首都圈高价二手公寓销售长期化的原因与高级租赁行情最新动态【2025年版】

近年来，首都圈的二手公寓市场价格持续上涨，对于考虑出售的人来说，这可能看起来是个好机会。然而，放眼整体市场，特别是高价房产，销售期间长期化的趋势越来越明显。

本文由INA&Associates株式会社，基于房地产业务最前线的经验，通俗易懂地解说「高价房产销售长期化的原因」以及「高级租赁公寓的行情动向」。希望这对考虑出售或经营房地产的人士在制定今后策略时有所帮助。

首都圈二手公寓市场现状与价格背离

目前，首都圈二手公寓市场受到价格上涨过热的影响，销售期间长期化的案例日益增加。根据东日本不动产流通机构的定期报告，从2025年初开始，实际成交的「成交每平方米单价」与市场上挂牌的「库存每平方米单价」之间出现了很大的背离。

如数据所示，卖方希望的价格（库存单价）与买方实际能够支付的价格（成交单价）之间的差距日益明显。整体市场价格处于高位，但已开始超出实际需求层的购买力，导致达成交易的门槛越来越高。

下图是东日本不动产流通机构公布的「汇总报告 2025年10～12月期」的摘录，可一目了然地确认成交㎡单价、新登记㎡单价、库存㎡单价的趋势。

特别是超过2亿日元的高价房产，销售期间长期化的情况尤为明显。通过实务经历感受到的主要原因，可归纳为以下2点。

最大的因素是海外，特别是亚洲富裕层对购买日本不动产意愿的变化。从2025年10月左右开始，他们逐渐减少购买日本不动产的动向开始显现。

确切地说，不仅是减少购买，甚至有很高可能性他们为了确认利润而转向「卖出」。一直是高价房产主要需求层的海外投资者动向放缓，使得供需平衡发生了变化。

另一个原因是日本国内买方的绝对数量有限。

能够购买的层次限定在部分富裕层，与买方的配对往往需要花费大量时间。价格带越高，「买方绝对数量少」这个结构性课题就越明显。

本文解说了首都圈二手公寓市场高价房产销售长期化的背景，以及高级租赁公寓的行情动向。要点整理如下3点。

第一，成交单价与库存单价的背离从2025年初开始扩大，有意购买者的购买力无法跟上价格上涨的情况持续。第二，亚洲富裕层净卖出的观测与房贷上限（2亿日元壁垒）这两个结构性因素重叠，导致高价房产的销售期间长期化。

不动产市场不断变化，特别是高价房产的出售与经营，必须基于最新市场动向制定精密的策略。INA&Associates株式会社主要以超富裕层客户为中心，提供针对每个人情况量身定制的最佳不动产解决方案。如有关于高价房产出售策略或租赁管理的咨询，欢迎随时联系我们。

由于目标层次有限，委托拥有国内外富裕层网络的不动产公司非常重要。此外，冷静分析东日本不动产流通机构等公布的市场成交数据，设定接近成交单价而非库存单价的合理价格，是早期出售的关键。需要采取不过分坚持希望价格、符合市场实际的灵活定价策略。

展望因地区和房产等级而异。面向实际需求层的一般房产，可能在成交单价与库存单价的背离得到纠正的过程中出现价格调整。另一方面，稀缺性高的都心高级房产倾向于保持其资产价值。相比整体市场的统一下跌，个别房产的「两极化」更有可能加速发展。

是的，在目前的市场环境中，这是有效的选择之一。由于高级租赁公寓的租金呈上涨趋势，一边获得稳定的收益（租金收入），一边伺机选择未来最佳出售时机的策略是完全可行的。但出租后可能会改变出售时的条件，详细的模拟计算建议咨询专业人士。

目前看来，亚洲富裕层积极出售日本不动产的动向仍在持续。但根据日元贬值水平的维持、日本的政治稳定性以及亚洲各国经济情况的变化，重新转向购买的可能性也不能排除。由于这一动向直接关系到高价房产市场，需要持续关注。

鉴于租金持续上涨的现状，从收益的角度来看仍然是有吸引力的选择。但由于购买价格也处于高位，需要仔细计算收益率。建议在综合评估房产的稀缺性、地段、管理状况等因素后，以长期视角做出判断。