Lorsqu'ils envisagent de constituer un patrimoine, de plus en plus d'investisseurs comparent iDeCo et l'investissement immobilier. Du point de vue de l'asset location (allocation d'actifs), comprendre comment utiliser iDeCo et comment le combiner avec l'investissement immobilier permet de maximiser le patrimoine sur le long terme.
Qu'est-ce que l'asset location ? Son lien avec l'investissement immobilier
L'asset location est une stratégie d'investissement qui consiste a repartir les actifs entre plusieurs classes (actions, obligations, immobilier, REIT, etc.).En tant que methode visant a reduire le risque d'une concentration sur un seul actif et a rechercher des revenus stables, elle est largement utilisee par les investisseurs institutionnels comme par les investisseurs particuliers. L'investissement immobilier constitue un pilier important de cette asset location.
Pourquoi combiner iDeCo et l'investissement immobilier ?
Caracteristiques de iDeCo : avantages fiscaux et gestion a long terme
Les cotisations iDeCo etant integralement deductibles du revenu imposable, une personne percevant 4 millions de yens par an et versant 23 000 yens par mois peut beneficier d'une economie d'impot annuelle d'environ 55 000 yens.Les gains de placement sont egalement reinvestis en franchise d'impot, ce qui permet de profiter des effets des interets composes a long terme. En revanche, il existe une contrainte de liquidite : en principe, les fonds ne peuvent pas etre retires avant 60 ans.
Caracteristiques de l'investissement immobilier : revenus locatifs et effet de levier
L'investissement immobilier se caracterise par l'effet de levier obtenu grace a l'emprunt et par les revenus locatifs generes par les loyers.Selection de biens en tenant compte du yield gappermet de mettre en place un flux de tresorerie stable. De plus, en tant qu'actif reel, l'immobilier peut egalement jouer un role de couverture contre l'inflation.
Asset location dans iDeCo : exemples pratiques selon le profil de risque
Risque faible : obligations en priorite (70 a 80 %) + actions japonaises
Cette approche convient aux investisseurs qui privilegient la stabilite.En allouant environ 80 % aux obligations japonaises et internationales, puis le reste aux actions japonaises et aux actions de pays developpes, il est possible de minimiser le risque de variation des prix.Dans l'investissement immobilier, il est egalement efficace de l'associer a des biens a faible risque, conformes aux nouvelles normes parasismiques et bien situes.
Profil equilibre : 40 a 60 % d'actions + obligations + REIT
Si vous acceptez un niveau de risque modere, en privilegiant les actions japonaises et des pays developpes,l'integration de 10 a 20 % de REIT japonais permet egalement de participer indirectement au marche immobilier.La combinaison avec l'immobilier physique permet de construire un portefeuille immobilier a plusieurs niveaux.
Risque eleve : 80 % d'actions + 20 % de REIT (sans obligations)
Il s'agit d'un profil a risque eleve et rendement eleve incluant des actions de marches emergents.Pour les investisseurs qui detiennent deja de l'immobilier physique, il peut aussi etre pertinent de concentrer, dans iDeCo, les actifs financiers liquides tout en securisant des revenus locatifs grace a l'immobilier.
Pourquoi les investisseurs immobiliers devraient utiliser iDeCo
Lorsque l'on percoit des revenus immobiliers, le revenu imposable augmente, tout comme la charge fiscale.Plus le taux d'imposition effectif de l'investisseur est eleve, plus l'avantage fiscal lie a la deduction des cotisations iDeCo est important, ce qui peut creer un effet de synergie avec l'investissement immobilier.En prenant pour reference l'allocation du GPIF (25 % en actions japonaises, 25 % en actions etrangeres, 25 % en obligations japonaises et 25 % en obligations etrangeres), il convient de concevoir une repartition adaptee a votre propre tolerance au risque.
Questions frequentes (FAQ)
Q. Faut-il prioriser iDeCo ou l'investissement immobilier ?
A. Il n'est pas necessaire de choisir l'un ou l'autre. L'ideal est d'utiliser iDeCo comme une epargne de long terme fiscalement avantageuse tout en investissant dans l'immobilier avec les liquidites excedentaires.
Q. Quel est l'inconvenient de iDeCo pour un investisseur immobilier ?
A. Son inconvenient est que les fonds ne peuvent pas etre retires avant 60 ans, ce qui empeche de les utiliser comme capital d'opportunite pour l'acquisition d'un bien. Il est important de l'utiliser tout en preservant une liquidite suffisante.
Q. Comment differencier le role des REIT et de l'immobilier physique dans un portefeuille ?
A. Les REIT offrent une forte liquidite et permettent une diversification a partir de petits montants, tandis que l'immobilier physique offre un effet de levier et un avantage fiscal plus eleves. Dans iDeCo, une combinaison qui preserve la liquidite avec les REIT tout en maximisant les revenus avec l'immobilier physique est efficace.
Q. Quel est le plafond de cotisation a iDeCo ?
A. Pour les travailleurs independants, le plafond est de 68 000 yens par mois ; pour les salaries sans regime de retraite d'entreprise, il est de 23 000 yens par mois ; et pour les fonctionnaires, de 12 000 yens par mois (en 2024). Pour les independants percevant des revenus immobiliers, le plafond est plus eleve et l'effet fiscal est egalement plus important.
