Au Japon, tout propriétaire percevant des revenus locatifs — y compris les investisseurs étrangers détenant un bien via une société ou en nom propre — doit déposer chaque année une déclaration fiscale appelée kakutei shinkoku (確定申告, littéralement « déclaration finale du revenu »), l'équivalent japonais de la déclaration de revenus annuelle. Pour maîtriser sa charge fiscale, il est essentiel de comprendre avec précision le mécanisme du kiso kōjo (基礎控除, l'abattement de base) et, plus largement, des shotoku kōjo (所得控除, abattements sur le revenu). Cet article explique, du principe de base jusqu'à son application pratique à l'investissement immobilier, comment ce dispositif fonctionne — et en quoi il diffère des mécanismes d'abattement familiers aux investisseurs francophones.
Le kiso kōjo : un abattement propre au système fiscal japonais
Le kiso kōjo (基礎控除) est un abattement japonais dont le fonctionnement diffère des dispositifs français équivalents : il s'applique automatiquement et uniformément à tout contribuable, quels que soient sa profession ou le nombre de personnes à charge. C'est ce qui le distingue des 14 autres catégories de shotoku kōjo (所得控除). Contrairement au système français du quotient familial, qui module l'impôt selon la composition du foyer, le Japon applique un abattement plat et individuel, puis ajoute d'autres abattements ciblés au cas par cas.
Le montant de l'abattement depuis la réforme de 2020
La réforme fiscale votée en 2018 a modifié le montant du kiso kōjo à compter de janvier 2020.
- Impôt sur le revenu (shotokuzei, 所得税) : 480 000 ¥ (env. 2 824 €) (soit une hausse de 100 000 ¥, env. 588 €, par rapport aux 380 000 ¥, env. 2 235 €, en vigueur avant la réforme)
- Taxe d'habitation locale (jūminzei, 住民税) : 430 000 ¥ (env. 2 529 €) (soit une hausse de 100 000 ¥, env. 588 €, par rapport aux 330 000 ¥, env. 1 941 €, antérieurs)
Toutefois, un mécanisme de réduction puis de suppression s'applique aux contribuables à hauts revenus.
- Revenu total supérieur à 24 000 000 ¥ (env. 141 000 €) et inférieur ou égal à 24 500 000 ¥ (env. 144 000 €) : abattement réduit à 320 000 ¥ (env. 1 882 €)
- Revenu total supérieur à 24 500 000 ¥ (env. 144 000 €) et inférieur ou égal à 25 000 000 ¥ (env. 147 000 €) : abattement réduit à 160 000 ¥ (env. 941 €)
- Revenu total supérieur à 25 000 000 ¥ (env. 147 000 €) : aucun abattement de base
Il faut noter que le kyūyo shotoku kōjo (給与所得控除, l'abattement forfaitaire sur les salaires) a simultanément été réduit de 100 000 ¥ (env. 588 €), de sorte que les salariés percevant jusqu'à 8 500 000 ¥ (env. 50 000 €) de revenu annuel ne subissent, dans les faits, aucun changement de charge fiscale. En revanche, les salariés au-delà de 8 500 000 ¥ (env. 50 000 €) subissent une augmentation effective de leur impôt — un point souvent méconnu des investisseurs étrangers habitués à des barèmes plus linéaires.
Le lien entre investissement immobilier et kiso kōjo
Au Japon, les revenus locatifs (fudōsan shotoku, 不動産所得) relèvent du système de sōgō kazei (総合課税), la taxation combinée : ils sont additionnés aux autres revenus — notamment le salaire — puis imposés ensemble selon un barème progressif unique. Ce point mérite une attention particulière de la part des investisseurs francophones : contrairement au régime français, où les revenus fonciers peuvent bénéficier d'un traitement distinct sous le régime micro-foncier ou réel, et où certains revenus de capitaux relèvent du prélèvement forfaitaire unique de 30 %, le Japon ne propose aucune option de taxation séparée pour les loyers perçus par un particulier : tout est agrégé au revenu global. Le circuit d'imposition suit trois étapes :
- Calcul du revenu total (sōshotoku kingaku) en additionnant l'ensemble des catégories de revenus
- Déduction des abattements sur le revenu (shotoku kōjo), y compris le kiso kōjo
- Application du barème d'imposition au revenu imposable total ainsi obtenu (kazei sōshotoku kingaku)
Calcul du revenu locatif (fudōsan shotoku) : loyers perçus − charges déductibles (travaux d'entretien, frais de gestion locative, intérêts d'emprunt, frais de publicité, amortissement — genka shōkyaku —, taxe d'acquisition immobilière, taxe foncière, etc.)
Le régime aoiro shinkoku permet-il une réduction d'impôt significative ?
Lorsque l'activité locative atteint une échelle dite « professionnelle » — au moins 10 pièces indépendantes ou au moins 5 immeubles distincts —, les revenus ne sont plus qualifiés de fudōsan shotoku ordinaires mais assimilés à un jigyō shotoku (事業所得, revenu d'activité), ce qui ouvre l'accès au aoiro shinkoku (青色申告, littéralement « déclaration bleue »), un régime déclaratif optionnel permettant une réduction d'impôt substantielle. Ce statut n'a pas d'équivalent exact en France, mais il évoque, par certains aspects, le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) au réel, qui permet lui aussi de déduire l'amortissement du bien — à la différence que le aoiro shinkoku exige une comptabilité en partie double et un dépôt dans les délais.
- Abattement spécial aoiro shinkoku (aoiro shinkoku tokubetsu kōjo) : jusqu'à 650 000 ¥ (env. 3 824 €) déduits du revenu, à condition de déposer la déclaration dans les délais
- Rémunération des senjūsha (専従者給与, membres de la famille employés à temps plein dans l'activité) : les salaires versés à des proches âgés de 15 ans ou plus peuvent être comptabilisés en charges déductibles
- Report des déficits (kurikoshi kesson-kin, 繰越欠損金) : les pertes peuvent être reportées sur les trois exercices suivants
Points de vigilance pour optimiser sa fiscalité
Conserver les justificatifs de charges
Pour les travaux d'entretien, les primes d'assurance dommages ou les frais de gestion locative, la conservation des justificatifs (reçus, relevés de carte bancaire) est indispensable pour pouvoir les comptabiliser en charges déductibles. Il est recommandé de documenter systématiquement même les dépenses de faible montant — une rigueur à laquelle les investisseurs habitués au régime réel français seront familiers, mais que l'administration fiscale japonaise applique avec un formalisme particulièrement strict lors des contrôles.
Le crédit d'impôt sur les prêts immobiliers ne s'applique pas à la location
Le dispositif jūtaku rōn genzei (住宅ローン減税, le crédit d'impôt sur les prêts immobiliers) est réservé aux biens à usage résidentiel personnel : il ne s'applique donc pas à un bien acquis dans un but exclusivement locatif. C'est une différence notable par rapport à la France, où les intérêts d'emprunt contractés pour un investissement locatif restent déductibles des revenus fonciers au titre des charges — l'inverse de la logique japonaise, qui réserve l'avantage fiscal au propriétaire-occupant. Dans le cas d'un chintai heiyō jūtaku (賃貸併用住宅, immeuble mixte résidence principale et location, où la partie habitée par le propriétaire représente au moins 50 % de la surface), seule la partie occupée par le propriétaire est éligible. Le dispositif est par ailleurs exclu pour tout contribuable dont le revenu total dépasse 30 000 000 ¥ (env. 176 000 €).
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Le kiso kōjo s'applique-t-il automatiquement aux investisseurs immobiliers ?
R. Oui. Dès lors que le revenu total ne dépasse pas 24 000 000 ¥ (env. 141 000 €), l'abattement de base de 480 000 ¥ (env. 2 824 €) (impôt sur le revenu) s'applique automatiquement à tout contribuable, y compris les investisseurs immobiliers étrangers résidents fiscaux au Japon.
Q. Les revenus locatifs et les revenus salariaux sont-ils imposés ensemble ?
R. Oui. Les revenus locatifs relèvent du sōgō kazei (総合課税), la taxation combinée, et sont donc additionnés aux revenus salariaux et aux autres revenus. Le barème étant progressif, le taux d'imposition marginal augmente à mesure que le revenu total s'élève — contrairement à un prélèvement forfaitaire unique.
Q. Quelles conditions permettent d'obtenir l'abattement spécial aoiro shinkoku de 650 000 ¥ ?
R. Il faut exploiter une activité locative de dimension « professionnelle » (au moins 10 pièces indépendantes ou 5 immeubles distincts) et déposer la liasse fiscale aoiro shinkoku dans les délais légaux. Le recours à la télédéclaration (e-Tax) permet de sécuriser davantage le respect des conditions.
Q. Les pertes générées par l'investissement immobilier peuvent-elles être compensées avec d'autres revenus ?
R. Oui, les pertes de fudōsan shotoku peuvent être compensées avec d'autres revenus, notamment salariaux, dans le cadre du son-eki tsūsan (損益通算, la compensation des profits et pertes) — à l'exception des intérêts d'emprunt afférents à l'acquisition du terrain, qui restent exclus de ce mécanisme.
Q. Les contribuables à hauts revenus perdent-ils le bénéfice du kiso kōjo ?
R. Oui : au-delà de 25 000 000 ¥ (env. 147 000 €) de revenu total, l'abattement de base ne s'applique plus. Pour les investisseurs immobiliers à hauts revenus, il est essentiel de mettre en place, avec un zeirishi (税理士, expert-comptable fiscal japonais), une stratégie d'optimisation adaptée à cette situation.
