En 2025, las compras de bienes inmuebles en Japón por parte de inversores extranjeros alcanzaron un nuevo máximo histórico. El debate ha avanzado un paso más allá de la etapa en la que se difundía la explicación de que los inmuebles japoneses se compraban simplemente por la debilidad del yen, y la tendencia compradora neta continúa incluso ahora que el tipo de cambio se ha estabilizado. ¿Por qué no se detiene este flujo? Al ordenar los datos estadísticos más recientes y los factores estructurales de fondo, emergen perspectivas importantes para que los propietarios inmobiliarios en Japón tomen decisiones futuras de tenencia o venta.
Las compras netas de inmuebles japoneses por inversores extranjeros alcanzan un máximo histórico en 2025
Según JLL, la inversión inmobiliaria total en Japón alcanzó aproximadamente 6,218 billones de yenes en 2025, un nivel récord. La proporción correspondiente a inversores extranjeros llegó al 39%, muy por encima del 34% registrado durante la burbuja de 2007. En particular, solo en el primer semestre de 2025, las compras realizadas por capital extranjero ascendieron a aproximadamente 1,14 billones de yenes, lo que, según se informa, supone alrededor del doble que en el mismo periodo del año anterior.
Las compras netas se refieren a una situación en la que un determinado actor compra más de lo que vende en un periodo concreto. El hecho de que los inversores extranjeros sigan comprando inmuebles japoneses en términos netos no responde simplemente a un auge pasajero. Indica un cambio continuo en la estructura de la demanda. El análisis del NLI Research Institute también confirma que, en 2025, los inversores extranjeros, junto con las empresas operativas, fueron actores principales de las compras netas.
¿Por qué los inversores de todo el mundo están mirando a Tokio? Estrategias de inversión inmobiliaria para 2025 y más allá, no solo por la debilidad del yenexplica desde una perspectiva más amplia el trasfondo de ese movimiento hacia Tokio. En este artículo nos centramos especialmente en la pregunta paradójica de por qué las compras netas continúan incluso ahora que la debilidad del yen se ha moderado.¿Por qué se sigue comprando incluso ahora que la debilidad del yen se ha "estabilizado"?
Uno de los factores directos que llevó a los inversores extranjeros a concentrarse en el mercado inmobiliario japonés entre 2023 y 2024 fue la debilidad del yen. Visto desde el dólar o el euro, el yen japonés se había abaratado de forma significativa, por lo que los inmuebles japoneses parecían una compra atractiva. Sin embargo, desde 2025 el yen empezó a apreciarse a medida que el Banco de Japón elevó su tipo de interés oficial. Aun así, el apetito comprador de los inversores extranjeros no se ha debilitado.
JLL interpreta este cambio como una mayor sofisticación en la toma de decisiones de inversión. Antes, la principal motivación era la sensación de descuento derivada de la debilidad del yen. Ahora, en cambio, los inversores extranjeros evalúan los activos según si la inversión sigue siendo viable incluso cuando fluctúan los tipos de cambio. En otras palabras, consideran que Tokio ofrece fundamentos suficientes para sostener la rentabilidad de la inversión aunque se reduzca la ventaja cambiaria.
Detrás de esa valoración está el hecho de que las rentas de oficinas en Tokio siguen siendo bajas en comparación internacional. Según datos publicados por Nikkei en septiembre de 2025, las rentas de oficinas en Tokio continúan por debajo de las de Hong Kong, Singapur, Nueva York y Londres. Esa percepción de rentas relativamente asequibles sostiene, según se indica, el interés comprador de los inversores institucionales extranjeros. Cuando se evalúa sobre la base de los fundamentales, como la rentabilidad y el nivel de rentas, Tokio todavía parece barato a escala internacional.
¿Qué están comprando los inversores? La realidad por sectores
Según JLL, los sectores que más atraen a los inversores extranjeros son oficinas (42%) y vivienda en alquiler (27%). No obstante, desde 2025 también han aumentado las inversiones en instalaciones logísticas y hoteles, lo que hace más evidente un movimiento orientado a elevar la exposición al mercado japonés mientras se diversifica el riesgo de concentración en un único sector.
En el sector residencial, una fuente primaria importante es la encuesta sobre transacciones de condominios de nueva construcción publicada por primera vez por el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo en noviembre de 2025. Según esa encuesta, la tasa de adquisición por residentes en el extranjero de condominios de nueva construcción en los 23 distritos de Tokio fue del 3,5% entre enero y junio de 2025. Solo en los seis distritos centrales (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya y Bunkyo), la cifra alcanzó el 7,5%, lo que supone una fuerte expansión en poco más de un año frente al 1,6% registrado en todo 2024.
Por nacionalidad, Taiwán ocupó el primer lugar con 192 unidades, más del 60% del total, seguido de China y de inversores institucionales occidentales. En el caso de los inversores taiwaneses, no solo están aumentando las compras por parte de personas con alto patrimonio, sino también las adquisiciones de activos medianos y grandes por parte de instituciones. Es decir, está surgiendo un flujo de inversión estructural que va más allá de la simple compra de viviendas por parte de inversores extranjeros individuales.
¿Qué estructura sostiene la entrada de capital extranjero incluso en un entorno de subidas de tipos?
El Banco de Japón ha venido elevando su tipo de interés oficial de forma gradual entre 2025 y 2026, y existe la previsión de que alcance alrededor del 1% dentro de 2026. Para los inversores inmobiliarios nacionales, el aumento del coste de financiación constituye un riesgo directo. Sin embargo, muchos inversores institucionales extranjeros mantienen una estrategia centrada en el capital propio, lo que los hace menos sensibles a las subidas de tipos.
Además, el nivel de los tipos de interés en Japón sigue siendo bajo en comparación con Europa y Estados Unidos, y desde la perspectiva del capital global, la posición de Japón como mercado de bajo tipo y bajo riesgo no ha cambiado de forma sustancial. El análisis de JLL considera que, incluso si el tipo oficial alcanzara el 1%, las rentabilidades de inversión en oficinas y vivienda en alquiler en Tokio seguirían siendo suficientes en comparación con las principales ciudades occidentales.
La inversión de los grandes patrimonios extranjeros en el inmobiliario de lujo de Japón se acelera: el trasfondo del alza de precios de los condominios en torre y las estrategias de inversióntambién lo aborda con detalle, pero la entrada de inversores extranjeros trae consigo no solo beneficios, sino también riesgos. Es importante analizarlo desde varias perspectivas, incluidos escenarios en los que esos inversores se retiren del mercado.Impacto y perspectivas para los propietarios de inmuebles en Japón
La tendencia de compras netas por parte de inversores extranjeros tiene varias implicaciones importantes para los propietarios de inmuebles en Japón. En primer lugar, la entrada de capital extranjero está actuando como una presión al alza sobre el precio del suelo y las rentas. Especialmente en las zonas céntricas y bien conectadas por transporte, los inversores extranjeros están dispuestos a adquirir activos a precios elevados, lo que ayuda a mantener favorable el entorno de venta en el mercado nacional.
En segundo lugar, en la decisión entre vender o mantener se añade una nueva perspectiva: la profundidad de la demanda compradora. Además de las empresas nacionales y los inversores particulares japoneses, existe una gran capa adicional de demanda formada por inversores institucionales extranjeros. Esto incrementa la liquidez de los activos de mayor tamaño y de los inmuebles situados en ubicaciones preferentes, y amplía las opciones a la hora de elegir el momento de venta.
Al mismo tiempo, también hay aspectos que requieren prudencia. Tanto dentro como fuera de Japón está surgiendo el debate sobre un posible endurecimiento de la regulación de la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros. Por ahora, el gobierno japonés no ha aplicado restricciones adicionales, pero siempre conviene tener presente el riesgo de cambios en la política. Desde una perspectiva de largo plazo, es una actitud prudente que los propietarios evalúen sus activos y su estrategia de salida.
Cómo la política internacional y los movimientos del tipo de cambio determinan la inversión inmobiliaria: explicación exhaustiva del riesgo geopolítico y del impacto de un yen más débil o más fuerteexplica con mayor detalle cómo los cambios del entorno externo afectan al valor de los inmuebles.La visión de INA&Associates
Lo que percibo al observar esta serie de datos es que la lógica de actuación de los inversores extranjeros está cambiando de manera esencial. El foco está pasando de aprovechar la ventaja cambiaria a valorar el valor estructural de Tokio como ciudad. Si la debilidad del yen fuera la causa principal, los inversores deberían retirarse cuando el yen se fortalece. Sin embargo, en la práctica el dinero ha seguido entrando incluso después de moderarse la debilidad del yen, lo que demuestra que el valor intrínseco de Tokio, más allá del tipo de cambio, está siendo reevaluado a escala global.
Las ventajas estructurales del mercado inmobiliario japonés, como un sistema jurídico transparente, la estabilidad de una de las mayores áreas metropolitanas del mundo y unos niveles de renta relativamente asequibles, no pueden anularse por las fluctuaciones del tipo de cambio. Precisamente por eso las compras continúan incluso cuando suben los tipos y se reduce la sensación de descuento. Lo importante para los propietarios es aprovechar este cambio de la demanda externa como viento de cola, manteniendo al mismo tiempo una estrategia de tenencia que no dependa en exceso de factores externos. En INA&Associates estamos siempre disponibles para conversar sobre estrategias patrimoniales basadas en las tendencias internacionales del mercado.
Resumen
- La inversión inmobiliaria extranjera alcanzó en 2025 un máximo histórico de aproximadamente 6,218 billones de yenes, con una participación del 39% de los inversores extranjeros (JLL)
- Incluso tras moderarse la debilidad del yen, las compras netas han continuado porque Tokio mantiene una asequibilidad estructural y unos fundamentos sólidos
- En su primera encuesta, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo constató que los residentes en el extranjero adquirieron el 7,5% de los condominios de nueva construcción en los seis distritos centrales de Tokio durante el primer semestre de 2025
- La inversión se ha concentrado en oficinas (42%) y vivienda en alquiler (27%), al tiempo que también se ha ampliado hacia logística y hoteles
- Incluso en un contexto de subida de tipos, muchos inversores institucionales extranjeros operan principalmente con capital propio y, por ello, se ven menos afectados
- Aunque las compras netas extranjeras sostienen el precio del suelo y las rentas, el riesgo de un endurecimiento regulatorio también requiere atención
- Es importante que los propietarios aprovechen la demanda externa como viento de cola y, al mismo tiempo, adopten una estrategia de tenencia que evite una dependencia excesiva de factores externos
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿Es razonable pensar que los inversores extranjeros seguirán comprando inmuebles en Japón en el futuro?
A. A la luz de los datos actuales y de la estructura del mercado, consideramos probable que esta tendencia continúe en el corto plazo. No obstante, entre los riesgos figuran un endurecimiento de la regulación sobre la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros, la compresión de rentabilidades derivada de la subida de tipos en Japón y una rápida apreciación del yen. No podemos afirmar con certeza que vaya a continuar de forma indefinida. Recomendamos prepararse para varios escenarios desde una perspectiva de largo plazo.
Q2. ¿Qué zonas y tipos de activos están comprando con mayor frecuencia los inversores extranjeros?
A. Según el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, las adquisiciones de condominios de nueva construcción por parte de residentes en el extranjero se concentran en los seis distritos centrales de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya y Bunkyo), donde la tasa de adquisición alcanzó el 7,5% en el primer semestre de 2025. Los inversores institucionales se centran principalmente en oficinas y grandes activos de vivienda en alquiler, y los inmuebles cercanos al centro y a las principales estaciones tienden a ser objetivos habituales.
Q3. ¿Existe demanda de inversores extranjeros por la propiedad que yo poseo?
A. Depende en gran medida de la ubicación, el tamaño y la antigüedad del inmueble. Los activos de gran tamaño y alta calidad ubicados en zonas céntricas o con buena conectividad de transporte pueden convertirse en objetivos de inversores institucionales extranjeros. En cambio, los inmuebles pequeños situados en áreas suburbanas tienden a depender sobre todo de la demanda nacional, por lo que las tendencias de los inversores extranjeros suelen tener un impacto menos directo. No dude en consultarnos sobre su propiedad concreta.
Q4. Si continúan las compras netas de inversores extranjeros, ¿subirá el valor patrimonial de mi inmueble?
A. La entrada de capital extranjero está ejerciendo presión al alza, especialmente sobre el precio del suelo y las rentas en las zonas céntricas. Sin embargo, eso no significa que el valor patrimonial vaya a aumentar necesariamente. Las previsiones futuras de precio e ingresos dependen de muchos factores, por lo que no podemos ofrecer una perspectiva concluyente. Para analizar el valor actual de sus activos y su estrategia de salida, recomendamos una consulta individual basada en la evolución del mercado.
Lecturas relacionadas
Citas y referencias
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Publicación de los resultados de la investigación sobre transacciones de condominios de nueva construcción utilizando información registral inmobiliaria" (publicado en noviembre de 2025)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, "Estudio sobre medidas de respuesta a la internacionalización del mercado inmobiliario"
- JLL, "Perspectivas del mercado de inversión inmobiliaria en Japón para 2025 y balance de 2024"
- JLL, "Tendencias de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario japonés en un entorno de subida de tipos"
- JLL, "Razones por las que los inversores extranjeros han regresado al mercado inmobiliario nacional de Japón"
- NLI Research Institute, "Tendencias de compra y venta por categoría de inversor (2025): en 2025, las empresas y los inversores extranjeros fueron compradores netos"
- Nikkei, "Las compras inmobiliarias extranjeras marcan un récord: 1,1 billones de yenes entre enero y junio, el doble ante la expectativa de aumento de rentas" (agosto de 2025)
- Nikkei, "Las rentas de oficinas en Tokio siguen siendo asequibles y atraen capital extranjero mientras suben los valores oficiales del suelo" (septiembre de 2025)
