La récente flambée des prix des logements en copropriété dans les centres-villes a été fréquemment couverte par les médias et est devenue un sujet de préoccupation pour de nombreuses personnes.
Il est incontestable que le fort appétit d'achat des investisseurs étrangers, en particulier dans le contexte de la faiblesse du yen, a eu un impact majeur sur cette tendance du marché. Cependant, aucune bulle ne dure éternellement et une phase d'ajustement, ou de "sortie", finira par se produire. La clé de la réussite en matière d'investissement immobilier consiste à identifier cette sortie et à agir au moment le plus opportun.
Dans cet article, INA & Associates Ltd, en tant qu'expert immobilier, analyse la situation actuelle du marché des condominiums en centre-ville et explique les cinq signes clés qui indiquent que les investisseurs étrangers peuvent se tourner vers la "vente".
Il détaille également, à partir de ses connaissances d'expert, comment identifier le moment précis d'une vente afin de protéger et de maximiser vos actifs une fois que vous avez identifié les signes. Nous espérons que cela aidera les investisseurs immobiliers à élaborer une stratégie de sortie basée sur un jugement impartial.
L'état actuel du marché de la copropriété en centre-ville : les données montrent une "poussée extraordinaire".
Diverses données montrent clairement que le marché actuel des appartements en copropriété dans les centres-villes connaît un essor sans précédent. L'indice des prix de l'immobilier publié par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT) montre une hausse particulièrement marquée des prix des copropriétés. Depuis une dizaine d'années, le prix des condominiums dans les centres-villes a doublé, dépassant de loin le rythme d'augmentation des maisons individuelles et des zones résidentielles. Cette évolution s'explique par les faibles taux d'intérêt résultant de l'assouplissement monétaire et, surtout, par la présence d'investisseurs étrangers.
En particulier, la dépréciation rapide du yen depuis 2022 a rendu l'immobilier japonais extrêmement sous-évalué pour les investisseurs étrangers. Par exemple, un bien qui valait 100 millions de yens à 115 yens pour un dollar vaut environ 770 000 yens à 150 yens pour un dollar, ce qui signifie qu'il peut être acheté pour plus de 20 % de moins en dollars américains. Cette situation de "bonnes affaires" a accéléré l'investissement dans des biens immobiliers à prix très élevés dans les centres-villes, appelés "chonaikons à un milliard".
Selon une étude de l'Institut économique de l'immobilier, le prix moyen des nouveaux condominiums à vendre dans les 23 quartiers de Tokyo pour l'année fiscale 2024 était de 116,32 millions JPY, dépassant la barre des 100 millions JPY pour la deuxième année consécutive. La présence d'investisseurs étrangers a atteint un niveau incontournable dans cette formation des prix, et il a été souligné que de nombreuses propriétés, telles que les condominiums de la tour dans la zone de la baie, sont détenues par des investisseurs étrangers.
Toutefois, cet enthousiasme ne durera pas éternellement. Le marché atteindra un tournant majeur lorsque les investisseurs étrangers retireront leur argent du marché immobilier japonais. Nous devons surveiller attentivement les signes de ce "sell-off".
Cinq signes indiquant que les investisseurs étrangers se tournent vers la vente
Il existe un certain nombre de facteurs économiques et de marché communs qui incitent les investisseurs étrangers à bloquer leurs profits, c'est-à-dire à vendre. Nous expliquons ici cinq signes à surveiller en particulier.
| Signes | Indicateurs spécifiques | Explication |
|---|---|---|
| 1. Une tendance à l'appréciation du yen | Taux de change (par exemple par rapport au dollar américain) | Alors que l'affaiblissement du yen était la principale motivation des "acheteurs", un changement de tendance vers un yen plus fort est une puissante motivation pour les "vendeurs". La valeur des actifs en dollars américains augmentera et la possibilité de profiter à la fois des gains de change et de la hausse des prix de l'immobilier accélérera les prises de bénéfices. |
| 2. hausse des taux d'intérêt au Japon | Taux d'intérêt à long terme (rendement des obligations d'État à 10 ans) | La hausse des taux d'intérêt due au changement de politique monétaire de la Banque du Japon diminuera l'attrait de l'investissement immobilier. La hausse des taux d'emprunt réduira la demande intérieure et provoquera également des sorties de fonds vers le marché J-REIT et d'autres marchés, ce qui exercera une pression à la baisse sur les prix de l'immobilier. |
| 3. baisse des rendements locatifs | Rendement en surface et rendement réel | Si l'augmentation des loyers ne suit pas la flambée des prix de l'immobilier et que les rendements baissent, l'immobilier devient moins attractif pour les investisseurs à la recherche de revenus. En particulier, les loyers au Japon restent faibles par rapport aux normes mondiales, et lorsque l'écart entre les loyers et les prix atteint sa limite, les fonds d'investissement se tournent vers des marchés à rendement plus élevé. |
| 4. durcissement de la fiscalité et modification de la réglementation dans le pays d'origine | Les lois et réglementations relatives à la fiscalité et à la propriété varient d'un pays à l'autre. | Par exemple, des changements de politique dans le pays d'origine, tels que le durcissement par le gouvernement chinois de l'imposition des bénéfices provenant d'investissements à l'étranger ou le renforcement des restrictions sur l'envoi de fonds à l'étranger, peuvent rapidement refroidir le sentiment des investisseurs et être une cause directe de retrait des fonds. |
| 5) Baisse de la liquidité du marché | Nombre de transactions et taux de clôture | Lorsque le nombre global de transactions sur le marché immobilier diminue et que le taux de clôture commence à baisser, les investisseurs commencent à se méfier du risque de ne pas pouvoir vendre lorsqu'ils le souhaitent. Une réaction en chaîne de tentatives de vente avant que la liquidité ne diminue peut se produire, et la vente peut entraîner d'autres ventes. |
Ces signes peuvent apparaître isolément ou s'entremêler pour indiquer un tournant dans le marché. Il est important de toujours garder un œil attentif sur les tendances macroéconomiques et les microdonnées du marché immobilier afin de détecter les signes de changement le plus tôt possible.
Comment identifier le meilleur moment pour vendre : les techniques de sortie de crise
Après avoir identifié les signes susmentionnés, quand faut-il se décider à vendre ? C'est l'une des décisions les plus importantes pour tout investisseur immobilier. Bien que le moment optimal dépende des objectifs d'investissement individuels et des conditions de l'immobilier, il existe des points universels qui peuvent constituer la base d'une décision.
Le premier est de tirer le meilleur parti des avantages fiscaux. L'imposition des gains réalisés lors de la vente d'un bien immobilier détenu par un particulier (revenus de transfert) varie fortement en fonction de la durée de détention.
- Revenu de transfert à court terme: si le bien est vendu pour une période de détention de cinq ans ou moins. Le taux d'imposition est de 39,63 % (30,63 % d'impôt sur le revenu, 9 % de taxe d'habitation).
- Revenu de transfert à long terme: en cas de vente d'un bien immobilier dont la durée de détention est supérieure à cinq ans. Le taux d'imposition est de 20,315 % (15,315 % d'impôt sur le revenu, 5 % de taxe d'habitation).
La différence entre les taux d'imposition est considérable et le fait de modifier le moment de la vente d'un seul jour peut avoir une incidence importante sur le bénéfice qui reste en votre possession. En principe, la stratégie de sortie de base consiste à attendre le moment où la période de détention est supérieure à cinq ans et où le taux de l'impôt sur le revenu des mutations à long terme s'applique.
Deuxièmement, l 'environnement de marché doit être analysé sans passion. Outre les cinq signes mentionnés ci-dessus, il convient d'analyser en détail les données du marché, telles que le taux d'appréciation des prix de l'immobilier, le nombre de stocks et le nombre de nouvelles unités fournies, et de viser un moment où le marché a atteint son apogée ou commence à montrer des signes d'apogée. Toutefois, si vous êtes trop déterminé à "vendre au prix le plus élevé", vous risquez de manquer le meilleur moment pour vendre. L'approche du "prix limite" est également efficace : vous décidez calmement de vendre lorsque vous avez atteint l'objectif de bénéfice que vous vous êtes fixé.
Troisièmement, tenez compte du caractère individuel du bien. Par exemple, si un bien immobilier doit faire l'objet de réparations importantes, il peut être avantageux de le vendre avant que le fonds de réserve pour les réparations ne soit constitué ou qu'une redevance unique ne soit perçue, car cela constituera une charge pour l'acheteur. Vous pouvez également décider d'attendre un peu plus longtemps avant de vendre si des facteurs positifs augmentent la valeur de votre bien à l'avenir, tels que des plans de réaménagement dans le voisinage ou l'ouverture d'une nouvelle gare. Une bonne compréhension du potentiel et des risques de votre bien est essentielle pour déterminer le meilleur moment.
Prévisions pour l'avenir : le marché polarisé des condominiums en centre-ville
Sur la base de notre analyse, nous prévoyons que le marché des appartements en copropriété en centre-ville se polarisera entre les "biens de très grande valeur" et les "biens de type familial pour le segment de la demande réelle".
Le marché des propriétés de très grande valeur, d'une valeur de plusieurs centaines de millions de yens, a été largement soutenu par l'afflux de fonds provenant d'investisseurs étrangers, et c'est le segment le plus susceptible d'être affecté s'ils commencent à se retirer. Il n'est pas exclu que des facteurs externes, tels que les fluctuations des taux de change et des taux d'intérêt, entraînent un ajustement des prix de plusieurs dizaines de millions de yens en peu de temps. Les propriétaires de biens immobiliers dans ce segment de prix doivent être particulièrement attentifs aux signes de tendances des investisseurs étrangers.
D'autre part, les propriétés de type familial dans la fourchette de dizaines de millions de yens à 100 millions de yens, ciblant la demande dite réelle, devraient être soutenues par une demande ferme. En effet, des facteurs tels que l'augmentation du pouvoir d'achat due à l'augmentation du nombre de ménages à double revenu, la tendance au retour au centre-ville et les contraintes de l'offre dues à la flambée des coûts de construction et de main-d'œuvre soutiendront les prix. Toutefois, cela ne signifie pas que les prix continueront à augmenter inconditionnellement. Si les taux d'intérêt entrent dans une véritable phase de hausse, il y aura inévitablement une pression pour des ajustements de prix dans ce segment, car la charge des remboursements hypothécaires augmentera.
En ce qui concerne la zone, il est possible qu'il y ait une plus grande sélectivité par rapport à la situation qui a connu des hausses uniformes dans le passé. L'accent sera davantage mis sur des éléments fondamentaux tels que l'accessibilité par les transports, les conditions de vie et les perspectives d'avenir, et les prix devraient baisser dans les zones et les biens immobiliers moins attrayants.
Conclusion.
Cet article a expliqué l'état actuel de la bulle des condominiums en centre-ville et les tendances des investisseurs étrangers qui influenceront son avenir. Les principaux points sont résumés ci-dessous.
- Le prix des appartements en copropriété dans le centre de Tokyo a doublé au cours des dix dernières années, l'afflux de fonds en provenance d'investisseurs étrangers ayant particulièrement stimulé le marché.
- Cinq signes indiquent que les investisseurs étrangers "vendent" : un yen plus fort, des taux d'intérêt plus élevés, des rendements plus faibles, une fiscalité plus stricte dans leur pays d'origine et une moindre liquidité du marché.
- Le meilleur moment pour vendre doit être déterminé par une évaluation complète de "l'utilisation des revenus de transfert à long terme", l'analyse de l'environnement du marché et les caractéristiques individuelles de la propriété.
- À l'avenir, le marché devrait se polariser entre les biens de très grande valeur et les biens répondant à une demande réelle.
Les stratégies à long terme sont essentielles pour les investissements immobiliers, non seulement pour l'entrée (achat) mais aussi pour la sortie (vente). C'est précisément lorsque le marché est en pleine effervescence qu'il convient de réexaminer calmement sa propre stratégie d'investissement sur la base de données objectives. Nous serions très heureux si les perspectives présentées dans cet article pouvaient vous aider à construire votre patrimoine.
Le raccourci vers le succès consiste à confier la vente ou l'achat de biens immobiliers et la réorganisation du patrimoine à des professionnels disposant de connaissances spécialisées et d'une grande expérience. Chez INA & Associates K.K., nous proposons des solutions optimales adaptées à la situation de chaque client. N'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Pourquoi les investisseurs étrangers achètent-ils autant de biens immobiliers au Japon ?
R1 : Les principales raisons sont les suivantes : (1) la dépréciation à long terme du yen, qui a rendu les prix sous-évalués ; (2) des taux d'intérêt globalement bas ; (3) la stabilité des conditions politiques et sociales ; et (4) des biens immobiliers et des systèmes de gestion de grande qualité. L'effet combiné de ces facteurs a fait que l'immobilier japonais est considéré comme une destination d'investissement attrayante.
Q2 : La bulle des condominiums en centre-ville va-t-elle éclater comme dans les années 1990 ?
R2 : La situation est différente de la bulle des années 1990. A l'époque, les opérations spéculatives étaient principalement basées sur le mythe du foncier, sans souci de rentabilité, alors qu'aujourd'hui, les investissements adossés à des revenus locatifs sont la norme. Il est donc difficile d'imaginer un krach total comme ce fut le cas à l'époque, mais comme mentionné plus haut, il existe un risque suffisant d'ajustement majeur des prix, en particulier sur le marché de l'immobilier de très grande valeur, qui est fortement influencé par les investisseurs étrangers.
Q3 : Concrètement, quand devrais-je envisager de vendre ?
R3 : Il est difficile de se prononcer, mais pour les biens immobiliers détenus par des particuliers, il est conseillé d'envisager la vente lorsque la durée de détention est supérieure à cinq ans et qu'un "revenu de transfert à long terme" est appliqué, lorsque les taux d'imposition sont plus favorables. Il est alors conseillé de commencer à envisager des solutions spécifiques lorsque les signes de rotation du marché décrits dans cet article commencent à se manifester. Il est recommandé de consulter un expert au sujet de votre situation personnelle.
Q4 : Les prix de l'immobilier baissent-ils toujours lorsque le yen s'apprécie ?
R4 : Un yen fort rend les prix de l'immobilier japonais plus chers pour les investisseurs étrangers, ce qui réduit leur volonté d'acheter et exerce une pression à la baisse sur les prix. En revanche, pour les investisseurs nationaux, il peut s'agir d'une bonne occasion d'acheter, car la concurrence étrangère diminue. Dans l'ensemble, cependant, un yen fort a tendance à avoir un effet négatif sur les prix de l'immobilier.
Q5 : Est-il plus avantageux de conserver un bien immobilier pendant une longue période et de continuer à percevoir des revenus locatifs, ou de viser des gains sur la vente d'un bien à court terme ?
R5 : Cela dépend des objectifs de l'investisseur et de sa tolérance au risque. Si des revenus stables sont importants, la meilleure option est de conserver le bien pendant une longue période, tandis que si vous voulez profiter des vagues du marché et maximiser les plus-values, la meilleure option est de vendre à court terme (mais avec un désavantage fiscal). L'essentiel est de définir votre style d'investissement avant d'acheter et d'élaborer une stratégie de sortie adaptée.
