2025年，外国投资者购买日本不动产的金额刷新了历史最高水平。从“因为日元贬值，所以日本不动产被买入”的解释广泛流传的时期再往前走一步，即使在汇率趋于平稳的阶段，净买入趋势仍在持续。为什么这一趋势没有停止？通过梳理最新统计数据与结构性背景，日本不动产业主在今后进行持有或出售判断时所需要重视的视角将变得更加清晰。
外国投资者净买入日本不动产，2025年达到历史最高水平
根据JLL的调查，2025年日本不动产投资总额达到约6.218万亿日元，创下历史最高水平。其中，外国投资者所占比重达到39%，大幅超过2007年泡沫时期创下的34%。特别是仅2025年上半年（1月至6月），外资购买额就达到约1.14万亿日元，据报道规模约为上年同期的两倍。
所谓“净买入”，是指某一主体在特定期间内购买额高于出售额的状态。外国投资者持续单向买入日本不动产这一事实，并非单纯的短期热潮，而是显示出持续性的需求结构变化。日本生命基础研究所的分析也确认，2025年与事业法人并列，海外投资者是净买入的主要主体之一。
为什么全球投资者都将目光投向东京？不仅仅是日元贬值，解读2025年以后不动产投资战略从更广阔的视角说明了投资者流向东京的背景。本文则特别聚焦于一个看似矛盾的问题：为什么在日元贬值趋于平稳后的当下，净买入仍在持续。为什么在日元贬值“趋于平稳”的今天，仍然持续被买入？
在2023年至2024年期间，外国投资者大量涌入日本不动产市场的直接原因之一是日元贬值。从美元或欧元的角度看，日元大幅走低，日本不动产因此显得像是一笔“划算的买卖”。然而，自2025年起，在日本银行上调政策利率的背景下，汇率开始朝日元升值方向调整。尽管如此，外国投资者的购买意愿并未减弱。
JLL的分析将这一变化定位为“投资判断的高度化”。过去，“因日元贬值而显得便宜”是主要动机；而如今，外国投资者是以“即使汇率波动，投资是否仍能成立”为标准来评估资产。也就是说，即便汇率红利缩小，东京依然具备足以支撑投资收益成立的依据，这就是他们作出的判断。
这一判断的背后，是东京办公楼租金在国际比较中仍然偏低这一事实。根据《日本经济新闻》2025年9月报道的数据，东京办公楼租金与香港、新加坡、纽约和伦敦相比，仍处于较低水平。正是这种租金层面的低估感，被认为支撑了海外机构投资者的购买意愿。从收益率与租金水平这些“基本面”来评估，东京在国际上依然显得偏低估。
投资者在买什么——分板块的实际情况如何？
根据JLL的调查，外国投资者的目标板块主要集中在办公楼（42%）和租赁住宅（27%）。不过，自2025年起，对物流设施和酒店的投资也在扩大，在分散单一板块集中风险的同时，提升对日本市场敞口的动向愈发明显。
就住宅板块而言，日本国土交通省于2025年11月首次公布的新建公寓交易调查，提供了重要的一手数据。根据该调查，2025年1月至6月，海外居住者在东京23区取得新建公寓的比例为3.5%。若仅限于都心6区（千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京），该比例达到7.5%；相比2024年全年1.6%的取得率，在短短一年多时间里显著扩大。
按国籍划分，台湾以192套（占整体六成以上）位居首位，其后依次为中国以及欧美机构投资者。对于台湾系投资者而言，不仅个人高净值人群在增加购入，机构投资者对中型和大型物业的取得也在上升。这意味着，市场已形成一种并不止于“外国个人投资者购买住宅”的结构性投资流。
即使处于加息阶段，海外资金流入结构为何仍未崩塌？
日本银行在2025年至2026年间正分阶段上调政策利率，也有观点认为政策利率将在2026年内达到1%左右。对于日本国内不动产投资者而言，融资成本上升将构成直接风险。然而，许多外国机构投资者主要采取以股权资本（自有资金）为主的投资方式，因此具有不易受到利率上升影响的结构。
此外，与欧美相比，日本的利率水平依然较低。从全球资本的视角来看，“作为低利率、低风险市场的日本”这一定位仍未动摇。JLL的分析认为，即使政策利率升至1%，东京办公楼和租赁住宅的投资收益率，与欧美主要城市相比仍能维持在足够水平。
外国高净值人士对日本高端不动产投资加速推进——塔楼公寓价格上涨的背景与投资战略一文中也有更详细的说明，外国投资者的流入不仅带来利好，也伴随风险。有必要连同他们从市场撤出的情景一起，从多重视角加以把握。对日本不动产业主的影响与展望
外国投资者持续净买入，对日本不动产业主而言具有若干重要意义。首先，海外资金流入正作为推动地价与租金上涨的力量发挥作用。尤其在都心区域及交通便利性较高的地段，由于外国投资者并不排斥以高价取得资产，日本国内的出售环境得以维持良好。
其次，在出售与持有判断中，“买方需求厚度”这一视角被新增进来。除去传统上预期的日本国内法人及个人投资者作为买方外，如今还存在外国机构投资者这一庞大的需求层。由此，大型物业及优质地段物业的流动性提高，也带来了扩大出售时点选择空间的效果。
另一方面，也有需要注意的地方。即围绕加强对外国人取得不动产的监管，相关讨论正在日本国内外浮现。虽然截至目前，日本政府尚未实施新增限制，但政策变化的风险始终需要被纳入考量。从长期视角思考持有资产的评估与退出战略，对于不动产业主而言是审慎而明智的态度。
国际政治与汇率波动决定不动产投资｜全面解读地缘政治风险与日元贬值、升值的影响则更详细地解读了外部环境变化对不动产价值带来的影响。INA&Associates的观点
我从这一系列数据中感受到的是，外国投资者的行为逻辑正在发生本质性的变化。其判断正从“享受汇率红利”转向“评价东京这座城市的结构性价值”。如果日元贬值是主要原因，那么在日元升值时他们理应撤出。然而事实上，即使在日元贬值告一段落之后，资金流入仍在持续，这表明超越汇率因素的“东京内在价值”正在全球范围内被重新评价。
日本不动产市场所具备的透明法制、作为全球首屈一指大都市圈的稳定性，以及租金水平相对偏低的结构性优势，并不会因为汇率波动而被抹去。也正因为如此，即使利率上升、低估感减弱，买盘仍在持续。对业主而言，重要的是在把这种外部需求变化作为“顺风”加以利用的同时，也要拥有不过度依赖外部环境的持有战略。我们INA&Associates随时欢迎您就结合国际市场动向的资产战略与我们交流咨询。
总结
- 2025年外资不动产投资额创历史新高，约为6.218万亿日元，海外投资者占比39%（JLL）
- 即使在日元贬值告一段落之后净买入仍持续，其背景在于东京“结构性低估感”与“基本面强劲”
- 国土交通省首次调查显示，2025年上半年东京都心6区新建公寓海外居住者取得率达到7.5%
- 投资板块以办公楼（42%）和租赁住宅（27%）为主，同时也扩展至物流与酒店
- 即使处于加息阶段，许多外国机构投资者仍以股权资本为主，因此不易受到影响
- 外国人净买入一方面支撑地价与租金，另一方面也需要关注监管强化风险
- 业主应在把外部需求作为顺风加以利用的同时，建立避免过度依赖外部环境的持有战略
常见问题（FAQ）
Q1. 可以认为外国投资者购买日本不动产今后还会持续吗？
A. 从当前数据和市场结构来看，我们认为短期内继续持续的可能性较高。不过，针对外国人取得不动产的监管强化、日本利率上升导致收益率受压，以及日元快速升值等，都可被视为风险因素。不能断言“今后一定会持续”。建议从长期视角预设多种情景并做好准备。
Q2. 外国投资者主要购买哪些区域和类型的物业？
A. 根据日本国土交通省的调查，海外居住者取得新建公寓主要集中在东京都心6区（千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京），2025年上半年的取得率达到7.5%。机构投资者则以办公楼和大型租赁住宅投资为主，目标多为都心以及主要车站周边的物业。
Q3. 我持有的物业会有来自外国投资者的需求吗？
A. 会因物业的位置、规模和楼龄而有很大差异。位于都心或交通便利性较高区域的大型优质物业，有可能成为外国机构投资者的购买对象。另一方面，郊区小型物业仍以国内需求为主，因此外国投资者动向直接产生影响的情况相对较少。关于具体物业，欢迎与我们咨询。
Q4. 如果外国投资者持续净买入，我的不动产资产价值会上升吗？
A. 外国资金流入，尤其是在都心地区，正朝着推升地价和租金的方向发挥作用。不过，这并不意味着“资产价值一定会上升”。由于未来价格和收益预测会受到多种因素影响，我们无法提供断言式判断。关于持有资产的当前价值及退出战略，建议基于市场动向进行个别咨询。
引用与参考资料
- 日本国土交通省《关于运用不动产登记信息公布新建公寓交易调查结果》（2025年11月公布）
- 日本国土交通省《应对不动产市场国际化的调查》
- JLL《2025年日本不动产投资市场展望与2024年回顾》
- JLL《加息阶段日本不动产市场中的海外投资者动向》
- JLL《海外投资者“回归”日本国内不动产投资市场的原因》
- 日本生命基础研究所《按投资部门划分的买卖动向（2025年）～2025年为事业法人与海外投资者净买入～》
- 《日本经济新闻》“外资不动产购买创新高 1至6月增至1.1万亿日元 预计租金上涨”（2025年8月）
- 《日本经济新闻》“东京办公楼租金‘仍然偏低’，吸引外资资金并带动基准地价上涨”（2025年9月）
