根据日本国土交通省于令和8年2月27日发布的《法人交易量指数（试行）》2025年11月数据，全国合计为264.4，环比录得▲11.8%。面对这一所有类别环比均为负值的结果，我们应当如何解读？与其因单月波动而一喜一忧，不如结合中长期趋势，进行冷静分析。
什么是法人交易量指数？日本国土交通省公布的不动产交易指标
法人交易量指数，是根据法人取得既有建筑物的所有权转移登记数量计算得出的指标。日本国土交通省以试行发布的形式公布该指数，目的在于通过登记数据把握法人不动产交易的动向。基准值以平成22年（2010年）的年平均值为100，并采用季节调整值。
这一指数之所以受到关注，是因为法人不动产交易具有反映整体市场方向的“先行指标”属性。与个人住宅购置不同，法人交易通常基于投资判断和经营战略而进行。正因如此，把握法人的动向，是判断未来不动产市场走向的重要线索。
另外，由于目前仍处于试行阶段，今后统计方法或公布内容仍有可能发生变化，这一点需要注意。
2025年11月全国走势如何？所有类别环比均为负值
2025年11月的法人交易量指数，无论住宅还是非住宅，所有类别均出现环比下降。以下为主要数据。
合计：264.4，环比▲11.8%
全国合计的季节调整值为264.4，较10月的299.8下跌▲11.8%。由于10月环比增长+7.0%，基数较高，因此本月回落幅度看起来较大，但从水平本身来看，仍维持在相当于2010年基准值2.6倍以上的高位。
住宅：独栋住宅▲10.9%，公寓▲5.5%
住宅合计为295.0（环比▲7.9%）。从细分数据看，独栋住宅为339.6（▲10.9%），公寓为252.8（▲5.5%），独栋住宅的跌幅更为明显。独栋住宅相当于2010年的约3.4倍，显示出法人对独栋住宅的取得在中长期内依然保持活跃。
非住宅：环比▲17.6%，显著下降
非住宅为209.8，环比大幅下跌▲17.6%。这意味着办公楼、商业设施等事业用不动产交易出现了阶段性放缓。不过，由于非住宅的月度波动幅度本来就较大，仅凭单月数据就断定“市场降温”，仍属判断过早。
各都市圈走势如何？名古屋圈跌幅尤为明显
从各都市圈来看，地区之间的温差已经十分鲜明。
南关东圈：小幅下降▲5.5%
南关东圈合计为256.2（环比▲5.5%），与全国平均相比，跌幅相对有限。东京都为250.7（▲6.8%）。东京房地产市场仍持续受到稳健需求支撑，从法人交易角度看，也能观察到相对稳定性。
名古屋圈：大幅下降▲26.4%
名古屋圈为249.9（环比▲26.4%），在三大都市圈中录得最大跌幅。仅爱知县一地也为246.8（▲26.2%），呈现相同趋势。名古屋圈的大型法人交易往往容易集中于特定月份，因此其反向波动也更容易在次月及之后显现。与其如此，不如关注指数仍维持在249.9、即约为2010年2.5倍水平这一点。
京阪神圈：▲7.2%，整体相对稳定
京阪神圈为277.6（环比▲7.2%），在三大都市圈中表现出最为稳定的走势。大阪府为264.3（▲12.3%），跌幅略大，但从京阪神圈整体来看，市场仍可确认其韧性。围绕大阪·关西世博会的基础设施建设和再开发推进，被认为正在支撑法人的不动产交易。
从年度趋势看，法人交易量呈现怎样的变化？
若不希望被单月波动所扰，准确把握年度趋势不可或缺。回顾2019年以来的变化，可以清楚看到法人交易量在中长期内处于上升趋势。
| 年份 | 合计指数 | 同比 |
|---|---|---|
| 2019 | 198.7 | +0.7% |
| 2020 | 181.6 | ▲8.6%（受新冠疫情影响） |
| 2021 | 208.4 | +14.8% |
| 2022 | 230.2 | +10.5% |
| 2023 | 244.6 | +6.3% |
| 2024 | 261.7 | +7.0% |
2020年虽因新冠疫情而下滑▲8.6%，但在次年的2021年便实现了+14.8%的V形反弹。此后每年持续稳步上升，到2024年达到261.7，相当于2010年的约2.6倍。
从2025年的月度走势来看，也可见其从1月的277.3、4月的283.7、7月的285.5，到10月的299.8，全年大致维持上升趋势。因此，将11月的264.4理解为这一趋势中的阶段性调整，是较为合理的。其表现也与投资型房地产市场整体的走势相吻合，并不意味着法人对不动产投资的意愿正在结构性衰退。
法人交易量的变化，对业主意味着什么？
法人的动向是整体市场的先行指标
与个人相比，法人通常对利率走势、经济环境及政策变化更为敏感。如果法人交易量转为下降，那么数月之后其影响也可能传导至个人交易。因此，定期关注这一指数、尽早察觉市场方向，对于决策非常重要。
不过，此次11月数据更大程度上体现的是对前月大幅增长的回调，并不能说明“趋势已经反转”。接下来仍需关注跌势是否会连续维持数月。
对出售与租金策略的启示
法人交易的活跃程度，不仅影响办公楼和商业设施的买卖，也会波及周边租赁市场。在法人积极取得物业的区域，租户需求增加以及租金上涨都值得期待。
对于正在考虑出售的业主而言，在法人交易量仍保持高位的当前环境下，意味着潜在买方相对较多。与其如此，不如在法人交易量真正转入明显下降之前，先行把握出售时机，这将成为关键。
我的看法 — 基于数据做出冷静判断
2025年11月的法人交易量指数，在所有类别中均呈现环比下降。若只看标题，确实可能让人认为“市场已经失速”。但若放眼年度趋势，当前水平仍高于2010年的2.6倍以上，法人对房地产市场的投资意愿依然旺盛。
在房地产经营中，最危险的事情，是对短期数据反应过度，从而做出错误判断。“这个月大幅下滑，所以赶紧卖掉”“也许下个月还会跌，所以暂缓买入”——这类情绪化判断，从长期来看往往难以成为最优选择。
我一贯重视的，是不是单月数据，而是结合多项指标进行中长期视角判断。在法人交易量指数之外，再叠加房地产价格指数、地价公示以及利率走势等多项数据，才能更立体地把握市场。
在INA&Associates，我们希望继续细致解读这些公开数据，并向各位业主传递真正有帮助的信息。越是在市场环境发生变化之时，越需要基于数据做出冷静判断。
常见问题（FAQ）
Q1. 法人交易量指数也会影响一般房地产交易吗？
法人交易量指数以法人取得既有建筑物为对象，但法人的动向本身就具有整体市场先行指标的作用。由于法人交易的增减往往会在数月后影响个人交易走势，因此对于个人业主和投资者来说，这同样是值得关注的指标。
Q2. 2025年11月环比▲11.8%算异常下跌吗？
法人交易量指数本来就有月度波动幅度较大的特点。再加上10月曾出现环比+7.0%的较高增长，因此不能仅凭单月负值就判断整体市场恶化。从年度趋势来看，目前仍维持在高于2010年2.6倍以上的水平。
Q3. 可以在哪里查看这一指数？
可以在日本国土交通省官网查看。可直接搜索“法人交易量指数”，或从国土交通省的“不动产交易量指数”页面进入。目前仍处于试行阶段，因此未来的公布方式仍有可能调整。
Q4. 名古屋圈▲26.4%是否需要担心？
名古屋圈的大型法人交易容易集中在特定月份，因此月度波动幅度通常较大。指数本身仍维持在249.9、即约为2010年2.5倍的水平，可以认为这并不代表市场出现结构性恶化。关键仍是结合连续数月走势进行判断。
引用与参考资料
