Quand le budget ne permet pas d'acheter du neuf, les biens rénovés (dits « renovation » au Japon) attirent de plus en plus l'attention. Il s'agit de biens anciens qui offrent malgré tout une sensation d'habitat neuf, et leur popularité ne cesse de croître.
Les biens rénovés présentent toutefois aussi des inconvénients, et certains points doivent être surveillés avant l'achat ou l'entrée dans les lieux. Cet article détaille les caractéristiques des biens rénovés, leurs avantages et inconvénients, des retours d'expérience concrets de personnes déçues, ainsi que des conseils pour bien choisir son bien.
En quoi un bien rénové diffère-t-il des autres biens ?
Un bien rénové est un bâtiment existant ayant fait l'objet de travaux d'ampleur destinés à améliorer sa performance et sa valeur d'usage. Comparée à une reconstruction complète, la rénovation permet de maîtriser les coûts tout en modifiant la distribution des pièces ainsi que les finitions intérieures et extérieures, créant ainsi une valeur ajoutée nouvelle. La notion se rapproche de ce que l'on appelle en France une « rénovation lourde » ou un bien « entièrement rénové », par opposition à un simple rafraîchissement.
La différence avec une simple remise en état
La remise en état consiste à redonner à un bâtiment vieillissant un état proche du neuf, ce qui la distingue de la rénovation, qui vise elle à créer une valeur ajoutée nouvelle. La remise en état se limite le plus souvent à des travaux partiels, de portée relativement limitée, tandis que la rénovation peut inclure des travaux d'ampleur comme un changement complet de la distribution des pièces. Un lecteur francophone peut rapprocher cette distinction de celle qui existe entre un simple ravalement ou une remise aux normes, et une restructuration complète menée par un architecte.
Quels sont les différents types de biens rénovés ?
Selon l'étendue des travaux réalisés, on distingue généralement trois catégories : la rénovation complète, la rénovation de surface et la rénovation partielle.
La rénovation complète
Il s'agit de rénover intégralement un bien ancien : cloisons intérieures et équipements sont entièrement retirés, puis l'espace est reconstruit de zéro selon de nouveaux plans. La liberté de conception est comparable à celle d'un logement neuf, mais cela implique un coût et une durée de travaux plus élevés, ainsi que la nécessité de prévoir un logement temporaire pendant le chantier — un peu comme pour une restructuration complète menée par un architecte d'intérieur en France, où les occupants doivent souvent se reloger le temps des travaux.
La rénovation de surface
Seuls les éléments visibles, comme le revêtement mural ou le parquet, sont refaits. Les travaux restent simples et le coût maîtrisé, mais la tuyauterie et le câblage dissimulés dans les murs ou sous le sol ne sont pas touchés, ce qui peut entraîner des désordres ultérieurs sur les biens les plus anciens.
La rénovation partielle
Seule une partie du bâtiment est rénovée. Le coût est plus faible que pour une rénovation complète, et il n'est pas toujours nécessaire de se reloger pendant les travaux, mais l'inconvénient est un manque d'homogénéité entre les zones rénovées et celles qui ne le sont pas.
Quelles sont les différentes formules de rénovation proposées ?
Les prestations de rénovation se répartissent aussi en deux grandes formules : les offres « package » et le sur-mesure.
La formule package
Le client choisit parmi des formules où les postes de travaux et les équipements sont déjà définis à l'avance. Le résultat final est facile à se représenter, le temps de concertation est réduit et la grille tarifaire reste lisible, mais la liberté de personnalisation en est réduite d'autant.
La formule sur-mesure
Le client peut concevoir librement la distribution des pièces et les équipements. Cette formule convient parfaitement aux personnes très exigeantes, mais elle tend à coûter plus cher et à allonger la durée des travaux ; il est donc préférable de prévoir une marge confortable dans le calendrier, comme pour tout projet d'architecte d'intérieur sur mesure en France.
Quels sont les avantages d'un bien rénové ?
Les biens rénovés présentent plusieurs avantages, notamment en matière de coût et d'esthétique. Ces atouts rappellent ceux que l'on prête, en France, aux appartements haussmanniens entièrement restructurés par un promoteur : le charme de l'ancien associé au confort du neuf, pour un prix souvent inférieur à celui d'une construction neuve.
Une décoration intérieure soignée
Les finitions suivent souvent les tendances actuelles, si bien que l'on ne ressent pas la vétusté d'un bâtiment vieux de vingt à trente ans.
Des équipements sanitaires flambant neufs
Dans le cas d'une rénovation complète, tous les équipements sont neufs et offrent un cadre de vie confortable.
Un coût inférieur à celui du neuf
Le prix d'achat comme le loyer d'un bien rénové sont généralement inférieurs à ceux d'un logement neuf. Comme la rénovation concerne souvent des biens déjà bien situés, il est fréquent de trouver un bien rénové dans un quartier agréable à vivre.
Une entrée dans les lieux rapide en cas d'achat
Pour un logement neuf, il faut parfois attendre six mois à un an avant de pouvoir emménager, alors qu'un bien rénové déjà achevé permet une entrée dans les lieux quelques jours seulement après l'achat.
Quels sont les inconvénients d'un bien rénové ?
Malgré ces avantages, les biens rénovés comportent aussi des points de vigilance propres aux biens anciens.
Une offre encore limitée
Les biens rénovés au design soigné restent en nombre limité, et il n'est pas toujours possible d'en trouver dans le secteur géographique souhaité. Pour une recherche en location, il faut tenir compte du fait que la recherche peut prendre du temps — une situation que connaissent bien les locataires français en quête d'un bien « rénové avec goût » dans les grandes métropoles, où la demande dépasse largement l'offre.
Toutes les rénovations ne sont pas complètes
Certains biens n'ont fait l'objet que d'une rénovation partielle, avec une portion seulement du logement réellement remise à neuf. Si des équipements anciens subsistent, un entretien peut s'avérer nécessaire peu après l'entrée dans les lieux.
Une résistance sismique potentiellement insuffisante
La structure porteuse du bâtiment n'étant pas modifiée par la rénovation, certains biens restent conformes à d'anciennes normes parasismiques. Pour habiter en toute sécurité sur le long terme, la vérification de la résistance sismique est indispensable — un enjeu propre au Japon, comparable en France à la vérification de la stabilité structurelle ou de la présence d'un diagnostic technique avant l'achat d'un bien ancien.
Une isolation thermique parfois insuffisante
Lorsque les travaux n'ont pas porté sur la structure du bâtiment elle-même, l'isolation thermique peut rester faible, ce qui favorise l'apparition de condensation et de moisissures. Cela peut aussi peser sur les factures de chauffage et de climatisation, un point à vérifier avant l'achat — tout comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) qu'un acquéreur consulterait systématiquement en France.
Des fondations, canalisations ou câblages potentiellement vétustes
C'est en particulier le cas des biens en rénovation de surface, où les éléments invisibles sont souvent restés vétustes. Des fuites d'eau ou des coupures de câblage peuvent apparaître après l'entrée dans les lieux. Un bon système de gestion locative permet de réagir rapidement à ce type de désordre.
Des difficultés potentielles pour obtenir un prêt immobilier au montant souhaité
Un bien rénové étant classé comme bien ancien, son évaluation peut être revue à la baisse, ce qui entraîne parfois des restrictions sur le montant emprunté ou la durée de remboursement.
Une revente parfois difficile
Les biens à la décoration très personnalisée peuvent avoir du mal à trouver acquéreur, ce qui constitue un inconvénient pour qui envisage une revente future.
Quels sont les retours d'expérience de personnes déçues par un bien rénové ?
Voici les principaux types de déconvenues rapportées par des personnes ayant vécu dans un bien rénové. Ces retours d'expérience ne sont pas sans rappeler les déconvenues parfois décrites en France par des acheteurs d'un appartement ancien « refait à neuf » en surface, où seule l'apparence a été retravaillée sans toucher aux réseaux ou à la structure.
Un disjoncteur qui saute facilement
Même lorsque la décoration et les équipements sont neufs, le câblage électrique reste parfois ancien, si bien que la puissance disponible ne suffit pas et que le disjoncteur saute fréquemment. Il est important de vérifier la puissance électrique disponible avant l'achat.
Une isolation phonique insuffisante
Certains occupants trouvent les bruits extérieurs gênants, ou s'inquiètent que les bruits intérieurs ne s'entendent depuis l'extérieur. Il est recommandé de visiter le bien à plusieurs reprises et à des horaires différents afin de bien évaluer l'environnement sonore.
Une hausse des factures d'énergie
Une isolation thermique insuffisante conduit souvent à un usage plus intensif du chauffage et de la climatisation, ce qui peut faire grimper la facture d'énergie.
Une odeur persistante propre aux bâtiments anciens
La structure du bâtiment restant inchangée, une odeur de moisi caractéristique des vieux bâtiments peut subsister. Les moisissures pouvant avoir des conséquences sur la santé et sur la dégradation des matériaux, une attention particulière est nécessaire.
Une panne de chauffe-eau peu après l'emménagement
Il arrive que certains équipements d'origine soient conservés, entraînant une panne peu après l'entrée dans les lieux et des frais imprévus. Il convient de vérifier au préalable si tous les équipements ont réellement été renouvelés.
Quels sont les critères à privilégier pour bien choisir son bien rénové ?
Pour ne pas regretter son choix, il est important de garder à l'esprit les points suivants.
Privilégier un bien construit il y a environ trente ans
Un bien construit après le 1er juin 1981, date à partir de laquelle s'applique la nouvelle norme parasismique, offre davantage de garanties de sécurité. Pour une maison à ossature bois, il est préférable de privilégier un bien conforme à la norme parasismique actuelle, en vigueur depuis le 1er juin 2000.
Vérifier précisément les parties réellement rénovées
Les équipements sanitaires, utilisés au quotidien, méritent une attention particulière : il faut impérativement vérifier s'ils ont été rénovés ou non. Des équipements restés anciens augmentent le risque de dysfonctionnement.
Faire réaliser une inspection technique du bâtiment
Faire appel à une inspection technique du bâtiment (l'équivalent japonais d'un diagnostic technique poussé) permet de détecter des problèmes structurels invisibles à l'œil nu. Le coût se situe entre quelques dizaines de milliers et quelques centaines de milliers de yens, mais cette démarche permet de repérer en amont des problèmes qui pourraient survenir plus tard, ce qui en fait un investissement rarement regretté — une précaution qui rejoint la logique du diagnostic immobilier obligatoire avant toute vente en France.
Vérifier l'existence d'une assurance dommages ou d'une garantie décennale sur les travaux
Si le bien est couvert par ce type d'assurance, un désordre survenant après l'achat pourra être pris en charge, et les frais de réparation remboursés. Il convient de se renseigner auprès de l'agence immobilière qui commercialise le bien.
Questions fréquentes (FAQ)
Entre un bien rénové et un bien neuf, lequel est le plus avantageux ?
Si l'on ne regarde que le prix d'achat, le bien rénové est généralement moins cher, mais il faut comparer le coût total en intégrant les frais d'entretien après l'achat. Selon l'ancienneté du bâtiment et l'étendue des travaux réalisés, des frais supplémentaires peuvent apparaître : le jugement doit donc se faire au cas par cas.
Peut-on aussi trouver des biens rénovés en location ?
Oui, l'offre de biens rénovés en location progresse également. L'offre reste toutefois encore limitée, aussi est-il conseillé de consulter plusieurs plateformes immobilières et sociétés de gestion.
Je m'inquiète de la résistance sismique d'un bien rénové : comment la vérifier ?
Vérifiez la date de construction et assurez-vous qu'elle est postérieure au 1er juin 1981, date d'entrée en vigueur de la nouvelle norme parasismique. Faire réaliser une inspection technique du bâtiment permet d'obtenir un diagnostic global incluant la résistance sismique.
En cas de problème de canalisation dans un bien rénové, qui prend en charge les frais ?
Pour un bien acheté, les frais sont en principe à la charge du propriétaire, sauf si une assurance dommages sur les travaux de rénovation s'applique. Pour un bien loué, les frais liés à l'usure normale sont généralement à la charge du bailleur.
