Wenn es um den Vermögensaufbau geht, vergleichen immer mehr Anleger iDeCo und Immobilieninvestments. Wer aus Sicht der Asset Location die Nutzung von iDeCo und die Kombination mit Immobilieninvestments versteht, kann sein Vermögen langfristig effizienter maximieren.
Was ist Asset Location? Und wie hängt sie mit Immobilieninvestments zusammen?
Asset Location bezeichnet eine Anlagestrategie, bei der Vermögen auf mehrere Anlageklassen verteilt wird, etwa Aktien, Anleihen, Immobilien und REITs. Diese Methode wird von institutionellen ebenso wie von privaten Anlegern breit genutzt, um das Risiko einer Konzentration auf nur einen Vermögenswert zu senken und stabile Erträge anzustreben. Immobilieninvestments bilden dabei einen wichtigen Bestandteil der Asset Location.
Warum lohnt sich die Kombination von iDeCo und Immobilieninvestments?
Merkmale von iDeCo: Steuervorteile und langfristiger Vermögensaufbau
Da die Beiträge zu iDeCo vollständig vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden können, ergibt sich für eine Person mit einem Jahreseinkommen von 4 Millionen Yen und einem monatlichen Beitrag von 23.000 Yen eine jährliche Steuerersparnis von rund 55.000 Yen. Auch Kapitalerträge werden steuerfrei reinvestiert, sodass der Zinseszinseffekt langfristig genutzt werden kann. Allerdings besteht ein Liquiditätsnachteil, da Auszahlungen grundsätzlich erst ab dem 60. Lebensjahr möglich sind.
Merkmale von Immobilieninvestments: laufende Erträge und Leverage
Immobilieninvestments zeichnen sich durch den Leverage-Effekt über Finanzierungen und durch laufende Mieteinnahmen aus. Durch eine Objektauswahl mit Blick auf den Yield Gap lässt sich ein stabiler Cashflow erzielen. Zudem ist als Sachwert ein Inflationsschutz zu erwarten.
Asset Location mit iDeCo: Praxisbeispiele nach Risikotoleranz
Niedriges Risiko: Schwerpunkt auf Anleihen (70 bis 80 %) plus inländische Aktien
Diese Variante eignet sich für Anleger, die Stabilität priorisieren. Wenn rund 80 % auf in- und ausländische Anleihen entfallen und der Rest auf inländische Aktien sowie Aktien aus Industrieländern verteilt wird, lässt sich das Kursrisiko weitgehend begrenzen. In Kombination mit Immobilieninvestments ist dies besonders wirksam mit risikoärmeren Objekten, die moderne Erdbebenstandards erfüllen und über gute Standorte verfügen.
Ausgewogen: 40 bis 60 % Aktien + Anleihen + REIT
Wer ein mittleres Risiko akzeptiert, kann mit einem Schwerpunkt auf japanischen Aktien und Aktien aus Industrieländern durch eine Beimischung von 10 bis 20 % inländischen REITs auch indirekt am Immobilienmarkt partizipieren. In Verbindung mit direkten Immobilien lässt sich so ein mehrschichtiges Immobilienportfolio aufbauen.
Höheres Risiko: 80 % Aktien + 20 % REIT (ohne Anleihen)
Dies ist ein risikoreiches und renditestarkes Modell, das auch Schwellenländeraktien einschließt. Für Anleger, die bereits direkte Immobilien halten, kann es sinnvoll sein, iDeCo auf liquide Finanzanlagen zu konzentrieren und die laufenden Erträge über Immobilien zu sichern.
Warum Immobilienanleger iDeCo nutzen sollten
Wer Einkünfte aus Immobilien erzielt, hat oft ein höheres Einkommen und damit auch eine höhere Steuerbelastung. Der Abzug der iDeCo-Beiträge wirkt umso stärker steuermindernd, je höher der effektive Steuersatz des Anlegers ist, sodass sich ein sinnvoller Synergieeffekt mit Immobilieninvestments ergibt. Orientierung kann dabei die GPIF-Allokation bieten (je 25 % in inländische und ausländische Aktien sowie je 25 % in inländische und ausländische Anleihen), um eine Verteilung entsprechend der eigenen Risikotoleranz zu gestalten.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Sollte iDeCo oder das Immobilieninvestment priorisiert werden?
A. Es ist nicht notwendig, sich für nur eine Option zu entscheiden. Idealerweise nutzen Sie iDeCo als steuerlich effizienten langfristigen Sparbaustein und setzen freie Mittel zusätzlich für Immobilieninvestments ein.
Q. Welche Nachteile hat iDeCo für Immobilienanleger?
A. Ein Nachteil ist, dass das Kapital bis zum 60. Lebensjahr nicht entnommen werden kann und daher nicht als flexibel verfügbares Geld für den Immobilienerwerb dient. Entscheidend ist, iDeCo zu nutzen und gleichzeitig ausreichende Liquidität vorzuhalten.
Q. Wie lassen sich REITs und direkte Immobilien im Portfolio sinnvoll aufteilen?
A. REITs bieten hohe Liquidität und ermöglichen breite Streuung mit kleinen Beträgen, während direkte Immobilien einen stärkeren Leverage-Effekt und größere Steuervorteile bieten. Sinnvoll ist die Kombination, innerhalb von iDeCo über REITs Liquidität zu sichern und mit direkten Immobilien die Erträge zu maximieren.
Q. Wie hoch ist die maximale Beitragshöhe bei iDeCo?
A. Der Höchstbetrag liegt bei 68.000 Yen pro Monat für Selbstständige, 23.000 Yen pro Monat für Angestellte ohne betriebliche Altersversorgung und 12.000 Yen pro Monat für Beamte (Stand 2024). Selbstständige mit Immobilieneinkünften haben einen höheren Rahmen und profitieren entsprechend stärker steuerlich.
