Pourquoi les investisseurs étrangers continuent d’acheter l’immobilier japonais | Les facteurs structurels qui perdurent après l’affaiblissement du yen

En 2025, les acquisitions d’immobilier japonais par les investisseurs étrangers ont atteint un niveau record. Le marché est allé au-delà de la période où l’explication dominante était que « l’immobilier japonais s’achetait parce que le yen était faible », et les achats nets se poursuivent même dans un contexte où le marché des changes s’est stabilisé. Pourquoi ce mouvement ne s’arrête-t-il pas ? En organisant les statistiques les plus récentes et les facteurs structurels en arrière-plan, on voit apparaître des points de vue essentiels pour aider les propriétaires immobiliers au Japon à prendre leurs décisions futures de conservation ou de cession.

Achats nets d’immobilier japonais par les investisseurs étrangers : 2025 atteint un niveau record

Selon l’étude de JLL, le volume total des investissements immobiliers au Japon a atteint environ 6 218 milliards de yens en 2025, un niveau record. La part des investisseurs étrangers y a représenté 39 %, soit bien au-dessus des 34 % enregistrés au pic de la bulle en 2007. Rien que sur le premier semestre 2025 (janvier à juin), les acquisitions réalisées par des capitaux étrangers se sont élevées à environ 1 140 milliards de yens, soit, selon les informations publiées, près du double par rapport à la même période de l’année précédente.

Par « achats nets », on entend la situation dans laquelle les montants achetés par un acteur sur une période donnée dépassent ses montants cédés. Le fait que les investisseurs étrangers continuent d’acheter l’immobilier japonais de manière soutenue ne relève pas d’un simple engouement passager, mais indique une évolution durable de la structure de la demande. L’analyse du NLI Research Institute confirme également qu’en 2025, les investisseurs étrangers, aux côtés des entreprises, ont été parmi les principaux acheteurs nets.

Pourquoi les investisseurs du monde entier se tournent-ils vers Tokyo ? Une stratégie d’investissement immobilier pour 2025 et au-delà, au-delà du seul yen faibleexplique, dans une perspective plus large, les raisons qui orientent les investisseurs vers Tokyo. Dans cet article, nous nous concentrons plus particulièrement sur une question en apparence paradoxale : pourquoi les achats nets se poursuivent-ils alors même que la faiblesse du yen s’est atténuée ?

Pourquoi l’immobilier continue-t-il d’être acheté alors même que la faiblesse du yen s’est « stabilisée » ?

De 2023 à 2024, l’une des causes directes de l’afflux d’investisseurs étrangers vers l’immobilier japonais a été la faiblesse du yen. Vu depuis le dollar ou l’euro, le yen s’étant fortement déprécié, l’immobilier japonais apparaissait comme une « bonne affaire ». Toutefois, à partir de 2025, le yen s’est redressé dans le sillage des hausses de taux directeurs de la Banque du Japon. Malgré cela, l’appétit d’achat des investisseurs étrangers ne faiblit pas.

JLL qualifie ce changement de « sophistication accrue des décisions d’investissement ». Autrefois, la motivation principale était le « sentiment de décote lié à la faiblesse du yen », mais les investisseurs étrangers évaluent aujourd’hui les actifs selon un autre critère : l’investissement reste-t-il viable même si les changes fluctuent ? Autrement dit, même si l’avantage de change se réduit, ils considèrent que Tokyo offre encore des fondements suffisants pour rendre l’investissement rentable.

Derrière ce jugement se trouve le fait que les loyers de bureaux à Tokyo demeurent encore attractifs dans la comparaison internationale. Selon des données rapportées par le Nihon Keizai Shimbun en septembre 2025, les loyers de bureaux à Tokyo restent inférieurs à ceux de Hong Kong, Singapour, New York et Londres. Cette décote locative soutient, selon les analyses, l’appétit des investisseurs institutionnels étrangers. Lorsqu’on évalue Tokyo à l’aune des « fondamentaux », c’est-à-dire du rendement et du niveau des loyers, la ville apparaît encore comme relativement attractive à l’échelle internationale.

Que recherchent les investisseurs ? La réalité par secteur

Selon l’étude de JLL, les secteurs ciblés par les investisseurs étrangers sont principalement les bureaux (42 %) et le résidentiel locatif (27 %). Toutefois, à partir de 2025, les investissements dans la logistique et l’hôtellerie se sont également renforcés, ce qui montre clairement une volonté d’accroître l’exposition au marché japonais tout en répartissant le risque de concentration sur un seul secteur.

S’agissant du résidentiel, l’enquête sur les transactions de copropriétés neuves publiée pour la première fois par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme en novembre 2025 fournit une donnée primaire importante. Selon cette enquête, le taux d’acquisition par des résidents étrangers de copropriétés neuves dans les 23 arrondissements de Tokyo était de 3,5 % entre janvier et juin 2025. Dans les six arrondissements centraux (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyo), ce taux a atteint 7,5 %, soit une hausse marquée en un peu plus d’un an par rapport au taux annuel de 1,6 % observé sur l’ensemble de 2024.

Par nationalité, Taïwan arrive en tête avec 192 logements, soit plus de 60 % du total, suivi par la Chine puis par des investisseurs institutionnels d’Europe et d’Amérique du Nord. Parmi les investisseurs taïwanais, les acquisitions d’actifs de taille moyenne et grande par des institutionnels augmentent également, au-delà des seuls particuliers fortunés. Il se crée donc un flux d’investissement structurel qui dépasse le simple « achat résidentiel par des investisseurs étrangers individuels ».

Pourquoi les flux de capitaux étrangers résistent-ils même dans une phase de hausse des taux ?

La Banque du Japon relève progressivement son taux directeur de 2025 à 2026, et certains estiment qu’il pourrait atteindre environ 1 % au cours de 2026. Pour les investisseurs immobiliers nationaux, la hausse du coût du financement constitue un risque direct. Cependant, nombre d’investisseurs institutionnels étrangers privilégient une approche fondée sur les fonds propres (equity), ce qui rend leur structure moins sensible à la hausse des taux.

Par ailleurs, les taux d’intérêt au Japon restent encore faibles par rapport à l’Europe et à l’Amérique du Nord, et, du point de vue des capitaux mondiaux, le positionnement du Japon comme « marché à faibles taux et à risque modéré » n’est pas remis en cause à ce stade. Selon l’analyse de JLL, même si le taux directeur atteignait 1 %, les rendements d’investissement des bureaux et du résidentiel locatif à Tokyo resteraient à un niveau suffisant par rapport aux grandes villes occidentales.

L’investissement des grandes fortunes étrangères dans l’immobilier de luxe japonais s’accélère : contexte de la hausse des prix des tours résidentielles et stratégie d’investissementl’explique également en détail, mais l’afflux d’investisseurs étrangers comporte non seulement des bénéfices, mais aussi des risques. Il est important d’adopter une lecture plurielle, y compris en envisageant un scénario dans lequel ces acteurs se retireraient du marché.

Conséquences et perspectives pour les propriétaires immobiliers au Japon

La tendance aux achats nets des investisseurs étrangers a plusieurs implications importantes pour les propriétaires immobiliers au Japon. D’abord, l’afflux de capitaux étrangers exerce une pression haussière sur les prix fonciers et les loyers. En particulier dans les zones centrales et les secteurs bien desservis, les investisseurs étrangers acceptent de payer des prix élevés, ce qui maintient un environnement de cession favorable sur le marché domestique.

Ensuite, le critère de la « profondeur de la demande acquéreuse » s’ajoute désormais aux décisions de conservation ou de cession. Aux entreprises japonaises et investisseurs individuels traditionnellement envisagés comme acquéreurs potentiels s’ajoute une large base de demande constituée d’investisseurs institutionnels étrangers. Cela renforce la liquidité des actifs de grande taille ou bien situés et élargit les options quant au moment de la vente.

Il convient toutefois de rester attentif à certains points. Des débats sur un durcissement de la réglementation applicable aux acquisitions immobilières étrangères émergent au Japon comme à l’international. À ce jour, le gouvernement japonais n’a pas mis en place de nouvelles restrictions, mais le risque d’évolution des politiques doit toujours être intégré. Pour un propriétaire immobilier, il est prudent d’évaluer ses actifs et sa stratégie de sortie avec une vision de long terme.

Comment la politique internationale et les fluctuations de change déterminent l’investissement immobilier | Analyse approfondie des risques géopolitiques et des effets d’un yen faible ou fortexplique plus en détail l’impact des variations de l’environnement extérieur sur la valeur immobilière.

L’analyse d’INA&Associates

Ce que je ressens à la lecture de cette série de données, c’est que les ressorts de comportement des investisseurs étrangers sont en train d’évoluer en profondeur. On passe d’une « recherche d’avantage de change » à une « évaluation de la valeur structurelle de Tokyo en tant que métropole ». Si la faiblesse du yen avait été la seule cause, un yen plus fort aurait dû entraîner un retrait. En réalité, les capitaux continuent d’affluer même après l’accalmie du yen faible, ce qui montre que la « valeur intrinsèque de Tokyo » au-delà des changes est de nouveau reconnue à l’échelle mondiale.

Les avantages structurels du marché immobilier japonais, à savoir un cadre juridique transparent, la stabilité d’une des plus grandes aires métropolitaines du monde et un niveau de loyers encore attractif, ne sont pas effacés par les fluctuations de change. C’est précisément pour cela que les achats se poursuivent même dans un contexte de hausse des taux et d’atténuation de la décote apparente. Pour les propriétaires, l’essentiel est d’utiliser ces évolutions de la demande extérieure comme un vent porteur, tout en conservant une stratégie de détention qui n’en dépende pas de manière excessive. Chez INA&Associates, nous restons à votre disposition pour échanger sur des stratégies patrimoniales fondées sur l’évolution des marchés internationaux.

Résumé

• En 2025, les investissements immobiliers étrangers ont atteint un record d’environ 6 218 milliards de yens, avec une part de 39 % pour les investisseurs étrangers (JLL)
• Même après l’accalmie du yen faible, les achats nets se poursuivent grâce à la « décote structurelle » de Tokyo et à la solidité de ses « fondamentaux »
• La première enquête du ministère montre que le taux d’acquisition par des résidents étrangers de copropriétés neuves dans les six arrondissements centraux de Tokyo a atteint 7,5 % au premier semestre 2025
• Les secteurs d’investissement sont dominés par les bureaux (42 %) et le résidentiel locatif (27 %), avec une extension vers la logistique et l’hôtellerie
• Même dans une phase de hausse des taux, de nombreux investisseurs institutionnels étrangers restent peu exposés grâce à une approche principalement fondée sur les fonds propres
• Si les achats nets étrangers soutiennent les prix fonciers et les loyers, le risque d’un durcissement réglementaire doit également être surveillé
• Il est important pour les propriétaires de tirer parti de cette demande extérieure comme d’un vent porteur, tout en évitant une dépendance excessive dans leur stratégie de détention

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Peut-on considérer que les achats d’immobilier japonais par les investisseurs étrangers vont se poursuivre ?

R. Au vu des données actuelles et de la structure du marché, nous estimons qu’il est probable que cette tendance se poursuive à court terme. Toutefois, un renforcement de la réglementation sur les acquisitions immobilières étrangères, une compression des rendements liée à la hausse des taux au Japon ou encore une appréciation rapide du yen constituent des facteurs de risque. Nous ne pouvons pas affirmer qu’elle se poursuivra dans tous les cas. Nous recommandons d’envisager plusieurs scénarios avec une perspective de long terme.

Q2. Quelles zones et quels types d’actifs les investisseurs étrangers achètent-ils le plus ?

R. Selon l’enquête du ministère, les acquisitions de copropriétés neuves par des résidents étrangers se concentrent dans les six arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya et Bunkyo), où le taux a atteint 7,5 % au premier semestre 2025. Les investisseurs institutionnels privilégient surtout les bureaux et les grands ensembles résidentiels locatifs, avec une forte orientation vers les actifs situés au centre-ville ou à proximité des grands pôles de transport.

Q3. Mon bien peut-il susciter une demande de la part d’investisseurs étrangers ?

R. Cela varie fortement selon l’emplacement, la taille et l’ancienneté de l’actif. Les biens de grande qualité, de taille importante et bien situés dans les zones centrales ou très accessibles peuvent intéresser des investisseurs institutionnels étrangers. En revanche, pour les petits actifs situés en périphérie, la demande reste principalement domestique, et l’impact direct des mouvements des investisseurs étrangers tend à être plus limité. N’hésitez pas à nous consulter pour un actif spécifique.

Q4. Si les achats nets étrangers se poursuivent, la valeur de mon bien augmentera-t-elle ?

R. L’afflux de capitaux étrangers exerce effectivement une pression haussière, en particulier sur les prix fonciers et les loyers dans les secteurs centraux. Toutefois, cela ne signifie pas que la valeur de votre actif augmentera nécessairement. Les prix futurs et les prévisions de rendement dépendent de nombreux facteurs, et nous ne pouvons donc pas formuler de perspective catégorique. Pour apprécier la valeur actuelle de votre patrimoine et votre stratégie de sortie, nous vous recommandons un examen individualisé fondé sur l’évolution du marché.

Sources et références

• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme : « Publication des résultats de l’enquête sur les transactions de copropriétés neuves utilisant les informations d’enregistrement immobilier » (publié en novembre 2025)
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme : « Étude sur la réponse à l’internationalisation du marché immobilier »
• JLL : « Perspectives du marché japonais de l’investissement immobilier en 2025 et rétrospective de 2024 »
• JLL : « Tendances des investisseurs étrangers sur le marché immobilier japonais dans une phase de hausse des taux »
• JLL : « Pourquoi les investisseurs étrangers sont “revenus” sur le marché immobilier domestique »
• NLI Research Institute : « Tendances d’achat et de vente par catégorie d’investisseur (2025) : les entreprises et les investisseurs étrangers ont été acheteurs nets en 2025 »
• Nihon Keizai Shimbun : « Les acquisitions immobilières étrangères atteignent un record ; de janvier à juin, elles doublent à 1 100 milliards de yens sur fond d’anticipation d’une hausse des loyers » (août 2025)
• Nihon Keizai Shimbun : « Loyers de bureaux à Tokyo : “encore attractifs”, les capitaux étrangers sont attirés, sur fond de hausse des prix fonciers de référence » (septembre 2025)