Au Japon, le phénomène dit gomi yashiki (ゴミ屋敷, littéralement « maison-ordures ») — un logement où les déchets débordent de l'intérieur jusqu'à l'extérieur — est devenu un problème social majeur ces dernières années, et il ne concerne pas seulement les maisons individuelles : il survient aussi dans les immeubles locatifs de type appartement. Ceci est un mécanisme propre au Japon : le mot désigne à la fois un trouble de voisinage, un enjeu sanitaire municipal et une situation juridique dans laquelle le Code civil et la loi sur les baux fonciers et immobiliers (借地借家法, Shakuchi-shakka-hō) continuent de protéger le locataire, même lorsque la pièce est devenue inhabitable.
Si l'une des pièces d'un bien que vous détenez se transforme en logement-dépotoir, comment faut-il réagir, et surtout que vous est-il interdit de faire de votre propre chef ?
Dans cet article, nous expliquons pourquoi un logement devient un gomi yashiki, quels risques cela fait peser sur l'immeuble, et comment — selon le droit japonais — on peut demander le départ du locataire à l'origine du trouble.
Nous détaillons aussi ce qu'un bailleur (大家, ōya) peut et ne peut pas faire, ainsi que le déroulement concret de la procédure, afin que les propriétaires déjà confrontés au problème, comme ceux qui s'en inquiètent par avance, puissent lire jusqu'au bout avec des repères utilisables.
Le problème des logements-dépotoirs se produit dans de nombreuses communes
Il n'est pas rare qu'un bailleur reçoive l'appel d'un locataire se plaignant d'une « odeur nauséabonde provenant de la pièce voisine » ou de « déchets qui débordent jusque devant la porte d'entrée », et qu'en se rendant sur place en urgence, il découvre qu'un appartement de l'immeuble est devenu un gomi yashiki.
De plus, ce problème n'est pas propre aux grandes villes : il survient aussi en province. Un investisseur francophone qui n'achète qu'à Tokyo ou Osaka ne peut donc pas s'estimer à l'abri.
Selon un rapport publié en 2009 par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT), 250 communes de tout le pays ont répondu qu'un gomi yashiki s'était produit sur leur territoire.
Le logement-dépotoir est donc un problème grave, attesté dans un grand nombre de collectivités locales japonaises, et non un fait divers limité à quelques arrondissements de Tokyo.
Toutefois, ce rapport repose sur une enquête portant uniquement sur les maisons individuelles : les appartements et les copropriétés (マンション, manshon) étaient hors champ.
On estime souvent que le nombre de logements-dépotoirs dans les appartements et les copropriétés dépasse largement celui des maisons individuelles, précisément parce que la densité et le voisinage rendent le trouble plus visible, et plus coûteux pour le bailleur.
À l'intérieur d'un gomi yashiki, les déchets recouvrent le sol au point qu'on n'en voit plus le plancher ; cuisine et salle de bains sont souvent inutilisables ; dans les cas graves, des insectes pullulent et le parquet pourrit.
Qu'une pièce d'un immeuble locatif japonais devienne un logement-dépotoir n'a donc rien d'exceptionnel, et un propriétaire non résident doit l'intégrer à son scénario de risque, au même titre que l'impayé de loyer.
Pourquoi un logement devient-il un gomi yashiki ?
Pourquoi, au fond, un gomi yashiki se forme-t-il ?
Nous présentons ci-dessous les raisons les plus fréquentes, telles qu'elles sont observées dans la pratique locative japonaise, afin que le bailleur sache distinguer un simple désordre d'un basculement durable.
On achète trop d'objets
Lorsqu'une personne aime trop faire des achats et accumule plus que nécessaire, le volume d'objets finit par transformer le logement en dépotoir.
Les personnes attirées par les « bonnes affaires » ou qui décompressent en achetant doivent particulièrement y prêter attention.
Le raisonnement « autant acheter maintenant, c'est plus avantageux » conduit à stocker alors que le logement contient déjà des réserves, jusqu'à ce que le rangement déborde et que toute la pièce soit envahie.
En outre, l'encombrement fait perdre la trace de ce qui a déjà été rangé, ce qui pousse à racheter le même objet : le cercle vicieux s'installe facilement.
Parmi les personnes qui aiment acheter, certaines ne « se sentent pas bien » tant qu'elles n'ont pas fait un achat : on parle alors d'addiction aux achats (買い物依存症).
Dans cette addiction, chaque achat libère de la dopamine, substance du plaisir, dans le cerveau.
La répétition de ce mécanisme fait perdre le contrôle de l'impulsion d'acheter : c'est une maladie, et non un simple défaut d'ordre.
Une fois l'addiction installée, l'impulsion « je veux acheter » ne peut plus être refrénée, et le volume d'objets dans le logement augmente inévitablement.
On n'arrive pas à jeter
L'esprit du mottainai (もったいない, « c'est du gâchis ») est souvent présenté comme une vertu japonaise ; poussé à l'excès, il empêche de se séparer des objets et favorise le gomi yashiki.
Même si un tiers dit « ce n'est que des déchets », la personne concernée y voit encore « quelque chose d'utilisable » ou « quelque chose dont on se servira un jour », et ne parvient pas à s'en défaire.
À force de répéter ce geste de conservation, le volume augmente, l'accumulation s'installe, et le logement bascule en dépotoir.
Les personnes qui ne jettent pas par mottainai ont souvent connu, enfants, une vie matérielle contrainte, ou n'ont pas pu obtenir les objets qu'elles désiraient : le rapport aux choses reste alors celui de la rareté, même une fois les moyens acquis. Pour le bailleur, l'enjeu n'est pas de « juger » cette attitude, mais de constater que le volume n'a plus rien d'un simple désordre passager.
On n'a pas le temps de ranger
Il arrive aussi que la personne veuille ranger, mais que les tâches ménagères, le travail et l'éducation des enfants reportent sans cesse le ménage, jusqu'à ce que déchets et objets s'accumulent et que le logement devienne un gomi yashiki.
Dans ce cas, le volume dépasse souvent, à force de reports, le seuil où l'occupant lui-même ne sait plus par où commencer.
Comme la volonté de ranger existe encore, le recours ponctuel à une entreprise spécialisée, pour vider une fois la pièce, peut parfois résoudre le problème — ce que le bailleur japonais a toutefois intérêt à proposer par la voie contractuelle, et non en agissant lui-même dans le logement.
Les horaires de vie irréguliers empêchent de sortir les ordures
Lorsque l'occupant travaille de nuit ou mène une vie décalée, il n'est souvent pas chez lui — ou il dort — à l'heure de collecte des ordures : les sacs s'accumulent, et le logement bascule en dépotoir.
Dans un immeuble où l'on peut sortir les ordures à toute heure, le problème ne se pose pas ; ailleurs, respecter le créneau de collecte devient réellement difficile. C'est un point très japonais : de nombreuses communes imposent des jours, des heures et des catégories de tri stricts, sans local à ordures ouvert en permanence, ce qu'un investisseur habitué aux locaux poubelles d'un immeuble français ou belge sous-estime souvent.
Personne ne fait de remarque
Même lorsque les déchets s'accumulent, l'occupant peut n'y voir qu'« un peu de désordre ».
S'il existait quelqu'un pour dire « cette situation n'est plus normale », le basculement pourrait être stoppé ; à défaut, la personne ne s'en aperçoit pas, et le logement devient peu à peu un gomi yashiki.
Ce cas s'observe surtout chez les personnes qui vivent seules et n'invitent ni famille ni amis.
Certaines ne voient plus personne hors du travail, ressentent la solitude, et comblent ce vide en accumulant des objets et des déchets : le gomi yashiki devient alors aussi un symptôme social, et pas seulement un manquement locatif.
Un trouble psychique est en cause
Parmi les occupants d'un gomi yashiki, un nombre non négligeable souffre d'un trouble psychique : dépression, ou abattement après le deuil d'un proche, qui ôte la capacité de ranger.
Lorsque la pièce est déjà difficilement habitable — insectes, odeurs — et que la personne n'arrive toujours pas à s'y mettre, une pathologie psychique est une hypothèse sérieuse.
Un trouble du développement peut aussi être en cause ; lorsque le rangement est devenu impossible pour des raisons psychiques, une consultation médicale est recommandée, y compris comme piste de résolution pour le bailleur, qui n'obtiendra rien d'un simple rappel de règlement intérieur.
Une démence est possible
La démence est une maladie dans laquelle, pour des causes diverses, les fonctions cognitives baissent au point de gêner la vie quotidienne.
Elle est fréquente chez les personnes âgées ; lorsqu'elle progresse, la personne rachète les mêmes objets, n'arrive plus à sortir les ordures, et le logement s'encombre peu à peu.
La cohabitation familiale ou un service d'aide à domicile (訪問介護) permet souvent de prévenir ce basculement.
En revanche, une personne isolée, peu en contact avec autrui, n'a souvent même pas conscience d'accumuler des déchets : résoudre le problème devient alors très difficile, et le bailleur japonais se retrouve à gérer un enjeu médico-social que le contrat de bail n'a pas été conçu pour traiter.
Les risques qu'un appartement devienne un gomi yashiki
Lorsqu'une pièce d'un immeuble locatif que vous détenez bascule en logement-dépotoir, quels risques concrets apparaissent ?
Nous présentons ici les risques les plus fréquents, y compris ceux qui pèsent sur le rendement de l'actif, et pas seulement sur le confort des voisins. Un gomi yashiki n'est pas un incident cosmétique : il peut faire chuter le taux d'occupation de tout l'immeuble.
Apparition d'insectes nuisibles
L'accumulation de déchets dans toute la pièce élève fortement le risque de voir apparaître cafards, moucherons et autres insectes.
Dans la plupart des gomi yashiki, les restes de bentō de convenience store, de nouilles instantanées et de bouteilles en plastique ne sont pas évacués : ils restent sur place.
Un lieu riche en déchets alimentaires, insalubre et offrant de nombreuses cachettes constitue un habitat très confortable pour les insectes, et favorise leur reproduction.
Lorsque la pullulation devient massive, elle ne reste pas dans la pièce concernée : elle peut gagner les logements voisins, ce qui transforme un incident locatif en trouble d'immeuble.
Le problème des odeurs
Les ordures ménagères et le volume de déchets laissés sur place mélangent les relents et produisent une odeur très forte.
En été, la putréfaction s'accélère, l'odeur s'aggrave, et le préjudice peut dépasser la pièce voisine pour atteindre tout le voisinage.
Lorsqu'un gomi yashiki nauséabond se trouve à proximité, ouvrir une fenêtre fait entrer l'odeur dans le logement : les occupants n'osent plus aérer, et les réclamations affluent vers le gestionnaire.
De plus, l'odeur s'imprègne dans le logement lui-même : même après le départ du locataire et l'évacuation de tous les déchets, elle disparaît rarement, et le coût de remise en état s'envole — souvent au-delà de ce que le dépôt de garantie japonais (敷金, shikikin) pourra couvrir.
Le risque d'incendie
Les incendies d'habitation ont des causes diverses — cigarette mal éteinte, poêle à combustible — mais dans un gomi yashiki, les matières inflammables sont bien plus nombreuses que dans un logement ordinaire, et le risque d'incendie est extrêmement élevé.
En particulier, la poussière accumulée entre une prise et une fiche peut provoquer un court-circuit et un départ de feu : c'est l'incendie dit de tracking, fréquent dans les logements encombrés.
En outre, un gomi yashiki, riche en combustibles, est souvent cité comme une cible plus facile pour un incendie volontaire.
Des cas de gomi yashiki incendiés existent déjà : le bailleur ne peut pas traiter ce risque comme une hypothèse théorique, surtout dans un immeuble en bois de type apāto, plus vulnérable qu'une copropriété en béton. Un incendie dans un apāto se propage vite aux pièces voisines, et la responsabilité du propriétaire peut être recherchée si l'on lui reproche de n'avoir pas agi alors que le danger était connu.
Le risque de vacance
Lorsqu'une pièce de l'immeuble devient un gomi yashiki, le risque que le logement voisin se vide est élevé.
Pis, lorsque le dépotoir se voit depuis l'extérieur, trouver un nouveau locataire devient très difficile.
Même si sa propre pièce est propre, rares sont les candidats qui choisissent volontairement un immeuble où un gomi yashiki voisin produit odeurs et insectes.
Une vacance, c'est autant de loyer en moins.
La perte économique causée par un gomi yashiki dans un immeuble locatif est donc à la fois importante et structurelle : elle touche le taux d'occupation, le montant des travaux de remise en état, et la réputation de l'adresse sur les portails de location japonais.
Peut-on expulser un locataire au motif d'un gomi yashiki ?
Lorsqu'un logement-dépotoir apparaît dans un bien que vous détenez, pouvez-vous en faire partir l'occupant responsable ?
Nous expliquons ci-dessous ce que prévoit le droit japonais, et pourquoi un réflexe importé de France, de Belgique, de Suisse ou du Québec conduit souvent à l'erreur.
Pour un investisseur francophone, le parallèle le plus utile n'est pas « le Japon protège moins le locataire que l'Europe ». C'est l'inverse, sur un point décisif, et l'inverse aussi sur un autre. En France, la loi du 6 juillet 1989 et la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) rendent l'expulsion longue, mais le parcours est balisé : mise en demeure, commandement de payer ou d'avoir à quitter les lieux, audience, concours de la force publique via l'huissier. Au Japon, il n'existe pas de trêve hivernale : un jugement d'expulsion peut en principe être exécuté en hiver. En revanche, le bail d'habitation ordinaire (普通借家契約, futsū shakka keiyaku) est très difficile à résilier unilatéralement, et le gomi yashiki, à lui seul, ne constitue pas un sésame. Ce n'est pas non plus l'équivalent d'une SCI française dont le gérant pourrait « reprendre la main » sur un lot : le droit japonais du bail et le droit de la copropriété divisée (区分所有) sont deux régimes distincts, et le bailleur n'a aucune voie d'auto-exécution comparable à une « reprise des clés ».
On peut demander le départ pour manquement à l'obligation de bon gestionnaire
Lorsque le bien devient un gomi yashiki et que les autres occupants portent réclamation, le bailleur ou la société de gestion a l'obligation de réagir.
Même s'il s'agit de « déchets », le droit de propriété sur ces objets appartient au locataire : les jeter sans son accord constitue une atteinte au droit de propriété, et ce n'est pas permis.
Dès lors, ce que le gestionnaire peut faire, c'est envoyer un courrier à contenu certifié et saisir les autorités administratives.
Dans ce courrier, il convient d'indiquer qu'à défaut d'évacuation des déchets à une date déterminée, ces déchets seront évacués et le bail sera résilié.
Le seul fait d'avoir envoyé le courrier et de constater que rien n'a été fait à l'échéance ne permet pas, pour autant, d'enlever immédiatement les déchets.
En revanche, l'envoi constitue la preuve que le locataire a été mis en garde.
S'agissant des autorités, on peut s'adresser au centre de santé publique (保健所, hokenjo), à la mairie d'arrondissement (区役所, kuyakusho), mais aussi à la police et au service d'incendie (消防署).
Lorsque le gestionnaire ne peut pas résoudre seul, s'appuyer sur l'administration est une voie utile.
Si, malgré des rappels répétés, le gomi yashiki n'est pas résorbé, on peut considérer que le locataire manque à son obligation de diligence du bon gestionnaire.
Cette obligation (善管注意義務, zenkan chūi gimu) signifie que le locataire doit, jusqu'à la restitution des lieux, conserver la pièce louée avec la diligence d'un bon gestionnaire — notion proche, pour un juriste francophone, de celle du « bon père de famille », mais appliquée ici de façon très concrète au bail japonais.
On l'appelle « obligation de diligence du bon gestionnaire », en abrégé zenkan chūi gimu.
Autrement dit, transformer la pièce louée en gomi yashiki peut être analysé comme un manquement à cette obligation, ce qui rend possible une demande de départ — possible, et non automatique.
En pratique, obtenir le départ est difficile
Nous avons indiqué que, si le gomi yashiki n'est pas corrigé malgré des rappels répétés, on peut demander le départ pour manquement à l'obligation de bon gestionnaire.
Cependant, cela reste une possibilité juridique : obtenir réellement le départ est un travail de longue haleine, bien plus long que ce qu'un propriétaire français imagine parfois en lisant « pas de trêve hivernale ».
Dans la jurisprudence japonaise, le fait d'abandonner une quantité de déchets dépassant nettement le sens commun a été jugé de nature à justifier la résiliation du bail ; les deux points décisifs de l'affaire étaient les suivants.
・Le bailleur avait demandé à plusieurs reprises, par le passé, que les déchets soient évacués, et le locataire n'avait pas obtempéré
・Le bail comportait une clause particulière interdisant « tout comportement dangereux, insalubre ou gênant pour le voisinage à l'intérieur du logement »
La présence de cette clause particulière est un point particulièrement important. Un investisseur francophone qui signe un bail japonais « standard » sans relire les stipulations spéciales (特約, tokuyaku) se prive souvent, sans le savoir, de cet appui.
Le jugement a d'ailleurs rappelé que « même si des déchets sont abandonnés dans le logement et que celui-ci est insalubre, on ne peut pas résilier le bail immédiatement » : en principe, un logement simplement un peu sale, même s'il viole une clause du contrat ou une stipulation spéciale, ne permet pas au gestionnaire de résilier unilatéralement.
Pourtant, le tribunal a admis le départ du locataire pour les trois motifs suivants.
・Pendant plus de deux ans, une quantité de déchets dépassant le sens commun avait été laissée sur place
・Le gestionnaire avait reçu une mise en garde des sapeurs-pompiers sur le risque d'incendie
・Outre le risque d'incendie, des problèmes sanitaires causaient un préjudice grave, non seulement au gestionnaire, mais aussi aux voisins
Autrement dit, pour obtenir le départ d'un locataire de gomi yashiki, il faut suivre les étapes ci-dessous.
① Mettre en garde, oralement ou par écrit, pour que les déchets soient rangés
② Si la situation ne s'améliore pas, envoyer un courrier à contenu certifié (内容証明郵便, naiyō shōmei yūbin)
③ Saisir les autorités compétentes
Ces démarches renforcent la position du gestionnaire en cas de procès et élèvent la probabilité que le départ soit reconnu.
Il reste que, même face à un gomi yashiki, demander le départ suppose des rappels répétés et, souvent, l'engagement d'une procédure judiciaire : le temps et l'énergie à y consacrer sont considérables. Le courrier à contenu certifié n'est pas l'équivalent d'une lettre recommandée avec avis de réception française (LRAR) : Japan Post certifie le texte exact de ce qui a été envoyé, et pas seulement le fait d'expédier et de recevoir, ce qui en fait une pièce d'une autre nature devant le juge japonais.
Ce que le bailleur peut faire — et ce qu'il ne peut pas faire
Nous présentons ici, concrètement, ce qu'un bailleur peut et ne peut pas faire lorsqu'un problème survient.
Toute personne qui exploite un immeuble locatif au Japon doit le vérifier avant de réagir à chaud, surtout si elle gère le bien depuis la France, la Belgique, la Suisse ou le Québec, sans relais quotidien sur place.
Peut-on faire une remarque dès les premiers signes ?
Lorsqu'on s'aperçoit qu'un logement devient un gomi yashiki, il est essentiel d'intervenir dès le stade initial.
Un rappel précoce élève nettement la chance d'éviter que l'affaire ne dégénère en réclamations de voisins ou en conflit avec l'administration.
Si l'on n'est pas intervenu au début, le locataire pourra plus tard soutenir que « rien ne lui avait été dit auparavant » et faire porter la faute sur le bailleur, ce qui affaiblit le dossier en cas de procès en restitution.
Peut-on jeter soi-même les déchets d'un gomi yashiki ?
Comme on l'a vu, un logement-dépotoir peut provoquer insectes, odeurs, incendie et vacance.
On comprend donc qu'un bailleur soit tenté de faire évacuer les déchets pendant l'absence du locataire.
Cependant, évacuer les déchets sans l'accord du locataire constitue une atteinte au droit de propriété.
Cela vaut pour le bailleur comme pour la société de gestion.
Ce qui paraît « des déchets » à un tiers peut ne pas en être pour l'occupant : le traitement doit rester prudent.
En revanche, une fois le bail résilié, le bailleur ou la société de gestion peut faire évacuer les déchets.
Tant que le contrat est en cours, il ne faut pas y toucher — y compris par un gestionnaire local à qui un propriétaire francophone donnerait instruction à distance.
Peut-on coller une affichette demandant de ranger ?
Lorsque, malgré un rappel initial, aucun geste de rangement n'apparaît, le bailleur cherche le moyen suivant.
Coller une affichette sur la porte pour demander l'évacuation des déchets est une tentation fréquente.
Cependant, une affichette de mise en garde sur la porte peut constituer une atteinte à l'honneur (名誉毀損, meiyo kison, l'équivalent fonctionnel de la diffamation), et il faut y veiller.
Si l'affichette est visible des autres locataires, l'occupant peut estimer que son honneur a été atteint et assigner le bailleur.
Sauf preuve certaine que le logement est bien un gomi yashiki, coller une affichette dans un lieu visible des tiers est donc à proscrire. Un bailleur français habitué aux affichages en parties communes d'une copropriété, ou un syndic belge qui communique par note d'immeuble, doit ici changer de réflexe : au Japon, le canal admissible est le courrier à contenu certifié, pas la porte.
Peut-on couper l'électricité et l'eau pour forcer le départ ?
Couper l'électricité, l'eau ou d'autres fluides vitaux pour obtenir le départ de l'occupant d'un gomi yashiki est interdit.
Même si l'autre partie est fautive, répondre par une irrégularité constitue une auto-exécution (自力救済, jiriki kyūsai), l'équivalent de la voie de fait, et il faut s'en garder.
Le traitement du conflit ne consiste pas à « se faire justice soi-même » : il faut s'adresser à la collectivité locale ou au tribunal. Couper les fluides est également illégal en France ; la différence japonaise n'est pas là. Elle est que, même sans trêve hivernale, le juge japonais sanctionne sévèrement toute reprise de fait, et qu'un propriétaire non résident qui donnerait cette instruction à un concierge s'exposerait personnellement.
Peut-on changer la serrure sans autorisation ?
Changer la serrure pendant l'absence du locataire, sans son accord, pour l'évincer, peut constituer une atteinte à la vie privée et le délit de violation de domicile (住居侵入罪).
Restituer la clé seulement après évacuation des déchets est également interdit.
Certes, l'occupant qui laisse les déchets sur place est fautif, mais changer la serrure de sa propre initiative est un acte illicite, et il faut y veiller.
Selon les cas, des dommages-intérêts peuvent être réclamés au bailleur — y compris à l'investisseur francophone qui n'a jamais mis les pieds dans l'immeuble, dès lors qu'il en est le propriétaire.
La marche à suivre lorsqu'un appartement devient un gomi yashiki
Lorsqu'un problème survient réellement, comment le bailleur doit-il réagir ?
Pour rester dans le cadre légal japonais, on peut s'appuyer sur le déroulé suivant, dans cet ordre, sans sauter d'étape pour « aller plus vite ».
Un maire français peut, au titre de la police de l'insalubrité, prendre un arrêté et enclencher une procédure d'office lorsque le logement menace la santé publique ; le bourgmestre belge et, dans une autre configuration, le Tribunal administratif du logement du Québec offrent aussi des voies publiques plus centralisées. Au Japon, il n'existe pas d'équivalent national : pas de loi unique de « déblaiement forcé » du gomi yashiki, seulement des ordonnances communales disparates, et une exécution d'office qui, on le verra, reste rare. Pour un investisseur francophone, le risque n'est donc pas seulement juridique, il est opérationnel : si la commune n'a pas d'ordonnance, ou n'en fait pas usage, le dossier repose entièrement sur le courrier à contenu certifié et sur l'action en restitution devant le tribunal japonais, avec des mois de loyer perdu et des travaux à financer.
① Mettre en garde, oralement ou par écrit, pour que le logement soit rangé
Si une pièce de l'immeuble que vous détenez est devenue un gomi yashiki, commencez par un rappel oral ou écrit demandant le rangement.
Se présenter lorsque le locataire est chez lui, ou envoyer un courrier à contenu certifié, peut parfois obtenir le rangement.
Le courrier à contenu certifié est précisé plus bas.
Pour engager une action en restitution des lieux (明け渡し訴訟, akewatashi soshō), il faut pouvoir prouver que le locataire a bien été mis en garde.
Même un rappel oral ou écrit peut rester sans effet.
Pour ne pas se retrouver en position de faiblesse au procès, il est recommandé de consigner au fur et à mesure ses propres actes.
Noter le contenu des échanges et les dates permet de produire ces notes comme preuve que la mise en garde a eu lieu — y compris lorsque le propriétaire suit le dossier depuis l'étranger via une société de gestion, à condition que celle-ci tienne le journal des interventions.
② Envoyer un courrier à contenu certifié
Comme indiqué plus haut, coller une affichette dans un lieu visible des tiers peut constituer une atteinte au droit de propriété ou à l'honneur : si l'on veut mettre en garde, on envoie un courrier à contenu certifié.
Le naiyō shōmei yūbin (内容証明郵便) est un dispositif de Japan Post qui certifie qui a envoyé quel texte, à qui, et à quelle date.
Recevable comme preuve en justice, il ôte au locataire la possibilité de prétendre n'avoir « rien reçu » ou « rien lu de tel ».
Le document doit indiquer, d'une part, « veuillez évacuer les déchets d'ici le [date] » et, d'autre part, « à défaut d'évacuation dans le délai, le bail sera résilié ».
Ce courrier n'est vu par aucun tiers, et il constitue la preuve de la mise en garde : si un rappel oral n'a pas suffi, il faut l'envoyer. Pour un bailleur francophone, c'est l'acte à exiger de sa société de gestion japonaise avant toute discussion de « procès » : sans cette pièce, le dossier d'expulsion est généralement trop faible. Le coût d'un naiyō shōmei est modique au regard des mois de loyer en jeu, et il peut être envoyé même lorsque le propriétaire se trouve hors du Japon, via un mandataire.
③ Saisir la collectivité locale
Lorsqu'un gomi yashiki apparaît, il est recommandé d'envoyer le courrier à contenu certifié et, en parallèle, de saisir la collectivité locale.
Les guichets concernés sont la police, le service d'incendie, le centre de santé publique (保健所), la mairie ou la mairie d'arrondissement (市役所・区役所).
Il n'existe pas, à ce jour, de loi nationale permettant l'évacuation forcée d'un gomi yashiki ; en revanche, de plus en plus de communes adoptent leur propre ordonnance (条例, jōrei).
Le logement-dépotoir étant devenu un problème social, le nombre de communes qui se dotent d'une ordonnance spécifique devrait encore augmenter.
Saisie par un bailleur, la collectivité procède généralement dans l'ordre « enquête → conseil et guidance → accompagnement → recommandation ».
Si, malgré la recommandation, le rangement n'a pas lieu, la collectivité peut enjoindre d'évacuer les déchets.
Obtempérer à cette injonction évite la publication du nom et l'amende.
Si l'injonction est ignorée jusqu'au bout, la collectivité peut procéder à une exécution d'office administrative (行政代執行, gyōsei daishikkō), c'est-à-dire une évacuation forcée.
Cette exécution d'office reste toutefois l'ultime recours : selon le « Rapport d'enquête sur les gomi yashiki, exercice 2017 » de l'Agence de l'environnement (環境庁, Kankyō-chō, aujourd'hui ministère de l'Environnement / 環境省), les cas d'exécution d'office ne représentaient que 6,5 % de l'ensemble, soit une proportion très faible. Un investisseur ne doit donc pas caler son plan de trésorerie sur l'espoir que « la mairie viendra vider le logement ».
④ Engager une action en restitution des lieux
Si, malgré le courrier à contenu certifié et la saisine de la collectivité, les déchets ne sont pas évacués et qu'aucun changement n'apparaît, on engage une action en restitution des lieux.
L'action se forme devant le tribunal territorialement compétent.
Une date de conciliation est ensuite fixée, et une séance de conciliation-transaction est organisée.
Si un accord intervient, on dresse un procès-verbal de transaction et l'on fixe la date de départ.
À défaut d'accord, on attend le jugement.
L'absence d'amélioration malgré les mises en garde constitue un motif approprié pour ordonner la résiliation du bail.
Si l'on veut obtenir le départ, il faut donc aller jusqu'à l'action en restitution. Le délai, en pratique, se compte souvent en mois, parfois davantage : c'est un risque de trésorerie que l'acquéreur francophone d'un immeuble locatif japonais doit budgéter comme une ligne réelle, et non comme un accident rare.
Coût des travaux de remise en état et répartition de la charge
Laisser des déchets dans le logement provoque corrosion, insectes et d'autres désordres.
Après le départ de l'occupant d'un gomi yashiki, le bailleur doit ramener la pièce à un état propre, pour qu'un nouveau locataire puisse entrer.
Nous expliquons ici le coût de la remise en état (原状回復, genjō kaifuku) et la répartition de la charge entre bailleur et locataire, point où le droit japonais diverge nettement du dépôt de garantie français.
En France, le dépôt de garantie d'un logement vide est plafonné à un mois de loyer hors charges (deux mois pour un meublé) ; en Belgique, il se situe en pratique autour de deux à trois mois ; en Suisse, il peut aller jusqu'à trois mois. Au Japon, le shikikin (敷金) est souvent de un à deux mois, parfois davantage selon le bien, mais il n'est pas conçu comme une provision « tout risque ». Surtout, le guide du MLIT sur la remise en état impose de tenir compte de l'amortissement selon l'âge du bâtiment : même face à un gomi yashiki, le bailleur ne peut presque jamais recouvrer 100 % des travaux. Pour un investisseur francophone, le risque concret est donc double : sous-estimer le devis de remise en état d'une pièce inhabitable, et surestimer ce que le shikikin et le locataire paieront réellement. C'est une ligne de dépenses d'investissement à inscrire dans le plan d'exploitation japonais, distincte du loyer et distincte aussi du kanrihi de copropriété.
Application du « Guide des litiges relatifs à la remise en état »
Pour les traces et salissures dues au vieillissement ou à l'usure normale, le coût de remise en état incombe au bailleur.
Lorsque, comme dans un gomi yashiki, le désordre est clairement imputable à un fait intentionnel ou à une négligence du locataire, s'applique le « Guide des litiges relatifs à la remise en état » (原状回復をめぐるトラブルとガイドライン) publié par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT).
Toutefois, même en cas de gomi yashiki, il faut tenir compte de l'amortissement selon l'âge du bâtiment : réclamer la totalité des frais de réparation est extrêmement difficile.
La clé de répartition varie selon les dossiers : il convient de consulter un organisme spécialisé, plutôt que d'improviser une facture « au réel » comme on le ferait après un état des lieux de sortie français.
On peut aussi faire supporter le coût à l'ancien locataire
Lorsque la réparation est rendue nécessaire par un fait intentionnel ou une négligence du locataire, on peut lui faire supporter le coût de remise en état.
Par exemple, salissures et odeurs de nicotine, odeurs d'animaux, moisissures, taches, graffitis, graisse, corrosion, rayures : dès que l'usure normale est dépassée, la charge incombe au locataire.
Pour réclamer ces frais, il faut néanmoins tenir compte de l'âge du bâtiment lui-même.
Plus l'immeuble est ancien, plus le vieillissement et l'usure normale sont visibles.
Il faut donc fixer le montant réclamé en fonction de l'âge du bâtiment, pour rester équitable.
Le guide du MLIT indique la durée d'utilité de chaque équipement : il convient de le vérifier à l'avance, avant de chiffrer, et avant de retenir le shikikin.
Fourchette de coût des travaux de remise en état d'un gomi yashiki
Concrètement, combien coûtent les travaux de remise en état d'une pièce devenue gomi yashiki ?
Voici les ordres de grandeur constatés.
Dans un logement-dépotoir, il faut parfois remplacer porte, parquet, papier peint et équipements dans toute la pièce : le coût de remise en état dépasse alors nettement un dossier ordinaire.
Le remplacement du papier peint se situe autour de 100 000 ¥ (environ 610 €, au taux indicatif de 1 € ≈ 163 ¥), celui du parquet autour de 200 000 ¥ (environ 1 230 €).
Toutefois, le montant varie selon la surface et le degré de corrosion ou d'infestation : il faut s'y attendre, et un studio de 20 m² n'est pas comparable à un 3LDK dont le plancher a pourri.
S'y ajoute le coût d'évacuation des déchets intérieurs.
Cette évacuation se situe en pratique autour de 50 000 à 100 000 ¥ (environ 310 à 610 €). Pour un investisseur, la somme de ces postes — évacuation, surfaces, parfois traitement d'odeur — peut absorber plusieurs mois de loyer net, voire davantage si l'odeur impose un remplacement complet des finitions. Sur un studio tokyoïte loué 80 000 ¥ par mois (environ 490 €), un devis de 300 000 à 400 000 ¥ (environ 1 840 à 2 450 €) représente déjà quatre à cinq mois de loyer brut, avant même la vacance pendant les travaux.
Comment prévenir un litige de gomi yashiki ?
Nous avons présenté les raisons d'apparition d'un gomi yashiki, les risques, et la conduite à tenir pour le bailleur ; reste la question de la prévention.
Pour exploiter un immeuble locatif japonais en intégrant ce risque, les points suivants doivent faire partie du mode opératoire, et pas seulement d'une clause « au cas où ».
Mener un examen d'entrée rigoureux
Pour prévenir le basculement en gomi yashiki, il est essentiel de mener l'examen d'entrée (入居審査, nyūkyo shinsa) avec soin et méthode.
Dans un immeuble locatif japonais, cet examen vérifie notamment si le candidat « a la capacité de payer le loyer » et s'il « peut se voir confier le logement en confiance », c'est-à-dire s'il ne présente pas de signes de trouble futur.
Les items portent sur la solvabilité, la volonté de se porter caution du garant solidaire (連帯保証人, rentai hoshōnin), et la personnalité du candidat.
Durant l'entretien, le langage et l'attitude donnent aussi des indices utiles pour éviter un litige ultérieur.
Le gomi yashiki n'est d'ailleurs pas le seul risque de l'exploitation locative.
Pour viser une exploitation stable, il faut, dès l'examen, écarter autant que possible les profils susceptibles de cesser de payer le loyer ou de détériorer les équipements par un usage brutal.
De même, une fuite de nuit (夜逃げ, yonige) du locataire crée une situation très lourde : il faut y veiller.
Même si l'on joint le garant solidaire, l'impossibilité de joindre le titulaire du bail bloque les échanges relatifs à la résiliation.
Pour éviter ces différents troubles, l'examen d'entrée doit rester prudent.
Une fois le contrat signé et le locataire entré, il est trop tard — point particulièrement critique pour un propriétaire non résident, qui ne verra pas le logement au quotidien et dépendra de la qualité de sa société de gestion. L'examen d'entrée japonais n'est pas une simple évaluation de solvabilité : c'est aussi le moment où l'on refuse, encore légalement, un profil que l'on ne saura plus faire sortir ensuite.
L'écrire dans le contrat de bail
Lors de la conclusion du contrat, inscrire en stipulation spéciale (特約) les règles de départ en cas de gomi yashiki peut permettre de prévenir le litige.
Il est recommandé de prévoir que le bail pourra être résilié immédiatement si des déchets sont laissés sur place ou si une situation gênante pour le voisinage est créée.
De même, préciser que, en cas de basculement en gomi yashiki, le coût de remise en état incombe au locataire permet de conclure le bail avec davantage de sécurité — sous réserve, toujours, que le guide du MLIT et la jurisprudence limitent ce que l'on peut réellement recouvrer.
Dès que le locataire a signé, le contenu inscrit produit ses effets : il ne peut plus s'en dédire. C'est l'un des leviers les plus concrets dont dispose un investisseur francophone au moment de l'acquisition : exiger de sa société de gestion que le modèle de bail japonais comporte ces stipulations, plutôt que de signer le formulaire par défaut.
Communiquer avec les locataires
Un logement devenu gomi yashiki s'aggrave avec le temps.
Plus l'intervention tarde, plus l'état peut devenir irréversible : il est donc essentiel de détecter et de traiter le problème tôt.
Pour éviter qu'un incident ne devienne un conflit majeur, la communication au quotidien compte.
Organiser des inspections périodiques des équipements, et se donner ainsi l'occasion de passer dans chaque pièce, permet de prévenir le basculement en dépotoir.
L'objectif est de créer une situation dans laquelle les déchets n'ont pas le temps de s'accumuler. Pour un bailleur qui vit en Europe ou au Québec, cela signifie contractuellement imposer à la société de gestion japonaise une fréquence de visite — par exemple une inspection semestrielle des équipements, avec photos datées — et non se contenter d'un rapport annuel de vacance. C'est souvent le seul moyen, à distance, de détecter un gomi yashiki avant que l'odeur n'alerte les voisins.
En résumé
Le gomi yashiki, devenu un problème social ces dernières années, voit les communes japonaises se doter d'ordonnances propres, et la réponse s'organise peu à peu. Cela ne dispense pas le bailleur de constituer un dossier : sans mises en garde datées, sans courrier à contenu certifié et sans clause particulière au bail, le tribunal n'accorde presque jamais le départ.
La conduite du bailleur reste toutefois décisive pour empêcher le basculement, surtout lorsque le propriétaire n'habite pas le Japon et dépend d'une société de gestion.
Plus l'intervention tarde, plus le voisinage pâtit : il faut donc mettre en garde dès le stade initial, par les voies que le droit japonais reconnaît — rappel, naiyō shōmei, saisine de la commune, puis action en restitution — et non par les réflexes d'auto-exécution qu'un propriétaire francophone pourrait importer de son marché d'origine.
