在考慮資產形成時，越來越多投資人會將 iDeCo 與不動產投資放在一起比較。從資產配置（asset location）的角度來看，理解 iDeCo 的運用方式，以及其與不動產投資的組合策略，有助於實現長期資產最大化。
什麼是資產配置？它與不動產投資的關係
所謂資產配置，是指將資產分散配置於股票、債券、不動產、REIT 等多種類別中的投資策略。這種方法可以降低集中投資單一資產的風險，並以追求穩定收益為目標，因此從機構投資人到個人投資人都廣泛採用。不動產投資正是資產配置中的重要一環。
為什麼要把 iDeCo 與不動產投資結合起來？
iDeCo 的特性：稅制優惠與長期運用
由於 iDeCo 的提撥金額可全額列入所得扣除，年收入 400 萬日圓的人若每月提撥 2.3 萬日圓，每年大約可獲得 5.5 萬日圓的節稅效果。投資收益也可免稅再投資，因此能享有長期複利的效果。不過，其流動性受到限制，原則上在 60 歲之前無法提領。
不動產投資的特性：租金收益與槓桿效果
不動產投資的特點，在於透過貸款運用槓桿效果，以及藉由租金收入取得穩定現金收益。透過重視殖利率差的物件挑選，可以實現穩定的現金流。此外，作為實體資產，也可期待其具備一定的抗通膨效果。
iDeCo 的資產配置：依風險承受度區分的實務範例
低風險型：以債券為主（70%至80%）＋日本國內股票
適合重視穩定性的投資人。若將約 80% 配置於國內外債券，其餘配置於日本國內股票與已開發國家股票，便能將價格波動風險降至較低水準。若在不動產投資方面搭配符合新耐震標準、地段良好的低風險物件，效果會更加理想。
平衡型：40%至60% 股票＋債券＋REIT
若可承受中等程度的風險，以日本股票與已開發國家股票為核心，再配置 10%至20% 的日本國內 REIT，也能間接參與不動產市場。若再與實體不動產結合，還可使不動產投資組合更具層次。
高風險型：80% 股票＋20% REIT（不配置債券）
這是包含新興市場股票在內的高風險、高報酬型配置。對於已持有實體不動產的投資人而言，也可採取以下策略：在 iDeCo 內集中配置流動性較高的金融資產，同時透過不動產確保租金收益。
不動產投資人應活用 iDeCo 的理由
若有不動產收入，整體所得會提高，稅負也會隨之增加。對實際稅率較高的投資人來說，iDeCo 的提撥扣除可帶來更明顯的節稅效果，因此與不動產投資之間可產生協同效應。可以參考 GPIF 的資產配置比例（日本國內股票、海外股票各 25%，日本國內債券、海外債券各 25%），依照自身的風險承受能力來設計配置方案。
常見問題（FAQ）
Q. iDeCo 與不動產投資，應該優先哪一個？
A. 不需要二選一。理想的做法，是將 iDeCo 作為節稅效果較高的長期累積工具來運用，同時以剩餘資金進行不動產投資。
Q. 對不動產投資人而言，iDeCo 的缺點是什麼？
A. 由於資金在 60 歲之前無法提領，因此不能作為取得物件時的機會資金使用。這一點是其缺點，因此在運用時，確保手邊流動性相當重要。
Q. 在投資組合中，REIT 與實體不動產應如何分工？
A. REIT 具有流動性高、可從小額開始分散投資的優點，而實體不動產則具備較高的槓桿效果與節稅優勢。在 iDeCo 內以 REIT 維持流動性，同時透過實體不動產將收益最大化，是一種有效的組合方式。
Q. iDeCo 的提撥上限是多少？
A. 自營業者每月上限為 6.8 萬日圓，公司職員（無企業年金者）每月上限為 2.3 萬日圓，公務員每月上限為 1.2 萬日圓（截至 2024 年）。對有不動產收入的自營業者而言，上限較高，節稅效果也會更大。
