6 formas de se desfazer de um terreno rural sem uso: impostos, custos e estratégia de saída

Ao considerar como dispor do terreno rural herdado de seus pais, é importante decidir cedo, tendo em vista o peso do imposto sobre ativos fixos e os custos de manutenção. Se for deixado sem uso, impostos, despesas de gestão e riscos de indenização podem se acumular. Por isso, escolha a estratégia de saída mais adequada, como venda, banco de casas vagas, doação ou locação.

Por que não se deve deixar um terreno rural desnecessário abandonado?

Mesmo um terreno desnecessário continua gerando custos e riscos enquanto permanecer em sua propriedade. Há três principais desvantagens.

É necessário continuar pagando o imposto sobre ativos fixos

Mesmo sem uso, o imóvel continua sujeito ao imposto sobre ativos fixos. Em terrenos rurais, ainda que o valor avaliado seja baixo, quando se trata de lote vago, o regime especial para terreno residencial não se aplica, tornando a carga tributária mais pesada. No caso de terras agrícolas, há também o risco de perder o tratamento especial se o cultivo não for mantido.

O trabalho e o custo de manutenção continuam ocorrendo

Se o terreno for deixado sem cuidados, aumentam riscos como mato alto, queda de árvores e descarte ilegal de lixo. Não é raro que a contratação de prestadores para poda de árvores e roçada custe de dezenas a mais de cem mil ienes por ano. Se o imóvel estiver longe, o custo de gestão aumenta ainda mais.

Risco de responsabilidade por danos causados por desabamento ou desmoronamento

Terrenos em falésias ou encostas podem apresentar risco de desmoronamento. Se terceiros sofrerem danos em razão da má gestão do terreno, o proprietário poderá ser responsabilizado por indenização. O mesmo vale para o risco de uma casa desocupada desabar e causar feridos.

6 maneiras de dispor de um terreno rural desnecessário

As opções de destinação variam conforme o objetivo e a situação. Organize custos e retornos sob uma perspectiva de investimento e escolha com critério.

1. Renúncia à herança

Se fizer a solicitação ao tribunal de família dentro de 3 meses a partir do dia em que soube do início da sucessão, é possível renunciar à totalidade da herança. No entanto, não é possível renunciar apenas ao terreno rural. É preciso ter cuidado, pois isso implica abrir mão também de todos os ativos positivos.

2. Venda (abordar o proprietário do terreno vizinho é eficaz)

Terrenos rurais têm baixa liquidez, mas abordar o proprietário do terreno vizinho é o método com maior taxa de fechamento. Como a unificação com o terreno ao lado pode aumentar a utilidade, há margem para negociação. Um contrato de intermediação por meio de uma imobiliária também é eficaz.

3. Cadastro em um banco de casas vagas

Os bancos de casas vagas operados por governos locais se destacam porque não visam lucro, não geram custo e têm alta taxa de correspondência com pessoas interessadas em se mudar. Após o cadastro, as negociações de compra, venda ou locação avançam em cooperação com imobiliárias parceiras da prefeitura.

4. Doação ou transferência para governos locais ou pessoas jurídicas

Como alternativa quando não se encontra comprador, há a possibilidade de doação ao governo local ou transferência para pessoas físicas ou jurídicas. No caso de transferência, é importante definir previamente quem arcará com custos como imposto sobre doações, imposto do selo e imposto de registro e licença.

5. Sistema de devolução ao Tesouro Nacional de terras herdadas (desde 2023)

Com o uso do “Sistema de Devolução ao Tesouro Nacional de Terras Herdadas”, em vigor desde abril de 2023, é possível, após determinada análise, fazer com que o Estado assuma terras herdadas desnecessárias. No entanto, os critérios de exame são rigorosos e é necessário pagar uma contribuição (em princípio, valor equivalente a 10 anos de custo de administração do terreno).

6. Colocar para locação e gerar receita

Ao alugar o terreno, é possível transferir parte da gestão ao locatário e obter uma renda fundiária estável. Como o direito comum de superfície pode ser desfavorável ao proprietário, é importante utilizar contratos por prazo determinado (como o direito de superfície empresarial por prazo determinado) para deixar claras as condições futuras de devolução.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. É obrigatório aceitar a herança de um terreno rural herdado?

A. É possível renunciar à herança dentro de 3 meses a partir do dia em que se tomou conhecimento do início da sucessão. No entanto, como a renúncia abrange todos os bens, é preciso decidir com cautela se houver ativos positivos.

Q2. Quero vender um terreno rural, mas não encontro comprador. O que devo fazer?

A. Primeiro, considere abordar o proprietário do terreno vizinho e, em seguida, registrar o imóvel em um banco de casas vagas. Se ainda assim não vender, avalie a doação ao governo local ou o uso do Sistema de Devolução ao Tesouro Nacional de Terras Herdadas.

Q3. O que é o Sistema de Devolução ao Tesouro Nacional de Terras Herdadas?

A. Trata-se de um sistema em vigor desde abril de 2023, pelo qual terrenos desnecessários obtidos por herança ou meios semelhantes podem ser assumidos pelo Estado após análise do Departamento de Assuntos Jurídicos. Terrenos com edificações ou com garantias constituídas, entre outros, ficam fora do escopo.

Q4. Se um terreno rural for deixado sem uso, quanto custa o imposto sobre ativos fixos?

A. Todos os anos, incide um valor calculado aplicando-se a alíquota de 1,4% sobre o valor avaliado. No caso de lote vago, ao qual não se aplica o regime especial para terreno residencial (1/6 a 1/3), a carga é relativamente mais alta.

Q5. Qual é a diferença entre o direito comum de superfície e o direito de superfície por prazo determinado?

A. No direito comum de superfície, há o risco de o terreno não retornar por um período praticamente indefinido, pois a renovação é automática por força de lei. No direito de superfície por prazo determinado, a devolução é assegurada no fim do contrato, de modo que seu uso é mais indicado quando se pretende abrir mão do terreno no futuro.