Der offizielle Bodenpreis (公示地価) ist der jeweils zum 1. Januar ermittelte und veröffentlichte Wert für ausgewählte Standardgrundstücke. Er wird seit 1970 jährlich erhoben und findet breite Anwendung bei Grundstückstransaktionen, Erbschaftsbewertungen und der Grundsteuerfestsetzung. Aus Anlass der Veröffentlichung der Bodenpreise 2022 analysieren wir die Veränderungen gegenüber der Vor-COVID-Zeit.
Wie war die Lage bei den offiziellen Bodenpreisen 2019?
Der offizielle Bodenpreisindex 2019 verzeichnete für alle Kategorien (Wohn-, Gewerbe- und Industriegebiete) im nationalen Durchschnitt einen Anstieg von +1,2 % gegenüber dem Vorjahr. Im Folgenden beleuchten wir detailliert, was diese Zahlen über die Marktrealität aussagen.
Vier Jahre in Folge steigende Bodenpreise
Die offiziellen Bodenpreise 2019 zeigten sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbeflächen ein solides Wachstum. Insbesondere in den drei Ballungsräumen Tokyo, Nagoya und Osaka stiegen die Preise in allen Kategorien einschließlich Industrieflächen; auch in den Regionen war eine Trendwende ins Positive zu beobachten. Der nationale Durchschnitt aller Kategorien stieg zum vierten Mal in Folge, während die Wachstumsrate zum dritten Mal in Folge zunahm. Dass der regionale Durchschnitt aller Kategorien und der Wohnflächen stieg, war das erste Mal seit 27 Jahren — ein Beleg dafür, dass die Erholung der Bodenpreise ein landesweites Phänomen war.
Was waren die Hintergründe des Bodenpreisanstiegs?
Der größte Faktor für den Bodenpreisanstieg war die Belebung der Inbound-Nachfrage in Erwartung der Olympischen Spiele in Tokyo. Der Wille zur Eröffnung von Hotels und Geschäften nahm zu und trieb die Bodenpreise in Gewerbegebieten nach oben. Darüber hinaus stützten Niedrigzinspolitik und Wohnungsbaudarlehensabzüge als Kauffördermaßnahmen das solide Wachstum des Wohnungsmarktes, während die 2019 in Kraft getretenen Arbeitsreformgesetze die Büronachfrage beeinflussten.
Wie haben sich die Bodenpreise 2022 im Vergleich zu 2019 verändert?
Im nationalen Durchschnitt aller Kategorien stiegen die Bodenpreise 2022 um +0,6 % gegenüber dem Vorjahr und kehrten damit erstmals seit zwei Jahren in positives Terrain zurück. Aus Investorensicht analysieren wir, was sich gegenüber 2019 verändert hat.
Erholungstendenzen zurück auf Vor-COVID-Niveau
Die Bodenpreise, die infolge der COVID-Ausbreitung eingebrochen waren, erreichten 2022 im nationalen Durchschnitt erstmals seit zwei Jahren wieder positives Terrain. Neben der Fortsetzung der Wohnkaufförderung und der Verbesserung des Konjunkturklimas führte die durch die Zunahme von Homeoffice bedingte geografische Streuung der Wohnstandorte in Ballungsräumen und Provinzstädten zu Bodenpreissteigerungen. Die Stadt Fukuoka beschloss sogar aufgrund der Bodenpreissteigerungen eine Stadtentwicklung einschließlich einer U-Bahn-Verlängerung.
In einigen innerstädtischen Bereichen setzt sich der Rückgang fort
Trotz des landesweiten Erholungstrends setzte sich der Rückgang bei Gewerbeflächen in den Tokioter Bezirken Chiyoda, Chūō und Minato fort. Hauptursachen sind die durch die Homeoffice-Nutzung gestiegene Leerstandsquote bei Büroflächen und der Rückzug von Gastronomiebetrieben. Auch in den Regionen war außerhalb der vier Großstädte (Sapporo, Sendai, Hiroshima, Fukuoka) noch ein Rückgang zu beobachten, was die regionalen Unterschiede verschärfte.
Welche Auswirkungen haben Bodenpreisschwankungen auf Immobilieninvestoren?
Investitionschancen und Risiken bei steigenden Bodenpreisen
Steigende Bodenpreise bedeuten eine Wertsteigerung der gehaltenen Immobilien und wirken sich günstig auf den Zeitpunkt für Verkauf oder Umschichtung aus. Andererseits steigen die Erwerbskosten und der Wettbewerb intensiviert sich, was Neuanschaffungen unattraktiver macht. Außerdem dienen steigende Bodenpreise als Orientierung für den erbschaftsteuerlichen Einheitswert, weshalb auf die steigende Steuerlast zu achten ist.
Maßnahmen bei fallenden Bodenpreisen
In einer Phase sinkender Bodenpreise verlangsamt sich die Marktdynamik insgesamt, und hasthafte Verkäufe durch Investoren können weitere Preisrückgänge auslösen. Entscheidend ist es, vor einer Verschärfung des Rückgangs frühzeitig einen Verlustschnitt in Betracht zu ziehen und beim Verkauf stets Angebote von mehreren Maklern einzuholen, um das angemessene Marktniveau zu ermitteln.
Weiterführende Lektüre
- Das teuerste Grundstück Japans liegt in Ginza | Funktionsweise der offiziellen Bodenpreise und Gründe für regionale Preisunterschiede
- Veröffentlichung der Bodenpreise 2022 | Entwicklungstrends und wichtige Erkenntnisse für Immobilieneigentümer
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie werden die offiziellen Bodenpreise ermittelt?
Die Grundstücksbewertungskommission des Ministeriums für Boden, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus wählt bundesweit Standardgrundstücke aus. Zertifizierte Immobiliensachverständige nehmen die Bewertung vor, und die Ergebnisse werden jährlich im März veröffentlicht. Veröffentlicht wird der Preis pro m² zum Stichtag 1. Januar jeden Jahres.
Worin unterscheiden sich die offiziellen Bodenpreise von der Bodenpreiserhebung?
Die offiziellen Bodenpreise werden jährlich im März vom Ministerium veröffentlicht, die Bodenpreiserhebung wird jährlich im September von den Präfekturen veröffentlicht. Wer beide verfolgt, kann die Bodenpreisentwicklung im Halbjahresrhythmus verfolgen.
Welche Region verzeichnete 2022 den stärksten Bodenpreisanstieg?
Bei Wohn- wie auch bei Gewerbeflächen beherrschte Hokkaido (insbesondere Sapporo) die Spitzenplätze des nationalen Rankings. Auch in den Vororten von Tokyo (Urayasu in der Präfektur Chiba, Yokohama usw.) waren mit der Zunahme von Homeoffice deutliche Anstiege bei Wohnflächen zu beobachten.
Werden die Bodenpreise in Zukunft steigen oder fallen?
Seit 2022 mit dem Nachlassen der COVID-Auswirkungen hält der landesweite Erholungstrend an. Allerdings ist es wichtig, mehrere Faktoren kontinuierlich zu beobachten: den Stand der Stadtentwicklungsprojekte, die Zinspolitik und die Erholung der Inbound-Nachfrage.
