O preço oficial do solo (公示地価) é o valor publicado a cada 1.º de janeiro para terrenos de referência selecionados em todo o país. Relevado anualmente desde 1970, é amplamente utilizado em transações de terrenos, avaliações sucessórias e bases de cálculo do imposto predial. Com a publicação dos preços oficiais do solo de 2022, analisamos as mudanças ocorridas em relação ao período pré-COVID.
Qual era a situação dos preços oficiais do solo em 2019?
Em 2019, a média nacional de todas as categorias (residencial, comercial, industrial) registrou uma alta de +1,2% em relação ao ano anterior. A seguir, examinamos em detalhes o que esses dados revelam sobre o mercado.
Quatro anos consecutivos de alta nos preços do solo
Os preços oficiais do solo de 2019 mostravam crescimento sólido tanto nos terrenos residenciais quanto nos comerciais. Nas três grandes regiões metropolitanas — Tóquio, Nagoia e Osaka — a alta se estendia a todas as categorias, incluindo terrenos industriais; as regiões periféricas também registravam uma virada para o terreno positivo. A alta na média nacional de todas as categorias durava pelo quarto ano consecutivo, com uma amplitude de alta que se expandia pelo terceiro ano seguido. A alta na média regional de todas as categorias e nos terrenos residenciais era a primeira em 27 anos, indicando que a recuperação dos preços do solo era um fenômeno nacional.
Quais foram os fatores por trás da alta dos preços do solo?
O maior fator para a alta dos preços do solo foi o dinamismo da demanda turística estrangeira impulsionado pelas Olimpíadas de Tóquio. O apetite por abertura de hotéis e lojas cresceu, elevando os preços do solo em áreas comerciais. Além disso, a política de juros baixos e as deduções fiscais em financiamentos imobiliários como medidas de apoio à aquisição de moradia impulsionaram o sólido crescimento do mercado residencial, enquanto as mudanças na demanda de escritórios provocadas pelas reformas trabalhistas de 2019 também exerceram influência.
O que revela a comparação entre os preços do solo em 2022 e em 2019?
A média nacional de todas as categorias nos preços oficiais do solo de 2022 cresceu +0,6% em relação ao ano anterior, voltando ao campo positivo pela primeira vez em dois anos. Analisamos, da perspectiva do investidor, o que mudou em relação a 2019.
Tendência de recuperação em direção aos níveis pré-COVID
Os preços do solo, que recuaram em função da propagação do COVID, voltaram ao campo positivo na média nacional em 2022, pela primeira vez em dois anos. Além da continuidade das políticas de apoio à aquisição de moradia e da melhora no sentimento econômico, a dispersão geográfica dos locais de residência decorrente do trabalho remoto impulsionou a alta dos preços do solo tanto nas três grandes regiões metropolitanas quanto nas cidades do interior. A cidade de Fukuoka chegou a decidir lançar um projeto de desenvolvimento urbano incluindo a extensão do metrô, em resposta à alta dos preços do solo.
Algumas zonas centrais continuam registrando quedas
Apesar da tendência de recuperação em âmbito nacional, os terrenos comerciais nos bairros Chiyoda, Chūō e Minato no centro de Tóquio continuavam em queda. As principais causas são o aumento das taxas de vacância em escritórios e o fechamento de restaurantes, fenômenos relacionados à expansão do trabalho remoto. Nas regiões, a queda persistia também fora das quatro grandes cidades (Sapporo, Sendai, Hiroshima, Fukuoka), ampliando as disparidades regionais.
Quais são as implicações das variações de preços do solo para os investidores imobiliários?
Oportunidades e riscos em períodos de alta dos preços do solo
A alta dos preços do solo significa uma valorização dos ativos imobiliários em carteira e é favorável para o timing de venda ou reposicionamento. Por outro lado, eleva os custos de aquisição e intensifica a concorrência, tornando novas aquisições menos atraentes. Além disso, como a alta dos preços do solo serve de referência para o valor tributável em heranças, é necessário atentar para o aumento da carga fiscal.
Medidas a adotar em períodos de queda dos preços do solo
Em fase de recuo dos preços do solo, a atividade no mercado como um todo desacelera, e as vendas apressadas por parte dos investidores podem alimentar novas quedas. É essencial considerar um encerramento antecipado de posição antes que a queda se agrave e, ao vender, sempre obter avaliações de vários corretores para conhecer o preço justo de mercado.
Perguntas frequentes (FAQ)
Como são determinados os preços oficiais do solo?
A Comissão de Avaliação de Terrenos do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo seleciona terrenos de referência em todo o país. Avaliadores imobiliários certificados realizam a avaliação, e os resultados são publicados em março de cada ano. É publicado o preço por m² referente a 1.º de janeiro de cada ano.
Qual é a diferença entre os preços oficiais do solo e o levantamento de preços do solo?
Os preços oficiais do solo são publicados em março de cada ano pelo ministério, e o levantamento de preços do solo é publicado em setembro de cada ano pelas prefeituras. Acompanhar ambos permite monitorar as tendências de preços a cada seis meses.
Qual região registrou a maior alta de preços do solo em 2022?
Tanto nos terrenos residenciais quanto nos comerciais, Hokkaido (especialmente Sapporo) dominou as primeiras colocações do ranking nacional. A alta dos terrenos residenciais também foi notável nos subúrbios de Tóquio (Urayasu na prefeitura de Chiba, Yokohama etc.) com o desenvolvimento do trabalho remoto.
Os preços do solo vão subir ou cair no futuro?
Desde 2022, com a atenuação dos efeitos da COVID, a tendência de recuperação em âmbito nacional continua. No entanto, é importante monitorar continuamente fatores múltiplos: o andamento dos projetos de renovação urbana, a política de taxas de juros e a recuperação da demanda turística estrangeira.
