2025年，外國投資人購買日本不動產的金額刷新歷史高點。從「因為日圓貶值，所以日本不動產被買進」這種說法廣泛流傳的時期，再往前一步來看，即使在匯率趨於平穩的局面，淨買入趨勢仍在延續。為什麼這股趨勢沒有停止？透過整理最新統計數據與結構性背景，日本不動產持有者在未來進行持有或出售判斷時所需重視的視角，將變得更加清楚。
外國投資人淨買入日本不動產，2025年達到歷史最高水準
根據JLL的調查，2025年日本不動產投資總額達約6.218兆日圓，創下歷史最高水準。其中，外國投資人所占比重達39%，大幅高於2007年泡沫時期所記錄的34%。尤其僅在2025年上半年（1月至6月），外資購買額就達到約1.14兆日圓，據報導規模約為去年同期的兩倍。
所謂「淨買入」，是指某一主體在特定期間內的購買額高於出售額的狀態。外國投資人持續單向買進日本不動產這一事實，並非單純的短期熱潮，而是顯示出持續性的需求結構變化。日本生命基礎研究所的分析也確認，2025年與事業法人並列，海外投資人是淨買入的主要主體之一。
為什麼全球投資人都將目光投向東京？不只是日圓貶值，解析2025年以後的不動產投資策略從更廣的視角說明投資人流向東京的背景。本文則特別聚焦於一個看似矛盾的問題：為什麼在日圓貶值趨於平穩的當下，淨買入仍在持續。為什麼在日圓貶值「趨於平穩」的現在，仍然持續被買進？
在2023年至2024年間，外國投資人大量湧入日本不動產市場的直接原因之一，就是日圓貶值。從美元或歐元的角度來看，日圓大幅走弱，因此日本不動產看起來像是一筆「划算的投資」。然而，自2025年起，在日本銀行調升政策利率的背景下，匯率開始朝日圓升值方向調整。即便如此，外國投資人的購買意願並未減弱。
JLL的分析將這一變化定位為「投資判斷的高度化」。過去，「因日圓貶值而顯得便宜」是主要動機；而現在，外國投資人是以「即使匯率波動，這筆投資是否仍然成立」作為評估資產的標準。也就是說，即使匯率紅利縮小，東京依然具備足以支撐投資報酬成立的根據，這正是他們所作出的判斷。
這項判斷背後的事實是，東京辦公室租金在國際比較中仍然偏低。根據《日本經濟新聞》2025年9月報導的數據，東京的辦公室租金與香港、新加坡、紐約、倫敦相比，仍處於較低水準。這種租金上的相對低估感，被認為支撐了海外機構投資人的購買意願。若從殖利率與租金水準等「基本面」來評估，東京在國際上依然顯得偏低估。
投資人買的是什麼——各類別的實際情況如何？
根據JLL的調查，外國投資人鎖定的主要類別為辦公室（42%）與租賃住宅（27%）。不過，自2025年起，物流設施與飯店的投資也在擴大，在分散單一類別集中風險的同時，提升對日本市場曝險的動向已愈發明顯。
就住宅類別而言，日本國土交通省於2025年11月首次公布的新建公寓交易調查，提供了重要的一手數據。根據該調查，2025年1月至6月，海外居住者在東京23區取得新建公寓的比率為3.5%。若僅限於都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京），該比率達到7.5%；相較於2024年全年1.6%的取得率，在短短一年多的時間內大幅擴張。
若按國籍區分，台灣以192戶（占整體六成以上）居首，其次為中國，以及歐美系機構投資人。就台灣系投資人而言，不僅個人高資產族群的購買增加，機構投資人取得中型與大型物件的情況也在上升。這代表市場已形成一股不僅止於「外國個人投資人購買住宅」的結構性投資流。
即使處於升息階段，海外資金流入結構為何仍未崩解？
日本銀行自2025年至2026年間正分階段調升政策利率，也有看法認為政策利率將在2026年內達到約1%。對日本國內不動產投資人而言，借貸成本上升將成為直接風險。然而，許多外國機構投資人主要採取以權益資本（自有資金）為主的投資方式，因此具備不易受到利率上升影響的結構。
此外，與歐美相比，日本的利率水準依然偏低。從全球資本的視角來看，「作為低利率、低風險市場的日本」這一定位仍未動搖。JLL的分析認為，即使政策利率升至1%，東京辦公室與租賃住宅的投資殖利率，與歐美主要城市相比仍能維持在足夠水準。
外國高資產族群對日本高端不動產投資正在加速——塔樓公寓價格上漲的背景與投資策略一文中也有更詳細的說明，外國投資人的流入不僅帶來利多，也伴隨風險。有必要連同他們自市場撤出的情境一併納入，從多重視角進行理解。對日本不動產持有者的影響與展望
外國投資人持續淨買入，對日本不動產持有者而言具有若干重要意義。首先，海外資金流入正作為推升地價與租金的力量發揮作用。尤其在都心區域以及交通便利性高的地段，由於外國投資人並不排斥以高價取得資產，因此日本國內的出售環境得以維持良好。
其次，在出售與持有判斷中，「買方需求厚度」這一觀點被新增進來。除了傳統上預期的日本國內法人與個人投資人作為買方之外，如今還存在外國機構投資人這一龐大的需求層。這使得大型物件與優質地段物件的流動性提高，也產生了擴大出售時點選擇空間的效果。
另一方面，也有需要注意之處。也就是，關於加強對外國人取得不動產監管的討論，正在日本國內外浮現。雖然截至目前，日本政府尚未實施新增限制，但政策變更的風險始終需要被納入考量。從長期視角思考持有資產的評估與退出策略，對不動產持有者而言是審慎而明智的態度。
國際政治與匯率變動如何決定不動產投資｜全面解析地緣政治風險與日圓貶值、升值的影響則更詳細說明了外部環境變化對不動產價值帶來的影響。INA&Associates的觀點
我從這一系列數據中感受到的是，外國投資人的行動邏輯正在發生本質性的改變。其判斷正由「享受匯率紅利」轉向「評價東京這座城市的結構性價值」。如果日圓貶值是主要原因，那麼在日圓升值時他們理應撤出。然而實際上，即使在日圓貶值告一段落之後，資金流入仍在持續，這顯示出超越匯率因素的「東京內在價值」正在全球範圍內被重新評價。
日本不動產市場所具備的透明法制、作為全球首屈一指大都會圈的穩定性，以及租金水準相對偏低的結構性優勢，不會因匯率波動而被抹去。也正因如此，即使利率上升、低估感減弱，買盤仍在延續。對持有者而言，重要的是在將這類外部需求變化作為「順風」加以運用的同時，也要擁有不過度依賴外部環境的持有策略。我們INA&Associates隨時歡迎您就結合國際市場動向的資產策略與我們交流諮詢。
總結
- 2025年外資不動產投資額創歷史新高，約為6.218兆日圓，海外投資人占比39%（JLL）
- 即使在日圓貶值告一段落後，淨買入仍持續，背景在於東京的「結構性低估感」與「基本面強勁」
- 國土交通省首次調查顯示，2025年上半年東京都心6區新建公寓海外居住者取得率達7.5%
- 投資類別以辦公室（42%）與租賃住宅（27%）為主，同時也擴展至物流與飯店
- 即使處於升息階段，許多外國機構投資人仍以權益資本為主，因此不易受到影響
- 外國人淨買入一方面支撐地價與租金，另一方面也需關注監管強化風險
- 持有者應在將外部需求作為順風運用的同時，建立避免過度依賴外部環境的持有策略
常見問題（FAQ）
Q1. 可以認為外國投資人購買日本不動產今後仍會持續嗎？
A. 從目前的數據與市場結構來看，我們認為短期內持續的可能性較高。不過，針對外國人取得不動產的監管強化、日本利率上升導致殖利率壓縮，以及日圓快速升值等，都可視為風險因素。無法斷言「今後一定會持續」。建議從長期視角預設多種情境並做好準備。
Q2. 外國投資人主要買進哪些區域與類型的物件？
A. 根據日本國土交通省的調查，海外居住者取得新建公寓主要集中於東京都心6區（千代田、中央、港、新宿、澀谷、文京），2025年上半年的取得率達7.5%。機構投資人則以辦公室與大型租賃住宅投資為主，目標多為都心以及主要車站周邊的物件。
Q3. 我所持有的物件會有來自外國投資人的需求嗎？
A. 會因物件的位置、規模與屋齡而有很大差異。位於都心或交通便利性高區域的大型優質物件，有可能成為外國機構投資人的購買對象。另一方面，郊區的小型物件仍以國內需求為主，因此外國投資人動向直接產生影響的情況相對較少。關於個別物件，歡迎與我們諮詢。
Q4. 如果外國投資人持續淨買入，我的不動產資產價值會上升嗎？
A. 外國資金流入，尤其在都心地區，正朝著推升地價與租金的方向發揮作用。不過，這並不意味著「資產價值一定會上升」。由於未來價格與收益預測會受到多種因素影響，我們無法提供斷言式判斷。關於持有資產的當前價值及退出策略，建議根據市場動向進行個別諮詢。
引用與參考資料
- 日本國土交通省《運用不動產登記資訊公布新建公寓交易調查結果》（2025年11月公布）
- 日本國土交通省《因應不動產市場國際化的調查》
- JLL《2025年日本不動產投資市場展望與2024年回顧》
- JLL《升息階段日本不動產市場中的海外投資人動向》
- JLL《海外投資人“回歸”日本國內不動產投資市場的原因》
- 日本生命基礎研究所《依投資部門別之買賣動向（2025年）～2025年由事業法人與海外投資人淨買入～》
- 《日本經濟新聞》「外資購買不動產創新高 1至6月增至1.1兆日圓 預期租金上升」（2025年8月）
- 《日本經濟新聞》「東京辦公室租金『仍然偏低』，吸引外資資金並帶動基準地價上升」（2025年9月）
