Las llamadas "casas basura" —viviendas donde los residuos se acumulan tanto dentro como fuera— se han convertido en un problema creciente en los últimos años, y no afectan únicamente a casas unifamiliares, sino también a apartamentos.
¿Qué debe hacer un propietario si una de las habitaciones de su inmueble se convierte en una casa basura?
En este artículo, explicamos en detalle por qué se producen estas situaciones, los riesgos que conllevan y cómo proceder para que el inquilino responsable abandone la vivienda.
También se abordan las acciones que el propietario puede y no puede tomar, así como el proceso de actuación recomendado, por lo que si sufre este problema o simplemente le preocupa la posibilidad, le invitamos a leer hasta el final.
El problema de las casas basura afecta a muchos municipios
No son pocos los casos en que un propietario recibe una llamada de un inquilino quejándose de que "la habitación de al lado desprende un olor terrible" o de que "la basura desborda hasta el pasillo", y al acudir descubre que una de las unidades del edificio se ha convertido en una casa basura.
Además, este problema no se limita a las grandes ciudades, sino que también ocurre en zonas rurales.
Según un informe publicado por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo en 2009, 250 municipios de todo el país declararon haber detectado casos de casas basura.
Se trata, por tanto, de un problema grave que afecta a numerosos municipios.
No obstante, dicho informe se basó en una encuesta dirigida exclusivamente a viviendas unifamiliares, por lo que los apartamentos y edificios de pisos quedaron fuera del ámbito de estudio.
Se estima que el número de apartamentos y edificios de pisos que se convierten en casas basura es considerablemente mayor que el de viviendas unifamiliares.
En el interior de una casa basura, los residuos se acumulan hasta el punto de que el suelo queda invisible; la cocina y el baño suelen ser inutilizables y, en los casos más graves, pueden aparecer plagas de insectos o el suelo de parqué puede estar en proceso de descomposición.
La transformación de una habitación en casa basura no es, en absoluto, un fenómeno excepcional.
Razones por las que una vivienda se convierte en casa basura
¿Por qué se producen estas situaciones en primer lugar?
A continuación, exponemos las principales razones por las que una vivienda termina convirtiéndose en una casa basura.
Compras excesivas
Cuando alguien compra más de lo que necesita por el simple placer de hacerlo, el resultado puede ser una acumulación de objetos que acaba derivando en una casa basura.
Es especialmente frecuente en personas que buscan gangas o que utilizan las compras como válvula de escape del estrés.
Con la excusa de que "es mejor comprarlo ahora porque está de oferta", adquieren productos que ya tienen en casa, y los objetos acaban desbordando los espacios de almacenamiento.
Además, cuando todo está abarrotado resulta imposible encontrar lo que se busca, lo que lleva a comprar de nuevo el mismo artículo, generando un círculo vicioso.
Algunas personas apasionadas por las compras desarrollan una auténtica adicción: no se sienten tranquilas si no compran.
La adicción a las compras provoca la liberación de dopamina en el cerebro, una sustancia asociada al placer.
Al repetir este proceso, la persona pierde la capacidad de controlar el impulso de adquirir nuevos objetos.
Una vez instalada la adicción, el impulso de "quiero comprarlo" se vuelve irresistible, lo que inevitablemente aumenta la cantidad de objetos en el hogar.
Incapacidad para deshacerse de las cosas
El espíritu de "mottainai" —la aversión al desperdicio tan arraigada en la cultura japonesa— puede, llevado al extremo, impedir que una persona tire nada y terminar convirtiéndose en el origen de una casa basura.
Aunque otros consideren que algo es basura, el propio individuo lo percibe como un objeto de valor que "todavía puede usarse" o que "quizás usaré algún día", de modo que le resulta imposible deshacerse de él.
Repitiendo este comportamiento, los objetos se van acumulando sin freno hasta que la vivienda queda completamente colapsada.
Las personas que no pueden tirar cosas por miedo al desperdicio suelen haber vivido en condiciones de escasez durante la infancia o haber crecido en entornos donde era difícil conseguir lo que deseaban.
Falta de tiempo para ordenar
Aunque existe la voluntad de ordenar, las obligaciones del hogar, el trabajo y el cuidado de los hijos llevan a posponer esa tarea continuamente, hasta que la acumulación de basura y objetos alcanza un nivel que transforma la vivienda en una casa basura.
En estos casos, el problema crece tanto que la propia persona no sabe por dónde empezar.
Dado que el individuo sí desea ordenar, encargar el trabajo a una empresa especializada y dejar la habitación en condiciones puede resolver el problema de raíz.
Horarios irregulares que impiden sacar la basura
Quienes trabajan de noche u tienen horarios irregulares a veces no pueden sacar la basura a las horas establecidas porque están durmiendo o ausentes, lo que provoca que los residuos se acumulen hasta generar una casa basura.
En edificios donde se puede sacar la basura las 24 horas no suele haber problema, pero cuando existe un horario estricto de recogida, cumplirlo puede resultar realmente difícil.
Ausencia de personas que llamen la atención
Aunque la basura se acumule, el propio inquilino puede percibir la situación simplemente como "un poco de desorden".
Si hubiera alguien que le advirtiera de que la situación es anormal estaría bien, pero sin esa figura exterior la persona no toma conciencia del problema y la vivienda se va deteriorando progresivamente.
Este caso se da con frecuencia entre personas que viven solas y que no suelen recibir visitas de familiares o amigos.
Hay quienes, sintiéndose solos y sin apenas contacto social fuera del trabajo, acumulan objetos para llenar ese vacío emocional.
Enfermedades de origen psicológico
Entre quienes viven en casas basura no son pocos los que padecen algún trastorno psicológico; la depresión o el duelo por la pérdida de un ser querido pueden dejar a una persona sin fuerzas para mantener el orden.
Cuando alguien es incapaz de ordenar incluso en condiciones insalubres —con presencia de insectos o malos olores insoportables—, es probable que la causa sea una enfermedad de origen psicológico.
También pueden influir los trastornos del neurodesarrollo, por lo que si las dificultades para ordenar tienen un componente psicológico, se recomienda acudir al médico.
Posible demencia
La demencia es una enfermedad que deteriora las funciones cognitivas por diversas causas y dificulta la vida cotidiana.
Aunque es más frecuente en personas mayores, a medida que la demencia avanza pueden darse situaciones como comprar repetidamente el mismo artículo o ser incapaz de sacar la basura, lo que provoca que los residuos se acumulen sin control en la vivienda.
Convivir con familiares o recibir servicios de atención domiciliaria puede prevenir esta situación.
Sin embargo, cuando se vive solo y se tiene poco contacto social, la persona ni siquiera es consciente de que está acumulando basura, por lo que resulta muy difícil resolver el problema.
Riesgos que conlleva la aparición de una casa basura en un apartamento
¿Qué riesgos pueden derivarse de que una de las habitaciones de un apartamento se convierta en una casa basura?
A continuación, se describen los principales riesgos asociados a esta situación.
Aparición de plagas de insectos
La acumulación de basura en la habitación favorece la proliferación de insectos como cucarachas y moscas de la fruta.
En la mayoría de las casas basura se encuentran restos de comida —envases de comida para llevar, vasos de fideos instantáneos, botellas de plástico— abandonados sin recoger.
Un entorno con abundantes residuos alimentarios, condiciones antihigiénicas y numerosos escondrijos constituye un hábitat ideal para los insectos, donde pueden reproducirse con facilidad.
Una plaga de gran magnitud puede extenderse más allá de la habitación afectada y llegar a las unidades vecinas, por lo que es un riesgo que no debe subestimarse.
Problema de malos olores
La acumulación de residuos orgánicos y de grandes cantidades de basura genera una mezcla de olores que produce un hedor intenso e insoportable.
En verano, la descomposición se acelera, lo que agrava aún más el olor, y sus efectos pueden extenderse no solo a las habitaciones adyacentes, sino a toda la zona circundante.
Tener una casa basura cerca con olores nauseabundos hace que abrir las ventanas resulte imposible porque el olor penetra en el interior, lo que genera reclamaciones al administrador del edificio.
Además, los malos olores se impregnan en las paredes y estructuras de la habitación, por lo que incluso después de que el inquilino abandone la vivienda y se retire toda la basura, el olor persiste durante mucho tiempo y los costes de reparación pueden ser muy elevados.
Riesgo de incendio
Aunque los incendios domésticos tienen múltiples causas —como cigarrillos mal apagados o estufas que provocan chispas—, en una casa basura el riesgo de incendio es extremadamente alto porque hay una cantidad desproporcionada de materiales inflamables en comparación con una vivienda normal.
En particular, el riesgo de incendio por tracking —provocado por el cortocircuito del polvo acumulado entre un enchufe y su toma de corriente— es especialmente elevado en las casas basura.
Además, se dice que las casas basura son un objetivo frecuente de los incendios provocados, precisamente por la abundancia de material combustible.
Se han registrado varios casos en que casas basura han sido víctimas de incendios intencionados, por lo que es una amenaza que merece atención.
Riesgo de vacantes
Si una habitación del apartamento se convierte en casa basura, existe un alto riesgo de que las habitaciones contiguas queden vacías.
Además, si el estado de casa basura resulta visible desde el exterior, encontrar nuevos inquilinos es enormemente difícil.
Por muy limpia que esté la propia habitación, es muy poco probable que alguien quiera mudarse a un apartamento donde la habitación de al lado —o alguna cercana— despide malos olores y tiene plagas de insectos.
Las vacantes implican una reducción de los ingresos por alquiler.
Las pérdidas económicas derivadas de la aparición de una casa basura en un apartamento son muy cuantiosas y de gran trascendencia.
¿Es posible desalojar a un inquilino por convertir una vivienda en casa basura?
Si se produce una casa basura en el inmueble, ¿se puede desalojar al inquilino responsable?
A continuación, se explica con detalle lo que establece la legislación al respecto.
Se puede solicitar la salida por incumplimiento del deber de custodia diligente
Cuando el inmueble de un propietario se convierte en una casa basura y otros residentes presentan reclamaciones, el propietario o la empresa administradora está obligado a actuar.
Aunque se trate de basura, la propiedad pertenece al inquilino, por lo que eliminarla sin autorización constituye una "vulneración del derecho de propiedad" y no está permitido.
Por ello, las medidas que puede adoptar el administrador son el envío de una carta certificada con acuse de recibo y la consulta a los organismos públicos competentes.
En dicha carta se debe indicar que, si la basura no es retirada antes de una fecha determinada, se procederá tanto a su eliminación como a la rescisión del contrato de arrendamiento.
El envío de la carta no autoriza a retirar la basura de inmediato si el plazo ha vencido sin respuesta.
Sin embargo, la carta sirve como prueba de que se advirtió al inquilino.
Además, entre los organismos a los que se puede consultar se encuentran los centros de salud pública, los ayuntamientos, la policía y los bomberos.
Cuando el administrador no puede resolver el problema por sus propios medios, es recomendable contar con la colaboración de las autoridades.
Si la situación no mejora a pesar de las reiteradas advertencias, se considera que el inquilino está incurriendo en un "incumplimiento del deber de custodia diligente".
Este deber obliga al inquilino a mantener la habitación arrendada con la diligencia propia de un buen administrador hasta que la devuelva al propietario o a la empresa gestora.
Se denomina "deber de diligencia del buen administrador" y se abrevia como "deber de custodia diligente".
En consecuencia, convertir la habitación arrendada en una casa basura se considera una infracción de este deber, por lo que es posible solicitar el desalojo.
En la práctica, el desalojo resulta muy difícil
Se ha indicado que, si la situación no mejora a pesar de las reiteradas advertencias, es posible solicitar el desalojo por incumplimiento del deber de custodia diligente.
Sin embargo, aunque sea posible en teoría, lograr el desalojo en la práctica requiere un esfuerzo considerable y mucha perseverancia.
Según precedentes judiciales anteriores, el abandono de una cantidad de basura que supera ampliamente los límites de lo socialmente aceptable puede justificar la rescisión del contrato de arrendamiento, y los puntos clave de ese procedimiento fueron los dos siguientes:
· El propietario solicitó en múltiples ocasiones que se retirara la basura, pero el inquilino no respondió.
· En el contrato de arrendamiento existía una cláusula especial que prohibía "realizar actos peligrosos, insalubres o que causaran molestias a los vecinos en el interior de la vivienda".
En particular, la existencia de esa cláusula especial fue un factor determinante.
La jurisprudencia establece que "aunque haya basura acumulada en el interior y las condiciones sean insalubres, no es posible rescindir el contrato de arrendamiento de forma inmediata", y en general, salvo que se vulneren las cláusulas contractuales o las estipulaciones especiales, el administrador no puede resolver unilateralmente el contrato por el mero hecho de que el inquilino haya ensuciado un poco la vivienda.
No obstante, el tribunal reconoció el desalojo del inquilino por las tres razones siguientes:
· Durante más de dos años se acumuló una cantidad de basura que superaba con creces los límites de lo socialmente aceptable.
· Los bomberos advirtieron al administrador del riesgo de incendio.
· Además del riesgo de incendio, existían problemas sanitarios que causaban grandes molestias no solo al administrador sino también a los vecinos.
En consecuencia, para lograr el desalojo de un inquilino que ha convertido la vivienda en una casa basura, es necesario seguir el procedimiento que se detalla a continuación:
① Advertir verbalmente o por escrito al inquilino para que recoja la basura.
② Si no hay mejora, enviar una carta certificada con acuse de recibo.
③ Consultar a los organismos competentes.
Adoptar estas medidas aumenta las posibilidades de que, en caso de litigio, el administrador cuente con una posición favorable y se reconozca el desalojo del inquilino.
Sin embargo, aunque se trate de una casa basura, no puede negarse que solicitar el desalojo requiere un esfuerzo enorme en términos de tiempo y dedicación: hay que realizar múltiples advertencias y llevar a cabo los trámites necesarios para iniciar un proceso judicial.
Lo que el propietario puede y no puede hacer
A continuación, se explica qué puede y qué no puede hacer el propietario cuando se produce un problema real.
Es conveniente tenerlo muy claro antes de gestionar un inmueble en alquiler.
¿Se puede advertir al inquilino en una fase temprana?
Si se detecta que una vivienda se está convirtiendo en casa basura, es fundamental advertir al inquilino en una fase temprana.
Cuanto antes se realice la advertencia, mayor será la posibilidad de prevenir problemas más graves, como reclamaciones de los vecinos o conflictos con las autoridades.
Si no se advierte al inquilino en una fase temprana, este podría alegar más tarde que "nadie le avisó" y atribuir la responsabilidad al propietario.
¿Puede el propietario eliminar la basura de la casa basura sin permiso?
Como se ha mencionado, la aparición de una casa basura puede desencadenar una serie de problemas: plagas de insectos, malos olores, riesgo de incendio, riesgo de vacantes, etc.
Por eso, algunos propietarios se plantean retirar la basura mientras el inquilino está fuera.
Sin embargo, si se elimina la basura sin el consentimiento del inquilino, se incurre en una vulneración del derecho de propiedad.
Esto no está permitido ni al propietario ni a la empresa administradora.
Lo que para otros puede parecer basura, para el propio inquilino puede no serlo, por lo que hay que actuar con mucha cautela.
No obstante, una vez rescindido el contrato de arrendamiento, el propietario o la empresa administradora sí puede proceder a la eliminación de la basura.
Mientras el contrato esté vigente, no debe tocarse nada sin autorización.
¿Está permitido colocar carteles en la puerta instando a recoger la basura?
Si el inquilino no muestra ningún interés en recoger la basura a pesar de las advertencias iniciales, el propietario considera su siguiente paso.
Una opción es colocar un cartel en la puerta invitando al inquilino a retirar los residuos.
Sin embargo, colocar un cartel en la puerta como medida de advertencia podría constituir una vulneración del honor, por lo que hay que actuar con suma cautela.
Si el cartel queda a la vista de otros inquilinos, el inquilino afectado podría sentir que su honor ha sido lesionado y denunciar al propietario.
A menos que existan pruebas fehacientes de que la vivienda se ha convertido en una casa basura, está prohibido colocar carteles en lugares visibles para terceros.
¿Está permitido cortar la luz y el agua para forzar la salida?
Está totalmente prohibido cortar el suministro de luz, agua u otros servicios básicos para presionar al inquilino a abandonar la vivienda.
Aunque el inquilino sea el responsable de la situación, responder con medidas ilegales equivale a tomarse la justicia por la propia mano, lo cual no está permitido.
Ante cualquier conflicto, lo más adecuado es no intentar resolverlo por cuenta propia, sino consultar al ayuntamiento o a los tribunales.
¿Está permitido cambiar la cerradura sin autorización?
Si se cambia la cerradura de la habitación sin el consentimiento del inquilino mientras este está fuera, se puede incurrir en una vulneración del derecho a la intimidad e incluso en allanamiento de morada.
Tampoco está permitido retener las llaves a cambio de que el inquilino retire la basura.
Aunque es evidente que el inquilino que acumula basura está actuando de forma incorrecta, cambiar la cerradura sin autorización es una infracción, por lo que hay que tener mucho cuidado.
En algunos casos, el propietario podría verse obligado a pagar una indemnización por daños y perjuicios.
Procedimiento de actuación cuando un apartamento se convierte en casa basura
¿Cómo debe actuar el propietario cuando se produce realmente el problema?
A continuación, se expone el proceso recomendado para responder de forma adecuada.
① Advertir verbalmente o por escrito para que se recoja la basura
Si se detecta que una habitación del apartamento se ha convertido en una casa basura, el primer paso es advertir verbalmente o por escrito al inquilino para que proceda a la limpieza.
Visitar personalmente al inquilino cuando esté en casa o enviarle una carta certificada con acuse de recibo puede ser suficiente para que atienda la solicitud de limpieza.
La carta certificada con acuse de recibo se abordará más adelante.
En caso de iniciar un proceso judicial de desahucio, será necesario demostrar que se advirtió al inquilino.
Aunque se realicen advertencias verbales o escritas, existe la posibilidad de que el inquilino no responda.
Para no quedar en una posición desfavorable en caso de litigio, es muy recomendable registrar todas las acciones propias de forma sistemática.
Anotar el contenido de las conversaciones con el inquilino y la fecha en que tuvieron lugar permite presentar ese registro como prueba de que se realizaron las advertencias.
② Enviar una carta certificada con acuse de recibo
Como se ha señalado anteriormente, colocar carteles en la puerta u otros lugares visibles para terceros puede constituir una vulneración del derecho de propiedad, por lo que si se desea notificar al inquilino, es preferible hacerlo mediante una carta certificada con acuse de recibo.
La carta certificada con acuse de recibo es un sistema que acredita quién envió un documento, a quién, cuándo y con qué contenido.
Al poder presentarse como prueba legal, el inquilino no podrá alegar que no recibió la notificación.
En el documento se debe indicar "Por favor, retire la basura antes del día __ de __ de ____" y añadir que "en caso de no hacerlo antes de esa fecha, se procederá a la rescisión del contrato de arrendamiento".
La carta certificada con acuse de recibo no queda expuesta a terceros y, además, sirve como prueba de que se realizó la advertencia, por lo que si el inquilino no responde a las advertencias verbales, es imprescindible enviarla.
③ Consultar al ayuntamiento
Cuando se produce un problema de casa basura, además de enviar la carta certificada, se recomienda consultar al ayuntamiento.
Los organismos a los que se puede acudir son la policía, los bomberos, el centro de salud pública y el ayuntamiento, entre otros.
Actualmente no existe ninguna ley que permita la retirada forzosa de la basura de las casas basura, pero cada vez son más los municipios que aprueban ordenanzas con medidas específicas.
Dado que las casas basura se han convertido en un problema social, es previsible que el número de municipios que adopten este tipo de medidas siga aumentando.
Cuando un propietario presenta una consulta, el ayuntamiento actúa siguiendo el proceso de "investigación → asesoramiento y orientación → apoyo → requerimiento".
Si el inquilino no atiende el requerimiento, el ayuntamiento emite una orden de retirada de la basura.
Quienes cumplan dicha orden no serán objeto de publicidad de su nombre ni de sanciones económicas.
Si la orden es ignorada hasta el final, el ayuntamiento puede proceder a la ejecución forzosa administrativa (retirada forzosa).
No obstante, la ejecución forzosa es el último recurso; según el "Informe sobre casas basura del ejercicio 2017" de la Agencia de Medio Ambiente, los casos en que se llevó a cabo representaron solo el 6,5 % del total, lo que indica que es una medida realmente excepcional.
④ Iniciar un proceso judicial de desahucio
Si, a pesar de haber enviado la carta certificada y consultado al ayuntamiento, la basura no ha sido retirada y no se aprecia ningún cambio, se puede iniciar un proceso judicial de desahucio.
Para interponer la demanda, hay que dirigirse al tribunal competente de la jurisdicción correspondiente.
A continuación, se fijará la fecha de la mediación y se celebrará una sesión de conciliación.
Si se alcanza un acuerdo, se redactará un documento de avenencia y se establecerá la fecha de desalojo.
En el caso de que no sea posible llegar a un acuerdo, habrá que esperar a la sentencia del tribunal.
El hecho de que la situación no haya mejorado a pesar de las advertencias reiteradas es un motivo válido para solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento.
Si se desea que el inquilino abandone la vivienda, es necesario iniciar el proceso judicial de desahucio.
Costes y responsabilidades en las obras de restauración del estado original
Dejar la basura acumulada en el interior provoca toda una serie de problemas: corrosión, plagas de insectos, etc.
Tras la salida del inquilino de la casa basura, el propietario debe restituir la habitación a su estado original para que pueda ser ocupada por un nuevo inquilino.
A continuación, se analizan los costes y las responsabilidades asociados a la restauración del estado original.
Aplicación de las "Directrices sobre disputas en materia de restauración del estado original"
Los deterioros causados por el envejecimiento natural o el desgaste ordinario corren a cargo del propietario.
Cuando queda claro que los daños se deben a la intención o negligencia del inquilino —como ocurre en los casos de casa basura—, se aplican las "Directrices sobre disputas en materia de restauración del estado original" publicadas por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
No obstante, incluso en el caso de una casa basura, es necesario tener en cuenta la depreciación acumulada del inmueble a lo largo de los años, por lo que reclamar el importe íntegro de los costes de reparación resulta extremadamente difícil.
La proporción de los costes de restauración que debe asumir cada parte varía en función del caso, por lo que se recomienda consultar a un organismo especializado.
Posibilidad de repercutir los costes al antiguo inquilino
Cuando la necesidad de reparación se debe a la intención o negligencia del inquilino, este debe hacerse cargo de los costes de restauración del estado original.
Por ejemplo, manchas y olores de tabaco, olores de mascotas, moho, manchas, grafitis, manchas de grasa, corrosión o daños que superan el desgaste ordinario son responsabilidad del inquilino.
Al reclamar los costes de restauración, es necesario tener en cuenta los años transcurridos desde la construcción del inmueble.
Cuanto más antiguo sea el edificio, más evidentes serán el deterioro por envejecimiento y el desgaste ordinario.
El importe a reclamar debe fijarse en función de los años del inmueble para garantizar un criterio equitativo.
Las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo incluyen la vida útil de cada instalación, por lo que conviene consultarlas con antelación.
Costes aproximados de las obras de restauración en una casa basura
¿A cuánto ascienden realmente los costes de las obras de restauración del estado original en una habitación que se ha convertido en casa basura?
A continuación, se analiza el rango de precios habitual para este tipo de trabajos.
En una habitación que ha sido una casa basura, puede ser necesario sustituir la puerta, el suelo, el papel pintado y todas las instalaciones, lo que hace que los costes de restauración sean considerablemente más elevados que en situaciones normales.
El precio orientativo para la sustitución del papel pintado es de unos 100.000 yenes, y para el cambio del suelo, de unos 200.000 yenes.
No obstante, el importe varía en función del tamaño de la habitación y del grado de corrosión o infestación de insectos, por lo que es importante tenerlo en cuenta.
A ello se añaden los costes de eliminación de la basura acumulada en el interior.
El precio orientativo para la retirada de la basura oscila entre 50.000 y 100.000 yenes.
¿Cómo prevenir los problemas de casa basura?
Se han presentado las razones por las que surgen las casas basura, los riesgos que conllevan y las medidas que debe adoptar el propietario, pero seguramente muchos se preguntan cómo evitar este tipo de problemas antes de que se produzcan.
Para estar preparado ante una posible casa basura, tenga en cuenta los siguientes aspectos a la hora de gestionar su inmueble.
Realizar una selección rigurosa de los inquilinos
Para prevenir la aparición de casas basura, es fundamental llevar a cabo un proceso de selección de inquilinos riguroso y minucioso.
En la selección de inquilinos para un apartamento se comprueba si el candidato tiene capacidad para pagar el alquiler y si es una persona de confianza, entre otros aspectos, con el fin de detectar cualquier indicio de que pueda causar problemas.
Los criterios de evaluación incluyen la solvencia económica, la disposición del avalista a responder y el perfil personal del candidato.
Prestar atención al vocabulario y la actitud durante la conversación puede ayudar a prevenir futuros conflictos.
Los problemas que hay que tener en cuenta en la gestión de inmuebles no se limitan a las casas basura.
Para garantizar una gestión estable, es necesario identificar desde el proceso de selección a aquellas personas que podrían retrasarse en el pago del alquiler o dañar las instalaciones.
Asimismo, hay que prestar especial atención a los casos de inquilinos que desaparecen sin dejar rastro, ya que pueden causar complicaciones considerables.
Aunque se consiga contactar con el avalista, si no es posible localizar al propio arrendatario, no será posible gestionar los trámites relacionados con la rescisión del contrato.
Realice siempre la selección de inquilinos con la máxima diligencia para evitar cualquiera de los posibles problemas.
Una vez firmado el contrato y aceptado al inquilino, ya es demasiado tarde.
Incluir cláusulas específicas en el contrato de arrendamiento
Al formalizar el contrato, incluir en él cláusulas especiales sobre las condiciones de desalojo en caso de que la vivienda se convierta en casa basura puede contribuir a prevenir problemas antes de que se produzcan.
Se recomienda indicar expresamente en el contrato que, si se genera una situación en la que la basura queda abandonada o se causan molestias a los vecinos, el contrato de arrendamiento quedará rescindido de inmediato.
Además, si en el contrato consta que los costes de restauración del estado original en caso de que la vivienda se convierta en casa basura corren a cargo del inquilino, se puede formalizar el arrendamiento con mayor tranquilidad.
En el momento en que el inquilino firma el contrato, el contenido del mismo adquiere plena validez, por lo que no podrá eludir sus responsabilidades.
Mantener una comunicación fluida con los inquilinos
Una habitación que se está convirtiendo en casa basura empeora progresivamente con el paso del tiempo.
Si la respuesta se retrasa, la situación puede alcanzar un punto de no retorno, por lo que es fundamental detectar y resolver el problema en una fase temprana.
Para evitar que los conflictos escalen, la comunicación habitual resulta fundamental.
Realizar inspecciones periódicas de las instalaciones y crear oportunidades para visitar cada habitación puede contribuir a prevenir la aparición de casas basura.
Lo ideal es generar un entorno que desincentive la acumulación de residuos.
Conclusión
Las casas basura, que en los últimos años han alcanzado la dimensión de un problema social, están recibiendo cada vez más atención: los municipios aprueban ordenanzas con medidas propias y avanzan en la búsqueda de soluciones.
La actuación del propietario es también decisiva para prevenir la aparición de casas basura.
Dado que cualquier retraso puede causar molestias a los vecinos, es importante realizar las advertencias en una fase temprana.
