costo de gestión aumenta aún más.
Riesgo de responsabilidad por daños debido a derrumbes o deslizamientos
Los terrenos en acantilados o laderas pueden presentar riesgo de derrumbe. Si un tercero sufre daños por una gestión inadecuada del terreno, el propietario puede asumir responsabilidad por daños y perjuicios. Lo mismo ocurre con el riesgo de que una vivienda vacía se derrumbe y cause lesiones.
Seis formas de disponer de un terreno rural innecesario
Las opciones de disposición varían según el objetivo y la situación. Conviene ordenarlas en términos de costos y retorno desde una perspectiva de inversión.
1. Renunciar a la herencia
Si presenta una declaración ante el tribunal de familia dentro de los 3 meses desde que tuvo conocimiento de la apertura de la herencia, puede renunciar a toda la herencia. Sin embargo, no es posible renunciar solo al terreno rural. Debe tener en cuenta que también se renuncia a todos los bienes positivos.
2. Venderlo (consultar a los propietarios colindantes es eficaz)
Los terrenos rurales tienen baja liquidez, pero consultar a los propietarios colindantes es el método con mayor tasa de cierre. La integración con el terreno vecino puede aumentar su utilidad, por lo que existe margen de negociación. También puede ser útil un contrato de intermediación a través de una inmobiliaria.
3. Registrarlo en un banco de viviendas vacías
Los bancos de viviendas vacías gestionados por los gobiernos locales se caracterizan por no perseguir fines de lucro, no generar costos y ofrecer una alta tasa de coincidencia con personas que desean mudarse. Tras el registro, las negociaciones de compraventa o alquiler avanzan en coordinación con inmobiliarias asociadas al municipio.
4. Donarlo o cederlo a un gobierno local o a una entidad jurídica
Si no se encuentra comprador, otra opción es donarlo al gobierno local o cederlo a una persona física o jurídica. En caso de cesión, es importante determinar de antemano quién asumirá costos como el impuesto sobre donaciones, el impuesto de timbre o el impuesto de registro y licencia.
5. Sistema de atribución de tierras heredadas al tesoro nacional (desde 2023)
Si se utiliza el sistema denominado «Sistema de atribución de tierras heredadas al tesoro nacional», en vigor desde abril de 2023, es posible, tras una determinada revisión, solicitar que el Estado se haga cargo de terrenos heredados innecesarios. No obstante, los criterios de revisión son estrictos y es necesario pagar una contribución (por regla general, el equivalente a 10 años de costos de gestión del terreno).
6. Arrendarlo para generar ingresos
Al arrendar el terreno, parte de la gestión puede delegarse al arrendatario y es posible obtener ingresos estables por la renta del suelo. Como el derecho de superficie ordinario también puede resultar desfavorable para el propietario, es importante utilizar un derecho de superficie a plazo fijo (como el derecho de superficie empresarial a plazo fijo) para dejar claras las condiciones de devolución futura.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Es obligatorio aceptar la herencia de un terreno rural heredado?
A. Es posible renunciar a la herencia dentro de los 3 meses desde que tuvo conocimiento de la apertura de la herencia. Sin embargo, como la renuncia abarca todos los bienes, si existen activos positivos conviene decidir con prudencia.
Q2. Quiero vender un terreno rural, pero no encuentro comprador. ¿Qué debo hacer?
A. Primero considere consultarlo con los propietarios colindantes y, después, registrarlo en un banco de viviendas vacías. Si aun así no se vende, estudie la posibilidad de donarlo al gobierno local o utilizar el sistema de atribución de tierras heredadas al tesoro nacional.
Q3. ¿Qué tipo de sistema es el de atribución de tierras heredadas al tesoro nacional?
A. Es un sistema en vigor desde abril de 2023 mediante el cual el Estado puede hacerse cargo, tras la revisión de la oficina de asuntos jurídicos, de terrenos innecesarios adquiridos por herencia u otros medios. Quedan excluidos terrenos con edificaciones o con garantías constituidas.
Q4. Si dejo sin atender un terreno rural, ¿cuánto tendré que pagar de impuesto sobre activos fijos?
A. Cada año se paga un importe equivalente al 1,4 % del valor catastral. En el caso de un solar vacío al que no se aplica la exención especial para suelo residencial (1/6 a 1/3), la carga es relativamente mayor.
Q5. ¿Cuál es la diferencia entre un derecho de superficie ordinario y uno a plazo fijo?
A. El derecho de superficie ordinario se renueva automáticamente por ley, por lo que existe el riesgo de que el terreno no se recupere prácticamente de forma permanente. El derecho de superficie a plazo fijo garantiza la devolución al vencimiento del contrato, por lo que resulta más adecuado si se prevé desprenderse del terreno en el futuro.
