L'investissement dans l'immobilier japonais par deriches investisseurs étrangers s'est rapidement développé ces dernières années. Ce phénomène n'est pas une simple tendance temporaire, mais le résultat inévitable de l'attrait unique du marché immobilier japonais et de l'évolution de l'environnement mondial de l'investissement.
Pour les investisseurs étrangers, le marché immobilier japonais offre trois avantages majeurs : des rendements élevés, une stabilité politique et un sentiment d'accessibilité financière en raison de la faiblesse du yen.
INA & Associates K.K. a acquis une grande expérience en matière de transactions immobilières, principalement avec des particuliers très fortunés. Dans cet article, nous fournissons un guide complet pour un investissement réussi dans l'immobilier japonais par des personnes fortunées de l'étranger, avec l'avis de nos experts. Il fournit des informations détaillées et pratiques sur tous les aspects, depuis les considérations d'investissement et les procédures d'achat proprement dites jusqu'aux stratégies de gestion d'actifs à long terme.
Pourquoi les investisseurs étrangers fortunés s'intéressent-ils à l'immobilier japonais ?
Tendances d'investissement croissantes telles qu'elles ressortent des données du marché
La présence de riches investisseurs étrangers sur le marché immobilier de Tokyo augmente d'année en année. Selon le Livre blanc du ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, la valeur des achats immobiliers par les investisseurs étrangers en 2024 était de 939,7 milliards de yens, soit une augmentation de 63 % par rapport à l'année précédente. Ce chiffre indique que la part des investisseurs étrangers sur le marché de l'investissement immobilier au Japon est restée supérieure à 30 % et ne peut plus être ignorée.
L'investissement se concentre sur les particuliers fortunés de la Grande Chine (Chine continentale, Hong Kong, Taïwan et Singapour). Beaucoup d'entre eux achètent des biens immobiliers avec un budget de 300 à 500 millions de yens en espèces et ont rarement recours à des prêts. Les investisseurs occidentaux sont également en augmentation, avec notamment des investissements à grande échelle de la part de fonds d'investissement privés et de particuliers très fortunés.
Si l'on examine les tendances de l'investissement par région, les caractéristiques suivantes se dégagent clairement
| Région | Caractéristiques | Montant moyen des investissements | Principaux groupes d'investisseurs |
|---|---|---|---|
| Quartier de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Puissance de la marque internationale, quartier des ambassades | 300-800 millions de yens | Grande Chine, Occidentaux |
| Quartier de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Quartiers résidentiels de luxe, attractions culturelles | 200-600 millions de yens | Grande Chine, Coréens |
| Quartier de Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki) | Centre politique et économique | 4 à 1 milliard de yens | Européens, Américains, Moyen-Orient |
| Quartier de Chuo (Ginza, Nihonbashi) | Centre commercial et financier | 200-500 millions de yens | Grande Chine, Asie du Sud-Est |
Dans ces zones, les grands penthouses de plus de 120 m² sont particulièrement populaires et devraient maintenir et augmenter la valeur des actifs en raison de leur rareté.
D'excellentes opportunités d'investissement grâce à la faiblesse du yen
La forte dépréciation du yen à partir de 2022 a donné un sérieux coup de pouce aux investissements immobiliers étrangers. Les prix de l'immobilier japonais exprimés en dollars américains ont chuté de manière significative, créant une situation de "vente à prix cassés" pour les investisseurs étrangers.
Plus précisément, le taux de change, qui était d'environ 115 yens pour un dollar au début de 2022, s'est temporairement déprécié pour atteindre le niveau de 160 yens d'ici 2024. Cela fait de l'acquisition d'actifs libellés en yens une opportunité d'investissement extrêmement intéressante pour les investisseurs détenant des devises fortes telles que le dollar américain et le dollar de Hong Kong.
Par exemple, pour acheter un bien immobilier d'une valeur de 500 millions de yens, un investissement d'environ 4,35 millions de dollars aurait été nécessaire au début de 2022, alors que le même bien peut être acheté pour environ 3,12 millions de dollars en 2024, lorsque le yen est plus faible. Cette différence de prix d'environ 28 % est un facteur important qui a un impact direct sur le retour sur investissement.
Rendements élevés et stabilité du marché
Le rendement supposé d'un penthouse à Tokyo est estimé à environ 3,5 % à 4 %, ce qui est élevé par rapport à d'autres grandes villes. Voir le tableau comparatif ci-dessous.
| Ville | Rendement théorique | Stabilité politique | Liquidité | Remarques. |
|---|---|---|---|---|
| Tokyo | 3.5-4.0 | Extrêmement élevé | Élevée | Marché locatif stable |
| Hong Kong | 2.0-2.5 | Instable | élevé | Risques politiques présents |
| Singapour | 2.5-3.0% | Élevée | Modéré | Avec restrictions de l'offre |
| New York | 2.0-3.0 | Élevée | Extrêmement élevé | Coûts de maintenance élevés |
| Londres | 2.5-3.5 | Modéré | Élevés | Impact du Brexit |
Outre cet avantage en termes de rendement, la stabilité du marché locatif japonais (faible taux de vacance et loyers stables) est également un facteur important dans la stratégie d'investissement des investisseurs fortunés à la recherche d'un placement à long terme.
Sur le marché du logement locatif dans les 23 quartiers de Tokyo, le taux d'inoccupation reste extrêmement bas, autour de 3 %, et le risque d'une baisse significative des loyers est limité. En effet, l'équilibre entre l'offre et la demande reste favorable aux investisseurs en raison de l'afflux continu de population et d'une offre nouvelle limitée.
Avantages pour les investisseurs étrangers qui achètent des biens immobiliers au Japon
Avantages juridiques et institutionnels
L'une des caractéristiques les plus importantes du marché immobilier japonais est l'absence de restrictions ou de réglementations concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers. Quelle que soit sa nationalité, son type de visa ou son statut de résident permanent, toute personne peut devenir propriétaire d'un terrain ou d'un bâtiment dans les mêmes conditions qu'un ressortissant japonais.
Cet avantage institutionnel est extrêmement rare dans le monde. De nombreux pays imposent des restrictions aux étrangers qui achètent des biens immobiliers. Par exemple, le type de bien qui peut être acheté ou la zone dans laquelle il est situé peuvent être limités, ou un permis gouvernemental peut être exigé. Au Japon, cependant, il est possible de posséder des immeubles entiers, y compris des appartements, des condominiums, des immeubles de bureaux et même des terrains, ce qui constitue un avantage majeur pour les étrangers fortunés qui investissent dans l'immobilier japonais.
En termes de fiscalité, il n'y a pas de discrimination entre les étrangers et les Japonais. Les règles d'imposition lors de l'acquisition d'un bien immobilier (taxe sur la licence d'enregistrement et taxe sur l'acquisition de biens immobiliers), lors de sa détention (taxe sur les actifs immobilisés) et lors de sa vente (taxe sur les revenus de transfert) sont toutes les mêmes que pour les ressortissants japonais. Cette égalité réduit considérablement le risque de coûts supplémentaires inattendus dans la planification des investissements et le calcul des revenus.
En outre, le bien acheté peut être vendu, donné ou hérité librement et il n'y a pas de limite de temps à la propriété. Il est donc possible d'inclure l'immobilier japonais dans une stratégie de constitution d'actifs à long terme.
Valeur en tant qu'"actif sûr" en raison de la stabilité politique et sociale
La stabilité politique et le bon ordre social du Japon sont des facteurs de décision extrêmement importants pour les investisseurs étrangers fortunés. En particulier, l'immobilier japonais est très apprécié en tant qu'"actif sûr" dans le climat international actuel de risque géopolitique accru.
Une bonne sécurité publique est l'un des principaux attraits de l'investissement dans l'immobilier japonais. Le Japon est toujours bien classé dans le GlobalPeaceIndex, ce qui garantit la sécurité des biens physiques. Il s'agit d'un facteur important à prendre en compte lorsque l'on détient des actifs physiques - des biens immobiliers - à l'étranger.
La transparence du système juridique est également une source majeure de réconfort pour les investisseurs. Le système judiciaire japonais est très indépendant et garantit la protection des droits de propriété. On peut également s'attendre à des résultats équitables et prévisibles en ce qui concerne l'exécution des contrats et le règlement des litiges.
En outre, bien que le Japon soit exposé à des risques de catastrophes naturelles, ses capacités de préparation et de récupération sont parmi les meilleures au monde. Le risque de détérioration de la valeur des actifs dû aux catastrophes naturelles est géré de manière adéquate grâce à des normes strictes de résistance aux tremblements de terre en vertu de la loi sur les normes de construction, à un système d'assurance bien développé et à un système de récupération rapide en cas de catastrophe.
Diversification des actifs et couverture des risques
En raison de l'incertitude qui règne sur le marché immobilier chinois et des frictions croissantes avec la Chine dans les pays occidentaux, les personnes fortunées de la Grande Chine s'empressent de diversifier leurs actifs sur le plan géographique. L'investissement immobilier japonais est considéré comme un élément important de cette stratégie de diversification des actifs.
La diversification dans des actifs libellés en yens offre les avantages combinés de la réduction du risque de change et de la sécurisation d'une future destination de migration. En particulier, les investissements sont de plus en plus réalisés dans une perspective à long terme, en tenant compte de l'environnement éducatif des enfants et du cadre de vie des générations plus âgées.
Le haut niveau d'éducation du Japon, son excellent système de santé et la qualité de son infrastructure sociale dépassent les simples objectifs d'investissement et ajoutent de la valeur à l'immobilier japonais en tant que "centre de style de vie". L'accès facile à des écoles internationales et à des installations médicales de pointe est un facteur important pour les personnes fortunées qui souhaitent rester au Japon avec leur famille pendant de longues périodes.
La maturité relative du marché immobilier japonais et le faible risque de fluctuations soudaines des prix renforcent également l'effet de couverture du risque. Par rapport aux marchés immobiliers des économies émergentes, le risque limité de chute importante des prix due à des changements politiques ou à des chocs économiques constitue un attrait majeur pour les particuliers fortunés qui accordent de l'importance à une protection stable de leurs actifs.
Inconvénients et risques liés à l'investissement dans l'immobilier japonais
Impact du risque de fluctuation des taux de change
L'un des plus grands risques de l'investissement immobilier japonais est l'impact des fluctuations monétaires. Si la faiblesse actuelle du yen est favorable aux investisseurs étrangers, l'appréciation future du yen pourrait avoir un impact significatif sur le rendement des investissements.
Par exemple, si un bien immobilier d'une valeur de 500 millions de yens est acheté à 150 yens pour un dollar, l'investissement s'élèvera à environ 3,33 millions d'USD. Toutefois, si le yen s'apprécie à 120 yens pour un dollar au moment de la vente, les mêmes 500 millions de yens vaudront environ 4,17 millions de dollars, ce qui signifie que même si le prix en yens reste le même, le rendement en dollars sera d'environ 25 %. À l'inverse, si le yen se déprécie pour atteindre 180 yens pour un dollar, le calcul montre une perte d'environ 7 %.
Pour faire face à ce risque de change, de nombreux investisseurs étrangers envisagent les techniques de couverture suivantes
Principales techniques de couverture du risque de change
- Fixer le taux au moment de la vente future par le biais de contrats de change à terme
- Limiter le risque grâce à des options de change
- Diversifier les actifs dans plusieurs devises
- Couverture naturelle par des emprunts en yens japonais
Toutefois, ces techniques de couverture impliquent des coûts et l'impact sur le rendement des investissements doit être soigneusement étudié.
Faire face aux risques de catastrophes naturelles
Le Japon est relativement exposé aux catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les typhons et les inondations, et ces risques sont des facteurs qui ne peuvent être ignorés dans le cadre d'un investissement immobilier. En particulier, les dommages causés aux bâtiments par des tremblements de terre majeurs ou les inondations provoquées par des typhons peuvent avoir un impact direct sur la valeur des actifs.
Toutefois, le code de la construction japonais comporte des normes de résistance aux tremblements de terre parmi les plus strictes au monde, et les bâtiments construits après 1981 selon les nouvelles normes de résistance aux tremblements de terre sont très sûrs en cas de tremblement de terre majeur.
Il existe également un système d'assurance étendu, et l'assurance contre les tremblements de terre peut être ajoutée à l'assurance contre l'incendie pour couvrir les pertes causées par les catastrophes naturelles. Il est particulièrement important d'examiner attentivement le montant de l'assurance et la couverture pour les biens immobiliers coûteux.
Points clés pour la protection contre les risques de catastrophes naturelles
- Choisir des biens immobiliers dotés d'une nouvelle norme de résistance aux tremblements de terre (1981 ou plus récente)
- Inclure une assurance contre les tremblements de terre
- Confirmation des risques de localisation à l'aide de cartes des dangers
- Entretien régulier des bâtiments
Barrières linguistiques et culturelles et importance de faire appel à des spécialistes
Les particularités de la langue japonaise et les pratiques commerciales propres au Japon peuvent constituer un obstacle majeur pour les investisseurs étrangers. Dans de nombreuses situations de transactions immobilières, des connaissances spécialisées et la maîtrise de la langue japonaise sont nécessaires, notamment pour comprendre le contenu des contrats, appréhender les procédures juridiques et effectuer les déclarations fiscales.
En particulier, l'aide d'un expert est essentielle dans les situations suivantes.
Situations nécessitant l'intervention d'un spécialiste
- Étude détaillée du bien (conditions de construction, restrictions légales, etc.)
- Confirmation du contenu du contrat d'achat
- Exécution des procédures d'enregistrement
- Déclaration fiscale et mesures d'économie d'impôt
- Gestion locative
- Élaboration de stratégies de vente futures
INA&Associates Ltd. fournit des services d'assistance complets aux investisseurs étrangers, garantissant des transactions immobilières fluides qui transcendent les barrières linguistiques. Notre personnel spécialisé, disponible en anglais et en chinois et disposant d'une grande expérience des projets à l'étranger, offre un soutien complet, de l'étude de l'investissement à la vente.
Afin d'éviter les malentendus et les problèmes causés par les différences culturelles, des explications détaillées sur les pratiques commerciales et les exigences légales japonaises sont fournies afin de créer un environnement dans lequel les investisseurs peuvent procéder à des transactions en toute sérénité.
Procédures et obligations légales pour les étrangers qui achètent des biens immobiliers au Japon
Procédures d'achat de base
Les procédures d'achat de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers sont fondamentalement les mêmes que pour les ressortissants japonais, mais certains documents et procédures spécifiques sont nécessaires. Le processus d'achat standard est illustré ci-dessous.
Déroulement de l'achat d'un bien immobilier japonais
- Recherche et sélection d'un bien immobilier
- Consultation initiale avec un agent immobilier
- Clarification des objectifs d'investissement et du budget
- Liste des biens immobiliers potentiels
- Visite détaillée du bien
- Inspection du site
- Étude de l'état de l'immeuble
- Confirmation des contraintes légales
- Présentation du certificat d'achat
- Déclaration officielle d'intention d'achat
- Début des négociations sur le prix
- Conclusion du contrat d'achat
- Confirmation définitive des termes du contrat
- Versement d'un acompte
- Procédures de financement (si nécessaire)
- Négociations avec les institutions financières
- Obtention de l'autorisation de prêt
- Règlement et remise de l'argent
- Paiement du solde
- Enregistrement du transfert de propriété
- Procédures a posteriori
- Présentation du rapport sur la législation des changes
- Préparation des déclarations fiscales
Documents requis et exigences particulières
Lorsqu'un étranger résidant à l'étranger achète un bien immobilier au Japon, des documents spéciaux doivent être préparés en plus des documents normalement préparés par les ressortissants japonais.
| Nom des documents | Ressortissant japonais | Étranger (résidant à l'étranger) | Remarques |
|---|---|---|---|
| Documents d'identité | Permis de conduire, etc. | Passeport | Original et copie |
| Justificatif de domicile | Certificat de résidence | Déclaration sous serment | |
| Certificat d'empreinte de sceau | Certificat d'empreinte de sceau | Affidavit | Le certificat de signature est également acceptable |
| Preuve de fonds | Certificat de solde | Certificat de solde (en anglais) | Délivré par une institution financière |
| Statut de résident | Non requis | Non requis | Aucune restriction à l'achat |
Un affidavit est un document important utilisé par les expatriés comme alternative au certificat de résidence ou à l'empreinte de sceau. Ce document prouve l'identité et l'adresse de la personne et doit être authentifié par un notaire local ou un consulat japonais.
Obligations de déclaration en vertu de la loi sur le change et le commerce extérieur
Les non-résidents sont tenus de faire une déclaration en vertu de la loi sur les changes et le commerce extérieur (loi sur les changes) lorsqu'ils achètent un bien immobilier au Japon. Cette déclaration doit être faite au ministère des finances dans les 20 jours suivant l'acquisition du bien.
Aperçu de la déclaration au titre de la loi sur les changes et le commerce extérieur
- Délai de déclaration : dans les 20 jours suivant l'acquisition du bien immobilier
- Destinataire de la déclaration : ministère des finances (bureaux régionaux des finances)
- Méthode de déclaration : soumission écrite sous la forme prescrite
- Documents requis : contrat de vente, certificat d'enregistrement, etc.
L'absence de déclaration peut entraîner des sanctions pour violation de la loi sur les changes et le commerce extérieur. Il est donc important de veiller à ce que la procédure soit achevée dans les délais.
Les procédures d'enregistrement et le rôle du greffier judiciaire
L'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est une procédure obligatoire en vertu de la loi japonaise. Cette procédure étant complexe et nécessitant des connaissances spécialisées, elle est généralement effectuée par un sténographe judiciaire.
Le rôle du greffier judiciaire dans la procédure d'enregistrement
- Préparation des documents de la demande d'enregistrement
- Dépôt de la demande auprès du Bureau des affaires juridiques au nom du demandeur
- Réception des documents après l'enregistrement
- Traitement des procédures spécifiques aux étrangers
En choisissant un scrivener judiciaire ayant une grande expérience des questions étrangères, vous pouvez être assuré que les questions linguistiques et les procédures spéciales seront traitées de manière appropriée. INA&Associates Ltd. utilise son réseau de scriveners judiciaires qui sont familiers avec les questions relatives aux investisseurs étrangers afin de faciliter les procédures d'enregistrement. .
Points clés pour réussir un investissement immobilier au Japon
Critères importants pour la sélection d'un bien immobilier
Le choix du bon bien immobilier est le facteur le plus important pour la réussite d'un investissement immobilier au Japon par des personnes fortunées à l'étranger. Trois aspects doivent être soigneusement pris en compte : l'emplacement, le type de bien et le potentiel.
Importance du choix de l'emplacement
Même dans le centre de Tokyo, les caractéristiques de l'investissement varient considérablement d'un quartier à l'autre. Il est important d'évaluer les facteurs suivants de manière exhaustive
- Accès aux transports: distance par rapport aux principales gares, disponibilité de plusieurs lignes.
- Environnement immédiat: présence de commerces, d'établissements d'enseignement et de services médicaux.
- Potentiel futur: plans de réaménagement, améliorations prévues de l'infrastructure.
- Internationalité: présence d'une communauté étrangère, services multilingues.
En particulier, les emplacements privilégiés des quartiers de Minato, Shibuya et Chiyoda jouissent d'une grande reconnaissance internationale et devraient maintenir ou augmenter leur valeur immobilière à l'avenir.
Caractéristiques par type de bien
| Type de bien | Rendement estimé | Liquidité | Facilité de gestion | Investisseurs appropriés |
|---|---|---|---|---|
| Appartements de luxe | 3.0-4.0 | Élevés | Facile | Convient aux débutants |
| Appartements individuels | 4.0-6.0% | Modéré | Modéré | Pour les personnes expérimentées |
| Immeubles de bureaux | 3.5-5.0% | Faible | Difficile | Pour les utilisateurs avancés |
| Bâtiments commerciaux | 4.0-7.0% | Faible | Difficile | Pour les professionnels |
Pour les investisseurs internationaux, il est recommandé de commencer à investir dans des appartements de luxe pour des raisons de facilité de gestion et de liquidité.
Constituer une équipe d'experts
La constitution d'une équipe d'experts fiables est essentielle à la réussite d'un investissement immobilier au Japon. Minimisez les risques d'investissement et maximisez les retours sur investissement en travaillant avec les experts suivants
Experts requis et leurs rôles
- Sociétés immobilières
- Présentation des biens immobiliers et analyse du marché
- Aide à la vente et aux négociations d'achat
- Fourniture de services après-vente
- Scénariste judiciaire
- Représentation dans les procédures d'enregistrement
- Vérification des risques juridiques
- Vérification du contenu des contrats
- Comptable fiscal agréé
- Représentation dans les déclarations fiscales
- Proposition de mesures d'économie d'impôt
- Réponse aux changements du système fiscal
- Sociétés de gestion immobilière
- Services de gestion locative
- Entretien des bâtiments
- Relations avec les locataires
INA&Associates Ltd utilise son réseau de professionnels pour fournir un soutien complet aux investisseurs étrangers. Avec le "capital humain" et la "confiance" au cœur de notre philosophie de gestion, nous visons à réaliser des transactions qui satisfont toutes les parties.
Construire une stratégie d'investissement à long terme
Dans une stratégie d'investissement patrimonial, il est important de se concentrer sur la constitution et la préservation d'actifs à long terme plutôt que sur la recherche de profits à court terme. Nous recommandons d'élaborer une stratégie d'investissement qui tienne compte des facteurs suivants
Fixer une période de détention
- Une période de détention à moyen ou long terme de cinq ans ou plus est la règle de base.
- Prise en compte du moment de la vente en fonction des cycles du marché.
- Prise en compte de la détention permanente comme mesure patrimoniale.
Diversification des stratégies de sortie
- Réalisation de plus-values lors de la vente
- Sécurisation des revenus grâce à une détention à long terme
- Transmission des actifs à la génération suivante
Construction d'un portefeuille
- Diversification des risques grâce à la multiplicité des biens immobiliers
- Investissement dans différentes zones
- Diversification des types de biens immobiliers
1. Redéfinir les “cinq raisons” qui poussent les investisseurs chinois vers l’immobilier japonais
Dans les médias, la motivation des investisseurs chinois est souvent simplifiée en “yen faible” ou “résidence à l’étranger”. En pratique, la plupart raisonnent plutôt en combinant cinq axes. Cet article propose ces cinq critères comme cadre concret de décision d’achat.
Vue d’ensemble des cinq axes
Ces cinq axes correspondent à la rentabilité, à la stabilité du droit, au risque de change, à la prévisibilité fiscale et à la stratégie de sortie. Concrètement, il s’agit de la structure du rendement locatif, de la pleine propriété et de la transparence du registre, de la faiblesse du yen et de la diversification monétaire, de la fiscalité depuis l’acquisition jusqu’à la succession, puis du temps nécessaire pour revendre. Lorsqu’on compare le Japon au marché domestique chinois, des écarts apparaissent sur chacun de ces points et peuvent être décrits de manière chiffrée.
La position de cet article: non pas une analyse du boom, mais une grille d’achat
Le moteur structurel de la hausse des achats par les investisseurs chinois est traité dans notre article jumeau Pourquoi les Chinois fortunés investissent-ils dans l'immobilier au Japon ?. Ici, nous nous concentrons sur une question plus opérationnelle: comment évaluer un bien, et selon quels critères, au moment concret de l’achat.
L’intérêt de séparer ces cinq axes est de rendre visible celui qui compte le plus pour chaque acheteur. Un investisseur orienté rendement ne choisira pas la même zone ni le même type de bien qu’un investisseur centré sur la transmission patrimoniale.
Guide de lecture
Chaque section H2 approfondit un axe, puis l’article relie en fin de parcours les questions réellement posées à INA&Associates à ces cinq critères. Les sources principales citées sont 国土交通省 不動産価格指数 (Indice des prix immobiliers du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, MLIT), 法務省 不動産登記のABC (ABC de l’enregistrement immobilier du ministère japonais de la Justice), 国税庁 Real estate income of non-residents (Agence fiscale nationale du Japon, revenus immobiliers des non-résidents) et 財務省 FEFTA関連 (Ministère japonais des Finances, documentation FEFTA).
7. Données primaires INA: les 10 questions les plus fréquentes des candidats acheteurs chinois
Nous relions ici, sur la base de notre expérience des 24 derniers mois chez INA&Associates, les questions les plus fréquentes posées par des acheteurs chinois aux cinq axes présentés plus haut. Nous ne publions pas de volumes chiffrés précis pour des raisons de confidentialité; il s’agit d’un classement d’observation.
Classement des questions les plus fréquentes (base observationnelle)
Les questions qui reviennent le plus souvent sont: (1) comment lire l’extrait du registre, (2) quel est le montant réel des retenues applicables aux non-résidents, (3) quelles sont les options pour le transfert de fonds, (4) quel est le rôle du représentant fiscal, (5) comment fonctionne le droit de vote dans le syndicat de copropriété, (6) où l’impôt sur les successions est-il exigible, (7) quelles sanctions existent en cas d’absence de déclaration FEFTA, (8) de combien le loyer peut-il baisser en cas de vacance, (9) comment calcule-t-on la plus-value à la sortie, et (10) quelle est l’acceptabilité, en copropriété, d’une proportion élevée de propriétaires étrangers.
Carte de correspondance avec les cinq axes
Les questions 1 et 5 relèvent de la propriété et du registre. Les questions 2, 4, 6, 7 et 9 relèvent de la fiscalité. La question 3 concerne la devise. La question 8 renvoie au rendement. La question 10 touche à la liquidité. Le fait qu’environ 80% des questions se concentrent sur la fiscalité et la propriété reflète bien la réalité des critères de décision. Notre lecture est la suivante: les investisseurs chinois attachent souvent plus d’importance aux éléments institutionnels stables, comme la fiscalité et le droit de propriété, qu’aux variables mouvantes comme le rendement instantané ou le change. C’est sans doute le reflet, en creux, d’une expérience préalable des variations de politique publique sur le marché domestique chinois.
Checklist avant achat
La liste de vérification fondée sur ces cinq axes comprend: calcul du rendement net, vérification des sections 甲区 et 乙区 du registre, conception du parcours de transfert de fonds, désignation du représentant fiscal et préparation de scénarios de sortie. La comparaison avec les critères d’achat d’investisseurs de Hong Kong est traitée dans notre Guide de l’immobilier japonais pour les investisseurs de Hong Kong. Les investisseurs chinois et hongkongais ne combinent pas de la même manière stratégie familiale, statut de résidence et implantation éducative, ce qui fait aussi diverger les schémas de détention après achat. Chez INA, nous vérifions donc en deux temps la grille des cinq axes et la stratégie de résidence de la famille avant de proposer un bien.
Les données montrent la position internationale du marché immobilier de Tokyo
L'augmentation des investissements étrangers est clairement mise en évidence par diverses données : selon l'édition 2025 du Livre blanc sur la propriété foncière, la valeur des achats immobiliers effectués par des investisseurs étrangers en 2024 a atteint 939,7 milliards de yens, soit une augmentation d'environ 63 % par rapport à l'année précédente. Leur présence sur le marché des biens de grande valeur est particulièrement significative.
Ces données montrent que les investisseurs étrangers ne sont plus un petit acteur de niche sur le marché immobilier de Tokyo, mais qu'ils font partie des principaux acteurs du marché. Cette tendance devrait se poursuivre à l'avenir, selon notre analyse.
Le redéveloppement à grande échelle va encore augmenter la valeur de Tokyo
Les projets de réaménagement à grande échelle en cours font partie intégrante de la valeur de l'immobilier à Tokyo. Ces projets ne se contentent pas de rénover d'anciens bâtiments, mais créent également de nouveaux sites commerciaux et des espaces de vie attrayants, ce qui accroît considérablement la compétitivité internationale de la ville. Voici quelques projets particulièrement intéressants pour 2025 et au-delà.
| Nom du projet | Zone d'activité | Caractéristiques principales | Achèvement (prévu) |
|---|---|---|---|
| Takanawa Gateway City | Shinagawa, Takanawa | Directement relié à la nouvelle gare JR, centre d'échanges commerciaux internationaux, fonctions de ville intelligente | 2025~. |
| Collines Toranomon-Azabudai | Toranomon/Azabudai | Le plus haut gratte-ciel du Japon, complexe urbain vert, centre culturel international | 2023 - Scène ShibuyaSakura |
| Scène ShibuyaSakura | Shibuya Sakuragaoka | L'un des plus grands complexes de bureaux, de logements et de commerces de Shibuya, amélioration de l'accessibilité à la gare | 2024 |
| BLUEFRONTSHIBAURA | Hamamatsucho/Shibaura | Développement du front de mer, premier hôtel de luxe au Japon, centre nautique | 2025~. |
Ces projets transformeront la ligne d'horizon de Tokyo et créeront de nouveaux flux de personnes. La création de "villes compactes" dans différentes parties du centre-ville, où sont concentrés des bureaux, des installations commerciales, des hôtels, des résidences et même des installations culturelles, conduira à la réalisation d'un mode de vie très pratique, avec le travail et la résidence à proximité. La sophistication de ces fonctions urbaines sera un puissant facteur d'augmentation de la valeur des actifs immobiliers à long terme.
L'évolution des taux d'intérêt et leur impact (évolution de la politique de la Banque du Japon et risque de hausse des taux d'intérêt à long terme)
La politique de taux d'intérêt ultra-bas menée depuis longtemps arrive à un tournant. Depuis la fin de l'année 2022, la Banque du Japon a assoupli le contrôle de la courbe des taux (YCC) et relevé le plafond des taux d'intérêt à long terme. En conséquence, le rendement des obligations d'État à 10 ans a augmenté par rapport à son objectif d'environ 0 %, et lestaux d'intérêt sont maintenant dans une phase ascendante.
Le risque de hausse des taux d'intérêt ne peut être ignoré pour les investissements immobiliers. Pour les investisseurs ayant un taux d'emprunt élevé, la hausse des taux d'intérêt entraîne une augmentation de la charge du paiement des intérêts et une détérioration des revenus et des dépenses de l'immobilier. En outre, plus le rendement d'un bien immobilier a été compétitif, moins il est intéressant d'investir si l'écart entre le rendement et celui des obligations d'État se réduit à mesure que les taux d'intérêt augmentent, ce qui peut exercer une pression sur le prix du bien. Il existe également un risque que la force unique du Japon - l'attractivité de l'écart de rendement en raison de l'environnement de faibles taux d'intérêt - diminue progressivement à l'avenir. En particulier, une forte hausse des taux d'intérêt à long terme pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. D'un autre côté, avec une inflation modérée et des loyers en hausse, les revenus de l'immobilier augmenteront également, de sorte que les taux d'intérêt et les prix de l'immobilier seront à couteaux tirés. En général, la normalisation des taux d'intérêt est une arme à double tranchant pour le marché immobilier, avec des effets à la fois négatifs et positifs, et le choc sur le marché sera réduit si un équilibre entre des hausses modérées des taux d'intérêt et la croissance économique (atterrissage en douceur) est atteint.
Scénarios futurs possibles (atterrissage en douceur, éclatement de la bulle, changement structurel, etc.)
Il existe plusieurs scénarios possibles pour l'avenir du marché immobilier. Trois scénarios représentatifs sont présentés ici.
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(i) Scénario d'atterrissage en douceur : il s'agit d'un cas où le marché s'ajuste en douceur grâce à une réduction progressive de l'assouplissement monétaire et à la croissance économique. On suppose que les prix de l'immobilier se stabiliseront par un ajustement progressif sans chute brutale, tandis que les salaires et l'inflation augmenteront modérément et que les taux d'intérêt se normaliseront modérément. Même si la Banque du Japon supprime les taux d'intérêt négatifs et que les taux d'intérêt à long terme remontent au niveau de 1 %, les rendements des investissements immobiliers ne seront pas significativement affectés si, dans le même temps, l'économie continue à se développer et les loyers à augmenter. Dans ce scénario, il est possible que le marché immobilier n'éclate pas la bulle, mais connaisse une légère correction des prix ou une stagnation temporaire, après quoi il pourrait retrouver une croissance stable. Les autorités financières adopteront également une approche prudente pour éviter les turbulences sur le marché, ce qui se traduira par un atterrissage en douceur.
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(ii) Scénario d'éclatement de la bulle : il s'agit du cas où les taux d'intérêt montent en flèche en raison d'une forte inflation ou d'erreurs politiques, ou bien où la demande immobilière chute brutalement en raison d'une récession économique, ce qui entraîne une forte baisse des prix. Certains experts sont de plus en plus nombreux à penser qu'un futur déclin du marché est inévitable, et il a été souligné que le marché immobilier pourrait atteindre un tournant majeur. Ce scénario est particulièrement vrai dans les segments en surchauffe, tels que les appartements en copropriété et les biens de grande valeur situés dans les centres-villes, où des ajustements sont effectués et où les baisses de prix s'étendent à l'ensemble du pays. Dans ce cas, on se souvient de l'éclatement d'une bulle immobilière comme celle du début des années 1990. En fait, l'analyse d'UBS montre que certaines villes, comme Tokyo, sont très sensibles aux bulles, les prix des logements dans les villes précédemment diagnostiquées comme présentant un risque de bulle ayant déjà chuté de plus de 20 % depuis le début des hausses de taux d'intérêt au niveau mondial. Au Japon, par exemple, si l'économie ralentit et que les taux hypothécaires augmentent fortement, les prix des logements sont susceptibles de chuter en raison d'une baisse du pouvoir d'achat. Dans le secteur commercial, l'augmentation du nombre de logements vacants et la détérioration des revenus pourraient également refroidir le sentiment d'investissement et conduire à un ajustement brutal des prix. À l'heure actuelle, cependant, l'économie japonaise est sur la voie d'une reprise progressive et les institutions financières n'ont pas modifié de manière significative leur position en matière de prêts immobiliers, de sorte qu'il est possible d'éviter un scénario d'effondrement brutal. Toutefois, en fonction de l'évolution des taux d'intérêt et des risques économiques mondiaux (par exemple, les risques géopolitiques), nous ne pouvons pas être trop prudents.
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(iii) Scénario de transformation structurelle : il s'agit d'un cas où le marché se transforme pour s'adapter aux changements structurels démographiques et sociaux à long terme, au-delà du cycle économique à court terme. Le marché immobilier japonais sera confronté au défi structurel de la diminution de la demande en raison de la baisse du taux de natalité, du vieillissement et de la diminution de la population. Dans ce scénario, le secteur de l'immobilier passera d'une orientation traditionnelle vers la construction de nouveaux bâtiments et la propriété à une orientation vers l'utilisation efficace du stock et un "accent mis sur l'utilisation". Par exemple, il y aura une plus grande utilisation des logements vacants (rénovation et conversion en centres d'échange régionaux), un changement d'utilisation des immeubles de bureaux (conversion en logements et installations logistiques) et la promotion du réaménagement des anciens bâtiments. En outre, les progrès de la technologie immobilière peuvent améliorer la précision de l'adéquation entre l'offre et la demande et éliminer les biens immobiliers sous-utilisés. Le gouvernement pourrait également renforcer les mesures de lutte contre les logements vacants et le rétrécissement des villes, et des progrès pourraient être réalisés dans la rationalisation des structures urbaines et le passage à des villes compactes. Il s'agit d'une vision de l'avenir dans laquelle le secteur de l'immobilier lui-même subira un changement qualitatif, avec la création de nouveaux modèles commerciaux (par exemple, la servitisation des locations, l'utilisation de l'immobilier dans le cadre de l'économie de partage), même si la taille du marché diminue lentement. En d'autres termes, comme le suggère l'expression "le début de la fin", il s'agit d'un scénario dans une perspective à long terme de la fin de l'ancien modèle d'investissement immobilier et de la transition vers un nouveau paradigme.
Lequel de ces scénarios deviendra réalité dépend de l'évolution des taux d'intérêt et de lacroissance économique, ainsi que des réponses politiques et de lacapacité d'adaptation de la société. La voie à privilégier est probablement celle d'un atterrissage en douceur et d'une transformation structurelle, tout en évitant un éclatement extrême de la bulle.
Conclusion
Attrait de l'investissement dans l'immobilier japonais et points à noter
Pour les investisseurs étrangers fortunés, l' investissement dans l'immobilier japonais est une excellente opportunité d'investissement, offrant trois attraits majeurs : des rendements élevés, une stabilité politique et des avantages institutionnels. En particulier, la dépréciation actuelle du yen constitue une excellente opportunité d'investissement pour les investisseurs étrangers.
D'un autre côté, il y a aussi des défis à relever, tels que le risque de fluctuation des taux de change, le risque de catastrophe naturelle et les barrières linguistiques et culturelles. Une bonne gestion de ces risques et le recours à l'aide d'experts peuvent augmenter considérablement les chances de réussite.
Facteurs clés de succès
- Choisir la bonne propriété: une évaluation complète de l'emplacement, du type de propriété et du potentiel.
- Constituer une équipe d'experts: travailler avec des partenaires de confiance
- Perspective à long terme: une stratégie d'investissement qui ne se laisse pas distraire par les fluctuations à court terme du marché.
- Gestion des risques: recours à la couverture des risques de change, à l'assurance et à la diversification
- Apprentissage continu: réagir aux tendances du marché et aux modifications de la législation
Prochaines étapes
Pour les particuliers fortunés qui envisagent d'investir dans l'immobilier japonais, nous recommandons de commencer par une consultation avec un professionnel de confiance. INA & Associates KK offre des consultations gratuites aux investisseurs internationaux et peut recommander la meilleure stratégie d'investissement en fonction de vos objectifs et de votre budget. INA&Associates est l'un des principaux fournisseurs de conseils en matière d'investissement pour les investisseurs étrangers.
En tant que "société d'investissement en capital humain", nous accordons la priorité à la réussite de nos clients et visons à établir avec eux des partenariats à long terme. Si vous avez des questions sur l'investissement dans l'immobilier japonais, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Japon ?
Oui, il n'existe aucune restriction concernant l'achat de biens immobiliers par des étrangers au Japon. Quels que soient leur nationalité, leur type de visa ou leur statut de résident permanent, ils peuvent acheter des biens immobiliers dans les mêmes conditions que les ressortissants japonais. Il est possible d'acquérir la propriété d'un terrain ou d'un bâtiment, de le vendre ou d'en hériter librement.
Q2 : Quel est le montant requis pour investir dans l'immobilier japonais ?
Cela varie beaucoup en fonction du bien investi, mais pour un condominium d'investissement dans le centre de Tokyo, le montant typique se situe entre 30 millions et 100 millions de JPY. Les personnes fortunées originaires de l'étranger investissent souvent dans des propriétés haut de gamme d'une valeur comprise entre 300 et 500 millions de yens. L'achat au comptant est la norme, mais des prêts peuvent également être accordés en fonction des conditions.
Q3 : Comment dois-je gérer le bien après l'achat ?
Pour les investisseurs expatriés, il est courant de faire appel à une société de gestion immobilière fiable. Celle-ci peut fournir une assistance complète en matière de gestion locative, d'entretien des bâtiments et de relations avec les locataires. Les frais de gestion habituels s'élèvent à environ 5 % du loyer.
Q4 : Est-il possible d'acheter un bien immobilier sans visa ?
Oui, c'est possible. Vous n'avez pas besoin de visa pour acheter un bien immobilier. Toutefois, le simple fait d'être propriétaire du bien acheté ne vous permet pas d'obtenir un visa de résidence japonais. Si vous souhaitez rester au Japon pendant une période plus longue, veuillez envisager d'obtenir un "visa de gestion et d'administration" distinct ou un visa similaire.
