Cuando vivir en una vivienda de obra nueva queda fuera del presupuesto, muchas personas fijan su atención en las llamadas "viviendas renovadas" (renovación, del inglés renovation, tal como se usa en el mercado inmobiliario japonés). Se trata de inmuebles de segunda mano que, gracias a una reforma integral, permiten vivir con una sensación muy cercana a la de un edificio nuevo, y su popularidad no deja de crecer.
Sin embargo, las viviendas renovadas también tienen inconvenientes, y existen puntos a los que hay que prestar atención tanto al comprarlas como al alquilarlas. En este artículo explicamos qué caracteriza a las viviendas renovadas, sus ventajas y desventajas, casos reales de arrepentimiento y las claves para elegir bien el inmueble.
¿En qué se diferencia realmente una vivienda renovada?
Una vivienda renovada es un inmueble ya existente al que se le han realizado obras de gran alcance para mejorar sus prestaciones y su valor de uso. Frente a derribar y construir de nuevo, este planteamiento permite contener costes y, al mismo tiempo, generar valor añadido cambiando la distribución interior y los acabados.
Para un lector hispanohablante puede resultar útil pensar en la diferencia entre "reformar" y "renovar" tal como se usa en España o América Latina: aquí, sin embargo, el matiz japonés entre reform (reforma) y renovation (renovación) es más estricto de lo habitual, así que conviene leer el siguiente apartado antes de dar por hecho que ambos términos son intercambiables.
La diferencia con una simple reforma
Una reforma (reform) devuelve un edificio deteriorado a un estado equivalente al de obra nueva, mientras que la renovación (renovation), de la que habla este artículo, añade un valor nuevo que antes no existía. La reforma suele limitarse a intervenciones parciales y obras de menor envergadura, mientras que la renovación puede incluir obras de gran calado, como el cambio completo de la distribución de los espacios.
¿Qué tipos de vivienda renovada existen?
Según el alcance de la intervención, las viviendas renovadas se dividen en tres categorías: renovación integral, renovación superficial y renovación parcial.
Renovación integral
Es el tipo que reforma la totalidad de un inmueble de segunda mano. Se retiran por completo los tabiques interiores y las instalaciones, y el espacio se reconstruye desde cero siguiendo un nuevo proyecto. Su atractivo es una libertad de diseño equiparable a la de una vivienda de obra nueva, aunque a cambio requiere más presupuesto, más tiempo de obra y, normalmente, disponer de un alojamiento provisional durante las obras.
Renovación superficial
Solo se reforman los elementos visibles, como el papel pintado o el suelo laminado. Al tratarse de una intervención sencilla, resulta más fácil contener el coste, pero como las tuberías y el cableado bajo el suelo y dentro de las paredes se mantienen intactos, en inmuebles de muchos años puede haber averías que solo se manifiesten después de mudarse.
Renovación parcial
Solo se reforma una parte del edificio. Comparada con la renovación integral, permite contener el coste y en algunos casos evita la necesidad de un alojamiento provisional, pero tiene el inconveniente de que puede faltar coherencia estética entre la zona reformada y la que no lo está.
¿Qué diferencias existen entre los distintos formatos de contratación de la renovación?
Según el formato de contratación, la renovación también se divide en dos modelos: el de "paquete cerrado" y el de "diseño a medida".
Paquete cerrado
Consiste en elegir entre planes en los que ya están predefinidos el alcance de la obra y el equipamiento a instalar. Su ventaja es que resulta fácil imaginar el resultado final, requiere menos tiempo de reuniones con la empresa constructora y tiene una estructura de precios clara. A cambio, la libertad de personalización es menor.
Diseño a medida
Permite diseñar libremente tanto la distribución como el equipamiento. Es la opción idónea para quien tiene exigencias muy concretas, aunque suele encarecer el presupuesto y alargar el plazo de obra. Conviene planificar el calendario con margen suficiente.
¿Cuáles son las ventajas de una vivienda renovada?
Las viviendas renovadas ofrecen varias ventajas, tanto en coste como en diseño.
Un interior con estilo
Suelen incorporar diseños que siguen las tendencias actuales, de modo que apenas se percibe que el edificio tiene entre 20 y 30 años de antigüedad; ese es precisamente su atractivo.
Instalaciones de agua y baño en buen estado
En el caso de la renovación integral, todo el equipamiento se sustituye por completo, lo que garantiza un entorno de vida cómodo desde el primer día.
Un coste más bajo que el de la vivienda nueva
Tanto el precio de compra como el alquiler suelen ser más bajos que los de una vivienda de obra nueva equivalente. Además, como muchas renovaciones se realizan sobre inmuebles bien ubicados, es habitual encontrarlas en zonas donde resulta agradable vivir.
Posibilidad de mudarse enseguida en caso de compra
Mudarse a una vivienda de obra nueva puede llevar de medio año a un año, mientras que, al tratarse de una vivienda renovada ya terminada, es posible entrar a vivir en solo unos días tras la compra.
¿Cuáles son las desventajas de una vivienda renovada?
Junto a sus ventajas, existen también puntos de atención propios de tratarse de un inmueble de segunda mano.
Poca oferta disponible
El número de viviendas renovadas con un diseño atractivo sigue siendo limitado, por lo que a veces no se encuentra ninguna en la zona deseada. Si se busca en alquiler, conviene tener en cuenta que la búsqueda puede llevar más tiempo del habitual.
No todo el inmueble está necesariamente renovado
Hay casos en los que solo se ha aplicado una renovación parcial, dejando sin reformar buena parte del inmueble. Si permanecen instalaciones antiguas, puede ser necesario darles mantenimiento poco después de mudarse.
Posible debilidad frente a terremotos
Como la estructura portante del edificio se mantiene tal cual, algunos inmuebles siguen ajustándose únicamente a la normativa sísmica antigua. Comprobar la resistencia sísmica es indispensable para vivir con seguridad a largo plazo.
Este punto merece una aclaración para un lector que no esté familiarizado con la normativa japonesa: a diferencia de países con normas sísmicas más recientes o uniformes, en Japón existe una fecha de corte muy concreta (que se detalla más adelante) que separa los edificios construidos bajo el criterio antiguo de los que ya cumplen el criterio vigente, y esa fecha es uno de los primeros datos que cualquier comprador debería pedir.
Aislamiento térmico insuficiente en algunos casos
Cuando la obra no ha llegado a intervenir sobre la propia estructura portante, el aislamiento térmico puede ser deficiente y provocar condensaciones o la aparición de moho. Como esto también repercute en el gasto de calefacción y aire acondicionado, conviene comprobarlo de antemano.
Posible deterioro de los cimientos, las tuberías o el cableado
Sobre todo en los inmuebles con renovación superficial, es frecuente que las partes no visibles estén deterioradas. En ocasiones, problemas como fugas de agua o cables dañados solo se descubren después de mudarse. Cuando el sistema de gestión del inmueble de alquiler es sólido, este tipo de incidencias se resuelve con mayor rapidez.
Posible limitación en el importe del préstamo hipotecario
Al clasificarse como inmueble de segunda mano, la vivienda renovada puede recibir una tasación más baja, lo que en ocasiones limita el importe máximo del préstamo o el plazo de amortización.
Este es otro punto en el que conviene no dar por sentado que el sistema hipotecario funciona igual que en el país de origen del lector: el criterio de tasación bancaria japonés distingue con fuerza entre obra nueva y segunda mano, algo que no siempre tiene un paralelismo directo en los mercados hipotecarios hispanohablantes.
Dificultad para revender el inmueble
Los inmuebles con un diseño muy personal pueden tener dificultades para encontrar comprador, lo que supone una desventaja si en el futuro se plantea la venta.
¿Qué casos de arrepentimiento cuentan quienes ya viven en una vivienda renovada?
A partir de los testimonios de personas que han vivido experiencias de arrepentimiento en una vivienda renovada, presentamos aquí los patrones de fallo más habituales.
Los interruptores automáticos saltan con facilidad
Aunque el interior y el equipamiento sean nuevos, si el cableado sigue siendo antiguo puede no soportar la capacidad eléctrica necesaria y hacer que el interruptor automático salte con frecuencia. No hay que olvidar comprobar la capacidad eléctrica antes de comprar.
Poco aislamiento acústico
También hay casos en los que el ruido exterior resulta molesto, o en los que preocupa que el sonido del interior de la vivienda se filtre hacia fuera. Se recomienda visitar el inmueble varias veces y en distintos horarios para comprobar el ruido del entorno.
Un aumento en la factura de energía
Si el aislamiento térmico es insuficiente, el uso intensivo de calefacción y aire acondicionado puede disparar el gasto energético.
Un olor característico de las casas antiguas
Como la estructura del edificio en sí no cambia, en algunos casos molesta un olor a humedad o a moho propio de las casas antiguas. El moho, además de resultar molesto, puede afectar a la salud y deteriorar los materiales de construcción, así que conviene prestarle atención.
Una avería del calentador de agua poco después de mudarse
En algunos casos parte del equipamiento se ha dejado tal cual estaba, y se avería justo después de la mudanza, generando gastos adicionales imprevistos. Conviene comprobar de antemano si todo el equipamiento ha sido realmente sustituido por uno nuevo.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta al elegir una vivienda renovada?
Para no arrepentirse al elegir una vivienda renovada, es importante tener presentes los siguientes puntos.
Se recomienda un inmueble de en torno a 30 años de antigüedad
Un inmueble construido a partir del 1 de junio de 1981, fecha en la que entró en vigor la normativa sísmica vigente en Japón, ofrece mayor tranquilidad. En el caso de viviendas de estructura de madera, resulta todavía más seguro un inmueble que cumpla la normativa sísmica actual, en vigor desde el 1 de junio de 2000.
Para quien no esté familiarizado con Japón, conviene subrayar que estas dos fechas —1981 y 2000— son la referencia estándar del sector inmobiliario japonés para hablar de resistencia sísmica, de forma parecida a como en otros países se habla de códigos de construcción "anteriores" o "posteriores" a una reforma normativa concreta, aunque el criterio exacto y sus fechas no son trasladables de un país a otro.
Comprobar qué partes han sido realmente renovadas
Como las instalaciones de agua se usan a diario, conviene comprobar siempre si han sido renovadas o no. Si el equipamiento sigue siendo el antiguo, aumenta el riesgo de averías.
Recurrir a una inspección técnica del inmueble
Recurrir a una inspección técnica del inmueble (home inspection, un diagnóstico de la vivienda realizado por un tercero) permite detectar también problemas estructurales que no se aprecian a simple vista. Su coste puede ir desde varias decenas de miles hasta varios cientos de miles de yenes, pero como permite detectar a tiempo problemas que aparecerían más adelante, merece la pena solicitarla.
Esta figura del inspector independiente puede resultar menos conocida para un comprador hispanohablante que la del propio arquitecto o aparejador que certifica una obra, así que conviene explicar que en Japón se trata de un servicio contratado aparte, normalmente a petición del propio comprador y no del vendedor.
Comprobar si existe un seguro de responsabilidad por vicios ocultos
Si el inmueble cuenta con un seguro de responsabilidad por vicios ocultos de la vivienda o de la reforma, en caso de aparecer un defecto tras la compra el seguro cubre el coste de la reparación. Conviene confirmarlo con la inmobiliaria que gestiona la venta.
Preguntas frecuentes
¿Qué sale más a cuenta, una vivienda renovada o una de obra nueva?
Si solo se compara el precio de compra, la vivienda renovada suele salir más barata, pero es importante comparar el coste total, incluido el mantenimiento posterior a la compra. Según la antigüedad del edificio y el alcance de la reforma pueden surgir gastos adicionales, así que conviene valorar cada inmueble caso por caso.
¿Se puede encontrar una vivienda renovada también en alquiler?
Sí, cada vez hay más viviendas renovadas en alquiler. No obstante, como la oferta todavía es limitada, conviene consultar varios portales inmobiliarios y empresas de gestión.
Me preocupa la resistencia sísmica de una vivienda renovada. ¿Cómo puedo comprobarla?
Conviene comprobar la fecha de construcción y confirmar si es posterior al 1 de junio de 1981, fecha en la que entró en vigor la normativa sísmica actual. Al solicitar una inspección técnica del inmueble también se obtiene un diagnóstico integral que incluye la resistencia sísmica.
Si surge un problema en las tuberías de una vivienda renovada, ¿quién asume el coste?
En el caso de una vivienda en propiedad, el coste corre básicamente a cargo del propietario, salvo que exista un seguro de responsabilidad por vicios ocultos que pueda aplicarse. En el caso de una vivienda de alquiler, si el problema se debe al desgaste normal por el paso del tiempo, lo habitual es que el coste lo asuma el propietario del inmueble.
