Lorsqu'on achète un appartement en copropriete ancien a des fins d'investissement ou d'habitation, bien comprendre le mode de calcul de la taxe fonciere et les regles de regularisation apres la vente constitue une base essentielle de la gestion patrimoniale.La taxe fonciere est un cout fixe annuel qui influe directement sur les calculs de cash-flow et sur la negociation du prix de vente.
Comment est calculee la taxe fonciere d'un appartement ancien en copropriete ?
La taxe fonciere est un impot local preleve sur les personnes qui possedent un terrain ou un batiment au 1er janvier de chaque annee.Apres l'achat d'un appartement ancien en copropriete, la taxe fonciere s'applique a la fois a la partie batiment et a la quote-part detenue dans le terrain.
Les proprietaires en copropriete sont aussi imposes sur leur quote-part du terrain
Lorsque vous achetez un appartement en copropriete, vous acquerez non seulement le batiment, mais aussi une quote-part indivise du terrain.Le montant imposable du terrain se calcule selon la formule « valeur d evaluation fonciere de la superficie totale du terrain × quote-part de detention ».Il convient de garder a l'esprit que la quote-part proportionnelle a la surface du logement constitue l'assiette de l'imposition.
Formule de calcul de la taxe fonciere
Taxe fonciere = valeur d'evaluation fonciere (base imposable) × taux standard de 1,4 %
La valeur d'evaluation fonciere est calculee sur la base d'environ 70 % du prix officiel publie du foncier et elle est, en principe, revisee tous les trois ans. Si la valeur du terrain baisse fortement, une revalorisation peut intervenir sans attendre trois ans.
Les appartements anciens supportent une taxe fonciere plus faible que les neufs
Des mesures d'allegement sont appliquees a la valeur d'evaluation fonciere du batiment en fonction de sa depreciation avec le temps.Par rapport a un appartement neuf, un appartement ancien a une valeur d'evaluation plus basse, ce qui reduit la charge de taxe fonciere.Dans une simulation d'investissement, il est possible de verifier a l'avance le montant de l'impot apres l'achat en consultant le detail d'imposition de taxe fonciere detenu par le vendeur.
Qui paie la taxe fonciere apres la vente d'un appartement ancien en copropriete ?
La charge fiscale apres la vente varie selon la date de la transaction et selon qu un accord de regularisation existe ou non.
Le proprietaire au 1er janvier est le redevable de l'annee
Le redevable de la taxe fonciere est le proprietaire existant au 1er janvier de chaque annee.Meme si la vente intervient a partir du 2 janvier, le vendeur reste tenu de payer la totalite de la taxe fonciere de cette annee.Comme le changement de nom sur le registre de taxe fonciere ne se fait pas automatiquement, une demarche distincte est necessaire aupres de l'administration meme en cas de vente en cours d'annee.
La regularisation de la taxe fonciere est une pratique courante du secteur
En pratique, une regularisation au prorata journalier, selon laquelle l'acheteur supporte le montant equivalent a la taxe fonciere a partir de la date de remise, est generalement appliquee.Cette regularisation n'est pas une obligation legale mais une pratique, et le fait de la stipuler clairement dans le contrat permet de formaliser l'accord des deux parties. Sans regularisation, le vendeur continue a supporter la taxe d'un bien qu'il a deja vendu, ce qui cree une situation peu raisonnable.
Pour la regularisation, le plus sur est de consulter l'agence immobiliere
La regularisation de la taxe fonciere est en general un service couvert par les honoraires d'intermediation.Lorsque des honoraires d'intermediation sont deja payes, la preparation et le calcul du decompte de regularisation n'entrainent en principe pas de frais supplementaires.Pensez a demander cette regularisation au moment de la vente.
Points pratiques de taxe fonciere que les investisseurs doivent connaitre
- Verification avant achat : verifier la valeur d'evaluation et le montant de l'impot dans le detail d'imposition du vendeur
- Negociation de la regularisation : inscrire clairement dans le contrat une regularisation au prorata journalier a partir de la date de remise
- Suivi des reevaluations : comme les reevaluations triennales peuvent faire varier le montant de la taxe, il convient de revoir regulierement le calcul du cash-flow
- Verification de la taxe d'urbanisme : les biens situes dans des zones urbanisables sont soumis, en plus de la taxe fonciere, a la taxe d'urbanisme (valeur d'evaluation × jusqu'a 0,3 %)
Questions frequentes (FAQ)
Q. Combien coute chaque annee la taxe fonciere d'un appartement ancien en copropriete ?
A. Le montant varie fortement selon le bien et la zone. A titre indicatif, pour un appartement ancien valant entre 20 et 30 millions de yens dans la region metropolitaine de Tokyo, un niveau frequent se situe autour de 80 000 a 150 000 yens par an. Nous recommandons de le verifier avant l'achat a l'aide du detail d'imposition du vendeur.
Q. Le vendeur doit-il payer la totalite de la taxe fonciere pour l annee de la vente ?
A. Juridiquement, le proprietaire au 1er janvier (le vendeur) supporte l'obligation de payer l'integralite. Toutefois, en pratique, l'acheteur regularise generalement au profit du vendeur la part correspondant a la periode posterieure a la remise. Il est important de le prevoir dans le contrat.
Q. Quelle est la difference entre la valeur d'evaluation fonciere et le prix de vente ?
A. La valeur d'evaluation fonciere est une evaluation administrative basee sur environ 70 % du prix officiel publie du foncier. Le prix reel de vente (prix de marche) peut etre tres superieur ou inferieur a cette evaluation selon la demande, l'emplacement et l'etat du bien.
Q. Que faut-il faire si l'on estime que la valeur d'evaluation fonciere est trop elevee ?
A. En cas de contestation du detail d'imposition de taxe fonciere, il est possible de deposer une demande de revision entre le 1er avril de l'annee suivant la reevaluation et le 31 mars de l'annee suivante. Commencez par contacter le guichet municipal charge de la taxe fonciere pour demander les bases de cette evaluation.
Q. Faut-il payer separement la taxe d'urbanisme ?
A. La taxe d'urbanisme frappe les terrains et batiments situes dans les zones urbanisables et, dans de nombreux cas, elle est envoyee avec l'avis de paiement de la taxe fonciere. Le taux est fixe par chaque municipalite, avec un maximum de 0,3 %. Dans certains cas, les biens situes en zone periurbaine ou en zone de regulation peuvent etre exclus.
