Ces dernières années, le marché des condominiums d'occasion dans la grande région de Tokyo a connu une hausse continue des prix, ce qui peut sembler une bonne opportunité pour ceux qui envisagent de vendre. Cependant, en regardant le marché dans son ensemble, on constate une tendance notable à l'allongement des périodes de vente, en particulier pour les propriétés haut de gamme.
Dans cet article, INA&Associates Co., Ltd. explique, depuis les premières lignes de la pratique immobilière, « les raisons de l'allongement des ventes de propriétés haut de gamme » et « les dernières tendances des prix des appartements locatifs de luxe », avec des analyses professionnelles présentées de manière accessible. Nous espérons que cela servira de référence utile pour ceux qui envisagent de vendre ou de gérer des biens immobiliers.
État actuel du marché des condos d'occasion en région de Tokyo et divergence des prix
Actuellement, dans le marché des condominiums d'occasion de la grande région de Tokyo, la surchauffe des hausses de prix contribue à l'augmentation des cas où les périodes de vente s'allongent. Selon les rapports périodiques de l'Organisation de distribution immobilière de l'Est du Japon (REINS), depuis début 2025, un écart significatif est apparu entre le « prix au m² contracté » pour les transactions complétées et le « prix au m² des stocks » pour les propriétés cotées sur le marché.
| Indicateur | Situation | Impact |
|---|---|---|
| Prix contracté/m² | Tendance à la hausse, mais taux de croissance ralentissant | Les prix réels des transactions peinent à atteindre les attentes du marché |
| Prix des stocks/m² | Poursuite de hausses rapides | Les prix demandés par les vendeurs restent élevés |
| Divergence des prix | Expansion notable depuis début 2025 | Les acheteurs potentiels ne peuvent pas suivre les hausses de prix |
Comme ces données le montrent, la situation où le prix que les acheteurs peuvent réellement payer (prix contracté) est à la traîne par rapport au prix demandé par les vendeurs (prix des stocks) devient de plus en plus claire. Bien que les prix soient globalement à un niveau élevé, ils commencent à dépasser le pouvoir d'achat des acheteurs finals, ce qui élève les obstacles à la conclusion des transactions.
La figure ci-dessous est un extrait du « Rapport de synthèse T4 2025 (octobre-décembre) » publié par l'Organisation de distribution immobilière de l'Est du Japon, montrant d'un coup d'œil l'évolution du prix contracté/m², du prix nouvellement inscrit/m² et du prix des stocks/m².
Deux principales raisons de l'allongement des ventes de propriétés haut de gamme (dépassant 200M ¥)
Pour les propriétés haut de gamme dépassant 200 millions de yens en particulier, l'allongement des périodes de vente est notable. Les principales raisons ressenties à travers la pratique peuvent être résumées dans les deux points suivants.
1. Changements dans les tendances d'investissement des riches asiatiques
Le facteur le plus important est le changement de volonté des investisseurs fortunés de l'étranger, en particulier d'Asie, d'acheter des biens immobiliers japonais. Depuis environ octobre 2025, une tendance à réduire progressivement les achats de biens immobiliers japonais a commencé à se manifester.
Pour être précis, il ne s'agit pas seulement de se retenir d'acheter, mais il est très probable que certains se soient tournés vers la « vente » pour engranger des bénéfices. Le ralentissement des mouvements des investisseurs étrangers, qui avaient été la principale source de demande pour les propriétés haut de gamme, a modifié l'équilibre entre l'offre et la demande.
2. Nombre absolu limité d'acheteurs nationaux (le mur hypothécaire)
Une autre raison est le nombre absolu limité d'acheteurs nationaux au Japon.
Le bassin d'acheteurs est limité à une partie des personnes fortunées, et il tend à falloir un temps considérable pour trouver une correspondance avec des acheteurs. Plus le niveau de prix est élevé, plus ce défi structurel du « petit nombre absolu d'acheteurs » devient apparent.
| Facteur | Détails | Impact sur les ventes |
|---|---|---|
| Changement des tendances des riches asiatiques | Depuis environ octobre 2025, retrait des achats, certains se tournant vers la vente | Déclin rapide de la demande allongeant les périodes de vente |
| Plafond hypothécaire (mur des 200M ¥) | Au-delà de 200M ¥ nécessite des liquidités, limitant les acheteurs aux fortunés | La mise en correspondance prend un temps considérable |
| Divergence prix contracté/stocks | Élargissement de l'écart entre prix demandés par les vendeurs et pouvoir d'achat des acheteurs | Les négociations de prix tendent à être difficiles |
Résumé
Dans cet article, nous avons expliqué le contexte de l'allongement des ventes de propriétés haut de gamme sur le marché des condominiums d'occasion de la grande région de Tokyo et les dernières tendances des prix des appartements locatifs de luxe. Les points clés peuvent être résumés en trois éléments.
Premièrement, l'écart entre les prix contractés et les prix des stocks s'est élargi depuis début 2025, et la situation où le pouvoir d'achat des acheteurs potentiels ne parvient pas à suivre les hausses de prix se poursuit. Deuxièmement, deux facteurs structurels se chevauchent : les observations de ventes nettes des riches asiatiques et le plafond hypothécaire (le mur des 200M ¥), allongeant les périodes de vente des propriétés haut de gamme.
Le marché immobilier est en constante évolution, et pour la vente et la gestion de propriétés haut de gamme en particulier, une stratégie méticuleuse basée sur les dernières tendances du marché est indispensable. INA&Associates Co., Ltd. propose des solutions immobilières optimales adaptées à la situation de chaque individu, principalement pour les clients ultra-fortunés. Si vous avez des questions sur les stratégies de vente de propriétés haut de gamme ou la gestion locative, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1. Quels sont les points clés pour vendre rapidement une propriété dépassant 200M ¥ ?
Étant donné que le groupe cible est limité, il est important de travailler avec une société immobilière disposant d'un réseau de personnes fortunées à l'intérieur et à l'extérieur du Japon. Aussi, analyser calmement les données de transactions du marché publiées par REINS et fixer un prix approprié proche des prix contractés plutôt que des prix des stocks est la clé d'une vente rapide. Une stratégie de prix flexible alignée sur les réalités du marché, plutôt que de s'accrocher aux prix espérés, est requise.
Q2. Les prix des condominiums d'occasion en région de Tokyo vont-ils baisser à l'avenir ?
Les perspectives diffèrent selon la zone et le niveau de la propriété. Les propriétés générales destinées aux acheteurs finals pourraient voir des ajustements de prix au fur et à mesure que l'écart entre les prix contractés et les prix des stocks se corrige. D'un autre côté, les propriétés haut de gamme dans des emplacements centraux de premier choix avec une disponibilité limitée tendent à maintenir leur valeur patrimoniale. Plutôt qu'un déclin uniforme sur l'ensemble du marché, une « polarisation » des propriétés individuelles est susceptible de progresser.
Q3. La location plutôt que la vente est-elle une option efficace ?
Oui, c'est l'une des options efficaces dans l'environnement de marché actuel. Étant donné que les loyers des appartements locatifs de luxe sont en hausse, une stratégie consistant à obtenir des gains de revenus stables (revenus locatifs) tout en attendant le bon moment de vente future est tout à fait envisageable. Cependant, la mise en location peut modifier les conditions au moment de la vente, nous recommandons donc de consulter un spécialiste pour des simulations détaillées.
Q4. Quelles sont les perspectives pour les tendances des riches asiatiques à l'avenir ?
À l'heure actuelle, les riches asiatiques semblent continuer une tendance à vendre activement des biens immobiliers japonais. Cependant, en fonction du maintien des niveaux de faiblesse du yen, de la stabilité politique du Japon et des changements dans les conditions économiques des pays asiatiques, la possibilité d'un retour aux achats ne peut être exclue. Cette tendance étant directement liée au marché des propriétés haut de gamme, une surveillance continue est nécessaire.
Q5. Est-il encore trop tôt pour investir dans des appartements locatifs de luxe ?
Compte tenu de la situation actuelle de hausse continue des loyers, cela reste une option attrayante du point de vue des gains de revenus. Cependant, étant donné que les prix d'achat sont également à des niveaux élevés, il est nécessaire de calculer soigneusement les rendements. Nous recommandons de prendre une décision à long terme après avoir évalué de manière globale la rareté de la propriété, son emplacement et ses conditions de gestion.
