首都圈高價中古公寓出售長期化的原因與高級租賃行情的最新動向【2025年版】

近年來，首都圈的中古公寓市場價格持續上漲，對於考慮出售的人來說，這可能看起來是個好機會。然而，放眼整體市場，特別是高價物件，出售期間長期化的趨勢越來越明顯。

本文由INA&Associates株式會社，基於不動產業務最前線的經驗，淺顯易懂地解說「高價物件出售長期化的原因」以及「高級租賃公寓的行情動向」。希望這對考慮出售或經營不動產的人士在制定今後策略時有所幫助。

首都圈中古公寓市場現狀與價格乖離

目前，首都圈中古公寓市場受到價格上漲過熱的影響，出售期間長期化的案例日益增加。根據東日本不動產流通機構的定期報告，從2025年初開始，實際成交的「成約每平方公尺單價」與市場上掛牌的「庫存每平方公尺單價」之間出現了很大的乖離。

如數據所示，賣方希望的價格（庫存單價）與買方實際能夠支付的價格（成約單價）之間的差距日益明顯。整體市場價格處於高位，但已開始超出實際需求層的購買力，導致達成交易的門檻越來越高。

下圖是東日本不動產流通機構公布的「總結報告 2025年10～12月期」的摘錄，可一目了然地確認成約㎡單價、新登記㎡單價、庫存㎡單價的趨勢。

特別是超過2億日圓的高價物件，出售期間長期化的情況尤為明顯。透過實務經歷感受到的主要原因，可歸納為以下2點。

最大的因素是海外，特別是亞洲富裕層對購買日本不動產意願的變化。從2025年10月左右開始，他們逐漸減少購買日本不動產的動向開始顯現。

確切地說，不僅是減少購買，甚至有很高可能性他們為了確認利潤而轉向「賣出」。一直是高價物件主要需求層的海外投資者動向放緩，使得供需平衡發生了變化。

另一個原因是日本國內買方的絕對數量有限。

能夠購買的層次限定在部分富裕層，與買方的配對往往需要花費大量時間。價格帶越高，「買方絕對數量少」這個結構性課題就越明顯。

本文解說了首都圈中古公寓市場高價物件出售長期化的背景，以及高級租賃公寓的行情動向。要點整理如下3點。

第一，成約單價與庫存單價的乖離從2025年初開始擴大，有意購買者的購買力無法跟上價格上漲的情況持續。第二，亞洲富裕層凈賣出的觀測與房貸上限（2億日圓壁壘）這兩個結構性因素重疊，導致高價物件的出售期間長期化。

不動產市場不斷變化，特別是高價物件的出售與經營，必須基於最新市場動向制定精密的策略。INA&Associates株式會社主要以超富裕層客戶為中心，提供針對每個人情況量身定制的最佳不動產解決方案。如有關於高價物件出售策略或租賃管理的諮詢，歡迎隨時聯繫我們。

由於目標層次有限，委託擁有國內外富裕層網絡的不動產公司非常重要。此外，冷靜分析東日本不動產流通機構等公布的市場成約數據，設定接近成約單價而非庫存單價的合理價格，是早期出售的關鍵。需要採取不過分堅持希望價格、符合市場實際的靈活定價策略。

展望因地區和物件等級而異。面向實際需求層的一般物件，可能在成約單價與庫存單價的乖離得到糾正的過程中出現價格調整。另一方面，稀缺性高的都心高級物件傾向於保持其資產價值。相比整體市場的統一下跌，個別物件的「兩極化」更有可能加速發展。

是的，在目前的市場環境中，這是有效的選擇之一。由於高級租賃公寓的租金呈上漲趨勢，一邊獲得穩定的收益（租金收入），一邊伺機選擇未來最佳出售時機的策略是完全可行的。但出租後可能會改變出售時的條件，詳細的模擬計算建議諮詢專業人士。

目前看來，亞洲富裕層積極出售日本不動產的動向仍在持續。但根據日圓貶值水準的維持、日本的政治穩定性以及亞洲各國經濟情況的變化，重新轉向購買的可能性也不能排除。由於這一動向直接關係到高價物件市場，需要持續關注。

鑒於租金持續上漲的現狀，從收益的角度來看仍然是有吸引力的選擇。但由於購買價格也處於高位，需要仔細計算收益率。建議在綜合評估物件的稀缺性、地段、管理狀況等因素後，以長期視角做出判斷。