Le prix foncier officiel (公示地価) est la valeur publiée au 1er janvier de chaque année pour des terrains de référence sélectionnés à l'échelle nationale. Relevé annuellement depuis 1970, il est largement utilisé pour les transactions foncières, les évaluations successorales et les bases d'imposition foncière. La publication des prix fonciers officiels 2022 nous permet d'analyser l'évolution par rapport à la période pré-COVID.
Quelle était la situation des prix fonciers officiels en 2019 ?
En 2019, la moyenne nationale toutes catégories confondues (résidentiel, commercial, industriel) affichait une hausse de +1,2 % par rapport à l'année précédente. Examinons en détail ce que cette donnée révèle sur le marché.
Une hausse des prix fonciers pendant 4 années consécutives
En 2019, les prix fonciers officiels progressaient régulièrement, tant pour les terrains résidentiels que commerciaux. Dans les trois grandes agglomérations — Tokyo, Nagoya et Osaka — la hausse s'étendait à toutes les catégories, y compris les terrains industriels ; les régions périphériques affichaient également un retournement à la hausse. La hausse des prix toutes catégories à l'échelle nationale durait pour la 4e année consécutive, tandis que l'amplitude de hausse s'élargissait pour la 3e année de suite. La hausse de la moyenne régionale toutes catégories et des terrains résidentiels était une première depuis 27 ans, signe que la reprise des prix fonciers était un phénomène national.
Quels facteurs expliquaient cette hausse des prix fonciers ?
Le principal facteur de la hausse des prix fonciers était le dynamisme de la demande touristique étrangère suscité par les Jeux olympiques de Tokyo. La multiplication des projets d'hôtels et de commerces a contribué à la hausse des prix des terrains commerciaux. Par ailleurs, les politiques de soutien à l'acquisition de logements — taux bas et déductions fiscales — ont stimulé la progression soutenue du marché résidentiel, tandis que les réformes du travail entrées en vigueur en 2019 ont également eu un effet sur la demande de bureaux.
Que révèle la comparaison entre les prix fonciers 2022 et 2019 ?
En 2022, la moyenne nationale toutes catégories progressait de +0,6 % par rapport à l'année précédente, repassant en territoire positif pour la première fois en deux ans. Analysons, du point de vue de l'investisseur, ce qui a changé par rapport à 2019.
Un retour vers les niveaux pré-COVID
Après le repli provoqué par la propagation du COVID, la moyenne nationale des prix fonciers est repassée en territoire positif en 2022 pour la première fois en deux ans. Outre la poursuite des politiques de soutien à l'acquisition de logements et l'amélioration du sentiment économique, la dispersion géographique des lieux de résidence liée au développement du télétravail a entraîné une hausse des prix fonciers aussi bien dans les trois grandes agglomérations que dans les villes de province. La ville de Fukuoka a ainsi décidé de lancer un projet de rénovation urbaine incluant le prolongement de son métro, en réponse à la hausse des prix fonciers.
Certaines zones du centre-ville continuent de reculer
En dépit de la tendance à la reprise sur l'ensemble du territoire, les terrains commerciaux de Chiyoda, Chūō et Minato — trois arrondissements centraux de Tokyo — continuaient de baisser. La principale cause en est l'augmentation des taux de vacance dans les bureaux et le retrait des restaurants, deux phénomènes liés à l'essor du télétravail. Dans les régions, la baisse persistait également en dehors des quatre grandes villes (Sapporo, Sendai, Hiroshima, Fukuoka), les disparités régionales s'accentuant.
Quelles implications pour les investisseurs immobiliers ?
Opportunités et risques en période de hausse des prix fonciers
La hausse des prix fonciers signifie une valorisation des actifs immobiliers détenus et constitue une opportunité favorable pour vendre ou se repositionner. En revanche, elle renchérit les coûts d'acquisition et intensifie la concurrence, rendant les nouveaux achats moins avantageux. Par ailleurs, la hausse des prix fonciers servant de référence pour la valeur imposable des successions, il convient de surveiller l'augmentation de la charge fiscale.
Mesures à adopter en période de baisse des prix fonciers
En phase de repli des prix fonciers, l'activité sur l'ensemble du marché ralentit, et les ventes précipitées des investisseurs peuvent alimenter de nouvelles baisses. Il est donc important de envisager une cession rapide avant que la baisse ne s'aggrave et de systématiquement obtenir des estimations auprès de plusieurs agences lors d'une vente afin de connaître le juste prix du marché.
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Foire aux questions (FAQ)
Comment les prix fonciers officiels sont-ils établis ?
La commission d'évaluation foncière du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme sélectionne des terrains de référence à l'échelle nationale. Des experts immobiliers certifiés en effectuent l'évaluation, et les résultats sont publiés chaque année en mars. Le prix au m² au 1er janvier de chaque année est publié.
Quelle est la différence entre les prix fonciers officiels et l'enquête sur les prix fonciers ?
Les prix fonciers officiels sont publiés chaque année en mars par le ministère du Territoire, et l'enquête sur les prix fonciers est publiée chaque année en septembre par les préfectures. Consulter les deux permet de suivre les tendances tous les six mois.
Quelle zone a enregistré la plus forte hausse des prix fonciers en 2022 ?
Pour les terrains résidentiels comme commerciaux, Hokkaido (notamment Sapporo) a dominé le classement national. La hausse des terrains résidentiels était également marquée dans la banlieue de Tokyo (Urayasu dans la préfecture de Chiba, Yokohama, etc.) avec le développement du télétravail.
Les prix fonciers vont-ils monter ou baisser à l'avenir ?
Depuis 2022, avec l'atténuation des effets de la COVID, la tendance à la reprise se poursuit à l'échelle nationale. Il est cependant important de surveiller en continu des facteurs multiples : l'avancement des projets de rénovation urbaine, la politique de taux d'intérêt et la reprise de la demande touristique étrangère.
